Minute n° 24/780

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 2023/03201
N° Portalis DBZJ-W-B7H-KPE5

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2024

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [K], né le 25 Mars 1968 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [F] épouse [K], née le 08 Mars 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Alain MORHANGE, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B111, et par Maître Richard COHEN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES :

LA S.A.S. CABINET BENEDIC, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

La Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Société d’assurance mutuelle, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

LA S.A. MMA IARD, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentées par Maître Jérémy GENY-LA ROCCA de la SARL ILIADE AVOCATS, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A401

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Michel ALBAGLY, Premier Vice-Président
Assesseur : Sabine REEB, Vice-Présidente
Assesseur : Cécile GASNIER, Juge
Greffier : Caroline LOMONT

Débats à l’audience du 12 Septembre 2024 tenue publiquement.

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Par un acte sous seing privé du 10 juin 2012, M. [R] [K] et Mme [U] [K] née [F], son conjoint, comme propriétaires d’un appartement situé à [Localité 7] (MOSELLE) ont donné mandat à la société BENEDIC de gérer leur bien immobilier avec pouvoir de le louer contre honoraires. Le contrat comporte l’adhésion à une assurance impayés avec protection juridique et dégradation immobilière.

Avec l’accord de M. et Mme [K], le bien immobilier a été loué à M. [O] [L] le 24 janvier 2017.

Le locataire n’a payé qu’un seul mois de loyer et a fait l’objet d’une procédure d’expulsion locative. Il a quitté les lieux courant décembre 2019. Des dégradations locatives ont été constatées.

M. et Mme [K] ont entendu assigner la société BENEDIC et les sociétés d’assurances MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de METZ pour obtenir la communication de pièces et la condamnation solidaire des défenderesses à leur régler des loyers et charges impayés, un préjudice de perte de loyers outre d’autres dépenses ainsi qu’un préjudice moral et les frais d’avocat.

2°) LA PROCEDURE

Par jugement contradictoire en premier ressort, rendu le 29 novembre 2023, le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de METZ a :
-déclaré la SAS CABINET BENEDIC, la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD recevables à soulever l’exception d’incompétence de la juridiction saisie ;
-DIT que le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de METZ n’a pas compétence pour statuer sur un litige opposant les propriétaires d’un bien immobilier au mandataire chargé de la gestion de ce bien ;
-DECLARE le tribunal judiciaire de METZ compétent pour trancher le litige ;
-RENVOYE l’affaire à la première chambre civile du tribunal judiciaire de METZ et dit que le greffe transmettra le dossier à l’expiration des délais de recours ;
-RESERVER les demandes et les dépens.

Le dossier a été reçu à la Première chambre civile du tribunal judiciaire de METZ le 20 décembre 2023.

Les parties ont été convoquées par les soins du greffe par lettres recommandées avec demandes d’avis de réception à l’audience d’orientation du 19 avril 2024.

La SAS CABINET BENEDIC, la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD chacune prise en la personne de son représentant légal ont constitué avocat par acte notifié au RPVA le 07 février 2024.

M. [R] [K] et Mme [U] [K] née [F] ont constitué avocat par acte notifié au RPVA le 19 avril 2024.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 avril 2024, selon les moyens de fait et de droit exposés, M. [R] [K] et Mme [U] [K] née [F] demandent au tribunal au visa des articles 1191 et suivants du code civil, L. 124-3 du code des assurances de :
-Recevoir Madame [U] [K] et Monsieur [R] [K] en leurs demandes et les déclarer bien fondées, et en conséquence :
-Débouter les défenderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
-Enjoindre à la société CABINET BENEDIC de communiquer les pièces suivantes :
Une copie de la police d’assurance visée au contrat de mandat, soit T« assurance loyers impayés + protection juridique + dégradation immobilière au taux de 1,9% TTC des montants quittances + 6,35 € HT/mois et par lot principal de irais administratifs ». et la preuve du paiement des primes mensuelles figurant sur les comptes rendus de gestion ;
La déclaration de sinistre auprès dudit assureur et les réponses apportées, soit le refus de garantie.
-Assortir cette obligation d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour et par document,
-Condamner in solidum la société CABINET BENEDIC, la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la compagnie MMA IARD à payer à Madame [U] [K] et à Monsieur [R] [K] les sommes suivantes, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation :
a) 14.433,63 euros, au titre des loyers et charges impayés,
b) 1.663,52 euros, au titre des dépenses complémentaires exposées par le bailleur pour la remise en état du logement,
c) 6.648 euros, au titre du préjudice de perte de loyers entre le mois de décembre 2019 à décembre 2020,
d) 810,52 euros, au titre des primes du contrat d’assurance payées sans aucune contrepartie,
e) 5.000 euros, au titre du préjudice moral souffert,
f) à 3.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Des entiers dépens.
-Rappeler que le Jugement à intervenir sera de plein exécutoire à titre provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [K] se prévalent de ce :
– que la SAS CABINET BENEDIC n’a pas communiqué l’intégralité des pièces sollicitées dans l’assignation ;

– qu’en l’absence de production de la copie de la police d’assurance souscrite par la SAS CABINET BENEDIC il y a lieu de considérer que celle-ci n’a pas respecté les obligations nées du mandat de gestion et qu’elle n’a pas souscrit l’assurance qu’ils avaient demandée alors même que les primes leur ont été facturées ; qu’il sera fait droit à la demande de communication de pièces sous astreinte ;
– que s’agissant des attestations de loyers adressées à la CAF, la SAS CABINET BENEDIC fait valoir qu’elle ne les a pas conservées de sorte qu’il lui sera donné acte de sa carence fautive ;
– que la SAS CABINET BENEDIC n’a pas procédé à des vérifications suffisantes concernant la solvabilité de leur locataire ; qu’elle a engagé sa responsabilité pour ne pas avoir conclu un contrat conforme aux termes du mandat soit une assurance loyers impayés, protection juridique et dégradation immobilière, qu’en cette absence, la SAS CABINET BENEDIC et son assureur devront être au moins condamnés à régler les montants que les demandeurs auraient effectivement perçus par l’assurance GLI et dégradations locatives à savoir la somme de 14.463,33 € égal au montant des loyers impayés au jour de l’expulsion ;
– que la SAS CABINET BENEDIC devra rembourser au bailleur également la somme de 1663,52 € au titre des dépenses complémentaires exposées pour la remise en état du logement dès lors qu’il avait été demandé au mandataire de conclure une assurance couvrant les dégradations locatives, préjudice qui aurait été réparé si l’assureur n’avait pas décliné sa garantie en raison des fautes commises par le mandataire ;
– que si la SAS CABINET BENEDIC prétend que l’assureur n’aurait pas été en mesure de verser une somme supérieure à 1023 €, toutefois en l’absence de production des pièces contractuelles, cette contestation sera écartée alors que le bailleur doit prendre à sa charge les travaux figurant à l’article 6 de la loi ; qu’aucune dégradation n’aurait été commise si l’agence avait respecté ses obligations ;
– que la SAS CABINET BENEDIC sera tenue de régler le remboursement des primes facturées et payées sans contrepartie sur la période couvrant le mois de janvier 2017 à celui de décembre 2020 soit 810,52 € ; que dans la mesure où il n’a pas été justifié de la réalité du contrat litigieux, le mandataire ne démontre pas le bien fondé desdites primes qui devront être répétées ;
– que la SAS CABINET BENEDIC a failli à son obligation de vérification de la solvabilité du locataire lequel un mois seulement après la prise à bail a cessé tout paiement ; que les seuls règlements ont été faits par des tiers ce qui aurait dû alerter le gestionnaire ; que malgré des tentatives d’exécution forcée, aucune somme n’a été recouvrée par l’huissier instrumentaire ; que la procédure de saisie des rémunération s’est avérée infructueuse ; que M. [L] est manifestement insolvable et de mauvaise foi ; qu’à l’évidence il ne disposait pas de revenus ou de garanties suffisantes lui permettant de prétendre à une telle location ce qui démontre la légèreté de l’intermédiaire ;
– qu’au titre de la candidature, il a été communiqué une « attestation d’emploi à compléter par l’employeur » signée le 25 janvier 2017 soit le lendemain de la prise de date d’effet du bail ; qu’il s’en déduit que la location a été consentie à l’intéressé avant l’envoi de ses justificatifs ; que cela correspond à une absence de vérification de solvabilité ;
– que ce document mentionne un salaire annuel net de 21.816 € alors que le contrat de travail indique un revenu annuel brut du même montant, une telle contradiction ayant dû alerter le gestionnaire d’autant que les bulletins de salaires comprennent d’autres incohérences telles que développées en page 11 des conclusions ;
– que le seul avis d’imposition produit est un document inopérant en l’absence de l’existence d’une caution ;
– que même dans le cas où M. [L] pouvait prétendre à percevoir 1818 € brut par mois, soit environ 1418 € net, il ne pouvait disposer d’un revenu correspondant pour acquitter un loyer du triple majoré des charges ;
– que l’adresse de M. [L] était incertaine ; que si Mme [X] l’avait hébergé gratuitement, cette circonstance aurait dû questionner le gestionnaire ; qu’il apparaît que M. [L] a fait état d’adresses différentes dans les pièces qu’il a fournies ; que la SAS CABINET BENEDIC a commis une faute des gestion en acceptant cette candidature dans ces conditions ;
– que la SAS CABINET BENEDIC devra indemniser :
a) les conséquences du défaut de remise en location de l’appartement dans des délais raisonnables avec une immobilisation de près de dix mois ;
b) les dégradations imposant au bailleur de supporter des frais de travaux divers, complétés par la SAS CABINET BENEDIC étant relevé que le logement n’a pu être redonné à bail que le 28 décembre 2020, de sorte qu’il est réclamé condamnation du mandataire au paiement des pertes de revenus locatif entre la date du procès-verbal d’expulsion et la remise en location du logement soir 554 x 12 = 6648 € ;
c) le préjudice moral souffert alors que le logement avait été acquis neuf, spécialement aménagé pour être loué, et que les loyers ont cessés d’être réglés dès la seconde échéance contraignant les demandeurs à subir les affres de la procédure d’expulsion et de surendettement ; que l’appartement n’a pu être récupéré que trois années et demie après le premier impayé et dans un état délabré ; que la faute du mandataire a été à l’origine d’un état d’anxiété permanent jusqu’à la fin de l’année 2020 ; qu’il est sollicité une réparation chiffrée à 5000 €.

Selon des conclusions notifiées par RPVA le 31 mai 2024, la SAS CABINET BENEDIC, la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD chacune prise en la personne de son représentant légal demandent au tribunal au visa des articles 1231, 1231-1, 1991 et 1992 du code civil de :
-DEBOUTER Monsieur [R] [K] et Madame [U] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
-JUGER la proposition indemnitaire des assureurs MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD satisfactoire ;
En tout état de cause,
-CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [U] [K] à payer à la SAS CABINET BENEDIC la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [U] [K] à payer à la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [U] [K] à payer à la MMA IARD la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [U] [K] aux entiers frais et dépens de la présente instance.

En réplique, la SAS CABINET BENEDIC, la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD font valoir :
– que le mandataire n’est pas responsable de la défaillance du cocontractant du mandat de sorte que la SAS CABINET BENEDIC n’est pas responsable juridiquement ni des impayés de loyers et charges, ni des dégradations locatives commises par les locataires, et des frais de remise en état subséquents, ni de la bonne restitution du dépôt de garantie ;
– qu’il appartient aux mandants, M. et Mme [K], de fonder leurs demandes sur une éventuelle faute contractuelle du mandataire, à défaut de quoi la responsabilité de ce dernier ne peut être retenue ; que la faute doit avoir un lien de causalité avec le préjudice allégué ;
– que contrairement à ce que les demandeurs allèguent, la SAS CABINET BENEDIC a procédé à une vérification suffisante de la solvabilité de Monsieur [L] (contrat de travail à durée indéterminé du locataire ; fiches de paie des mois d’octobre à décembre 2016, faisant état d’un salaire moyen net de 1.850 €) ; que ces éléments existaient antérieurement à l’attestation d’emploi signée par l’employeur datée du lendemain de la prise à bail ;
– que le paiement du loyer par un tiers est sans emport sur la prétendue responsabilité de la SAS CABINET BENEDIC ; qu’il est de même des différences d’adresses portées sur les documents de l’étude de solvabilité s’agissant de la situation financière du locataire ;
– que le juge du surendettement a relevé dans son jugement du 10 juillet 2019 que M. [L] avait la capacité financière de régler ses loyers ;
– qu’il sera observé que le Juge du surendettement a retenu la mauvaise foi de M. [L] dans le cadre de sa procédure de surendettement en ce qu’il n’a jamais payé ses loyers ni déclaré sa compagne à la Commission ; que cependant cette mauvaise foi ne peut être retenue à l’encontre de la SAS CABINET BENEDIC alors qu’elle n’a été découverte qu’en 2019 soit bien après la conclusion du bail en janvier 2017 et alors même qu’elle ne concerne pas directement la solvabilité cette personne concernant son loyer mais ses déclarations auprès de la Commission de surendettement ayant donné lieu à un refus d’effacement de ses créances. ;
– qu’ainsi aucune faute n’a été commise par la SAS CABINET BENEDIC en ce qui concerne les vérifications de la solvabilité de M. [L] ;
– que la SAS CABINET BENEDIC n’a pu mettre en œuvre la garantie des loyers impayés dans le cadre de la location donnée à M. [L] ;
– qu’elle offre une indemnisation à hauteur de 14.000€ à titre de transaction, une telle proposition prenant en compte la dette locative de M. [L] ainsi que l’indemnité qui aurait été allouées aux bailleurs par l’assureur au titre des dégradations locatives, déduction faite des versements effectués par la Caisse d’allocations familiales (CAF) ;
– que si les Epoux [K] soutiennent ne pas avoir été destinataires des paiements de la CAF au titre de l’allocation de logement dont bénéficiait Monsieur [L], ils ont pourtant été destinataires des différents décomptes sur lesquels apparaissent mensuellement lesdits versements ; que le montant perçu de la CAF à hauteur de 5.031,79 € vient en déduction de l’arriéré locatif dû puisqu’ayant été perçu par la SAS CABINET BENEDIC pour le compte des consorts [K] ;
– que le préjudice allégué ne peut être cantonné qu’à l’arriéré locatif augmenté de l’indemnité d’occupation dû jusqu’à expulsion de M. [L] du logement, soit jusqu’au 13 décembre 2019 ; que le dépôt de garantie du locataire a bien été conservé et porté au débit du décompte ;
– que la SAS CABINET BENEDIC ne pourra être condamnée à ce titre qu’au paiement de la somme maximum de 14.433,63€ étant relevé que selon la jurisprudence il y a lieu de prendre en compte l’absence de paiement de l’impôt au titre des revenus fonciers sur la période de sorte que la proposition de 14.000 € couvrant, plus que le véritable préjudice des Epoux [K], est satisfactoire ;qu’il est observé que le contrat d’assurance de responsabilité civile de la SAS CABINET BENEDIC prévoit une franchise à hauteur de 4.000€ restant à sa charge et qui est opposable aux Epoux [K] ;
– que s’agissant des cotisations dues au titre de la garantie des loyers impayé, la SAS CABINET BENEDIC a, comme convenu dans le cadre de son mandat, souscrit la garantie des loyers impayés ayant donné lieu à facturation des consorts [K] ; qu’en aucun cas, les époux [K] ne peuvent demander indemnisation et remboursement des cotisations ; que cette demande devra être rejetée ;
– qu’à titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal estimait que les cotisations seraient à rembourser (ce qui n’est pas le cas), le remboursement ne pourrait porter que sur la période couvrant la location de M. [L], soit pour la période du 24 janvier 2017 (date de prise à bail) au 13 décembre 2019 (date d’expulsion), 362,97 € au titre cotisation de l’assurance de garantie des loyers et 274,32 € au titre des honoraires de l’assurance de garantie des loyers égale 637,29 € ; que leur demande étant en tout état de cause infondée, ils en seront déboutés ;
– que si M. et Mme [K] reprochent à la SAS CABINET BENEDIC l’absence de diligence permettant la remise en location de leur appartement, il leur sera objecté qu’elle a procédé aux diligences nécessaires permettant l’expulsion du locataire par l’envoi d’un commandement de payer visant la clause résolutoire resté infructueux passé un délai de deux mois ; qu’elle a permis la reprise des lieux suivant procès-verbal établi par huissier de justice ; que la SAS CABINET BENEDIC ne peut être tenue responsable des délais procéduraux justifiant que l’expulsion de M. [L] ne soit intervenue qu’en décembre 2019,
– que la SAS CABINET BENEDIC a fait toutes diligences auprès de la SAS SOREC IMMOBILIER concernant la commande des clés de sorte qu’elle ne peut être tenue responsable des délais s’agissant de la production desdites clés ; que la SAS CABINET BENEDIC n’est donc aucunement responsable de ce poste de préjudice ;
– que si M. et Mme [K] entendent obtenir réparation de tous les travaux qu’ils ont entrepris pour la remise en location de leur bien pour un montant de 1.663,52€, la SAS CABINET BENEDIC a pris en charge une partie des travaux devant être réalisés par le locataire expulsé, compte tenu de l’absence d’intervention de la garantie des loyers impayés et dégradation locative (Devis BETACLEAN n°1020034 option n°1 d’un montant de 2.242,90€ TTC, Facture [S] [H] n°0179 d’un montant de 380€ TTC), alors même que la garantie des dégradations locatives, si elle avait pu intervenir, n’aurait pris en charge que la réalisation de travaux à hauteur de 1.023€ ; que que l’indemnisation proposée à ce titre est satisfactoire ;
– que les travaux réalisés par les Epoux [K] à hauteur de 1.663,52€ ne sont que la résultante de leurs obligations en tant que propriétaire du bien ; que la SAS CABINET BENEDIC ne peut être tenue responsable des dégradations d’un tiers ne l’étant uniquement qu’en raison de l’absence d’assurance Risque Locatif ; que les consorts [K] seront déboutés de leur demande ;
– que le préjudice invoqué (perte de chance de relouer le bien) ne peut donner lieu à une indemnisation qu’à hauteur de l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ; que la SAS CABINET BENEDIC s’était assurée de la solvabilité de M. [L] lors de la signature du contrat de bail, ce que relève le Juge du surendettement lui-même ; que la mauvaise foi du locataire, qui n’a été démontrée que plus tard devant le Juge du surendettement par les consorts [K] eux-mêmes, ne peux être imputée à la SAS CABINET BENEDIC , que la SAS CABINET BENEDIC ne peut pas plus être tenue responsable des délais procéduraux quant à l’expulsion du locataire ou à la réalisation de nouvelles clefs ; que M. et Mme [K] n’ont pas souscrit d’assurance pour la vacance du logement ; que les dégradations commises par l’ancien locataire sont sans lien avec la question de sa solvabilité ;
que M. et Mme [K] relèvent d’eux-mêmes que M. [L] a été condamné au paiement du reliquat des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation qu’il convient de recouvrer auprès de leur ancien locataire, étant compris le préjudice tenant à la perte de chance de relouer le bien compte tenu des dégradations commises ; que dès lors ils ne peuvent solliciter indemnisation sur ce point et seront déboutés de leur demande ;
– que s’agissant du préjudice moral, les affres de la procédure d’expulsion sont un risque pour le propriétaire mettant en location son bien, quand bien même ils confient la gestion de celui-ci à un mandataire de gestion locative ; que les époux [K] ont relevé eux-mêmes que M. [L] avait usé de toutes les voies possibles pour retarder son expulsion, au détriment de la SAS CABINET BENEDIC ; que celle-ci n’a commis aucune inexécution de son mandat alors qu’elle a effectué toutes les diligences concernant ce dossier en relançant M. [L] dès le mois de février 2017 en l’absence de paiement du loyer, puis en lui délivrant un commandement de payer visant la clause résolutoire pouvant être caractérisée sur ce point, il ne peut y avoir lieu à condamnation de celle-ci au titre d’un quelconque préjudice moral.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA RESPONSABILITE DU MANDATAIRE

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1134 devenu 1103 du code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 1315 du code civil, devenu 1353 de ce code à dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 1147 du code civil devenu l’article 1231-1 dispose que « le débiteur est condamne, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et il répond des dommages qui pourraient résulter de son inexécution ou des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est de principe que l’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues notamment par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Au cas présent, les parties versent aux débats le mandat n° de registre 2190 signé le 10 juin 2012 à MARLY LA VILLE dont il ressort que M. [R] [K] et Mme [U] [K], née [F], son conjoint, ont donné à la SAS CABINET BENEDIC pour mission, en ce qui concerne leur appartement de type F2 sis Résidence les [Adresse 4] à [Localité 7] (MOSELLE), de le louer avec conclusion, renouvellement et résiliation des baux, de rédiger et signer tous actes, de rechercher un locataire, de percevoir les loyers et dépôt de garantie pour leur compte et d’exercer les actions en justice utiles.

Ce mandat de gestion complète est rémunéré à hauteur de 7,8% HT soit 9,33% TTC du montant des sommes, effets ou valeurs encaissés pour le compte du mandant.

De la page ¾ du mandat, il ressort que M. et Mme [K] ont adhéré à l’assurance loyers impayés, protection juridique et dégradation immobilière.

Les parties ont convenu que le mandat se renouvellerait par tacite reconduction dans la limite de trente années.

A) Sur les manquements contractuels reprochés à la SAS CABINET BENEDIC

En l’espèce, il s’avère que l’appartement de M. et Mme [K] comprenant une place de parking a été loué par la SA CABINET BENEDIC à M. [O] [L] le 24 janvier 2017.

a) Sur la solvabilité du locataire

Les demandeurs reprochent à leur mandataire ne pas avoir vérifié la solvabilité du locataire avant la signature du bail alors que le locataire a cessé tout règlement seulement un mois après la prise à bail.

Il ressort de la production du contrat d’habitation soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que ledit bail a été accepté moyennant un loyer principal hors charges de 441,00 € outre une provision mensuelle sur charges fixée à 100€, cette somme devant être acquittée en même temps que le loyer. Le total s’établit à 541 €.

De l’étude de solvabilité dont se prévaut le mandataire, qui se présente sous la forme de documents qui lui ont été remis par le locataire avant la signature du bail, il ressort que M. [L] disposait d’un contrat de travail à durée indéterminée depuis le 14 décembre 2015 dont une copie est annexée à son dossier. Le contrat mentionne que le salarié percevra une rémunération mensuelle brute de 1818€ pour 169 heures de travail par mois.

De ses fiches de paie pour les mois d’octobre à décembre 2016, il résulte qu’il a perçu de son employeur, la SARL EG COM, respectivement des salaires nets de 2040 €, 1900 €, 1610 € soit une somme de 1850 € en moyenne.

Si M. et Mme [K] font valoir que le dossier du mandataire contient une « attestation d’emploi à compléter par l’employeur » signé de la société EG COM, le 25 janvier 2017, soit le lendemain de la signature du bail, ce qui est exact, il en ressort en fait la confirmation de l’emploi déjà justifié auparavant par M. [L] par la communication de trois fiches de paie et de son contrat de travail.

Il n’a jamais été contesté que ces fiches de paie correspondent à la réalité de la situation professionnelle du futur locataire de sorte que le mandataire était fondé à retenir les informations qu’elles contenaient sans avoir de doutes sur ce point.

Dès lors, au vu des documents produits par la SAS CABINET BENEDIC, M. et Mme [K] échouent à rapporter la preuve que la location a été consentie avant l’envoi de justificatifs par le candidat à la location alors que la production des bulletins de salaires et du contrat de travail signé par l’employeur le 08 décembre 2015 établissent l’inverse, peu important, pour la vérification de solvabilité, que le mandataire ait disposé de l’attestation de l’employeur puisque les autres pièces justificatives caractérisent des vérifications de solvabilité suffisamment sérieuses.

Le montant de la rémunération nette annuelle indiquée sur l’attestation est de 21 816 € ou 1818 €, ce qui est le même chiffre que celui porté sur le contrat de travail. Certes le contrat de travail, reprenant ainsi le même chiffre que l’attestation de l’employeur, porte sur une rémunération brute annuelle.

Il n’en demeure pas moins qu’à la date de la signature du bail, le mandataire était informé que le locataire avait un travail fixe dans la même société où il occupait un emploi d’ouvrier depuis le 14 décembre 2015, date de son entrée effective dans l’entreprise, qu’il pouvait prétendre à une rémunération mensuelle brute de 1818€ et que, dans les trois mois précédant la location, il avait perçu une rémunération nette de 1850 € en moyenne, ce qui est parfaitement cohérent.

Si les demandeurs relèvent que les documents d’étude de la solvabilité du locataire mentionnent des adresses différentes, cela est sans incidence sur la solvabilité c’est-à-dire la capacité de paiement des loyers et charges par le preneur.

Il y a lieu de rappeler que la solvabilité du locataire doit s’apprécier au moment de la formation du contrat et que le mandataire n’est pas garant de cette solvabilité pendant toute la durée du contrat.

Dès lors, si postérieurement à la signature du bail, M. et Mme [K] relèvent que les seuls règlements ont été faits par des tiers et non par le locataire lui-même, cela est inopérant dans la mesure où la SAS CABINET BENEDIC avait vérifié la solvabilité du locataire et que celle-ci ne peut se déduire d’une situation future découlant de l’exécution du contrat de bail.

Le fait que le locataire n’ait réglé aucune somme ultérieurement lors de tentatives d’exécution forcée ou dans le cadre d’une procédure de saisie des rémunérations ne saurait non plus être pris en compte, la solvabilité s’appréciant avant la signature du bail.

En considération du Taux d’effort = (loyer + provisions sur charges) / revenus du candidat x 100, il s’avère qu’en l’espèce il était de 29,76 % ce qui n’excède pas 30 à 37% des revenus du locataire.

Dans ce cas, l’obligation à paiement de loyers et charges mensuels de 541 € n’apparaît pas manifestement disproportionnée par rapport à la perception des revenus mensuels nets de 1818 €.

Il sera en outre observé que, dans une décision du 10 juillet 2019, le juge ayant été amené à connaître de la procédure de rétablissement personnel, a relevé qu’il n’était pas rapporté la preuve, au vu des mêmes documents de solvabilité que ceux présentés dans le présent litige, que M. [L] ait volontairement trompé le bailleur sur ses revenus avant d’obtenir le logement alors qu’il avait la capacité financière de régler le loyer et que rien ne justifiait l’absence totale de paiement du loyer depuis le début de la location.

Il s’ensuit que M. et Mme [K] ne démontrent pas une faute du mandataire tenant à l’absence de vérification de la solvabilité du locataire alors qu’en s’assurant, à partir de son contrat de travail à durée indéterminée, de la stabilité de l’emploi du locataire, corroborée par son ancienneté dans l’entreprise, et d’autre part de la perception effective de la rémunération dans les mois précédant la location d’un revenu suffisant pour garantir le paiement du loyer et des charges courantes, la SAS CABINET BENEDIC justifie de diligences sérieuses accomplies à ce titre.

Le mandataire n’a donc commis, s’agissant de la solvabilité, aucun manquement fautif et dommageable au devoir élémentaire de prudence et de diligence qui lui incombait dans l’accomplissement de sa mission de recherche, de négociation et de sélection du candidat preneur. Il ne sera donc pas tenu de réparer les éventuels préjudices subis à ce titre.

b) Sur l’obligation de reddition de compte

M. et Mme [K] font grief à la SAS CABINET BENEDIC de ne pas justifier de la conclusion d’un contrat d’assurance conforme aux termes du mandat à savoir une « assurance loyers impayés + protection juridique + dégradation immobilière. »

Il est acquis aux débats que la SAS CABINET BENEDIC reconnaît cette faute de gestion dans l’exécution du mandant la liant aux époux [K] aux motifs d’une impossibilité de mobiliser la garantie.

Il ressort en effet des seules pièces communiquées par le mandataire que par un courrier électronique du 14 février 2018, il a déclaré le sinistre au titre de sa responsabilité civile professionnelle à sa compagnie d’assurance (pièce n°18) et que cette dernière, à savoir les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTELLES et MMA IARD, a accepté de couvrir ce risque à ce titre, raison pour laquelle une offre transactionnelle a été faite à M. et Mme [K] le 19 février 2021.

Si, par ailleurs, la SAS CABINET BENEDIC produit une notice d’information pour l’année 2016 relative à une assurance LOCAPOLIS+, force est de constater que, nonobstant les demandes réitérées des demandeurs, elle n’a jamais justifié avoir contracté une police d’assurance pour leur compte au titre de l’appartement litigieux.

Il s’en déduit nécessairement que la SAS CABINET BENEDIC n’a pas assuré les époux [K] en contravention avec les obligations découlant du mandat passé avec eux le 10 juin 2012.

Dans ces conditions, M. et Mme [K] rapportent la preuve que, tenue à une obligation de moyens consistant à rendre compte à ses mandants de la souscription de l’assurance répondant aux exigences du mandat, la SAS CABINET BENEDIC a commis une faute dans l’exécution de cette même obligation.

Partant, il n’y a pas lieu d’enjoindre à la SAS CABINET BENEDIC de communiquer sous astreinte la police d’assurance prévue par le contrat de mandat ni non plus la déclaration de sinistre ainsi que le refus de garantie dans la mesure où le mandataire a reconnu sa négligence et qu’aucun élément probant ne vient à ce jour à l’appui d’une éventualité de souscription d’un tel contrat. Cette demande sera donc rejetée.

Le préjudice des bailleurs, qui résulte de l’inexécution par le mandataire de ses obligations contractuelles inhérentes à sa qualité de souscripteur de l’assurance, correspond exactement à l’indemnité d’assurance qui aurait dû être versée au titre des loyers impayés mais également des autres risques couverts.

La faute commise par le mandataire a causé un préjudice plein et entier aux bailleurs qui doit être réparé.

B) Sur l’indemnisation des préjudices

a) Sur la dette locative

L’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

M. et Mme [K] établissent que le locataire n’a plus réglé le loyer et les charges à compter du mois de février 2017 et ce jusqu’au mois de décembre 2017 inclus comme cela résulte de l’ordonnance de référé N° RG 12-17-002502 du tribunal d’instance de METZ du 27 avril 2018 soit une somme de 5951,70 € ni l’indemnité d’occupation fixée à 554,00 € à compter du 1er janvier 2018 et ce, jusqu’à libération des lieux qui devait intervenir au 13 décembre 2019 comme cela ressort du procès-verbal d’expulsion de la société ACTA [N] ET ASSOCIES, huissiers de justice.

Il résulte du décompte établi par la SAS CABINET BENEDIC le 26 juillet 2021 pour la période considérée, que M. [L] restait redevable de la somme totale de 14.433,63 €, montant admis par le mandataire dans ses écritures (page 16).

En vertu des dispositions de l’article L. 124-3 du code des assurances, « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

Si, certes M. et Mme [K], qui ont la qualité d’assurés et non de tiers au contrat, auraient pu se voir rendre opposable une franchise, force est de constater que la SAS CABINET BENEDIC, malgré les sollicitations répétées des demandeurs, n’a nullement rapporté la preuve de l’existence de conditions particulières qui l’auraient prévue de sorte qu’une telle franchise ne saurait venir en déduction du montant de l’indemnité à laquelle les intéressés peuvent prétendre.

Dans la mesure où M. et Mme [K] auraient perçu de l’assureur une indemnité dont le montant n’aurait pas été diminué à proportion de l’impôt économisé, il n’y a pas lieu de diminuer, en considération d’un prétendu gain fiscal, le préjudice subi du fait de la perte de garantie dont la société CABINET BENEDIC doit réparation.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette indemnité emporte intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Dès lors que la responsabilité de l’assurée est démontrée et sa créance fixée, il y a lieu de condamner in solidum la SAS CABINET BENEDIC, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD prise chacune en la personne de son représentant légal à régler à M. [R] [K] et à Mme [U] [K] la somme de 14.433,63 € à titre de dommages et intérêts compensant les loyers et charges impayées par le locataire avec intérêts légaux à compter du prononcé du jugement.

b) Sur les dégradations locatives

S’agissant des frais de remise en état du logement, l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est constant que la SAS CABINET BENEDIC, qui n’a pu faire intervenir la garantie des dégradations locatives, a pris en charge :
-le devis BETACLEAN n°1020034 option n°1 d’un montant de 2242,90 € TTC ;
-la facture [S] [H] n°0179 d’un montant d’un montant de 380 € TTC
soit un montant total de 2622,90 €.

Le principe de la prise en charge n’apparaît donc nullement contesté.

En ce qui concerne le quantum, au regard de l’état des lieux d’entrée du 24 janvier 2017 établi par la SAS CABINET BENEDIC, faisant apparaître un appartement globalement propre et en bon état, et par comparaison avec l’audit du mandataire du 13 juillet 2020, établi avant la remise en location, faisant état de très nombreuses dégradations locatives visibles dans le document mais également dans les clichés photographiques annexés, les demandeurs démontrent la nécessité dans laquelle ils se sont trouvés d’avancer des dépenses complémentaires causées par la remise du bien en l’état.

Au regard des pièces justificatives produites, leur préjudice sera fixé à 1000€ qui apparaît justifié alors qu’il n’est pas rapporté la preuve par les défenderesses que, en l’absence d’une assurance dite GLI, les bailleurs n’auraient pu prétendre à une indemnisation intégrale de leur préjudice.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette indemnité emporte intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum la SAS CABINET BENEDIC, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD prise chacune en la personne de son représentant légal à régler à M. [R] [K] et à Mme [U] [K] la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts compensant les dégradations locatives avec intérêts légaux à compter du prononcé du jugement.

c) Sur les primes d’assurance

S’agissant des primes d’assurance, M. et Mme [K] sollicitent la condamnation de la SAS CABINET BENEDIC à leur restituer les cotisations d’assurance destinées à garantir le paiement d’indemnités en cas de dommages locatifs.

La SAS CABINET BENEDIC n’a pu communiquer de contrat d’assurance.

La demande des époux [K] consistant à enjoindre le mandataire à communiquer la preuve du paiement des primes s’analyse en une défense au fond, étant relevé que cette preuve n’a pas été rapportée.

Dans ces conditions, il y a lieu d’accueillir la demande de restitution des primes versées sans contrepartie par M. et Mme [K] et de condamner in solidum la SAS CABINET BENEDIC, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD prise chacune en la personne de son représentant légal à régler à M. [R] [K] et à Mme [U] [K] la somme de 810,52 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts légaux à compter du prononcé du jugement.

d) Sur la perte de loyers

S’agissant de la perte de loyers entre le mois de décembre 2019, date de l’expulsion, et le mois de décembre 2020, date de la nouvelle location, celle-ci n’a pas de lien de causalité avec le défaut de mise en œuvre de la garantie d’assurance.

Cette demande ne peut concerner l’assureur de responsabilité civile professionnelle qui la conteste.

Pour fonder cette réclamation, M. et Mme [K] prétendent que la SAS CABINET BENEDIC aurait commis une autre faute née d’un comportement préjudiciable ayant empêché la remise des clés dans des délais raisonnables.

Contrairement à ce que soutient la SAS CABINET BENEDIC, une telle faute ne saurait se confondre avec les délais procéduraux d’expulsion du locataire dont, à l’évidence, elle n’est pas responsable.

Il s’avère cependant que le procès-verbal d’expulsion a été dressé le 13 décembre 2019 et que l’huissier a informé le mandataire, dès le 3 décembre, de ce que le locataire, n’avait pas remis la clé permettant l’accès aux parties communes de l’immeuble de sorte que cela interdisait la programmation de travaux de remise en état du logement.

Si certes, la SAS CABINET BENEDIC communique un courrier de l’étude d’huissier ACTA du 3 décembre 2019, selon lequel une nouvelle clé avait été réclamée, par ce tiers, au syndic de copropriété, à savoir la SOREC IMMOBILIER, pour autant, celle-ci n’était relancée par le mandataire que par un courrier du 04 juin 2020 soit plusieurs mois après la connaissance de la difficulté, ce qui est excessif.

Il ressort du courrier de la SAS SOREC du 08 juin 2020 que celle-ci a d’ailleurs fait grief au mandataire de ne pas l’avoir sollicitée au sujet du problème des clés avant le mois de mai 2020 après une demande de l’huissier remontant à fin 2019.

Cette absence de diligences est imputable à la SAS CABINET BENEDIC.

Il est donc établi par M. et Mme [K] que le retard pris par la SAS CABINET BENEDIC s’analyse en un défaut de diligences, qui lui incombaient, de sorte qu’en raison de sa faute le logement n’a pu être remis en état et reloué alors qu’il est acquis qu’il l’a pu l’être sans aucune difficulté le 28 décembre 2020.

Le préjudice de M. et Mme [K] sera évalué à une perte de loyers de janvier 2020 à mai 2020 correspondant au retard imputable au mandataire soit pendant 5 mois x 554 € = 2770 €.

Le délai de remise des clés, une fois celles-ci prêtes le 07 août 2020, n’apparaît pas excessif.

Le préjudice souffert par M. et Mme [K] consistant en la perte d’une chance de louer leur bien, cette dernière sera évaluée à 90%, l’indemnité complémentaire due aux demandeurs devant être ainsi fixée à 2 493 €.

Il y a lieu de condamner la SAS CABINET BENEDIC prise en la personne de son représentant légal à régler à M. [R] [K] et à Mme [U] [K] la somme de 2493 € au titre de dommages et intérêts complémentaires avec intérêts légaux à compter du prononcé du jugement.

e) Sur le préjudice moral

Constitue un préjudice moral toute atteinte à un intérêt extra-patrimonial. Il appartient à la victime d’en rapporter la preuve.

S’agissant du préjudice moral, M. et Mme [K] ne sauraient reprocher à la SAS CABINET BENEDIC les « affres » de la procédure d’expulsion et de surendettement ou le retard pris par le locateur à libérer les lieux.

En effet, il n’a été retenue aucune faute contre le mandataire au titre de la solvabilité et de telles procédures (expulsion, surendettement) résultent du comportement du locataire, étant relevé que le mandataire a fait toutes diligences pour obtenir la résiliation du bail et le départ du preneur, ce qui n’est pas contesté.

M. et Mme [K] échouent à rapporter la preuve d’un tel préjudice. Leur demande sera rejetée.

2°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

La SAS CABINET BENEDIC, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD prise chacune en la personne de son représentant légal qui succombent seront condamnées in solidum aux dépens ainsi qu’à régler à M. [R] [K] et à Mme [U] [K] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter la SAS CABINET BENEDIC, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD prise chacune en la personne de son représentant légal de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 05 avril 2022, selon tampon d’enregistrement de l’assignation introductive d’instance au greffe du Juge des contentieux et de la protection.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes présentées par M. [R] [K] et Mme [U] [K] de communication sous astreinte par la SAS CABINET BENEDIC de la police d’assurance prévue par le contrat de mandat, de la déclaration de sinistre ainsi que du refus de garantie ;

CONDAMNE in solidum la SAS CABINET BENEDIC, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD prise chacune en la personne de son représentant légal à régler à M. [R] [K] et à Mme [U] [K] la somme de 14.433,63 € à titre de dommages et intérêts compensant les loyers et charges impayées par le locataire avec intérêts légaux à compter du prononcé du jugement.

CONDAMNE in solidum la SAS CABINET BENEDIC, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD prise chacune en la personne de son représentant légal à régler à M. [R] [K] et à Mme [U] [K] la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts compensant les dégradations locatives avec intérêts légaux à compter du prononcé du jugement ;

CONDAMNE in solidum la SAS CABINET BENEDIC, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD prise chacune en la personne de son représentant légal à régler à M. [R] [K] et à Mme [U] [K] la somme de 810,52 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts légaux à compter du prononcé du jugement ;

FIXE à 90% la perte de chance de M. et Mme [K] de pouvoir relouer leur appartement ;

CONDAMNE en conséquence la SAS CABINET BENEDIC prise en la personne de son représentant légal à régler à M. [R] [K] et à Mme [U] [K] la somme de 2493 € au titre de dommages et intérêts complémentaires avec intérêts légaux à compter du prononcé du jugement ;

DEBOUTE M. et Mme [K] de leur demande au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SAS CABINET BENEDIC, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD prise chacune en la personne de son représentant légal in solidum aux dépens ainsi qu’à régler à M. [R] [K] et à Mme [U] [K] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS CABINET BENEDIC, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD prise chacune en la personne de son représentant légal de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024 par Monsieur Michel ALBAGLY, Premier Vice-Président, assisté de Madame Caroline LOMONT, Greffier.

Le Greffier Le Président