JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/05722 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XTDV
N° de MINUTE : 24/01641

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE [Adresse 5] SISE [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 8] ILE DE FRANCE, SAS.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

C/

DEFENDEURS

Madame [D] [G] [H]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Florian MBAYEN-HEGBA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0831

S.A.S.U. FONCIA CHADEFAUX LECOQ
[Adresse 1]
[Localité 7]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

Madame [D] [G] [H] est propriétaire des lots 10, 93, 9 et 51 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le cabinet FONCIA a été syndic de la copropriété jusqu’au 10 janvier 2022.

Par actes en date du 21 avril 2023 et du 24 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [D] [G] [H] et la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ en paiement de l’arriéré de charges de copropriété et de dommages et intérêts.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
-condamner Madame [D] [G] [H] à lui payer les sommes de :
-3 685,37 euros au titre des appels impayés au 1er trimestre 2024 afférents aux lots 10 et 93, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022
-3 692,31 euros au titre des appels impayés au 1er trimestre 2024 afférents aux lots 9 et 51, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022
-condamner la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ à lui payer la somme de 7 702,95 euros au titre de sa perte de chance
-condamner in solidum la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ et Madame [D] [G] [H] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner in solidum Madame [D] [G] [H] et la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 mai 2024, Madame [D] [G] [H] sollicite du tribunal de :
-débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes
-désigner un expert en vue de déterminer l’impact des irrégularités des appels de charges et de calculer les charges sur la base des sommes justifiables
-condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux imposés par le SHCS sous astreinte journalière de 500 euros à compter de la décision
-condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 4 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

La société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, régulièrement assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées de l’exposé du litige.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [D] [G] [H] à lui payer les sommes de :
-3 685,37 euros au titre des appels impayés au 1er trimestre 2024 afférents aux lots 10 et 93, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022
-3 692,31 euros au titre des appels impayés au 1er trimestre 2024 afférents aux lots 9 et 51, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022

Madame [D] [G] [H] s’oppose à ces demandes, faisant valoir que les mises en demeure qui lui ont été adressées le 9 mai 2022 correspondaient à des sommes qui n’étaient pas exigibles car correspondant à une reprise de solde injustifiée. Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’a pas entrepris de démarche amiable, en violation de l’article 56 du décret du 11 mars 2015, mais n’en tire pas de conclusion juridique.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2018 à 2023
-des décomptes arrêtés au 11 janvier 2024 à la somme de 2 056,38 euros s’agissant des lots 9 et 51, et de 1 589,41 euros s’agissant des lots 10 et 93 hors reprise de solde et hors frais de recouvrement, les reprises de solde s’élevant respectivement à 4 847,13 et 6 587,71 euros
-des décomptes sur la période allant du 16 décembre 2020 au 1er mars 2022
-des appels de provisions et régularisations de charges.

S’agissant des appels de fonds sur la période allant du 16 décembre 2020 au 1er mars 2022, seuls certains d’entre eux sont justifiés à hauteur de 2 095,96 euros s’agissant des lots 10 et 93, et de 1 635,93 euros s’agissant des lots 9 et 51. N’ont cependant pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires dans ses calculs les sommes versées par Madame [D] [G] [H] apparaissant sur les décomptes du cabinet FONCIA, et s’élevant à 2 660 euros s’agissant des lots 10 et 93, et à 2 050 euros s’agissant des lots 9 et 51. Les paiements étant supérieurs aux appels produits, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le solde de Madame [D] [G] [H] ait été débiteur au 1er mars 2022.

Il convient par conséquent de déduire des décomptes arrêtés au 11 janvier 2024 les reprises de solde du cabinet FONCIA.

Le fait que les mises en demeure aient pu inclure ces sommes est sans portée sur l’exigibilité des sommes dues.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [D] [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 056,38 euros s’agissant des lots 9 et 51, et de 1 589,41 euros s’agissant des lots 10 et 93 au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 11 janvier 2024.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022 sur la somme de 417,11 euros (solde justifié à cette date après déduction des reprises de solde) s’agissant des lots 10 et 93 et de 475,47 euros s’agissant des lots 9 et 51.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Madame [D] [G] [H], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

Se fondant sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ à lui payer la somme de 7 702,95 euros correspondant aux reprises de solde dont il ne peut justifier.
Il fait valoir que lors de l’acquisition par la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ du fonds de commerce de l’ancien syndic, la société VIE SYNDIC, cette première ne s’est pas assurée de la transmission de la totalité des archives et des éléments comptables de sa clientèle.

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le Syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir sollicité la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ pour obtenir l’ancienne comptabilité et les appels de fonds manquants.

Par conséquent il ne démontre pas que la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ ait commis une faute de gestion susceptible d’engager sa responsabilité.

Il sera dès lors débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande d’expertise

Sans préciser le fondement juridique de sa demande, Madame [D] [G] [H] sollicite que soit ordonnée une mesure d’expertise afin de procéder à un examen du montant des charges réclamées.

L’article 144 du code de procédure civile prévoit que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, ont été rejetées les demandes relatives au solde antérieur injustifié.

Il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise et Madame [D] [G] [H] sera déboutée de sa demande en ce sens.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

Sans préciser le fondement juridique de sa demande, Madame [D] [G] [H] sollicite que le syndicat des copropriétaires soit condamné sous astreinte à faire réaliser les travaux préconisés par le SCHS par courrier du 2 juillet 2019.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, aucune des pièces produites par la défenderesse ne permet de justifier qu’elle subirait actuellement de quelconques désordres au sein de son logement. La pièce la plus récente qu’elle produit, le courrier du SCHS daté du 2 juillet 2019, fait état d’une réclamation récente de Madame [D] [G] [H], qui n’est pas produite, les services ne s’étant pas rendus sur place pour vérifier ses dires. Or il ressort du jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 23 janvier 2023 que les travaux préconisés par l’expert judiciaire suite aux désordres subis par Madame [D] [G] [H] ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il convient de débouter Madame [D] [G] [H] de sa demande de travaux sous astreinte.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [G] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal,

-Condamne Madame [D] [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] (93) les sommes de :
-s’agissant des lots 9 et 51 : 2 056,38 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 11 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022 sur la somme de 475,47 euros
-s’agissant des lots 10 et 93 : 1 589,41 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 11 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022 sur la somme de 417,11 euros

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] (93) du surplus de ses demandes,

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive à l’encontre de Madame [D] [G] [H],

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] (93) de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ au titre de la perte de chance,

-Déboute Madame [D] [G] [H] de sa demande d’expertise,

-Déboute Madame [D] [G] [H] de sa demande de travaux,

-Condamne Madame [D] [G] [H] aux dépens de l’instance,

-Condamne Madame [D] [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] (93) la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] (93) de sa demande à l’encontre de la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ au titre des frais irrépétibles.

Fait au Palais de Justice, le 25 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON