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L’Essentiel : M. [W], propriétaire d’un local commercial loué à Edostar Kura, se retrouve en litige avec le syndicat des copropriétaires concernant l’installation d’une terrasse et l’occupation d’une galerie d’accès. Après une mise en demeure infructueuse, le syndicat a assigné M. [W] et Edostar Hana devant le tribunal. Lors de l’audience du 2 janvier 2025, le syndicat a déclaré que sa demande de libération des parties communes était devenue sans objet, mais a maintenu sa demande de paiement de 2.500 euros. Le tribunal a condamné M. [W] à verser 2.000 euros au syndicat pour couvrir ses frais.
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Contexte de l’affaireM. [W] est le propriétaire d’un local commercial situé dans un immeuble en copropriété à l’adresse [Adresse 1]. Ce local est loué à la société Edostar Kura, qui y exerce une activité de restauration et d’épicerie depuis le 10 septembre 2012. Une autre société du même groupe, Edostar Hana, opère dans un établissement adjacent. Litige avec le syndicat des copropriétairesLe syndicat des copropriétaires a reproché à M. [W] et à Edostar Hana l’installation d’une terrasse et l’occupation non autorisée d’une partie de la galerie d’accès. Après une mise en demeure infructueuse, le syndicat a assigné les deux parties devant le tribunal judiciaire de Paris le 5 juillet 2023, demandant la libération des parties communes et le paiement de frais. Médiation et renvoisLors de l’audience du 8 août 2023, l’affaire a été renvoyée pour permettre aux parties d’entrer en médiation. Plusieurs renvois ont suivi à la demande des parties, et lors de l’audience du 2 janvier 2025, le syndicat a demandé au juge de constater que sa demande de libération des parties communes était devenue sans objet, tout en maintenant sa demande de paiement de 2.500 euros. Arguments de M. [W]M. [W] a soutenu que son locataire était Edostar Kura et non Edostar Hana, demandant ainsi le rejet des demandes du syndicat à son égard. Il a également demandé une indemnité de 2.000 euros pour couvrir ses frais. Position du syndicat des copropriétairesLe syndicat a affirmé que, bien que la société Edostar Hana ne soit pas locataire, M. [W] reste responsable des actions de ses locataires. Il a justifié sa demande de frais en raison des dépenses engagées pour faire valoir ses droits. Décision du tribunalLe tribunal a constaté que la demande principale du syndicat était devenue sans objet, car la locataire avait quitté les lieux fin novembre 2024. Cependant, M. [W] a été condamné aux dépens et à verser 2.000 euros au syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. L’ordonnance a été rendue exécutoire de plein droit. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la responsabilité du propriétaire en matière d’occupation des parties communes par son locataire ?La responsabilité du propriétaire d’un lot en copropriété est régie par l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui stipule que « tout copropriétaire a le droit d’user et de jouir librement de son lot, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et de respecter la destination de l’immeuble ». En vertu de cet article, le propriétaire est tenu de veiller à ce que son locataire respecte les règles de la copropriété, notamment en ce qui concerne l’usage des parties communes. Ainsi, si un locataire occupe illégalement une partie commune, le propriétaire peut être tenu responsable des agissements de son locataire. Cela signifie que le syndicat des copropriétaires peut engager des actions contre le propriétaire pour faire cesser cette occupation. De plus, l’article 25 de la même loi précise que « les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires sont obligatoires pour tous les copropriétaires ». Cela implique que le propriétaire doit s’assurer que son locataire respecte les décisions prises par l’assemblée générale, notamment celles concernant l’utilisation des parties communes. Quelles sont les conséquences d’une occupation illicite des parties communes ?L’occupation illicite des parties communes peut entraîner plusieurs conséquences, notamment des actions en justice pour obtenir la cessation de cette occupation. Selon l’article 835 du code de procédure civile, « le juge des référés peut ordonner toutes mesures nécessaires pour faire cesser une atteinte à un droit ». Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de condamner M. [W] et la société Edostar Hana à libérer les parties communes occupées. En cas de non-respect de cette décision, le tribunal peut également imposer une astreinte, comme le prévoit l’article 131-4 du code des procédures civiles, qui stipule que « le juge peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ». Ainsi, M. [W] pourrait être condamné à payer une somme d’argent pour chaque jour d’occupation illicite constatée, ce qui constitue une pression financière pour le contraindre à respecter la décision du tribunal. Quelles sont les implications de l’article 700 du code de procédure civile dans ce contexte ?L’article 700 du code de procédure civile dispose que « la partie qui perd le procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ». Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a demandé une indemnité de 2.500 euros au titre de cet article, en raison des frais engagés pour faire valoir ses droits. Le tribunal a finalement condamné M. [W] à payer 2.000 euros, ce qui souligne que même si la demande principale est devenue sans objet, le syndicat a le droit d’être indemnisé pour les frais qu’il a dû engager pour défendre ses intérêts. Cette disposition vise à garantir que les parties ne subissent pas de pertes financières en raison de la nécessité de recourir à la justice pour faire respecter leurs droits, ce qui est particulièrement pertinent dans le cadre des litiges en copropriété où les frais peuvent rapidement s’accumuler. |
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/55655
N° Portalis 352J-W-B7H-C2D6U
N° : 2
Assignation du :
5 et 20 juillet 2023
[1]
[1] 3 copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 30 janvier 2025
par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDEUR
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, le Cabinet STARES COPROPRIETE, dont le siège social est sis
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Marie-charlotte TOUZET, avocat au barreau de PARIS – #D961
DEFENDEURS
Monsieur [J] [W]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS – #P0208
La S.A.S. EDOSTAR HANA
[Adresse 1]
[Localité 3]
ayant pour avocat Maître Margot DESPINS, avocat au barreau de PARIS – #E0452, non-comparante,
DÉBATS
A l’audience du 02 janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
Après avoir entendu les conseils des parties,
M. [W] est propriétaire du lot n°235 à usage commercial dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1].
Le local commercial est loué à la société Edostar Kura, qui y exerce une activité de restauration et d’épicerie en vertu d’un bail commercial signé le 10 septembre 2012.
Une autre société du groupe Edostar, Edostar Hana, exerce une activité de restauration dans l’établissement mitoyen.
Reprochant à M. [W] et à la société Edostar Hana l’installation d’une terrasse et l’appropriation d’une partie de la galerie d’accès sans autorisation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], après vaine mise en demeure, les a, par acte du 5 juillet 2023, assignés devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, sollicitant, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :
condamner solidairement M. [W] et la société Edostar Hana à libérer les parties communes occupées de tout mobilier et équipement, sous astreinte de 200 euros par jour et par infraction constatée à compter de la notification de la décision à intervenir à défaut d’exécution ; condamner solidairement M. [W] et la société Edostar Hana à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner solidairement aux dépens.
A l’audience du 8 août 2023, l’affaire a été renvoyée, avec délivrance d’une injonction de rencontrer un médiateur.
Les parties ont décidé d’entrer en médiation.
L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, et aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 2 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :
constater que sa demande de libérer les parties communes de la galerie d’accès de tout mobilier et équipement est devenue sans objet ; condamner solidairement M. [W] et la société Edostar Hana à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 2 janvier 2025, M. [W] expose que son locataire est la société Edostar Kura et non la société Edostar Hana, et demande en conséquence au juge des référés de :
débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à son égard ;condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 et aux dépens.
Autorisé à produite une note en délibéré pour justifier de la qualité à défendre à l’instance de la société Edostar Hana, le syndicat des copropriétaires a produit une note le 3 janvier 2025, aux termes de laquelle il a affirmé que l’exploitante des locaux était bien la société Edostar Hana, peu important l’existence d’un bail commercial avec la société Edostar Kura. Il a ajouté qu’en tout état de cause, le copropriétaire bailleur reste responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires et doit répondre des agissements de son locataire et de tout occupant de son chef.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties.
Le syndicat des copropriétaires expose que sa demande principale est devenue sans objet dès lors que la locataire a quitté les lieux à la fin du mois de novembre 2024.
Il maintient toutefois ses demandes relatives aux frais et dépens.
Il ressort du bail commercial produit par M. [W] que la société Edostar Hana n’était pas locataire des locaux litigieux. Il n’est donc pas établi qu’elle soit à l’origine de l’occupation illicite constatée.
Pour autant, M. [W], le propriétaire du lot n° 235, doit répondre des agissements de sa locataire ou de l’occupante de son local commercial envers le syndicat des copropriétaires.
Ce dernier ayant été contraint d’engager la présente procédure et d’engager des frais pour faire valoir ses droits, il est fondé à solliciter la condamnation de M. [W] aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons que la demande principale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] est devenue sans objet ;
Condamnons M. [W] aux dépens ;
Le condamnons à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
Ainsi fait à Paris, le 30 janvier 2025
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY
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