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Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 23/01293
N° Portalis 352J-W-B7H-CYMJG

N° MINUTE :

Assignation du :
06 Janvier 2023

JUGEMENT
rendu le 27 Novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [D] [E] [N] [A]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [V] [F] [R] épouse [N] [A]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentés par Maître Claire ROZELLE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC415

DÉFENDERESSE

IMMOBILIERE MEDERIC
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0450

Décision du 27 Novembre 2024
2ème chambre
N° RG 23/01293 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYMJG

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Adélie LERESTIF, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 27 novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par compromis sous seing privé du 20 mai 2021, Monsieur [D] [N] [A] et Madame [V] [R] épouse [N] [A], ci-après les consorts [N] [A], ont vendu à Monsieur [M] [L] une maison d’habitation d’une superficie de 138,4 m² située [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le prix de 452 000 euros sous diverses conditions suspensives. Une clause pénale de 45.200 euros était stipulée en cas de refus par l’une des parties de réitérer la vente devant notaire, la réitération devant intervenir au plus tard le 29 octobre 2021.

Le compromis de vente prévoyait également la constitution par le bénéficiaire d’une garantie bancaire sous la forme d’une caution bancaire d’un montant de 22 500 euros à justifier dans les 15 jours suivant la signature du compromis de vente.

Le 4 juin 2021, la société EAGLE FUNDS LTD a souscrit une garantie financière au bénéfice des consorts [N] [A] pour un montant de 30 000 euros pour une durée comprise entre le 20 août 2021 et le 16 avril 2022.

La vente n’a pas été réitérée en la forme authentique.
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Par courriers recommandés du 24 novembre 2021, l’agence IMMOBILIERE MEDERIC, par l’entremise de laquelle le compris de vente avait été signé, a d’une part enjoint Monsieur [M] [L] de bien vouloir régulariser un protocole de résiliation et d’autre part, sollicité auprès de la société EAGLE FUNDS la libération de la somme de 30 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par courriel du 10 décembre 2021, Monsieur [M] [L] a fait part à l’agence IMMOBILIERE MEDERIC de son souhait de renoncer à cette acquisition.

Par acte d’huissier du 23 décembre 2021, les consorts [N] [A] l’ont sommé de comparaître le 6 janvier 2022 en l’étude de Maître [S] [J] pour régulariser l’acte authentique de vente.

Le 6 janvier 2022, en l’absence de comparution de Monsieur [M] [L], un procès-verbal de carence a été dressé.

Estimant que l’agence immobilière avait engagé sa responsabilité civile professionnelle en omettant de faire consigner à l’acquéreur une indemnité d’immobilisation, les consorts [N] [A] l’ont, par exploit d’huissier du 6 janvier 2023, assignée devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à indemniser leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 13 juin 2023, les consorts [N] [A] demandent au tribunal, sur le fondement des article 1231-1 et suivants du code civil, de :
Condamner solidairement Monsieur [K] et l’agence ETUDE MEDERIC à payer à Monsieur et Madame [N] [A] la somme de 45 200€ en indemnisation du préjudice financier subi,Condamner solidairement Monsieur [K] et l’agence ETUDE MEDERIC à payer à Monsieur et Madame [N] [A] la somme de 3 000€ en indemnisation du préjudice moral subi,Condamner Monsieur [K] [W] à payer à Monsieur et Madame [N] [A] la somme de 3 000€ article 700 code de procédure civile,Débouter IMMOBILIERE MEDERIC de toutes ses demandes, fins et prétentions.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 22 août 2023, la société IMMOBILIERE MEDERIC, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [W] [K], demande au tribunal de :
Sur le fond,
Constater l’absence de faute de l’agence IMMOBILIERE MEDERIC, de préjudice indemnisable et de lien de cause à effet entre les deux,Débouter les consorts [N] [A] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société IMMOBILIERE MEDERIC,Décision du 27 Novembre 2024
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A titre subsidiaire,
Réduire les préjudices revendiqués par les consorts [N] [A] à de plus justes proportions, En tout état de cause,
Condamner les consorts [N] [A] à payer à la société ETUDE MEDERIC la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700,Condamner les consorts [N] [A] aux entiers dépens,Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes des consorts [N] [A].
L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 16 octobre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2024.

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la responsabilité de l’agence IMMOBILIERE MEDERIC

Les consorts [N] [A] estiment que l’agence IMMOBILIERE MEDERIC a engagé sa responsabilité civile professionnelle en ce que son représentant, Monsieur [W] [K], rédacteur du compromis de vente, tenu de garantir son effectivité, ne s’est pas assuré de la validité de la caution bancaire présentée par l’acquéreur, la société caution n’étant pas un établissement bancaire mais une société de portefeuille en ligne, ce qui les a empêchés d’actionner ladite caution bancaire, outre que c’est à l’issue des négociations initiées par son intermédiaire qu’il a été substitué une caution bancaire à l’acompte initialement prévu. Les demandeurs estiment que le défaut de contrôle de la validité de la caution bancaire est une cause déterminante de leur dommage et précisent que leur bien est finalement demeuré immobilisé du 20 avril 2021 au 30 octobre 2021. Ils sollicitent la condamnation de l’agence à leur verser la somme de 44 200 euros au titre de leur préjudice financier, correspondant à la clause pénale contractuellement prévue, outre la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral, évoquant l’incidence des faits sur leur projet immobilier et l’absence de diligences de la défenderesse pour retirer l’annonce relative à leur bien immobilier sur le bon coin.
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En défense, l’agence IMMOBILIERE MEDERIC, qui rappelle s’être assurée de la qualité des parties, de la situation juridique du bien et sa consistance matérielle, soutient que le compromis de vente par elle rédigé est conforme aux prescriptions légales, outre qu’il stipulait que le vendeur était informé qu’aucun acompte ne serait versé avant la signature de l’acte authentique, ce qu’il acceptait expressément. Elle ajoute que les demandeurs ne démontrent pas que l’engagement souscrit auprès de la société EAGLE FUNDS serait dépourvu d’efficacité et qu’elle n’était elle-même pas tenue de procéder à des vérifications complémentaires en l’absence d’indice particulier permettant de douter de la caution bancaire qui lui était présentée le 4 juin 2021. Elle rappelle avoir, en l’absence de réitération de l’acte de vente, sollicité la société EAGLE FUNDS aux fins de libération de la sûreté souscrite au bénéfice des vendeurs et parallèlement adressé à l’acquéreur un protocole de résiliation, de sorte qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée. Sur le préjudice invoqué par les demandeurs, l’agence IMMOBILIERE MEDERIC observe que l’amende contractuelle prévue dans le compromis de vente est à la charge de l’acquéreur défaillant et en aucun cas à celle de l’agent immobilier qui n’est pas partie à la promesse. Soulignant le risque d’un enrichissement sans cause des demandeurs en cas d’action en justice à l’encontre de l’acquéreur défaillant, l’agence IMMOBILIERE MEDERIC conclut qu’en toute hypothèse, la non-réitération de la vente ne résulte nullement d’un quelconque manquement de sa part mais procède de la mauvaise foi de Monsieur [M] [L].

Sur ce,

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 1240 du code civil dispose par ailleurs que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faut duquel il est arrivé, à le réparer.

L’agent immobilier est tenu, en application de cet article, d’une obligation d’information, de conseil et de diligences vis-à-vis du vendeur et de l’acquéreur.

Il doit notamment donner au mandant une information loyale sur la valeur du bien mis en vente ainsi que sur la sous-évaluation manifeste d’un bien ou encore l’insolvabilité réelle ou supposée d’un acheteur. Ce devoir de conseil impose également à l’agent d’informer son client sur tous les risques juridiques, administratif ainsi qu’économiques ou financiers que lui fait courir l’opération projetée ainsi que sur la règlementation applicable et ensuite de conseiller utilement son client sur la façon de les éviter.

En l’espèce, aux termes du compromis de vente du 20 mai 2021, signé par les parties, dans la rubrique intitulée « Prix de vente – Séquestre »:
« Le vendeur déclare être informé qu’aucun acompte n’est versé ce jour par l’acquéreur, ce qu’il accepte expressément. En conséquence, l’intégralité du prix de vente mentionné ci-dessus sera payée comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

L’acquéreur s’engage à prendre une caution bancaire d’un montant de 22 500 euros et en donner le justificatif dans les 15 jours qui suivent la signature du compromis de vente. »
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Sur l’origine des fonds, il est par ailleurs précisé :
« L’acquéreur déclare effectuer le paiement de l’acompte au moyen de ses fonds propres ».

Il était également prévu en page 11 du compromis de vente le versement d’une clause pénale en cas de non-réitération du compromis, d’un montant de 45 200 euros.

Le compromis n’obligeait donc pas Monsieur [M] [L] à verser un acompte de 22 500 euros au jour de sa signature mais seulement à apporter une caution bancaire du même montant, ce que les consorts [N] [A] ont expressément accepté.

Il résulte des pièces versées aux débats que le 4 juin 2021, soit dans les quinze jours qui ont suivi la signature du compromis de vente, la société EAGLE FUNDS LTD a souscrit une garantie financière au bénéfice des consorts [N] [A] pour un montant de 30 000 euros, la sûreté étant consentie pour une durée comprise entre le 20 août 2021 et le 16 avril 2022.

L’agence IMMOBILIERE MEDERIC justifie de l’immatriculation de cette société à Londres et les consorts [N] [A] ne verse aucune pièce pour démontrer que la caution ne serait pas valable, outre qu’ils ont accepté aux termes du compromis de vente que la caution serait prise dans les quinze jours suivant la signature du compromis de vente. Ils ne peuvent donc reprocher à l’agence immobilière de ne pas s’être assurée, en amont de la signature, de la validité de la caution bancaire.

En outre, l’agence IMMOBILIERE MEDERIC justifie avoir effectué les diligences nécessaires pour le recouvrement par les consorts [N] [A] de cette caution bancaire en sollicitant, certes sans succès, auprès de la société EAGLE FUNDS la libération de la caution à leur profit et en adressant à Monsieur [M] [L] un protocole de résiliation prévoyant que ce dernier s’oblige à régler l’indemnité prévue par le compromis de vente à hauteur de 45 200 euros.

Le fait que Monsieur [M] [L] ait finalement décidé de se rétracter et que la société EAGLE FUNDS ait refusé de libérer la caution au profit des consorts [N] [A] ne peut être imputé à l’agence IMMOBILIERE MEDERIC, qui n’a donc commis aucune faute engageant sa responsabilité civile à l’égard des vendeurs, lesquels seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les autres demandes

Succombant, Monsieur [D] [N] [A] et Madame [V] [R] épouse [N] [A] seront condamnés in solidum aux dépens et à verser à l’agence IMMOBILIERE MEDERIC la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’apparait pas justifiée.

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Monsieur [D] [N] [A] et Madame [V] [R] épouse [N] [A] de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier et de leur préjudice moral,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [N] [A] et Madame [V] [R] épouse [N] [A] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [N] [A] et Madame [V] [R] épouse [N] [A] à verser à l’agence IMMOBILIERE MEDERIC la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 27 Novembre 2024

La Greffière La Présidente
Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI