JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/05312 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WJVD
N° de MINUTE : 25/00223

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, AGENCE REGIONALE AGREG.
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEURS

S.A.R.L. CITYA PECORARI IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Me Antoine SKRZYNSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0436

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet CITYA PECORARI IMMOBILIER.
[Adresse 4]
[Adresse 4], représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

L’immeuble situé [Adresse 2], correspondant à une résidence étudiante dénommée « [Adresse 5] », est soumis au statut de la copropriété. Cette copropriété a pour syndic, depuis l’assemblée générale des copropriétaires du l9 décembre 2016, la société AGENCE REGIONALE AGREG. Entre le 13 janvier 2012 et le 19 décembre 2016, les fonctions de syndic ont été assurées par la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI (ci-après la société CITYA).

La résidence « [Adresse 5] » compose, avec l’immeuble sis [Adresse 3], un ensemble immobilier auquel sont rattachés également des espaces de stationnement de deux roues ainsi que des espaces de parking. Cet ensemble immobilier est administré dans le cadre d’une Association Syndicale Libre (ASL) nommée « [Adresse 6] ». La société CITYA est le syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ainsi que de l’ASL.

Les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], considérant que des irrégularités comptables et des fautes de gestion avaient été commises, ont approuvé, lors des assemblées générales des 29 juin, 8 novembre 2017 et l0 avril 2018, les résolutions tendant à voir établir la responsabilité de la société CITYA et à obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Par acte extrajudiciaire du 28 février 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, a fait assigner la société CITYA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de désignation d’un expert ayant pour mission d’établir si celle-ci avait commis, en sa qualité de syndic de la copropriété, des fautes de gestion.

Par ordonnance du 22 mars 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny désignait Madame [Y] en qualité d’expert avec pour mission de :
Prendre connaissance de l’ensemble des documents comptables, contrats, conventions, procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires, contrats de syndic et tous documents utiles à sa mission ;Indiquer si des fautes ont été commises par le cabinet CITYA IMMOBILIER PECORARI dans la gestion de la copropriété,Donner, le cas échéant, son avis sur les responsabilités encourues par le cabinet CITYA IMMOBILIER PECORARI,Chiffrer, le cas échéant, tous les préjudices du syndicat des copropriétaires en lien avec les éventuelles fautes du cabinet CITYA IMMOBILIER PECORARI,
L’expert a déposé son rapport le 6 mai 2021.

Par exploit d’huissier délivré le 16 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, a fait assigner la société CITYA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société CITYA, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

– Juger que le cabinet CYTIA PECORARI IMMOBILIER a engagé sa responsabilité civile contractuelle à l’égard du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2],

En conséquence,
– Condamner CITYA au paiement de 112.464,26 euros au titre de la restitution des honoraires de syndic indûment facturés pour la période du 26 mars 2015 au l9 décembre 2016,
– Condamner CITYA PECORARI IMMOBILIER au paiement d’une somme de 1.541,14 euros au titre du trop versé concernant les primes de l’assurance multi-risques habitation,
– Condamner CITYA PECORARI IMMOBILIER au paiement d’une somme de 116.852,67 euros au titre du trop versé concernant les contrats de prestation de nettoyage,
– Condamner in solidum CITYA et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] au paiement d’une somme de 143.945,31 euros au titre du trop facturé pour les consommations d’eau froide entre 2012 et 2016,
– Condamner CITYA au paiement d’une somme de 27.546,37 euros au titre des dépenses irrégulièrement engagées ou non justifiées,
– Condamner CITYA PECORARI IMMOBILIER au paiement d’une somme de 4.151,31 euros à titre de remboursement des honoraires de gestion facturés indus et non justifiés,
– Condamner CITYA au paiement d’une somme de 10.576,05 euros au titre du solde débiteur cumulé des comptes copropriétaires [H], [U] et SCI GABRIEL PERI devenu irrécouvrable à raison du défaut d’opposition formée par l’ancien syndic lors de la mutation des trois lots de copropriété correspondants,
– Condamner CITYA au paiement de 15.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Anne-Marie MASSON, avocat aux offres de droit par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

La société CITYA et le syndicat du [Adresse 3] ont constitué avocat.

Par conclusions d’incident, notifiées par RPVA le 08 novembre 2022, Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a demandé au juge de la mise en état de déclarer l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] prescrite en ce qui concerne la demande de condamnation formée à son encontre d’avoir à verser la somme de 143.945,31 euros au titre du trop facturé pour les consommations d’eau froide entre 2012 et 2016. A défaut, de la déclarer irrecevable pour défaut d’intérêt à agir et de condamner le syndicat du [Adresse 2] à la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions en réplique sur incident, notifiées par voie électronique le 02 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a demandé au juge de la mise en état de rejeter les prétentions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de les condamner à la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’incident.

La société CITYA a précisé, par message notifié le 23 mars 2023 par RPVA, s’en rapporter à la justice concernant cet incident.

Par ordonnance du 31 mai 2023, le juge de la mise en état a notamment rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription ainsi que celle tirée du défaut d’agir formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et a, en conséquence, déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] tendant à obtenir la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de la société CITYA au remboursement du trop facturé pour les consommations d’eau froide entre 2012 et 2016

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

JUGER le cabinet CYTIA PECORARI IMMOBILIER avoir engagé sa responsabilité civile contractuelle à l’égard du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2]

En conséquence,

CONDAMNER CITYA au paiement de 80.504 euros au titre de la restitution des honoraires de syndic indûment facturés pour la période 26 mars 2015 au 19 décembre 2016.

CONDAMNER CITYA au paiement d’une somme de 1.541,14 euros au titre du trop versé concernant les primes de l’assurance multirisques habitation

CONDAMNER CITYA PECORARI IMMOBILIER au paiement d’une somme de 122.349,45 euros ou subsidiairement au paiement d’une somme de 112.765,03 euros au titre du trop versé concernant les contrats de prestation de nettoyage

CONDAMNER in solidum CITYA PECORARI IMMOBILIER et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] au paiement d’une somme de 143.945,31 euros au titre du trop facturé pour les consommations d’eau froide entre 2012 et 2016

CONDAMNER CITYA au paiement d’une somme de 27.546,37 euros au titre des dépenses irrégulièrement engagées ou non justifiées

CONDAMNER CITYA au paiement d’une somme de 5.447,31 euros à titre de remboursement des honoraires de gestion facturés indus et non justifiés

CONDAMNER CITYA au paiement d’une somme de 10.576,05 euros au titre du solde débiteur cumulé des comptes copropriétaires [H], [U] et SCI GABRIEL PERI devenu irrécouvrable à raison du défaut d’opposition formée par l’ancien syndic lors de la mutation des trois lots de copropriété correspondants

REJETER toutes demandes de CITYA PECORARI IMMOBILIER et du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3]

CONDAMNER CITYA PECORARI IMMOBILIER au paiement de 20.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de maître Anne-Marie MASSON, avocat aux offres de droit par application des dispositions de l’article 699
du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] invoque les articles 18 et 20 du code civil, et fait principalement valoir que :
la société CITYA a commis une faute engageant sa responsabilité en ne procédant pas à l’ouverture d’un compte bancaire séparé prévu par l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 des suites de la loi ALUR,la loi ALUR imposant cette ouverture de compte a été promulguée le 16 mars 2014, la société CITYA aurait donc dû respecter cette obligation à compter du 16 mars 2015, or cela n’a été fait que pour l’exercice 2016,l’expert judiciaire a estimé que si une faute devait être retenue, ce ne serait qu’à l’égard du 4ème trimestre 2015 compte tenu de l’absence de toute tenue d’assemblée générale entre le 26 mars 2015 et le 1er octobre 2015 ; cependant, les dispositions de la loi ALUR s’étendant aux contrats en cours à compter de leur renouvellement, c’est au 26 mars 2015 que doit être fixé le point de départ du manquement du syndic à son obligation d’ouverture de compte,au regard de ses honoraires tels qu’ils ressortent du Grand livre, la société CITYA est redevable de la somme de 112.464,26 euros à ce titre,la société CITYA est également redevable d’un trop payé de primes d’assurance multirisques habitation puisqu’elle a conclu un contrat avec la société SAINT PIERRE ASSURANCES qui est l’une de ses filiales et ce, en violation des dispositions de l’article 39 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui interdit au syndic toute convention avec une société dont elle détient une participation au capital ou qui détient une participation à son capital, sans y avoir été préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires,
c’est à tort que l’expert judiciaire retient l’absence de preuve d’un tel lien entre les deux sociétés et considère que la société SAINT PIERRE ASSURANCES n’était qu’un intermédiaire, l’assureur étant la société GENERALI,l’approbation des comptes des exercices 2015 et 2016 est sans effet puisque les copropriétaires ont approuvé lors de l’assemblée générale du 8 novembre 2017 la mise en œuvre d’une action à l’encontre de la société CITYA sur ce fondement,au regard des primes d’assurance payées à la société SADA en 2013 et 2014, il sera constaté un différentiel de 697,04 euros entre la prime 2014 de la société SADA et la prime 2015 de la société SAINT PIERRE ASSURANCES et un différentiel de 844,10 euros entre la prime 2014 de la société SADA et la prime 2016 de la société SAINT PIERRE ASSURANCES,la société CITYA est donc redevable de la somme de 1.541,14 euros à ce titre,de surcroît, la société CITYA a licencié et remplacé l’employé de l’immeuble en charge de l’entretien, sans aviser le conseil syndical et l’assemblée des copropriétaires,il en est résulté une explosion du coût des prestations d’entretien entre 2012 et 2016, suite notamment à la conclusion d’un contrat avec la société SANITAS, et ce, sans justification concrète,le syndicat des copropriétaires a donc subi un préjudice qui peut être apprécié par comparaison à la somme dépensée au titre de ce poste de mars à décembre 2012,il convient d’ajouter le préjudice au titre des années 2017 à avril 2021, le contrat avec la société SANITAS s’étant poursuivi,le différentiel ainsi calculé étant de 122.349,45 euros, somme au paiement de laquelle devra être condamnée la société CITYA,à défaut de retenir ce mode de calcul, la comparaison des facturations de 2013 à avril 2021 peut être réalisée au regard du contrat conclu à compter du 2 mai 2021 avec la société IDEAL NET KANA, ce qui porte le préjudice à 112.765,03 euros,l’approbation des comptes des exercices 2013 à 2016 est sans effet puisque seule l’expertise judiciaire a permis de révéler les dérives des dépenses liées à ce poste,l’argumentaire lié au devis effectué par la société EDRA est sans valeur, si cette société retient moins de prestations, c’est justement parce qu’il n’y a pas lieu d’en retenir autant que la société SANITAS,le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a également subi un préjudice du fait de la surfacturation de la consommation d’eau froide pour la période 2012-2016,toutes les factures d’eau ont été payées depuis 2012 à frais avancés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et ont fait ensuite l’objet d’un remboursement de quote-part par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à hauteur de 40 % or, cette répartition est erronée et le fondement de celle-ci reste par ailleurs à ce jour indéterminé,ce n’est qu’à compter de la pose de compteur d’eau propre à chaque bâtiment qu’il a été possible de se rendre compte de la surfacturation,l’expert judiciaire a estimé que cette répartition avait vraisemblablement été effectuée au prorata des superficies et a constaté ainsi qu’au regard des volumes des deux bâtiments, 7,56% de la facturation des consommations d’eau n’avaient pas été facturés au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est donc redevable de la somme de 143.945,31 euros à ce titre au regard du pourcentage de 12,44% qui doit être appliqué (écart de 20% résultant du ratio 60/40 appliqué faussement pendant 4 ans cumulé à l’écart de 7,56% de différence de surfaces hors œuvre nette de chacun des bâtiments),le tableau parvenant à ce calcul étant sous format PDF et ayant été établi à partir des conclusions données par l’expertise judiciaire, il ne peut être contesté, la société CITYA comme le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] seront donc condamnés in solidum au remboursement de cette somme,la société CITYA est en outre redevable de dépenses indûment effectuées, notamment à l’égard de onze dépenses en 2016, toutes mentionnées au Grand livre 2016, ce qui atteste de leur existence,pourtant, aucun ordre de service n’a été délivré à leur égard et plusieurs d’entre elles dépassent le seuil d’engagement de 2.000 euros fixé par l’assemblée générale,l’approbation des comptes est là encore sans effet compte tenu de la possibilité de rechercher la responsabilité du syndic pour des faits révélés postérieurement à ladite approbation,
deux factures EDF engagées les 13 juillet 2016 et 31 août 2016 sont également injustifiées et devront donner lieu en conséquence à restitution,la société CITYA est ainsi redevable au titre de l’ensemble de ces factures de la somme de 27.546,37 euros,en outre, quatre factures d’honoraires de la société CITYA doivent donner lieu à la condamnation de l’ancien syndic,la facture de 1.296 euros a donné lieu au versement auprès de l’expert de justificatifs mais le mandat de syndic étant atteint de nullité au 26 mars 2015 du fait de l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé, cette somme devra être restituée,la facture de 1.754,14 euros a été versée à l’expert et a pu faire l’objet d’une analyse par ce dernier. Etant postérieure à la nullité du mandat acquise au 26 mars 2015, son montant doit également être restitué,il n’est pas justifié de l’immatriculation de la copropriété, la simple mention aux conclusions de celle-ci ne constituant pas une preuve, dès lors la facturation de 720 euros à ce titre doit être restituée,enfin le prorata des honoraires au titre du mois de décembre 2016 n’ayant pas été justifié par la société CITYA, il est également dû,la société CITYA a également engagé sa responsabilité en n’effectuant pas d’opposition au prix de vente dans le cadre de la vente des lots de Monsieur [H], Monsieur [U] et de la SCI GABRIEL PERI,c’est à tort que l’expert retient une opposition valablement formée à l’égard de la vente du lot de Monsieur [H] puisque ladite opposition a été effectuée le 16 janvier 2016 alors que la vente s’est produite le 24 novembre 2015, soit bien après les 15 jours imposés par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965,la SCI GABRIEL PERI ayant été radiée, il n’est désormais plus possible de recouvrer la créance de 3.085,32 euros due par cette dernière,la responsabilité civile contractuelle de la société CITYA doit donc être retenue et elle devra être condamnée à payer la somme de 10.576,05 euros au titre du montant de la dette cumulée de ces trois comptes,la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la société CITYA est infondée, celle-ci ne justifiant d’aucun préjudice , hors le fait d’avoir exposé des frais irrépétibles dans le cadre de la présente procédure,cette demande fait donc double emploi avec la demande formée par cette dernière au titre de l’article 700 du code de procédure civile,rien ne permet en tout état de cause de caractériser un abus d’ester en justice et elle devra en conséquence être déboutée de sa demande.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 juin 2024, la société CITYA a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

? DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes en ce que :
o Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne justifie pas d’une faute de la société CITYA,
o Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne justifie pas des préjudices allégués, en particulier d’un préjudice indemnisable au titre de la perte de chance, ni en son principe, ni en son quantum, propre au régime du mandataire,
o Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne prouve pas de lien de causalité entre une prétendue faute de la société CITYA et un préjudice non-justifié,

? CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la société CITYA la somme de 43 207 euros au titre de la procédure abusive,

? CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la société CITYA la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

? CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la société CITYA les entiers dépens, dont recouvrement par Maître Antoine SKRZYNSKI, avocat à la Cour, au titre de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société CITYA invoque les articles 4, 9, 16 et 768 du code de procédure civile ainsi que les articles 1353 et 1992 du code civil, et fait principalement valoir que :
le régime de la responsabilité entre un syndic et son mandant est de nature contractuelle et nécessite, pour être mis en œuvre, de démontrer l’existence d’une faute, d’un lien de causalité et d’un préjudice,ainsi que l’expert judiciaire le rappelle, les copropriétaires ont dispensé leur syndic de procéder à l’ouverture d’un compte bancaire séparé lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2014,or l’obligation s’imposant au syndic est celle d’ouvrir un compte, sauf dispense des copropriétaires, et non de soumettre une telle ouverture à une assemblée générale,l’autorisation n’étant pas limitée dans le temps, il en est de même pour la dispense,un tel compte a été ouvert pour l’exercice 2016, comme l’expert l’a constaté au regard de relevés de compte de la BRED, il ne peut y avoir de faute retenue à l’encontre de la société CITYA, dont de surcroît le demandeur se méprend sur le montant des honoraires au titre de l’année 2015 et de l’année 2016, il ne peut non plus y avoir de faute à l’égard du contrat d’assurance souscrit par l’intermédiaire du courtier d’assurance SAINT-PIERRE ASSURANCES, faute de justifier d’une participation au capital de l’une des sociétés dans l’autre,de surcroît, seule une perte de chance pourrait être valablement soulevée, ce que le demandeur ne fait pas,enfin, les comptes ayant été approuvés et non contestés, le montant des primes d’assurance des années 2015 et 2016 ne peut être remis en cause,sur la demande relative aux frais d’entretien, la société CITYA soutient n’avoir pas licencié l’employée en charge de l’entretien de l’immeuble, le contrat ayant fait l’objet d’une rupture conventionnelle à l’initiative de l’employée, ce dont les copropriétaires ont été informés lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2014,les difficultés d’entretien, qui ont été évoquées lors de cette même assemblée, ont nécessité de faire appel à plusieurs sociétés,le demandeur s’est appuyé au cours de l’expertise judiciaire sur le devis qu’il a fait établir auprès d’une autre société, la société EDRA, alors que ledit devis est quasiment identique au coût de la société titulaire du contrat, la société SANITAS, la différence résultant du fait que les prestations fournies par la société SANITAS sont plus importantes,les montants allégués par le syndicat des copropriétaires quant aux dépenses en matière d’entretien sont erronés et sa demande indemnitaire est non justifiée,l’analyse de l’expert judiciaire et sa réponse au dire du syndicat des copropriétaires permettent en tout état de cause de débouter le syndicat des copropriétaires à l’égard de cette demande,la demande au titre d’un trop facturé d’eau froide pour la période 2012-2016 ne peut prospérer, les comptes appliquant à l’égard de ce poste de dépense un ratio 60%/30% entre les deux bâtiments ayant été approuvés pour l’ensemble de ces exercices et n’ont pas fait l’objet de contestations dans le délai légal,de surcroît, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et l’ASL [Adresse 6] n’ont pas été attraits aux opérations d’expertise et l’ASL n’est pas assignée au fond alors qu’ils sont parties prenantes à cette question,il ne peut être valablement affirmé que les copropriétaires ont découvert leur droit à agir suite à la pose des compteurs d’eau propre à chaque bâtiment et il convient de se reporter à l’expertise judiciaire pour rejeter la demande formée à ce titre et ce, d’autant que le syndicat des copropriétaires se trompe dans son évaluation des montants dus au titre de la consommation d’eau,

les charges d’eau étant des charges récupérables auprès des locataires, seule la perte de chance aurait pu valablement être soutenue or ce moyen n’est pas développé, le syndicat des copropriétaires se limitant à alléguer une perte de chance dans ses dernières écritures,le syndicat des copropriétaires a également largement varié dans le montant sollicité au titre de frais exposés indûment,les comptes incorporant les factures de la société CHRYSTAL contestées ont fait l’objet d’une approbation de la part des copropriétaires et ne peuvent désormais être remises en cause,les factures de la société SAGEX contestées n’ont pas été facturées et ne figurent de fait pas dans la compatibilité du syndicat, il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande sur leur fondement,le syndicat des copropriétaires ajoute une nouvelle liste de dépenses qui n’ont pas été soumises à l’expert judiciaire et dont il ne peut être établi le principe et le quantum, faute de tout fondement,ainsi le syndicat des copropriétaires démontre lui-même la validité des contrats portant sur des prestations de moins de 2.000 euros au regard de l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2014,l’expert judiciaire a parfaitement relevé que l’approbation des comptes, qui n’a donné à aucune réserve sur les factures querellées, justifie le débouté des demandes au titre de factures liées à ces exercices,la demande au titre des honoraires indus a également évolué, passant de 3.050,14 euros initialement à 4.151,31 euros,les comptes sur lesquels ces honoraires se sont imputés ayant été approuvés, il n’y a, là encore, pas lieu de faire droit à la demande,si le tribunal ne suivait pas cette analyse, il conviendrait d’écarter la somme de 1.677,17 euros faisant l’objet d’une demande au titre de la restitution sollicitée pour la non ouverture d’un compte bancaire séparé,ainsi que l’expert l’a indiqué, la facture de 1.296 euros est parfaitement justifiée et ne peut donc donner lieu à restitution,la facture de 1.754,14 euros, qui se rapporte à un sinistre survenu le 4 juillet 2015, n’est pas versée en procédure et ne peut donc donner lieu à dédommagement,il est justifié de l’immatriculation de la copropriété, il n’y a donc pas lieu d’indemniser le syndicat des copropriétaires à ce titre,le syndicat des copropriétaires fait des demandes indemnitaires au titre de l’absence d’opposition au prix de vente à l’égard de trois lots or l’un de ceux-ci n’a jamais fait l’objet de vente, celui de Monsieur [U], et un autre, celui de Monsieur [H], a fait l’objet d’une opposition dans le délai légal,seul un lot a été vendu sans opposition au prix de vente, celui de la SCI GABRIEL PERI, mais là encore, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer l’existence d’un préjudice et sera donc débouté,la multiplicité des demandes, leur évolution dans le temps et l’absence de fondement juridique à celles-ci démontrent le caractère abusif de la présente procédure,la société CITYA est donc bien fondée à solliciter des dommages et intérêts à ce titre à hauteur de 10% du montant total réclamé à tort par le demandeur, soit la somme de 43.207 euros.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

➢ DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son Syndic CITYA, recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ;

➢ REJETER des débats le tableau Excel produit par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] qui ne constitue pas une pièce ;

EN CONSÉQUENCE :

➢ DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son Syndic AGENCE REGIONALE AGREG, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

➢ CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son Syndic AGENCE REGIONALE AGREG à verser une somme de 6.000 euros au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son Syndic CITYA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➢ CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son Syndic AGENCE REGIONALE AGREG aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Marc HOFFMANN, Avocat au barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

➢ RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] invoque l’article 9 du code de procédure civile ainsi que les articles 1353 et 1992 du code civil, et fait principalement valoir que :
le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] conteste la répartition du coût de la consommation d’eau entre les immeubles des [Adresse 2] et [Adresse 3] et ce, alors que les comptes portant sur les exercices contestés ont été régulièrement approuvés par les copropriétaires en assemblées générales,l’expert judiciaire a ainsi constaté l’absence de remise en cause du ratio 60%/40% avant l’assignation en référé,le tableau excel sur lequel se fonde le demandeur doit être écarté, cette pièce n’ayant pas été soumise à l’expert,c’est à tort qu’il est affirmé que ce n’est que postérieurement à la pose de compteur propre à chaque bâtiment que les copropriétaires du [Adresse 2] auraient été en mesure de constater l’erreur commise dans la répartition du coût de la consommation d’eau,en effet, et ainsi que l’expert le relève, l’autorisation donnée par les copropriétaires du [Adresse 2] pour agir à l’encontre de la société CITYA à ce titre est antérieure à la pose des compteurs ; ce qui démontre l’absence de tout lien entre ladite pose et la présente demande,en tout état de cause, et ainsi que l’expert l’a constaté, le syndicat demandeur se trompe dans son appréciation des montants de répartition entre les deux immeubles,en outre, le demandeur n’apporte aucune preuve des sommes qu’il a réellement versées à ce titre,enfin, il ne démontre pas l’existence d’une perte de chance, seul fondement sur lequel la demande aurait pu être formée,il doit donc être débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au titre de la consommation d’eau froide pour la période 2012-2016.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 04 décembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 05 février 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur la demande en restitution des honoraires de syndic au titre du compte bancaire séparé

Selon l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, (…) II. – Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
– d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;
– d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;
– d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci (…).

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a ainsi imposé aux syndics de procéder à l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat. L’article 55.III de la loi a précisé que cette obligation entrerait en vigueur dans le délai d’un an à compter de sa promulgation, par publication au journal officiel le 26 mars 2014, soit le 26 mars 2015, et qu’elle s’appliquait « aux mandats en cours à compter de leur renouvellement ».

Madame [Y], expert judiciaire, indique dans son rapport du 6 mai 2021 qu’il ressort des pièces transmises par le conseil de la société CITYA dans le cadre de l’expertise qu’un compte séparé a été ouvert au nom du syndicat pour l’exercice 2016, comme le démontre les relevés de compte émanant de la BRED. Elle considère qu’en l’absence de tenue d’assemblée générale entre le 26 mars 2015 et le 1er octobre 2015, la sanction du non respect de l’obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé n’aurait vocation à s’appliquer qu’au titre du 4ème trimestre 2015.

Cependant, aux termes de l’article 55-III de la loi ALUR, les dispositions relatives à l’ouverture d’un compte séparé ne s’appliquent aux mandats en cours qu’à compter de leur renouvellement.

Or, en l’espèce, lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2014, date à laquelle les dispositions de l’article 18 dans leur version découlant de la loi ALUR n’étaient pas entrées en vigueur, les copropriétaires ont désigné le cabinet CITYA pour la période du 1er août 2014 au 29 février 2016. Il s’en déduit que ce n’est qu’à compter du 29 février 2016, date à laquelle le mandat donné au syndic devait être renouvelé, que les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 telles qu’elles résultent de la loi ALUR s’imposaient à la société CITYA.

Dès lors, la société CITYA ayant procédé à l’ouverture de ce compte pour l’exercice 2016, ce qui n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], il n’y a pas lieu de retenir une quelconque faute à son encontre sur ce fondement.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera en conséquence débouté de sa demande de restitution des honoraires pour la période du 26 mars 2015 au 19 décembre 2016.

2 – Sur la demande de condamnation au titre du trop-versé à l’égard du contrat d’assurance

Aux termes de l’article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable à l’espèce, « Doit être spécialement autorisée par une décision de l’assemblée générale toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
Le syndic, lorsqu’il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
Le syndic précise la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention.
Les décisions d’autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le syndicat du [Adresse 2] sollicite la condamnation de la société CITYA au paiement d’un trop perçu de primes d’assurance multirisque habitation découlant du non respect des dispositions de l’article 39 du décret du 17 mars 1967 compte tenu du contrat de courtage d’assurance souscrit à son initiative avec la société SAINT PIERRE ASSURANCES.

La société CITYA considère que cette demande doit être rejetée, le syndicat ne justifiant pas de l’existence d’une participation au capital entre la société SAINT PIERRE ASSURANCES et la société CITYA et les montants du contrat d’assurance conclu au titre des années 2015 et 2016 ayant été régulièrement votés en assemblée générale.

En l’espèce, le Grand Livre 2015 des comptes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] mentionne le paiement le 4 mai 2015 de la somme de 5.242,08 euros à la société SAINT PIERRE ASSURANCES au titre du contrat conclu avec celle-ci. Le Grand Livre 2016 fait quant à lui apparaître un paiement de 5.389,14 euros le 26 janvier 2016 à ce même titre.

Le syndicat des copropriétaires ne verse aucun extrait KBIS ou pièce permettant d’établir si la société SAINT PIERRE ASSURANCES participe au capital de la société CITYA ou, inversement, si celle-ci participe au capital de ce courtier en assurances. Cependant, Madame [Y] précise à son rapport d’expertise judiciaire que la société SAINT PIERRE ASSURANCES est une filiale de la société CITYA. L’article 233-1 du code de commerce précisant qu’une filiale est une société dont le capital est possédé pour plus de 50% par une autre société, dite société mère, il est incontestable que le contrat signé avec la société SAINT PIERRE ASSURANCES aurait dû être autorisé par une décision de l’assemblée générale en application de l’article 39 du décret du 17 mars 1967.

La société CITYA a donc bien commis une faute. L’approbation du montant des polices d’assurance souscrites au titre des années 2015 et 2016 par l’assemblée générale ne fait pas disparaître celle-ci. En revanche, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] échoue à démontrer la réalité d’un préjudice en découlant. Il ne peut en effet se fonder sur le coût de la police d’assurance souscrite avec la société SADA au titre de l’année 2014 pour justifier de l’existence d’un préjudice. Il n’est en effet pas démontré que la société SADA aurait maintenu ce même tarif en cas de poursuite du contrat pour les années 2015 et 2016.

Dès lors, le préjudice dont fait état le syndicat des copropriétaires n’étant qu’hypothétique, il sera débouté de sa demande.

3 – Sur la demande de condamnation au titre des frais exposés auprès de sociétés de nettoyage

Aux termes de l’article 31 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] conteste la régularité des contrats souscrits par la société CITYA en sa qualité de syndic au cours des années 2013 à 2016, précisant n’avoir été au demeurant pas avisé du licenciement de l’employé d’immeuble en avril 2014.

Il sera à titre liminaire relevé que le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] précise en son article 38 3° que le syndic engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2014 de cette copropriété démontre, au travers de sa résolution n°17, que les copropriétaires ont été informés du départ de l’employée d’immeuble et ce, suite à une rupture conventionnelle du contrat de travail, à l’initiative de ladite employée. Le syndicat des copropriétaires est en conséquence mal fondé à affirmer n’avoir jamais été informé de la fin de contrat de cette employée. Il ne peut tout autant parler de licenciement à l’initiative du syndic.

Madame [Y] précise dans son rapport d’expertise que le devis de la société ALEO, d’un montant de 43.000 euros TTC, avait été soumis pour information à l’assemblée générale en résolution n°18. Cette même résolution fait également apparaître la mission donné au syndic de recruter un employé d’immeuble pour un budget annuel de 38.000 euros. Au regard de ces éléments, l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] a donc validé un montant de dépenses prévisibles au titre de l’entretien et du ménage de la copropriété pour la période du mois de mars 2012 à décembre 2012 de 78.000 euros.

L’étude du Grand Livre 2012 démontre, contrairement à ce que le syndicat affirme, que le coût de l’employée d’immeuble de mars à décembre 2012 n’a pas été de 40.389,67 euros. Elle a en effet été rémunérée à hauteur de 12.969,93 euros, auquel il convient d’ajouter les charges sociales à l’égard de cette employée à hauteur de 5.235,92 euros et ainsi que les taxes à hauteur de 1.444 euros. Parallèlement, les prestations relatives à la gestion des poubelles de la société ALEO de mars à décembre 2012 ont été facturées 40.389,67 euros. Le montant total des prestations a donc été de 60.039,52 euros.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne peut valablement contester les coûts de contrats d’entretien et de nettoyage en affirmant avoir découvert leurs montant à l’issue de l’expertise et n’être donc pas tenu par les approbations des comptes des exercices au cours desquels lesdits contrats ont été exécutés ; lesdits montants étant parfaitement accessibles aux pièces comptables soumises préalablement auxdites assemblées. Or, aucun des procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé ces comptes n’a fait l’objet d’une quelconque contestation.

De façon surabondante, il sera relevé que les montants contestés par le syndicat des copropriétaires au titre des dépenses d’entretien en 2013 (53.242,44 euros), 2014 (56.771,15 euros), 2015 (45.551,44 euros) et 2016 (56.880 euros) sont inférieurs au montant dépensé à ce titre en 2012, année sur laquelle il se fonde, ainsi qu’au montant arrêté au titre du budget prévisionnel d’entretien par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2014.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera débouté de sa demande au titre des frais exposés auprès des sociétés de nettoyage.

4 – Sur la demande de condamnation au titre des facturations d’eau froide

Selon les dispositions de l’article 1147 du code civil, devenu l’article 1231-1 dudit code, l’engagement de la responsabilité contractuelle d’une partie implique pour l’autre de démontrer l’existence d’une obligation contenue dans un contrat valable, d’un manquement contractuel imputable au débiteur, d’un dommage préjudiciable et d’un lien de causalité.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de la société CITYA et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] au paiement de la somme de 143.945,31 euros au titre du trop facturé de consommation d’eau froide entre 2012 et 2016.

En l’espèce, Madame [Y] précise dans son rapport qu’aux termes du cahier des charges de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] et de son état descriptif de division reçus le 28 juillet 2010 par Maître [G], notaire à [Localité 7], la contribution des propriétaires aux charges afférentes aux équipements communs est déterminée au prorata de la surface hors œuvre nette de leur bien immobilier exprimé en m².

Elle déduit le choix du ratio 60/40% de l’absence d’installation de compteurs propres à chaque bâtiment et de la vraisemblable gestion par l’ASL de la consommation d’eau par le biais d’une répartition au prorata des surfaces hors œuvre nette de chaque volume. Or, les surfaces, telles qu’établies au règlement de copropriété, étant de 8082 m² pour l’immeuble du [Adresse 3] et de 8909 m² pour celui du [Adresse 2], le rapport aurait dû être de 47,56% contre 52,43%.

Pour autant, dans le cadre des exercices 2012 à 2016, la consommation d’eau froide incluse dans les comptes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a représenté 60% de la consommation d’eau totale facturée par VEOLIA, les 40% restant étant à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

En l’état, il y a lieu de relever que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne précise pas le fondement juridique de sa demande, libellant celle-ci comme s’il formait une demande en répétition de l’indu tout en mentionnant une perte de chance, sans toutefois développer aucun de ces deux moyens.

En tout état de cause, l’impossibilité de déterminer l’exacte consommation d’eau de chaque volume de l’ensemble immobilier [Adresse 6] résultant de l’absence de compteurs d’eau propres à chaque bâtiment nécessitait de se reporter aux modalités de calcul de répartition de ces facturations telle qu’elles découlaient du règlement de copropriété, de l’état de division ainsi que du cahier des charges. Ces documents permettaient dès l’origine de pouvoir apprécier de la répartition à effectuer. Si le ratio appliqué entre 2012 et 2016 est erroné, il n’en demeure pas moins que les comptes de ces exercices, incluant l’application d’un ratio de 60/40% à l’égard de la facturation de la consommation d’eau, ont été approuvés par les copropriétaires en assemblée générale et aucune action en contestation desdites assemblées n’ayant été engagées dans le délai fixé à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, la demande ne peut valablement prospérer et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en sera en conséquence débouté.

5 – Sur la demande de condamnation au titre de frais qui auraient été indûment exposés

Selon les dispositions de l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil, l’engagement de la responsabilité contractuelle d’une partie implique pour l’autre de démontrer l’existence d’une obligation contenue dans un contrat valable, d’un manquement contractuel imputable au débiteur, d’un dommage préjudiciable et d’un lien de causalité.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le syndicat des copropriétaires conteste la régularité de dépenses engagées au cours de l’exercice 2016 par la société CITYA en sa qualité de syndic dans le cadre de onze facturations distinctes d’un montant total de 21.834,74 euros.

Il sera à titre liminaire relevé que l’expert judiciaire affirme dans son rapport qu’aucune de ces dépenses n’a fait l’objet d’une contestation dans le cadre de son expertise avant le dire du 30 mars 2021 du conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], soit postérieurement à sa note de synthèse. Il ressort pourtant de l’assignation en référé, signifiée le 16 janvier 2019 à la société CITYA, procédure ayant donné lieu à l’expertise, qu’il était bien fait mention d’une demande de remboursement de factures de travaux non autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et ce, à hauteur de 22.000 euros.

En l’espèce, si aux termes des résolutions n°11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2014, les marchés et contrats d’un montant supérieur à 2.000 euros TTC devaient obligatoirement faire l’objet d’une consultation du conseil syndical ainsi que d’une mise en concurrence, il n’est pas versé en procédure le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 1er octobre 2015 et qui a dû procéder à un nouveau vote à l’égard des montants à partir duquel la consultation du conseil syndical ainsi que la mise en concurrence étaient obligatoires. Il ne peut en conséquence être vérifié quelles étaient les factures dont le montant excédait l’autorisation d’engagement donnée au syndic au titre de l’exercice 2016.

En l’absence de ce procès-verbal, il n’est en outre pas possible de s’assurer que le contrat conclu avec la société SANITAS le 22 avril 2016 (pièce n°13 du demandeur), dont six factures sont contestées, n’a pas été soumis préalablement à l’approbation des copropriétaires à l’occasion de ladite assemblée générale du 1er octobre 2015.

Trois facturations émanant de la société CHRYSTAL du 1er octobre 2012 à hauteur de 473,88 euros, du 17 septembre 2013 à hauteur de 488,09 euros et du 11 avril 2014 à hauteur de 504,42 euros sont également contestées. Le quitus au syndic à l’égard des comptes de l’exercice 2012 ayant été régulièrement approuvé lors de l’assemblée générale du 19 septembre 2013, la facture établit au cours de l’exercice 2012 ne peut être remise en cause. De surcroît, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne verse ni les factures querellées ni le contrat conclu avec la société CHRYSTAL, seul acte permettant de vérifier les conditions d’exécution dudit contrat ainsi que la tarification fixée.

Deux facturations émanant de la société EDF, du 13 juillet 2016 d’un montant de 1.890,09 euros et du 31 août 2016 d’un montant de 2.355,15 euros sont également contestées. Cependant, là encore, les factures ne sont pas versées.

Il sera rappelé que le tribunal n’est pas tenu par les termes d’un rapport d’expertise, se rapportant de surcroît à une procédure distincte de la présente instance, et n’a dès lors pas vocation à statuer sur cette seule base. Faute de verser les factures qu’il entend contester ainsi que la totalité des contrats qui s’y rattachent, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] est mal fondé à solliciter un quelconque dédommagement.

Enfin, il n’est pas transmis le contrat de syndic conclu par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société CITYA, pourtant seul à même de préciser les conditions d’exercice du mandat de syndic.

En l’absence de ces éléments, indispensables pour apprécier de l’existence ou non d’une éventuelle faute commise par la société CITYA dans le cadre de sa mission de syndic, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera débouté de sa demande.

6 – Sur la demande au titre d’honoraires indus de la société CITYA

Selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, l’engagement de la responsabilité contractuelle d’une partie implique pour l’autre de démontrer l’existence d’une obligation contenue dans un contrat valable, d’un manquement contractuel imputable au débiteur, d’un dommage préjudiciable et d’un lien de causalité.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de verser en procédure les factures contestées, et le contrat de syndic conclu avec la société CITYA, il ne peut être vérifié la réalité et la nature desdites factures ainsi que les tarifs fixés au contrat de syndic et les conditions d’exercice de la mission de ce dernier. Ces éléments étant seuls à même d’apprécier le bien fondé de la demande, le syndicat des copropriétaires en sera débouté.

7 – Sur la demande au titre de l’absence d’opposition au prix de vente à l’égard de trois lots

Selon les dispositions de l’article 1147 devenu l’article 1231-1 du code civil, l’engagement de la responsabilité contractuelle d’une partie implique pour l’autre de démontrer l’existence d’une obligation contenue dans un contrat valable, d’un manquement contractuel imputable au débiteur, d’un dommage préjudiciable et d’un lien de causalité.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sollicite la condamnation de la société CITYA au paiement de la somme de 10.576,05 euros correspondant au montant total de ses créances à l’égard de trois copropriétaires, Monsieur [E] [H], Monsieur [F] [U] et la SCI GABRIEL PERI, dont les lots auraient été vendus sans que la société CITYA ne fasse opposition au versement du prix de vente.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne rapportant pas la preuve de la vente du lot de Monsieur [F] [U] au cours du mandat de la société CITYA, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande à l’égard de celui-ci.

De surcroît, la société CITYA démontre, au travers de sa pièce n°6, que la vente par adjudication du lot de Monsieur [E] [H] lui a été signifiée le 06 janvier 2016. Dès lors, en effectuant une opposition sur le prix de vente le 14 janvier 2016, la société CITY a respecté le délai de 15 jours fixé à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et ne peut se voir en conséquence opposer une quelconque faute.

En outre, s’il ressort de ces éléments que seule la vente du lot de la SCI GABRIEL PERI, survenue au regard du Grand livre 2014 le 30 avril 2014, n’aurait pas fait l’objet d’une opposition au prix de vente de la société CITYA, il n’en demeure pas moins que les extraits de Grand livre 2015 et 2016 faisant apparaître l’apurement total de la dette de cette société, il n’y a pas lieu de considérer que l’absence d’opposition ait occasionné un préjudice au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera débouté de sa demande.

8 – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la société CITYA

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. » et « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Il est de principe qu’ester en justice est un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur équipollente au dol.
En l’espèce, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ait agi en justice de manière dilatoire ou abusive, la preuve d’une intention malveillante de la demanderesse n’étant pas rapportée. La société CITYA sera par conséquent déboutée de sa demande.

9 – Sur les demandes accessoires

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Antoine SKRZYNSKI et Maître Marc HOFFMANN, avocats, pour ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

– Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au paiement de la somme de 4.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société CITYA ainsi que la somme de 2.000 euros au titre de ceux exposés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

– Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Le tribunal,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande en restitution des honoraires de syndic au titre du compte bancaire séparé ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande de condamnation au titre du trop-versé à l’égard du contrat d’assurance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande de condamnation au titre des frais exposés auprès de sociétés de nettoyage ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande de condamnation au titre des facturations d’eau froide ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande de condamnation au titre de frais qui auraient été indûment exposés ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande au titre d’honoraires indus de la société CITYA :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande au titre de l’absence d’opposition au prix de vente à l’égard de trois lots ;

DEBOUTE la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, à payer à la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI la somme de 4.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Antoine SKRZYNSKI et de Maitre Marc HOFFMANN, avocats, pour ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 5 février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT