TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/09959 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NEOI

Minute n°

Copie exec. à :
– Me Nicolas CLAUSMANN
– M. HIDALDO

Le

Le Greffier
Me Nicolas CLAUSMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
31 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A. SMA
Immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 332 789 296
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Caroline BRUMM, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, et Me Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 306

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [I]
né le 10 juin 1957 à [Localité 9] (EQUATEUR)
demeurant [Adresse 8]
[Localité 4]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l’audience publique du 26 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 31 Janvier 2025.

JUGEMENT :
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2002 Monsieur [V] [G], représenté par la SA GESTRIM, a loué à Monsieur [P] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 260 euros outre 29 euros de provision pour charges.

Par jugements du 25 février 2022 et 7 avril 2022 la juridiction de céans a :
constaté la résiliation du contrat de bail conclu entre Messieurs [V] [G], [Z] [G] et Madame [N] [G] et Monsieur [P] [I] à compter du 23 mai 2021,ordonné l’expulsion de Monsieur [P] [I],condamné Monsieur [P] [I] à payer aux bailleurs la somme de 3 365,08 euros d’arriéré locatif et fixé l’indemnité d’occupation à 394,18 euros à compter du 23 mai 2021,condamné Monsieur [P] [I] à payer aux bailleurs la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Un procès-verbal d’expulsion par commissaire de justice a été dressé le 30 septembre 2022 à l’encontre de Monsieur [P] [I] ; la signification de ce procès-verbal a été effectuée à Monsieur [P] [I] le 5 octobre 2022.

Le 14 décembre 2022 l’état des lieux de sortie a été dressé un procès-verbal de constat par commissaire de justice et ce, en l’absence de Monsieur [P] [I], convoqué au préalable.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, la SA SMA a fait assigner Monsieur [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande de :
condamner Monsieur [P] [I] à lui payer la somme de 10 000 euros outre les intérêts au taux légal,condamner Monsieur [P] [I] à lui payer la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.
L’affaire a été retenue à l’audience du 26 novembre 2024.

A cette audience, la SA SMA représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle fait valoir que la gestion du bien donné en location à Monsieur [P] [I] avait été confiée à la SA GESTRIM devenue la SAS NEXITY LAMY. Un contrat d’assurance de garantie loyers impayés et réparations locatives a été souscrit auprès d’elle. Elle fait état de diverses réparations locatives après la restitution des lieux par le locataire qu’elle chiffre à 13 059,46 euros. Le plafond d’indemnisation au titre de la garantie étant fixé à 10 000 euros, elle sollicite la condamnation de Monsieur [P] [I] à lui verser cette somme qu’elle a déboursée au titre de la garantie des réparations locatives.
Elle précise que le dépôt de garantie a été absorbé par les arriérés de loyers et de charges.

A l’appui de sa demande en paiement des réparations locatives, la SA SMA expose qu’elle est subrogée dans les droits et actions du propriétaire.

Monsieur [P] [I] n’a pas comparu bien que cité à personne.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. La demanderesse a été autorisée à fournir, en cours de délibéré, des explications sur l’incohérence des dates d’entrée et de sortie indiquées sur l’état des lieux d’entrée versé aux débats (pièce n°8).

Le 20 décembre 2024 conseil de la demanderesse a fait parvenir au greffe une note en délibéré en ce sens.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en indemnisation des réparations locatives

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :
c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est-à-dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il convient, enfin, de préciser que l’indemnisation du bailleur n’est pas soumise à l’exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l’appui de la demande en paiement.

En l’espèce, la SA SMA chiffre les réparations locatives à hauteur de 10 000 euros comprenant :
la réfection des murs -50% vétusté : 2 070,13 eurosla réfection des plafonds -50% vétusté : 367,50 eurosla réfection des sols -50% vétusté : 1 486,21 eurosremplacement kitchenette -50% vétusté : 680,35 eurosremplacement crédence -50% vétusté : 364,10 eurosremplacement porte de placard -50% vétusté : 121 eurosréparation volet roulant -50% vétusté : 154 euroremplacement portes intérieures -50% vétusté : 1 199,55 eurosremplacement douche, robinetterie, lavabo -50% vétusté : 1 420,65 eurosremplacement carrelage mural -50% vétusté : 1 556,50 eurosremplacement carrelage sol -50% vétusté : 669,90 eurosremplacement radiateurs -50% vétusté : 395,63 eurosremplacement éléments électriques -50% vétusté : 45,38 eurosremplacement bouche ventilation -50% vétusté : 545,60 eurosremplacement porte palière -50% vétusté : 1 632,40 eurosindemnisation limitée au plafond de garantie (10 000 euros) : – 3 059,46 euros
A l’appui de sa demande, la SA SMA produit :

les conditions générales du contrat d’assurance NEXITY BAILLEUR ZEN,
une attestation du 5 mars 2024 d’adhésion à l’assurance perte de loyers et réparations locatives par Monsieur et Madame [V] [G] auprès de l’assurance SA SMA sous le contrat n°F62095M-9950-000/1/2/3/4/6,une quittance subrogative d’indemnité du 31 octobre 2023 selon laquelle NEXITY a reçu 8 323,88 euros au titre des loyers impayés et 10 000 euros au titre des dégradations immobilières par les sociétés SMA et GIE CIVIS dans le cadre de la protection juridique souscrite concernant la location d’un bien situé [Adresse 1] à [Localité 10] et accordée à Monsieur [P] [I],
un document intitulé « rapport d’expertise dégradations immobilières n°2 » établi par PLA EXPERTISES à la demande de la compagnie SMA qui évalue les dommages selon les postes de réparations repris par la demanderesse dans ses écritures et listées ci-avant,
diverses factures concernant le logement au [Adresse 3] à [Localité 10] :une facture du 14 juillet 2023 de 520 euros pour un nettoyage complet de l’appartement le 13 juillet 2023,une facture du 4 août 2023 pour le remplacement d’une porte et enlèvement de déchets pour un coût de 3 264,80 euros,une facture du 5 juillet 2023 d’un montant de 15 725,39 euros pour le nettoyage et les réparations sur les murs, plafonds, sols, des réparations notamment des équipement et robinetterie dans la cuisine et la salle de bains avec le détail des réparations effectuées,une facture du 28 juin 2023 d’un montant de 2 745,83 euros pour la réfection de l’ensemble de l’installation électrique.
l’état des lieux d’entrée contradictoire duquel il ressort une date d’entrée au 4 décembre 2002 et une date de sortie au 30 juillet 2002 ; la note en délibéré fournie par l’intermédiaire du conseil de la demanderesse permet de comprendre que la date du 4 décembre 2002 est celle de l’état des lieux d’entrée de Monsieur [P] [I] qui y a apposé sa signature et la date du 30 juillet 2002 est celle de l’état de sortie de l’ancien locataire.Cet état des lieux d’entrée fait état de ce que l’ensemble des pièces et des éléments sont en bon état et note les points suivants :

« taches devant porte » concernant la moquette de l’entrée ou du couloir,« [illisible] de peinture » sur le papier peint de l’entrée ou du couloir,traces de rebouchage sur le papier peint de la cuisine,« 1 tache décolorée devant placard + qq taches » au niveau de la moquette du séjour,« retouches blanches » sur le papier peint du séjour,« mur fissuré pas d’applique » concernant le balcon.
le procès-verbal d’expulsion du 30 septembre 2022 avec les constats du commissaire de justice qui a pris des clichés photographiques des lieux qui apparaissent très encombrés avec de nombreux déchets qui jonchent le sol ou sont entassés à divers endroits du logement,
le procès-verbal de constat des lieux de sortie en date du 14 décembre 2022, le commissaire de justice fait les constatations suivantes :
porte d’entrée : éraflures côté extérieur sur la porte palière, le panneau intérieur d’un aspect grisâtre se décolle et gondole par endroits, traces de moisissures sur la tranche de la porte. Garniture de la serrure manquante côté intérieur, poignée blanche bouge au toucher,dégagement : absence de revêtement au sol, petit tas d’un matériau de type rouille visible côté gonds. Murs couverts de papier peint d’un aspect brunâtre-grisâtre et en partie manquant ; marque noire de type moisissure dans le coin, côté pièce principale, en partie basse. Plafond couvert de papier peint à l’aspect brunâtre-grisâtre, se décollant par endroits. Nombreuses toiles d’araignée. Deux interrupteurs en place dont l’un mal fixé, sales. Absence d’interphone, fils électriques à côté de la porte, pendant vers le bas. Une prise « téléphone » en place ; une deuxième prise « téléphone » en partie démontée.Pièce principale : porte en bois, gond du haut démis, posée contre mur, très sale, absence de poignée, cadre dormant de la porte dégradé à hauteur de la serrure. Sol couvert de moquette, tachée en plusieurs endroits, effilochée devant la porte-fenêtre. Plinthes en place, très sales par endroits. Murs couverts de papier ingrain peint en blanc, sale en de nombreux endroits, nombreux impacts à droite du placard mural, un bout de placoplâtre découpé côté cuisine, un enfoncement à gauche de la fenêtre, deux trous sous la fenêtre, nombreuses toiles d’araignée.Plafond couvert de peinture projetée, sale ; de nombreux impacts à proximité du placard mural, éclats dans la peinture à divers endroits.
Prises électriques dont une démise, sales.
Fenêtre PVC à nettoyer, la poignée bouche, caches manquants sur les paumelles côté droit.
Sangle du volet roulant arrachée, le volet est fermé, éléments d’aération sales.
Un bout de la traverse inférieure du battant de droite manquant au niveau de la porte-fenêtre, un bout de joint manquant dans le cadre inférieur côté droit. Au niveau du battant de gauche, le mécanisme de blocage du battant du bas est tordu. Volet roulant à l’extérieur avec manivelle tourne dans le vide.
Placard mural qui ferme difficile, sale, étagère manquante.

Balcon : carrelage sale, quelques fissurations sur les murs sales.Cuisine : porte en bois, posée contre mur, poignée manquante, vitrage manquant, plusieurs impacts dans le bois, éclats dans la peinture partie basse, porte très sale. Partie horizontale supérieure du cadre dormant est déformée.Plinthes très sales.
Papier peint très sale, nombreux enfoncements importants visibles dans le mur latéral de droite ; importantes marques noires en partie basse dans le fond de la cuisine.
Plafond couvert de peinture projetée peinte, très sale.
Plaques de cuisson rouillées ; ensemble éviter, égouttoir, plaque très sales.
Évier sur meuble 1 porte, manquante, très sale.
Réfrigérateur à vider et à nettoyer.
Présence d’un placard mural à une porte qui ne peut être ouvert la clé étant cassée dans la serrure, porte en partie basse humide, auréoles d’humidité sur le panneau en bois sous la porte.

Salle de bains : porte en bois très sale, enfoncement côté intérieur en partie basse. Cadre dormant en partie arraché côté gauche et fissuré en partie haute.Sol en carrelage sale, deux impacts visibles.
Murs couverts en partie de papier peint d’un aspect grisâtre-brunâtre, arraché par endroits. Plusieurs impacts dans un carreau de carrelage.
Plafond couvert de papier peint en partie manquant, d’un aspect grisâtre-brunâtre et se décollant par endroit. Fils électriques non sécurisés. Au-dessus du lavabo, un support de néon mal fixé.
Colonne au niveau du lavabo cassée.
VMC très sale, couverte d’un adhésif.
Au niveau de la douche, absence de tête de robinet empêchant la vérification de l’écoulement, flexible en place mais absence de douchette.
Carrelage et joints sale et certains manquants.
Cornière d’angle en partie haute du muret à droite de la douche arrachée et tordue.
Réservoir d’eau des WC cassé ; fond de la cuvette bouché. Étagère en bois au mur au-dessus de la cuvette des WC en partie cassée et sale.

un courrier du 11 décembre 2023 mettant en demeure Monsieur [P] [I] de payer 10 264,67 euros au plus tard le 10 janvier 2024, au titre des réparations locatives et des intérêts. L’accusé de réception était signé le 22 décembre 2023.
un décompte de la créance arrêtée au 30 octobre 2024.

Il y a ainsi lieur de relever que si le rapport de l’expert mandaté par la demanderesse n’a pas été établi de façon contradictoire, il constitue cependant un commencement de preuve par écrit étayé et confirmé par les état des lieux établis à l’entrée et à la sortie.

Le commissaire de justice ayant procédé à l’expulsion et à l’état des lieux de sortie constate que les lieux sont particulièrement sales, que le papier peint se décolle ou est manquant à quelques endroits au niveau du dégagement et de la cuisine. Il note diverses dégradations sur la porte palière et les portes intérieures, la robinetterie de la salle de bains, certaines portes de placard dans la cuisine et la salle de bain et des WC dégradées. En revanche, excepté un carreau de carrelage supportant un impact dans la salle de bains, aucune dégradation ou manque d’entretien n’est noté justifiant le remplacement du carrelage au sol ou de la crédence. Le réfrigérateur présent dans la cuisine est en état de fonctionnement et son remplacement n’est pas justifié pas plus que le remplacement des radiateurs qui ne sont pas évoqués dans l’état des lieux de sortie.
Au sujet du reste des réparations locatives qui apparaissent justifiées, il y a lieu de relever que Monsieur [P] [I] est resté 20 ans dans le logement et qu’il ne peut être mis à sa charge complète le remplacement complet du mobilier de la cuisine, de la salle de bains, la réfection de l’ensemble des murs, plafonds et sols du logement qui sont notés principalement comme sales et ne justifiant pas la remise en peinture complète du bien ; qu’il convient ainsi de prendre en compte la vétusté et la durée de vie des matériaux et équipements du logement, qu’il sera ainsi appliqué un pourcentage de 20% restant à sa charge et non de 50% comme retenu par la demanderesse, ce qui paraît adapté à la situation du logement lors de son entrée et de sortie et de l’occupation longue par le locataire.

Par conséquent, compte tenu des éléments produits par la demanderesse et de ce que Monsieur [P] [I] a occupé les lieux pendant 20 ans, ce dernier est redevable au titre des réparations locatives des sommes suivantes :
la réfection des murs : 828,05 eurosla réfection des plafonds : 147 eurosla réfection des sols : 584,48 eurosremplacement porte de placard  : 48,40 eurosremplacement kitchenette : 272,14eurosréparation volet roulant : 61,60 eurosremplacement portes intérieures : 479,82 eurosremplacement douche, robinetterie, lavabo : 568,26 eurosremplacement éléments électriques : 18,15 eurosremplacement bouche ventilation : 218,24 eurosremplacement porte palière : 652,96 eurosSoit la somme totale de 3 879,07 euros.

Il est établi que la SA SMA a procédé à un règlement entre les mains du bailleur, produisant une quittance subrogative en date du 31 octobre 2023 pour le versement de la somme de 10 000 euros à titre d’indemnisation pour les réparations locatives. Il est constant que la subrogation ne peut jouer qu’à hauteur de la dette de ce dernier.

La SA SMA précise que le dépôt de garantie a été absorbé par les arriérés de loyers et de charges sans toutefois en justifier en ne fournissant aucun décompte ou toute autre pièce.

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [P] [I] à verser à la SA SMA la somme de 3 879,07 euros – 520 euros de dépôt de garantie soit la somme 3 359,07 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [I] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la SA SMA et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [P] [I] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à payer à la SA SMA la somme de 3 359,07 euros au titre de la mise en jeu de la garantie d’assurance concernant les réparations locatives, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à payer à la SMA la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provision de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS