N° RG 24/04994 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LCUJ

Jugement du 16 Janvier 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/
[W] [L] [V]
[C] [L] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à ARCHIPEL HABITAT
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Janvier 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 07 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par madame [I], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [W] [L] [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté

Mme [C] [L] [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2015, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [W] [L] [V] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 244,08 €. Un dépôt de garantie de 244 € a été versé par le locataire au bailleur lors de la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 5 octobre 2015.

Par jugement du 18 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a notamment prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. [W] [L] [V] et Mme [C] [L] [V], son épouse, et les a condamnés à payer l’arriéré locatif.

Un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé par commissaire de justice le 26 juillet 2021.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 7 septembre 2021 par Me [R] [H], commissaire de justice, en l’absence des locataires.

Par requêtes du 11 juillet 2024 et citations du 15 octobre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner solidairement M. [W] [L] [V] et Mme [C] [L] [V] au paiement des sommes suivantes :
3 605,88 €, correspondant à 3 849,88 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 244 €,90,76 € correspondant à 50% du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice,300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l’audience du 7 novembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement cités par actes de commissaire de justice délivrés conformément à l’article 659 du code de procédure civile, M. [W] [L] [V] et Mme [C] [L] [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur les réparations locatives
L’article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :
« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ; ».

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 5 octobre 2015, lors de l’entrée du locataire dans les lieux, fait état d’un logement alors globalement en bon état, présentant quelques usures.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 7 septembre 2021 fait état des désordres suivants :

Dans le couloir d’entrée : la porte d’entrée est dégradée, la peinture du plafond présente des taches mouchetées, les murs sont sales et présentent des accrocs, le mur ouest est bombé, le plâtre est en miettes, le linoléum est crasseux, collant et présente des impacts, le sol du placard est sale,Dans la chambre nord-est (chambre 2) : la tapisserie présente des déchirures et décollements, le linoléum est sale, la peinture des plinthes est dégradée, la fenêtre est sale et sa poignée est cassée, le revêtement du radiateur est écaillé, Dans la chambre nord-ouest (chambre 1) : la peinture du plafond est dégradée, la tapisserie des murs est sale et présente des taches et des déchirures, les plinthes sont en mauvais état, le sol est sale, le vitrage de la fenêtre est cassé, le volet est en mauvais état, la porte est tachée, le revêtement du radiateur est écaillé,Dans le séjour : la peinture du plafond présente des fissures, des taches et un impact, la tapisserie des murs est vétuste et déchirée, la moquette au sol est tachée et dégradée, le vitrage de la porte est cassé, les fenêtres sont sales, le revêtement du radiateur est écaillé, une prise électrique et un interrupteur sont démontés,Le balcon est crasseux,Dans la cuisine : le plafond est sale, les murs sous fibre sont sales et dégradés, le sol est crasseux, la porte, la fenêtre et les interrupteurs sont sales, l’évier est sale et bouché, le meuble sous évier est sale et vétuste, Dans les WC : la peinture du plafond est vétuste, la tapisserie des murs est sale, le sol est sale, les plinthes sont vétustes, la porte est sale, le WC est crasseux et la lunette est dégradée,Dans la salle de bain : le plafond est poussiéreux, les murs et la faïence sont sales, le sol est sale et gondolé, la porte présente un trou, le lavabo est sale, la VMC est démontée, la baignoire est crasseuse et le bouton d’activation de la pomme de douche est manquant, le radiateur est poussiéreux.
Aucune des clés du logement n’ont été restituées par les locataires.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le bailleur produit les factures suivantes pour une somme totale de 7 762,92 €, dont 3 252,60 € qu’il estime à la charge des locataires :

Une facture de 444,89 € émanant de la société INNAX relative au diagnostic du logement,Une facture de 1 133,47 € émanant de la SARL MARC MAILLARD relative au remplacement de la porte d’entrée,Une facture de 3 941,10 € émanant de la société ATR relative à des travaux de peinture et de papiers peints,Une facture de 2 286,35 € émanant de la société ATR relative à la réfection des sols,Une facture de 100,56 € émanant de la société GALLAIS relative au remplacement d’un vitrage cassé,Une facture de 302,37 € émanant de la société BEVI relative à la vérification et à la réparation de l’installation électrique du logement,Une facture de 1 659,53 € émanant de l’EURL EC THERMIE relative au remplacement de la cuvette des WC, du meuble sous évier, de l’évier et de la baignoire,Une facture de 290,76 € émanant de l’association ASFAD relative au nettoyage du logement, Une facture de 374,18 € émanant de la société SEVEL SERVICES relative à l’enlèvement des meubles du logement et à leur stockage,Une facture de 597,28 € émanant de la société SEVEL SERVICES relative à la mise en déchetterie des encombrants.
S’agissant de la somme de 116 € réclamée par le bailleur au titre du remplacement des clés non restituées, l’état des lieux de sortie dressé le 7 septembre 2021 mentionne qu’aucune clé n’a été restituée par les locataires. Cette somme pourra donc être mise à leur charge, de même que l’intervention d’un serrurier, facturée 60 €, dès lors que celle-ci a été rendue nécessaire du fait de l’absence de restitution des clés du logement.

Les locataires ont occupé le logement pendant près de 6 ans tandis que le logement a été mis en service en 1961. Il ressort toutefois de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 5 octobre 2015 que certains éléments de l’appartement, notamment certaines peintures et papiers peints, ont été remis à neuf en septembre 2015.

ARCHIPEL HABITAT entend mettre à la charge des locataires le remplacement du vitrage de la porte du séjour pour un montant total de 134,11 € (= 110,18 € + 23,93 €) or, la facture produite à l’appui de cette prétention, émanant de la société GALLAIS, fait mention d’une somme de 100,56 €, c’est donc cette somme qui sera mise à la charge des locataires.

Par ailleurs, le lessivage des murs et du plafond de la cuisine, mis à la charge des locataires pour un montant de total de 94,18 € (= 69,25 € + 24,93 €) apparaît redondant, l’état des indemnités versé aux débats mentionnant également le lessivage et l’application d’une couche de peinture, notamment sur les murs et le plafond de la cuisine, pour un montant de 85,93 €. C’est donc uniquement cette dernière somme qui sera mise à la charge des locataires.

En outre, il restera à la charge des époux [L] [V], les frais sollicités par le bailleur au titre du remplacement de la porte d’entrée du logement, soit la somme totale de 701,41 €, au titre du nettoyage du logement, balcon compris, soit la somme totale de 258,77 €, au titre de la réfection des papiers peints ou peinture des murs et boiseries, soit la somme totale de 550,03 €, ceux-ci étant neufs lors de l’entrée des locataires dans les lieux, au titre du lessivage et de la pose d’enduit sur certains murs et plafonds, soit la somme totale de 201,09 €, au titre de la réparation d’un éclat sur la porte de placard de la salle de bain, soit la somme de 34 €, au titre de la réfection des prises de courant, soit la somme totale de 52,11 €, au titre de la réfection du sol du séjour, particulièrement dégradé par les locataires, soit la somme de 561,30 €, au titre du remplacement du siphon sous évier dans la cuisine, soit la somme totale de 56,77 €, au titre du remplacement du joint d’étanchéité du lavabo, soit la somme de 36,25 €, au titre du remplacement de la cuvette WC, soit la somme de 154,02 €, et au titre de la réparation du vitrage de la fenêtre cassé dans la chambre n°1, soit la somme de 156,63 €. En effet, ces frais témoignent d’un usage manifestement anormal ou abusif du logement.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner solidairement M. [W] [L] [V] et Mme [C] [L] [V] à verser la somme totale de 3 124,87 € au titre des réparations locatives dues suite au départ des lieux.

Sur la somme totale due par M. [W] [L] [V] et Mme [C] [L] [V] à l’établissement ARCHIPEL HABITAT
M. [W] [L] [V] et Mme [C] [L] [V] sont donc redevables envers leur ancien bailleur de la somme de 3 124,87 € au titre des réparations locatives. Il convient de déduire de cette somme celle de 244 € correspondant au dépôt de garantie versé par M. [L] [V] lors de son entrée dans les lieux.

Dès lors, le montant restant dû par les locataires à leur ancien bailleur s’élève à la somme de 2 880,87 €
(= 3 124,87 € – 244 €).

M. [W] [L] [V] et Mme [C] [L] [V] seront donc solidairement condamnés à verser la somme de 2 880,87 € à ARCHIPEL HABITAT au titre des réparations locatives, suite à leur départ des lieux situé au [Adresse 1] à [Localité 6].

Sur le paiement à hauteur de 50 % du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Les frais du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie devant être partagés par moitié entre le bailleur et les locataires, M. [W] [L] [V] et Mme [C] [L] [V] seront solidairement condamnés à payer la somme de 90,76 € à l’établissement ARCHIPEL HABITAT, correspondant à la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 7 septembre 2021.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [L] [V] et Mme [C] [L] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [W] [L] [V] et Mme [C] [L] [V] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 2 880,87 € (deux mille huit cent quatre-vingt euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre des réparations locatives,

CONDAMNE solidairement M. [W] [L] [V] et Mme [C] [L] [V] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 90,76 € (quatre-vingt-dix euros et soixante-seize centimes) correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 7 septembre 2021,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [W] [L] [V] et Mme [C] [L] [V] aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par la juge et la
greffière susnommées,

La Greffière, La Juge,