GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat [Adresse 7] c/ S.E.L.A.R.L. [16], S.C.I. [12]

MINUTE N° 24/
Du 26 Novembre 2024

3ème Chambre civile
N° RG 22/04495 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OR2E

Grosse délivrée à

Me Stéphanie BRAGANTI
, la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt six Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Corinne GILIS,
Assesseur : Anne VINCENT, Vice-Président
Assesseur : Dominique SEUVE,
Greffier : Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier présente uniquement aux débats

présents aux débats et ont délibéré

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Septembre 2024 le prononcé du jugement a été fixé au 26 Novembre 2024 par mise à disposition au Greffe de la Juridiction,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024 , signé parMadame GILIS,Présidente et Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice La SARL [9] dont le siège social est [Adresse 3] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 1]
représentée par Me Stéphanie BRAGANTI, avocat au barreau de [Localité 14], avocat plaidant

DEFENDERESSES:

S.E.L.A.R.L. [15] ancinnement dénommée [16] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de [Localité 14], avocats plaidant

S.C.I. [12] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 8]
N’ayant pas constitué avocat

Vu les actes de commissaire de justice en date du 14 novembre 2022 par lesquels le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 14], reprochant à la SELARL [16], notaires (ci-après désignée en abrégé comme la SELARL [16]), d’avoir omis d’adresser au syndic de l’immeuble, le Cabinet [9], l’avis de mutation des lots uméros 3, 9, 10, 11, 13, 17 et 19, et d’avoir passé la vente de ces 7 lots sans avoir au préalable désintéressé le syndicat des copropriétaires de sa créance, a fait assigner cette Société notariale [16] en responsabilité professionnelle, ainsi que la SCI [12], acquéreur des lots, aux fins de voir condamner in solidum la SELARL [16] et la SCI [12] à lui régler :
– la somme de 6 078 € 89, montant des charges antérieures à la vente, en l’état de l’opposition faite par le Cabinet [9], le 25 mai 2022, à la vente des lots 3, 9, 10, 11, 13, 17 et 19, de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 14],
– la somme de 4 000 €, en réparation de son préjudice,
– et une indemnité de 2 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par le RPVA le 31 mai 2024 par lesquelles la SELARL [16] :
➔ s’est opposée à ces demandes, en soutenant :
– que M° [N], notaire salarié de l’étude, n’avait commis aucune faute susceptible d’engager la responsabilité de l’étude notariale envers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], dans la mesure où le vendeur avait déclaré qu’il n’y avait pas de syndic en exercice et qu’il n’existait aucun élément venant contredire cette déclaration, ni moyen de vérification,
-que, de surcroît, il n’y avait pas de lien causal direct entre le prétendu manquement du notaire et le dommage invoqué, compte-tenu des fautes commises par l’ administrateur judiciaire et le gestionnaire des biens vendus dépendant de la succession de [K] [G], qui avaient connaissance de la désignation de la SARL [9], en qualité de syndic au mois de mars 2020, qui avaient reçu des appels de fonds mais omis de les régler tout comme d’en aviser le notaire chargé de la vente du bien,
– qu’en toute hypothèse, le caractère définitif du préjudice n’était pas établi,
➔ et a conclu, en conséquence, au rejet des demandes du syndicat des copropriétaires, et sollicité reconventionnellement la condamnation de celui-ci à lui verser une indemnité de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées par le RPVA le 8 mars2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a :
➔ répliqué :
– que le Cabinet [9] était le syndic de l’immeuble depuis plusieurs années avant la vente, et administrait donc déjà la copropriété à la date du compromis de vente le 30 mars 2020 ainsi qu’à la date de l’acte notarié de vente du 24 juin 2021,
– que le notaire ne pouvait l’ignorer alors que divers appels de fonds avaient été adressés par le cabinet [9] à la SCP [11] et au cabinet [W], qui ont été successivement en charge de la succession de la propriétaire des lots objets de la vente,
– qu’en n’adressant pas au syndic l’avis de mutation des lots, et donc de lavente entre la succession MARSHALL et la SCI [12], sans avoir au préalable désintéressé le syndicat des copropriétaires, le notaire avait commis une faute professionnelle engageant sa responsabilité, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et avait ainsi causé un préjudice au syndicat des copropriétaires qui n’a pas recouvré le solde de charges de 6 078 € 89 qui restait dû pour les lots vendus,
➔ et a donc réitéré les demandes formulées dans son assignation, à savoir condamnation in solidum de la SELARL [16] et de la SCI [12] à lui payer :
– la somme de 6 078 € 89, montant des charges impayées pour le recouvrement de laquelle le syndicat des copropriétaires a formé opposition par acte extra-judiciaire le 25 mai 2022 à la vente des 7 lots dont s’agit,
– des dommages-intérêts de 4 000 €, en réparation de son préjudice,
– et une indemnité de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’absence de comparution à l’instance de la SCI [12], dont le siège social est à MONACO, qui a été régulièrement assignée , selon les formalités prescrites par l’article 684 du code de procédure civile, l’acte introductif d’instance et les pièces y annexées, ayant été adressés par l’huissier de justice instrumentaire au Procureur Général de Monaco, et l’assignation remise le 17 novembre 2022 à [R] [Z], gérant de la SCI [12].

Vu, par suite, en application de l’article 474 alinéa 1 du code de procédure civile, le caractère réputé contradictoire de la présente décision, susceptible d’appel.

Vu l’ordonnance du 3 juin 2024 par laquelle le juge de la mise en état a fixé la clôture au 3 septembre 2024.

1) Rappel des faits

Il résulte des pièces versées aux débats les faits constants suivants.

[K] [G] divorcée [T] était propriétaire d’un magasin (lot n°3) et de 6 appartements (lots n°9, 10, 11, 13, 17 et 19) dans l’immeuble situé à [Localité 14], [Adresse 7].

Elle est décédée ab intestat le [Date décès 6] 2017 à [Localité 13] ( Etats Unis) en laissant pour recueillir sa succession sa fille [F] [T], qui a accepté la succession.

La succession a été administrée successivement par la SCP [11], à compter du 3 juillet 2019, date de l’ordonnance lui confiant cette mission, jusqu’au 23 mars 2021, date de l’ordonnance mettant fin à sa mission. puis par le Cabinet [W], généalogiste mandataire de l’héritière.

Suivant compromis de vente sous seing privé en date du 30 mars 2020, [F] [T], réprésentée par le Cabinet [W], a vendu à [R] [Z], avec faculté de substitution, le magasin et les 6 appartements du [Adresse 7] à [Localité 14], hérités dans la succession de sa mère , au prix global de 600 000 €.

Par acte dressé le 24 juin 2021 par M° [H] [N], notaire au sein de la SELARL [16], cette vente a été réitérée en la forme authentique, avec pour l’acquéreur substitution de la SCI [12] à [R] [Z].

Tant le compromis de vente du 30 mars 2020 que l’acte notarié de vente du 24 juin 2021 mentionnaient que la copropriété du [Adresse 7] était dépourvue de syndic, et qu’il était, en conséquence, impossible de notifier la vente et d’obtenir le certificat prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Par lettre recommandée du 28 avril 2022 avec avis de réception , la SARL [9], syndic du [Adresse 7] s’étonnait auprès de l’office notarial [16] d’avoir appris la vente des lots de la succession [T] à la SCI [12], sans avoir reçu d’avis de mutation préalable, et lui demandait de bien vouloir lui régler la somme de 6078 € 89, au titre du solde des charges restant dues.

Par acte d’huissier en date du 25 mai 2022, le syndicatdes copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic le cabinet [9], a fait signifier à la SELARL [16] un courrier en date du 10 mai 2022, lui indiquant avoir été surpris de ne pas avoir été informé de la vente du 24 juin 2021, et de ne pas avoir reçu de demande d’avis d’état daté, et lui demandant de lui régler l’arriéré de charges restant dû de 6078 € 89 .

Faute d’avoir été réglé, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a fait assigner la SELARL [16], en responsabilité professionnelle, devant la présente juridiction , pour défaut d’avis de mutation de lots, et en paiement de la somme de 6 078 €89, et sollicite également la condamnation in solidum de l’acquéreur au paiement de cette même somme.

La SELARL [16] conteste avoir commis une quelconque faute et s’oppose à cette action en responsabilité au motif que le vendeur avait indiqué qu’il n’y avait pas de syndic, ce qu’aucun élément ne venait contredire, et qui n’était pas vérifiable.

2) Sur le fond

La responsabilité du notaire, officier ministériel est engagée envers tout “ tiers intéressé” par l’acte qu’il authentifie.

Les dommages causés par des notaires à des tiers relèvent de la responsabilité délictuelle, que ce soit pour faute, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ou encore en tant que commettant du fait d’un préposé, notamment un clerc ou un notaire salarié, sur le fondement de l’article 1242 du code civil .

En l’espèce, la responsabilité professionnelle de la SELARL [16] est recherchée pour défaut d’avis au syndic de la mutation à titre onéreux de lots de copropriété.

En application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur à la date de la vente du 24 juin 2021 :
“ Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

“Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition”.

En application de ce texte, le défaut d’avis donné au syndic de la copropriété d’une mutation à titre onéreux d’un lot constitue de la part du notaire une faute, et engage, par suite, la responsabilité de cet officier ministériel pour le préjudice causé par le non-paiement sur le prix de vente de l’arriéré de charges de copropriété restant dû à la date de la vente.

En l’espèce, l’acte de vente dressé le 24 juin 2021 par M° [H] [N], notaire salarié de la SELARL [16] (devenue depuis la SELARL [15]) concernant la vente par [F] [T] à la SCI [12] de 6 appartements et d’un magasin , dépendant l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 14], mentionne en pages 37 et 38 :
“ STATUT DE LA COPROPRIETE :
“Absence de syndic”
“Le vendeur déclare :
“● Que la copropriété n’a actuellement ni syndic ni président, nommés par les copropriétaires,
“● Qu’à sa connaissance aucune assemblée de copropriétaires ne s’est spontanément réunie pour décider de l’exécution de travaux et qu’il n’existe pas de travaux exécutés et non réglés, ou seulement en cours d’exécution,
“ (……)
“ ● Que l’acquéreur reconnait avoir été informé par le notaire des inconvénient résultant de cette situation
“ (….)
“● Le notaire a enfin indiqué à l’acquéreur qu’il lui sera impossible de notifier cette vente et par voie de conséquence d’obtenir le certificat prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ni de remplir les formalités de l’article 20 -II de cette loi.”

Il résulte des pièces versées aux débats que cette mention sur l’absence de syndic de la copropriété du [Adresse 7] , qui reprenait ni plus ni moins la mention du compromis de vente sous-seing – privé en date du 30 mars 2020, était erronée.

En effet, le syndicat des copropriétaires , représenté par son syndic, a versé aux débats:
– les procés-verbaux des assemblées générales de la copropriété du [Adresse 7] à [Localité 14], des années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 , 2023 et 2024 ( pièces groupées n°10) , convoquées par son syndic, la SARL [9], ayant toutes approuvé successivement les comptes de ce dernier, dont le mandat a été renouvelé pour 3 ans successivement, notamment par les assemblées générales de copropriétaires des 5 mars 2020 et 9 mars 2023,
– ainsi que la fiche synthétique de la copropriété du [Adresse 7], portant le numéro AC 587 150, extraite du registre national des copropriétés ( pièce n°10 bis) , mentionnant comme représentant légal et syndic de la copropriété, l’agence immobilière du [Adresse 3] à [Localité 14], avec pour numéro de SIRET le [XXXXXXXXXX02], correspondant au Cabinet [9],
– et les appels de fonds et relances (pièces n° 12, 13 et 14) adressés par le Cabinet [9] à la SCP [10], de 2019 à 2021, administrateur de la succession [T], puis à compter de juillet 2021 au Cabinet [W], représentant de l’héritière.

En l’état de ces éléments , c’est vainement que la SELARL [16], notaire, soutient qu’au vu des mentions du compromis de vente du 30 mars 2020 dans lequel le Cabinet [W], représentant de la venderesse, avait déclaré, à plusieurs reprises, que la copropriété était dépourvue de syndic, elle ne pouvait, faute d’avoir été informée par la SCP [10] et le Cabinet [W] de l’existence d’un syndic , procéder à l’avis de mutation au syndic dont elle “n’avait aucun moyen de vérifier l’existence”.

En effet, l’absence d’organisation d’une copropriété et l’absence de syndic dans un immeuble comprenant 20 lots est assez inhabituelle, et il suffisait au notaire, tenu d’une obligation de moyens de vérification compte-tenu de cette situation peu courante, de consulter simplement le registre national des copropriétés prévu par l’article L 711-1 du code de la construction et de l’habitation, pour constater que l’immeuble du [Adresse 7] était une copropriété dotée d’un syndic dont les coordonnées étaient mentionnées sur la fiche synthétique de la copropriété dans ce registre ( cf : pièce n°10 bis).

Cette absence de vérification par le notaire d’une situation qui exigeait une vigilance particulière de sa part, est d’autant plus surprenante et fautive que l’acte de vente mentionnait en page 35 que le syndicat des copropriétaires était immatriculé dans le registre national des copropriétés sour le numéro AC 587 150, et qu’il suffisait donc au notaire instrumentaire de consulter cette fiche pour avoir les coordonnées du syndic.

Force est de considérer, en l’état des éléments ci-dessus énoncés, que M°[N], notaire salarié de la SELARL [16], a manqué à son obligation de moyens, en ne vérifiant pas les allégations du mandataire de la venderesse sur l’absence de syndic, alors qu’il disposait d’un moyen simple de les vérifier, en consultant le registre national des copropriétés où l’immeuble du [Adresse 7] était enregistré en tant que copropriété , avec mention de son syndic en exercice.

En conséquence, le notaire salarié de la SELARL [16] a commis une faute en ne procédant pas à une simple vérification des affirmations du mandataire de la venderesse sur l’absence de syndic, et en consignant dans son acte de vente des mentions erronées, négligence qui a conduit à ce qu’elle ne procède pas à l’avis de mutation au syndic, empêchant ainsi ce dernier de recouvrer sur le prix de vente l’arriéré de charges restant dues par la venderesse, faute d’avoir pu faire opposition sur le prix de vente dans les délais légaux.

C’est également vainement que la SELARL [16] soutient que le préjudice du syndicat des copropriétaires ne serait pas certain , alors :
-d’une part, que la somme réclamée correspond aux charges antérieures à la vente et restant alors dues par la venderesse, lesquelles auraient dû être payées sur le prix de vente par le notaire si l’avis de mutation avait été adressé au syndic par le notaire avant la vente,
– et d’autre part, que les comptes, relatifs notamment à ces charges, ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 3 février 2022, ce qui les rend exigibles.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien-fondé à rechercher , sur le fondement des articles 1240 et 1242 du code civil, la responsabilité professionnelle de la SELARL [16], notaires, qui faute de vérifications élémentaires sur les affirmations du mandataire de la venderesse selon lequel la copropriété serait dépourvue de syndic, n’a pas notifié au Cabinet [9], syndic de l’immeuble du [Adresse 7], depuis plusieurs années déjà à la date de la vente du 24 juin 2021, l’avis de mutation des 7 lots objets de la vente, et lui a ainsi causé un préjudice , faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir pu appréhender sur le prix de vente les charges restant alors dues par le copropriétaire vendeur.

Il y a donc lieu de condamner la SELARL [16] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 14], des dommages-intérêts de 6 078 € 89, correspondant au monant des charges que celui-ci n’a pu recouvrer sur le prix de vente des lots.

Ceci étant, comme le demande le syndicat des copropriétaires, la SCI [12], acquéreur des lots , sera tenue in solidum avec la SELARL [16] du paiement de la somme de 6 078 € 89.

En effet, en application de l’article 6-2 du Décret du 17 mars 1967 sur la copropriété, tel que modifié par le Décret du 27 mai 2004 :
“A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :
“ 1°) Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
“ 2°) Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;
“ 3°) Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.”

L’article 6-3 de ce même Décret édicte que :
“Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux.”.

En l’espèce, les charges de 6 078 € 89, se décomposent ainsi :
– solde de charges au 31 décembre 2020……………………………………….613 € 03
– provisions sur charges du 1er janvier au 31 décembre 2021……….. 4 462 € 50
– fonds travaux loi Alur…………………………………………………………… 223 € 14
-remplacement bloc boite aux lettres…………………………………………. 400 € 02
– frais mutation……………………………………………………………………….. 380 €
Total = 6 048 € 89

L’acte de vente du 24 juin 2021 ne comporte aucune disposition relative à la répartition des charges entre vendeur et acquéreur.

Les comptes de l’exercice 2021 ayant été clôturés , et approuvés par l’assemblée générale de copropriétaires du 3 février 2022, la SCI [12], propriétaire des lots à la date de ladite assemblée et donc au moment de l’exigibilité de ces sommes, doit donc , en application de l’article 6-2 sus visé, être condamnée, au paiement du différentiel de 6 048 € 89 , dont elle sera tenue in solidum avec le notaire , responsable de ne pas avoir avisé le syndic de la mutation .

3) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Les dépens seront laissés à la seule charge de la SELARL [16], notaire, qui a passé la vente sans avoir au préalable adressé d’avis de mutation au syndic et sans avoir, de ce fait, permis au syndicat des copropriétaires d’être désintéressé de sa créance de charges.

La SCI [12], acquéreur, qui n’a pas commis de faute ne sera pas tenue aux dépens.

L’équité commande, par ailleurs, de faire droit, à hauteur de 1 500 €, à la demande complémentaire formulée, au titre de l’article 700 du code de procédure civile par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 14], eu égard aux frais irrépétibles inhérents à la présente procédure.

Cette indemnité sera mise la seule charge de la SELARL [16].

Vu l’acte notarié de vente du 24 juin 2021, portant sur 7 lots de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 14],

Vu l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965,

Dit que M°[N], notaire salarié de la SELARL [15] (anciennementdénommée [16]) a commis une faute , engageant la responsabilité professionnelle de cette SELARL notariale , en ne notifiant pas à la SARL [9] , syndic de la copropriété du [Adresse 7] à [Localité 14], l’avis de mutation des lots numéros 3, 9, 10, 11, 13, 17 et19 dépendant de cet immeuble, alors qu’une simple vérification du registre national des copropriétés lui aurait permis de constater que, contrairement aux allégations du représentant de la venderesse, l’immeuble du [Adresse 7] était bien doté d’un syndic,

Dit que ce manquement à son obligation de moyens de vérification a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 14], dont le syndic, à défaut d’avoir été avisé de la mutation des lots,objets de la vente du 24 juin 2021, n’ a pas pu envoyer un état daté des charges ni faire opposition dans le délai légal sur le prix de vente pour le paiement de l’arriéré de charges,

Vu les articles 1240 et 1242 du code civil,

Vu l’article 6-2 du Décret du 17 mars 1967, tel que modifié par le Décret du 27mai 2004,

Condamne in solidum la SELARL [15], notaires, et la SCI [12] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la somme de 6 078 € 89 ( six mille soixante-dix-huit euros et quatre-vingt-neuf centimes), au titre de l’arrièré de charges restant dues à la date de la vente du 24 juin 2021,

Condamne la SELARL [15] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, une indemnité de 1 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Rappelle qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Condamne la SELARL [15] aux entiers dépens

Et la Présidente a signé avec la greffière.

La Présidente La Greffière