TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
Le 03 Février 2025
1ère Chambre Civile
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N° RG 22/03932 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JTZY

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Mme [O] [K]
née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 10],
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

M. [G] [M] [W]
né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 11],
demeurant [Adresse 7]
représenté par la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

à :

S.C.P. [S] [8]
immatriculée au RCS de NIMES sous le n° [N° SIREN/SIRET 4] prise en la personne de son gérant en exercice Maitre [H] [R] [S] notaire associé domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 02 Décembre 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

Par acte notarié du 3 juillet 2019 reçu par Maître [H] [R] [S], notaire à [Localité 12], M. [H] [T] [J], M. [L] [J], Mme [A] [Z] veuve [J], M. [D] [J], Mme [R] [N] [P] veuve [J], et M. [H] [C] [J] (VENDEUR) ont signé un compromis de vente avec Mme [O] [K] et M. [M] [W]( ACQUEREUR) portant sur une maison à usage d’habitation, sur la commune [Localité 6] (30) moyennant un prix de 400 000 euros, hors la présence de M [U] [J] opposé à cette vente.

La signature de l‘acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 15 février 2020 après la levée des conditions suspensives liées à l’obtention d’un prêt, à l’obtention d’un permis de construire et aux conditions suspensives classiques liées à l’urbanisme et aux droits réels et hypothécaires. Le dépôt de garantie prévu à l‘acte d’un montant de 20 000 euros a été versé par l’ACQUEREUR.

L‘acte réitératif de vente n’a pas été signé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mai 2022 les acquéreurs par l’intermédiaire de leur conseil ont mis en demeure le notaire d’avoir à restituer le dépôt de garantie dans un délai de 15 jours et d’avoir à payer à titre indemnitaire la somme de 14 395 euros, correspondant aux frais engagés arguant d’une faute du notaire défaillant dans son obligation de conseil et d’efficacité de son acte. Le notaire a restitué le dépôt de garantie sans répondre favorablement à la demande indemnitaire.

Considérant que le notaire avait commis une faute, Mme [O] [K] et M. [M] [W] ont fait délivrer une assignation à comparaître à la SCP notariale [S]-[8] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de voir statuer sur leurs demandes indemnitaires.

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Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024 Mme [O] [K] et M. [M] [W] au visa de l‘article 1240 du code civil demandent au tribunal de:
De dire et juger que la SCP NOTARIALE [S]- [8] a engagé sa responsabilité pour les motifs ci-dessus exposés,
En conséquence,
Condamner la SCP NOTARIALE [S]- [8] à verser aux concluants la somme de 14 395 € au titre des préjudices financiers subis se décomposant, comme suit :
-6 100 € au titre des honoraires d’Architecte,
-450 € au titre des frais d’honoraires d’huissier,
-3 600 € au titre des honoraires du Géomètre Expert,
-3 649 € de la taxe sur le permis de construire,
-196 et 400 € de règlements de sommes au Notaire selon mention dans l’acte,
Débouter la SCP NOTARIALE [S]- [8] de ses demandes.
Condamner la SCP NOTARIALE [S]- [8] à payer aux concluants une somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Dire n’y avoir lieu à écarter l ‘exécution provisoire de la décision à intervenir,
Condamner la SCP NOTARIALE [S]-[8] aux entiers dépens.

Ils font valoir que la responsabilité du notaire est engagée car il a manqué à son obligation de conseil et à son obligation d’assurer une sécurité juridique aux actes qu’il reçoit. Ils estiment qu’il a laissé signer le compromis de vente alors que les indivisaires n’avaient pas le droit car la décision judiciaire, autorisant la vente par les co indivisaires malgré l’opposition de l’un d’entre eux, n’était pas définitive contrairement à ce qui est mentionné dans l‘acte du 29 juillet 2019, s’agissant d’une ordonnace de référé.

Ils considèrent que le notaire devait vérifier les déclarations de ses clients, or ces derniers n’ont pas obtenu une telle autorisation car ils ont été déboutés par le juge des référés le 8 janvier 2020, décision confirmée par la cour d’appel de Nîmes le 19 avril 2021.

Ils évaluent leurs préjudices en lien avec les manquements du notaire aux montants des frais déboursés au titre des honoraires de l’architecte, de l’huissier, et de l’expert-comptable. Ils ajoutent la taxe sur le permis de construire et les frais du notaire. Ils indiquent avoir obtenu leur prêt et le permis de construire.

Ils contestent que le notaire puisse s’exonérer de sa faute en se prévalant de la clause spéciale car son devoir de conseil est absolu envers ses clients profanes en la matière.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2023 la SCP [S]-[8] demande au tribunal de :
Juger l’action infondée en l’absence de toute faute, préjudice et lien causal,
Débouter Monsieur [W] et Madame [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
Ecarter l’exécution provisoire,
Condamner Monsieur [W] et Madame [K] solidairement à payer au concluant la somme de 3 600 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

Elle conclut à son absence de faute car elle a relaté en caractère gras le contexte de l’ordonnance obtenue le 28 novembre 2018 autorisant la vente sans l‘accord de M [U] [J]. Elle souligne que les demandeurs ne démontrent pas avoir respecté les conditions suspensives. Elle ajoute qu’elle a renseigné les acquéreurs quant au caractère temporaire de l’ordonnance de référé dans un paragraphe intitulé “ DECLARATION SPECIALE” qui informait ses derniers de la nécessité, pour les vendeurs, d’obtenir une décision judiciaire définitive permettant de régulariser la vente.

Elle indique avoir prévue une clause pénale en cas de défaut de réalisation résultant des vendeurs. Or les acquéreurs n’ont pas sollicité la mise en œuvre de la clause pénale.

Sur le préjudice elle fait valoir qu’il n’y a pas de lien causal, que la demande de 6100 euros repose sur une facture de 1100 euros et que les frais de demande de permis de construire étaient prévus à la charge exclusive des acquéreurs. Sur les taxes fiscales elle relève qu’elles devaient rester également à la charge des acquéreurs.

Elle soutient qu’il n’y a pas de relation entre la situation des acquéreurs et une faute de sa part, qui en l‘espèce est inexistante.

Enfin elle sollicite de voir écarter l’exécution provisoire.

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Il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées pour un plus ample exposé des moyens des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

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La clôture est intervenue le 18 août 2024 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 4 avril 2024 avec fixation en audience de plaidoirie au 2 septembre 2024.
L’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 décembre 2024 pour être plaidée, le rabat de la clôture a été ordonné et une nouvelle clôture fixée au 18 novembre 2014.

La décision a étémise en délibéré au 3 février 2025.

Sur les demandes indemnitaires à l’encontre du notaire

Le notaire répond de la faute commise sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en raison de ses manquements à l’égard de ses obligations d’origine statuaire ou légale. C’est à l’aune des éléments constitutifs de la responsabilité délictuelle que seront examinées les prétentions à son encontre. Quelle que soit la faute reprochée au notaire, la mise en œuvre de sa responsabilité obéit à un même régime, supposant la triple existence d’une faute de l’officier public, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Ce régime diffère du droit commun en ce qu’il met à la charge du notaire la preuve de ce qu’il a valablement accompli sa mission. La charge est également inversée en matière d’obligation de conseil et /ou d’information. La preuve du conseil ou de l’information donné aux parties doit résulter d’un document établissant que le client a été averti clairement des risques inhérents à l’acte reçu par le notaire. Enfin, le notaire répond de sa faute quelle qu’en soit la gravité, qu’il s’agisse d’une omission de diligence, d’une négligence, ou encore, d’une imprudence.

En l’espèce il est fait grief au notaire d’avoir failli à son obligation de conseil et à son obligation d’assurer la sécurité juridique de son acte ainsi que son efficacité, car il a laissé signer le compromis le 29 juillet 2019 alors que la décision de justice qui autorisait les indivisaires à signer n’était pas définitive contrairement à ce qui est écrit dans l‘acte.

Cependant il est relevé que le notaire a mentionné dans son acte que “Lors d’un précédent compromis, Monsieur [U] [J] avait refusé de régulariser l ‘acte ou le compromis au motif que ce bien devait lui revenir pour un prix nettement inférieur à la somme de 400 000 euros.
Un compromis a été régularisé auprès de Monsieur [T] [I] ainsi qu’il sera dit ci-après
(…..) Les vendeurs ont obtenu une ordonnance de référé du tribunal de grande instance rendue le 28 novembre 2018 aux fins d’autoriser la vente moyennant le prix de 400000 euros.
Les vendeurs déclarent que cette décision est devenue définitive.
Une copie de cette décision est ci annexée”.

Il s’en déduit que l ‘autorisation a été donnée spécialement dans le but de la signature définitive de la vente avec M.[I] après la levée des conditions suspensives.

La mention prêtée aux indivisaires de déclarer que cette décision est définitive n’a pas d’incidence sur la nécessité pour les vendeurs d’obtenir une nouvelle autorisation pour la réitération de la vente liant les indivisaires aux consorts [K]-[W].Cette obligation leur a été rappelée en page 10 dans une clause “ DÉCLARATION SPÉCIALE dont les termes sont clairs :
1)° Le vendeur déclare qu’il était lié à un précédent acquéreur, Monsieur [T] [I], que ce compromis est maintenant caduc et que l ‘acquéreur:
– n’a jamais justifié avoir obtenu les conditions suspensives stipulées au contrat,
-n ‘a jamais répondu aux convocations faîtes,
A ce titre les vendeurs garantissent l’acquéreur de la résiliation de ce compromis.
Le vendeur s’engage à justifier que le précédant compromis est annulé et qu’il a la libre disposition du bien vendu.

2)°le vendeur s’engage à obtenir toute décision judiciaire permettant de régulariser la vente définitive sans l’intervention de Monsieur [U] [J], en toute sécurité pour l‘acquéreur, purgée de tout recours”

Il en résulte que les acquéreurs ne pouvaient ignorer que la réitération de la vente était soumise à l’obtention d’une autorisation judiciaire, et que la première décision qualifiée de définitive par les vendeurs, ne permettait pas la réitération de cette vente par acte authentique.

Dès lors le notaire n’a pas commis de faute en mentionnant à deux reprises dans son acte qu’une première vente conditionnelle avait été signée, qu’elle avait nécessité pour sa réitération un accord du juge, qu’un tel accord devait à nouveau être sollicité par les vendeurs qui s’y engageaient. Le terme de condamnation définitive maladroitement reprise dans l‘acte comme émanant des vendeurs, en ce qu’une telle ordonnance ne peut revêtir le caractère définitif d’un jugement au fond, ne prive pas l‘acte notarié de son efficacité puisque les vendeurs ont sollicité cette autorisation qui a été refusée par ordonnance en la forme des référés du 8 janvier 2020 et par arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 19 avril 2021.

Le défaut de réitération de l‘acte ne peut être imputable au notaire rédacteur de la vente conditionnelle, en ce qu’il est la conséquence du défaut d’autorisation judiciaire relevant de la seule responsabilité des vendeurs, qui ne sont pas dans la cause. Il est relevé de façon surabondante, que si les acquéreurs justifient de l’obtention d’un permis de construire, délivré le “5 août 2019″ pour avoir été déposé le 23 mars 2020 et déclaré complet le 23 mars 2020 et avoir obtenu un avis favorable du Préfet du Gard le 1 avril 2020, ils ne justifient pas d’une offre de prêt, mais d’une simple attestation de demande de financement. Il s’ensuit que les frais vainement déboursés par les acquéreurs ne peuvent être mis à la charge du notaire qui n’est pas à l’origine du rejet de la demande d’autorisation judiciaire.

Par conséquence faute de caractériser une faute imputable au notaire mis en cause à l’origine d’un préjudice des acquéreurs la demande doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [K] et M.[W] aux dépens de l’instance et de les débouter de leur demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce Mme [K] et M.[W], seront condamnés à verser la somme de 2500 euros à la SCP [S] – [8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre.
Sur l’exécution provisoire
En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce il y a lieu de constater l’exécution provisoire de la décision et de rejeter toute demande contraire.

REJETTE la demande de Mme [O] [K] et de M. [G] [W] fondée sur les dispositions de l‘article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [K] et M. [G] [W] aux entiers dépens de l’instance et les déboute de leur demande à ce titre,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, et rejette toute demande contraire,

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à dispoition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT