NAC: 5AA

N° RG 24/01132 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SYVZ

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Novembre 2024

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Y] [V]
[A] [B]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 21 Novembre 2024

à SELARL LEVY ROCHE SARDA
Me Caroline MAURY

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection,statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19 21 QUAI D AUSTERLITZ – 75013 PARIS

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par Maître Christine VAYSSE-LACOSTE de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [Y] [V], demeurant 2 RUE DES BLEUETS – 31150 LESPINASSE

représentée par Me Caroline MAURY, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [A] [B], demeurant RESIDENCE LA CLOSERIE DE LAPASSE VILLA 3 – 5 CHEMIN DE LAPASSE – 31150 LESPINASSE

non comparant, ni représenté

Par acte sous seing privé en date du 06 septembre 2022 à effet au 15 septembre 2022, la société IN’LISUD OUEST a loué à M. [A] [B] et Mme [Y] [V] une maison d’habitation n°1184428 porte V3, avec garage n°118446, rez de chaussée et jardin n°118458 et parking n°118476 situés 5 impasse de Lapasse, Résidence La Closerie de Lapasse, 31150 LESPINASSE , moyennant un loyer mensuel de 935,89 euros, provision sur charges comprise.

Suivant un contrat électronique du 07 septembre 2022 conclu avec la propriétaire du logement, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des locataires dans le cadre de la garantie VISALE.

Mme [Y] [V] a donné congé lequel a été reçu par la bailleresse le 04 septembre 2023, date du début du préavis d’un mois.

Le 28 octobre 2023, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à M. [A] [B] et Mme [Y] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés et visant la clause résolutoire du bail. Elle a également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 octobre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 02 février 2024, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES a finalement assigné M. [A] [B] et Mme [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection de toulouse pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– la résiliation du bail par effet de la constatation des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés, et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [B],
– l’expulsion sans délai de M. [A] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
– la condamnation solidaire de M. [A] [B] et Mme [Y] [V] au paiement de la somme de 3969,04 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1570,32 € et pour le surplus à compter de l’assignation,
– la condamnation de M. [A] [B] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative;
– la condamnation solidaire de M. [A] [B] et Mme [Y] [V] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, aux dépens.

Appelée à l’audience du 16 mai 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 24 septembre 2024 à la demande du conseil de Mme [V], M. [B] étant absent.

A l’audience du 24 septembre 2024, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 11860,41 euros au mois de juillet 2024.

Mme [Y] [V], représentée par son conseil, et se rapportant à ses écritures signifiées le 03 septembre 2024 à M. [A] [B] (acte remis à étude), sollicite :
– à titre principal de débouter la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [Y] [V],
– à titre subsidiaire,
– la résiliation du bail à la date du 28 décembre 2023,
– de juger que Mme [Y] [V] ne saurait être engagée au titre de la solidarité conventionnelle au delà de la somme de 3010,33 euros,
– d’ordonner que M. [A] [B] relève et garantisse intégralement Mme [Y] [V] des condamnations prononcées à son encontre y compris au titre des dépens et des frais irrépétibles;
– d’accorder les plus larges délais de paiement à Mme [Y] [V] pour s’acquitter de toute éventuelle condamnation à paiement,
-en tout état de cause, de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrepétibles et dépens, étant précisant que Mme [Y] [V] bénéficie de l’aide juridictionnelle;
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir à titre principal que la demanderesse ne peut faire valoir une clause de solidarité d’un contrat auquel elle n’est pas partie de sorte qu’elle doit être déboutée de ses demandes formées à son encontre.
A titre subsidiaire, elle fait valoir que si elle est solidairement tenue du paiement loyers et charges impayés pendant 6 mois à compter des effets du congé, cette solidarité contractuelle cesse à la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire soit le 28 décembre 2023.Au visa de l’article 1319 du code civil, elle soutient que la dette définitive incombe à celui-ci auquel est imputable l’inexécution et que durant son occupation elle a toujours réglé sa moitié de loyer. Elle sollicite ainsi que M. [A] [B] soit condamné à la relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en intégralité. Elle demande les plus larges délais de paiement, exposant sa situation personnelle et financière.

Il convient de se reporter aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Convoqué par assignation remise à étude le 02 février 2024 puis cité à l’audience du 24 septembre 2024 par acte de commissaire de justice remis également à étude, M. [A] [B] n’ a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que “si le défendeur ne comparaît pas, […] le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable”.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

a) Sur la qualité à agir de la caution

L’article 2309 du Code civil dispose que  » la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur « .

La caution est notamment recevable à agir en résolution du bail contre les locataires de son créancier désintéressé, notamment afin d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et ainsi limiter le montant de la dette cautionnée (cf. Civ. 1ère, 16/07/1998, n°96-17.476).

La S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par la production du contrat de garantie et des quittances subrogatives qu’elle a désintéressé la société IN’LI SUD OUEST de la dette locative. Elle est ainsi recevable à agir contre M. [A] [B] et Mme [Y] [V] en résiliation du bail.

b) sur les formalités à accomplir

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 mai 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.
2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 06 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois a été signifié le 28 octobre 2023, pour la somme en principal de 1570,32 euros, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Il ressort du décompte produit aux débats que M. [A] [B] et Mme [Y] [V] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 décembre 2023.

En outre, le juge n’a pas été saisi par M. [A] [B] aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et Mme [Y] [V] ne forme pas de demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire en ce qu’elle a donné valablement congé au bailleur le 04 septembre 2023 avec effet au 04 octobre 2023 et qu’elle ne réside plus dans le logement.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [A] [B] , devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant ni invoquée ni établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [A] [B] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Sur le montant dû :

La S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte du 16 septembre 2024 et une quittance subrogative du 09 septembre 2024 démontrant que la somme de 11.860,41 euros, mensualité de juillet 2024 comprise, reste impayée.

M. [A] [B] , absent à la procédure, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Sur la solidarité demandée à l’égard de Mme [Y] [V]:

Aux termes de l’article 1310 du Code civil, “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas”.

L’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent contrat de bail, dispose en son I que “La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat”.

Le même article prévoit, en son VI, que “La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé”.

Le contrat de bail liant les parties comporte, au titre de ses conditions particulières, un article 11 intitulé « clause de solidarité», qui prévoit que “Les locataires titulaires du bail sont tenus dans tous les cas, (…) Aux obligations du présent contrat de location”. Et qui rappelle les modalités du congé ainsi que ses conséquences.

Si Mme [Y] [V] fait valablement valoir que cette clause ne prévoit pas expressément la condamnation solidaire des locataires au paiement des indemnités d’occupation de sorte que, dans ce cas, la solidarité cesse à la fin du bail, soit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, le bail comprend également des conditions générales aux termes desquelles il est expressément prévu, à l’article 11 “solidarité -indivisibilité”, “en cas de pluralité de locataires ceux-ci sont tenus de manière solidaire et indivisible de l’exécution des obligations du présent contrat (…). En particulier le règlement des loyers, charges, accessoires, indemnités d’occupation (…) pourra être réclamé indifféremment à l’un ou à l’autre des locataires.”

La clause de solidarité ainsi insérée au contrat de bail prévoit expressément la condamnation solidaire des locataires au paiement des indemnités d’occupation.

Le congé délivré par Mme [Y] [V] a produit effet au 04 octobre 2023 de sorte qu’elle reste tenue solidairement du paiement des loyers et des charges jusqu’au 04 avril 2024.

Selon le décompte produit aux débats et non contesté, la dette locative à la date du 04 avril 2024 s’élevait à la somme de 8.889,27 euros.

En conséquence, M. [A] [B] et Mme [Y] [V] seront ainsi condamnés solidairement au paiement de la somme de 8889,27 euros, et M. [A] [B] sera condamné seul à payer la somme complémentaire de 2971,14 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

M. [A] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. »

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [A] [B] n’ayant formulé aucune demande de délai de paiement et n’ayant pas repris le paiement du loyer courant, il ne lui sera pas accordé de délai de paiement.

Mme [Y] [V] n’étant plus locataire, elle ne peut bénéficier du délai de 36 mois et ne peut bénéficier que des délais légaux classiques, limités à 24 mois.

Il ressort de l’analyse du décompte locatif produit au débat que la dette locative trouve son origine avant le départ de Mme [Y] [V] mais qu’elle n’a fait que croître depuis cette date, M. [A] [B] n’ayant procédé à aucun règlement. Mme [Y] [V] vient donc pallier la carence de son ex compagnon alors même qu’elle expose de son coté des charges de logement à hauteur de 325 euros (Après déduction de des Apl), outre ses charges courantes, pour une allocation de retour à l’emploi mensuelle de 1000 euros environ, une prime d’activité de 156 euros ainsi de la somme de 615 euros au titres des allocations familiales en ce qu’elle a deux enfants à charge.

Dans ces conditions, Mme [Y] [V] sera donc autorisée à se libérer de sa dette par 23 versements de 370 euros et un 24e versement soldant le reste de la dette.

IV- SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE CONDAMNATION A RELEVER ET GARANTIR DU PAIEMENT

En application de l’article 1319 du code civil , les codébiteurs solidaires répondent solidairement de l’inexécution de l’obligation. La charge en incombe à titre définitif à ceux auxquels l’inexécution est imputable.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit aux débats que l’arriéré de loyer s’est constitué à compter de juin 2023 et non, comme le soutient, Mme [Y] [V] à compter de son départ des lieux . Pour autant, M. [A] [B] n’a procédé à aucun règlement à compter du 1er octobre 2024.

En conséquence, M. [A] [B] sera condamné à relever et à garantir Mme [Y] [V] de la condamnation en paiement des loyers pour la période d’octobre 2023 à avril 2024, soit la somme de 6837,65 euros et Mme [Y] [V] sera déboutée de sa demande pour la période antérieure à la date du 04 septembre 2023.

V. SUR LES MESURES ACCESSOIRES

M. [A] [B] et Mme [Y] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi relative à l’aide juridictionnelle.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, et de la situation de Mme [Y] [V], il n’apparait pas inéquitable de condamner M. [A] [B] seul à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 septembre 2022 entre la société IN’Ll SUD OUEST, d’une part, et M. [A] [B] et Mme [Y] [V], d’autre part, concernant une maison d’habitation n°1184428 porte V3, avec garage n°118446, rez de chaussée et jardin n°118458 et parking n°118476 situés 5 impasse de Lapasse, Résidence La Closerie de Lapasse, 31150 LESPINASSE, sont réunies à la date du 29 décembre 2023;

ORDONNE en conséquence à M. [A] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés;

DIT qu’à défaut pour M. [A] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [B] et Mme [Y] [V] à verser à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8889,27 euros, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

AUTORISE Mme [Y] [V] à se libérer de la somme qui précède par 23 échéances mensuelles d’un montant de 370 euros et une 24e échéance soldant le reste de la dette ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution forcée sont suspendues à l’encontre de Mme [Y] [V] pendant les délais ainsi octroyés, si elle les respecte ;

DIT qu’à défaut de règlement d’une seule échéance sept jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée restée infructueuse, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES pourra lui réclamer l’intégralité de la somme due ;

CONDAMNE M. [A] [B], seul, à verser à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme complémentaire de 2971,14 euros (comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [A] [B] à payer à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [A] [B] à relever et garantir Mme [Y] [V] de l’intégralité de la condamnation en paiement à hauteur de la somme de 6837,65 euros ;

CONDAMNE M. [A] [B] à verser à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [A] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation initiale et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs autres prétentions;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier La Vice-Présidente