Le 7 octobre 2015, ARCHIPEL HABITAT a signé un bail d’habitation avec M. [W] [L] [V] pour un loyer de 244,08 € et un dépôt de garantie de 244 €. Le 18 décembre 2020, le tribunal a résilié le bail et ordonné l’expulsion des locataires, qui ont été condamnés à payer un arriéré locatif. En juillet 2024, ARCHIPEL HABITAT a réclamé 3 605,88 € pour réparations et frais d’état des lieux. Après analyse, le tribunal a condamné les locataires à verser 2 880,87 € pour réparations, ainsi que 90,76 € pour les frais d’état des lieux.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations du locataire en matière de réparations locatives ?

Le locataire a des obligations précises en matière de réparations locatives, qui sont énoncées dans plusieurs articles du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1728 du Code civil stipule que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

De plus, l’article 1730 précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Enfin, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, notamment ses alinéas c) et d), impose au locataire de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, sauf preuve de force majeure ou de faute du bailleur.

Ainsi, le locataire est responsable des dégradations survenues dans le logement, sauf si celles-ci résultent de vétusté ou de force majeure.

Comment se calcule le montant des réparations locatives dues par le locataire ?

Le montant des réparations locatives dues par le locataire est calculé en fonction de l’état des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que des factures présentées par le bailleur.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Dans le cas présent, l’état des lieux d’entrée a été réalisé le 5 octobre 2015, et l’état des lieux de sortie le 7 septembre 2021. Les différences constatées entre ces deux états des lieux, notamment les dégradations et l’usage anormal du logement, justifient la demande de réparations locatives.

Le bailleur a produit des factures totalisant 7 762,92 €, dont 3 252,60 € sont estimés à la charge des locataires. Après analyse, le tribunal a déterminé que les locataires devaient payer 3 124,87 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

Quelles sont les conséquences de l’absence de restitution des clés par le locataire ?

L’absence de restitution des clés par le locataire a des conséquences financières et juridiques, notamment en ce qui concerne les frais engagés pour le remplacement des clés et l’accès au logement.

L’état des lieux de sortie a mentionné que « aucune des clés du logement n’a été restituée par les locataires ». En conséquence, le bailleur peut demander le remboursement des frais liés à cette situation.

Le tribunal a retenu une somme de 116 € pour le remplacement des clés non restituées, ainsi qu’une facture de 60 € pour l’intervention d’un serrurier, ce qui est justifié par l’absence de restitution des clés.

Ainsi, le locataire est tenu de rembourser ces frais, car ils résultent directement de son manquement à l’obligation de restitution des clés à la fin du bail.

Quelles sont les modalités de partage des frais d’état des lieux ?

Les modalités de partage des frais d’état des lieux sont régies par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, qui précise que les frais d’établissement de l’état des lieux sont partagés entre le bailleur et le locataire.

L’alinéa 2 de cet article stipule : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. »

Dans le cas présent, le bailleur a demandé le remboursement de 90,76 €, correspondant à la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie. Le tribunal a donc condamné les locataires à payer cette somme, conformément aux dispositions légales.

Ainsi, les frais d’état des lieux doivent être partagés équitablement, ce qui est une protection pour les deux parties dans le cadre d’un bail.