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L’Essentiel : La résidence le Sisley à Levallois-Perret a assigné Monsieur et Madame [P] pour non-paiement des charges. Malgré plusieurs condamnations, le syndicat a renoncé à sa demande principale, se contentant de réclamer des dommages et intérêts. Le tribunal, bien que notant l’absence des défendeurs, a statué sur le fond, constatant que le syndicat n’avait pas signifié ses conclusions. Il a accordé 500 euros de dommages-intérêts pour le préjudice subi par la copropriété et a condamné les défendeurs à payer les dépens, ainsi qu’une somme supplémentaire pour couvrir les frais d’avocat.
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Exposé du litigeLa résidence le Sisley, située à Levallois-Perret, est soumise au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur et Madame [P] en raison de leur carence persistante dans le paiement des charges, malgré plusieurs condamnations antérieures. Le syndicat demande le paiement de 10.596,43 euros pour les charges dues, ainsi que des dommages et intérêts et des dépens. Renonciation à la demande principaleDans ses conclusions du 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a renoncé à sa demande principale concernant les charges, demandant uniquement des dommages et intérêts et des frais d’avocat. Le tribunal a noté que les défendeurs n’avaient pas constitué avocat, rendant le jugement contradictoire. Motifs de la décisionLe tribunal a rappelé que même en l’absence des défendeurs, il doit statuer sur le fond. Il a constaté que le syndicat n’avait pas signifié les conclusions aux défendeurs, mais a pris en compte leur renonciation à la demande principale. Demande de dommages-intérêtsLe syndicat a demandé 1.500 euros de dommages et intérêts, arguant que les défendeurs avaient été condamnés à plusieurs reprises pour non-paiement des charges. Le tribunal a reconnu que leur carence avait causé un préjudice financier à la copropriété et a accordé 500 euros de dommages-intérêts. Demandes accessoiresMonsieur et Madame [P] ont été condamnés à payer les dépens de l’instance. De plus, le tribunal a accordé 1.500 euros au syndicat pour couvrir les frais non compris dans les dépens. L’exécution provisoire a été déclarée de droit. Condamnation solidaire des défendeursLe syndicat a demandé la condamnation solidaire des défendeurs, mais n’a pas fourni de fondement juridique suffisant pour justifier cette demande. Néanmoins, le tribunal a condamné Monsieur et Madame [P] au paiement des sommes mises à leur charge. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conséquences juridiques de la carence de paiement des charges de copropriété par Monsieur et Madame [P] ?La carence persistante de Monsieur et Madame [P] dans le paiement des charges de copropriété a des conséquences juridiques significatives. En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, les manquements répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles, telles que le paiement des charges, constituent une faute. Cette faute cause un préjudice financier à la collectivité des copropriétaires, qui se voit privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Ce préjudice est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Ainsi, la carence de paiement a conduit à une désorganisation financière de la copropriété, obligeant les autres copropriétaires à avancer des frais ou à reporter des travaux votés. La mauvaise foi de Monsieur et Madame [P] est également caractérisée par leurs condamnations antérieures, ce qui justifie l’allocation de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires. En conséquence, le tribunal a condamné Monsieur et Madame [P] à verser une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour compenser ce préjudice. Quelles sont les conditions de la solidarité dans le paiement des charges de copropriété ?La solidarité dans le paiement des charges de copropriété est régie par l’article 1310 du Code civil, qui stipule que la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas. Cela signifie qu’il doit y avoir un fondement juridique clair pour établir la solidarité entre les débiteurs. Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires a demandé la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [P] au paiement des sommes dues. Cependant, le tribunal a noté que le syndicat n’a pas fourni de fondement suffisant pour justifier cette demande de solidarité, conformément à l’article 768 du Code de procédure civile. Faute de preuves ou d’arguments convaincants, le tribunal a décidé de condamner Monsieur et Madame [P] in solidum au paiement des sommes mises à leur charge, sans établir de solidarité explicite. Cela souligne l’importance de justifier la solidarité dans les demandes de paiement en matière de copropriété. Quels sont les droits du syndicat des copropriétaires en matière de frais de justice ?Le syndicat des copropriétaires a le droit de demander le remboursement de ses frais de justice en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile. Cet article permet au juge d’allouer une somme à la partie qui a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Dans cette affaire, le tribunal a accordé au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700, en raison des frais engagés pour faire valoir ses droits dans le cadre de l’instance. Cela reflète le principe selon lequel la partie qui succombe doit supporter les frais de justice, sauf si le tribunal en décide autrement. De plus, les dépens de l’instance, qui incluent les frais de justice, seront à la charge de Monsieur et Madame [P], conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. Ces dépens pourront être recouvrés directement par la SCP DGP AVOCATS, comme prévu par l’article 699 du même code. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire dans cette affaire ?L’exécution provisoire est régie par l’article 514 du Code de procédure civile, qui stipule que l’exécution est de droit, sauf disposition contraire. Dans cette affaire, le tribunal a rappelé que l’exécution provisoire est de droit, ce qui signifie que les décisions rendues peuvent être exécutées immédiatement, même si elles sont susceptibles d’appel. Cette disposition est particulièrement importante dans les affaires de copropriété, où le non-paiement des charges peut avoir des conséquences financières graves pour l’ensemble des copropriétaires. L’exécution provisoire permet donc de garantir que les sommes dues seront recouvrées rapidement, afin de préserver la santé financière de la copropriété. Ainsi, le tribunal a décidé de ne pas écarter l’exécution provisoire, soulignant qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire pour protéger les intérêts du syndicat des copropriétaires. Cela permet d’assurer une certaine sécurité financière pour la copropriété en cas de non-respect des obligations par les débiteurs. |
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
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PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
20 Janvier 2025
N° RG 24/00842 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Y4W5
N° Minute :
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires de la “Résidence LE SISLEY” 15/27 avenue André MALRAUX 92300 LEVALLOIS-PERRET représenté par son syndic :
C/
[G] [P], [V] [P]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de la “Résidence LE SISLEY” 15/27 avenue André MALRAUX 92300 LEVALLOIS-PERRET représenté par son syndic :
Société MYRABO
69 rue Saint Lazare
75009 PARIS
représentée par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0051
DEFENDEURS
Monsieur [G] [P]
17 avenue Malraux
92300 LEVALLOIS-PERRET
défaillant
Madame [V] [P]
17 avenue Malraux
92300 LEVALLOIS-PERRET
défaillante
En application des dispositions des articles 778, 812 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et de l’accord de Maitre GUALTIEROTTI, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2024 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Elisette ALVES, Vice-Président assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
L’ensemble immobilier composant la résidence le Sisley sise 15/27, avenue André-Malraux LEVALLOIS-PERRET (92300) est soumis au statut de la copropriété.
Se plaignant de la carence persistante de Monsieur [G] [P] et de Madame [V] [P] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, alors qu’ils ont été précédemment condamnés par jugements en dates des 18 décembre 2017, 20 janvier 2020, et 27 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société MYRABO les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 17 janvier 2024, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 10.596,43 euros au titre des charges arrêtées au 9 janvier 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et des entiers dépens.
Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a renoncé à sa demande principale et demande au tribunal de :
JUGER que la demande principale du syndicat des copropriétaires, au titre des charges dues au 9 janvier 2024, est devenue sans objet,
CONDAMNER solidairement Madame [V] [P] et Monsieur [G] [P] au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNER solidairement Madame [V] [P] et Monsieur [G] [P] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,
CONDAMNER solidairement Madame [V] [P] et Monsieur [G] [P] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction sera faite au profit de la SCP DPG AVOCATS, société d’avocats constituée, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.
RAPPELER que l’exécution est de droit.
Monsieur [G] [P] et Madame [V] [P], assignés par acte remis en l’étude du commissaire de justice qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.
Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2024.
A titre liminaire
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir » juger « , ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.
Enfin, en application des articles 14, 15 et 16 du code de procédure civile, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir signifié aux défendeurs, qui n’ont pas constitué avocat, les conclusions qu’il a notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, tel qu’exigé par le respect du principe du contradictoire. Mais, l’analyse de celles-ci conduit à constater que le demandeur y a réduit ses prétentions, renonçant simplement à sa demande principale, de sorte qu’étant favorables au défendeur, il y a lieu de prendre ces écritures en considération.
Sur la demande de dommages-intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts. Il fait valoir que les défendeurs ont certes réglé l’intégralité des sommes dues au titre des charges et frais dont le paiement était sollicité dans l’assignation, en sorte que sa demande principale est devenue sans objet. Mais, il insiste sur le fait que ceux-ci ont déjà été condamnés à plusieurs reprises et qu’ils persistent à ne pas régler les sommes dues à l’échéance.
En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l’espèce, la carence persistante de Monsieur et Madame [P] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci. Leur mauvaise foi est caractérisée dès lors qu’ils ont déjà été condamnés à plusieurs reprises par jugements en dates des 18 décembre 2017, 20 janvier 2020, et 27 octobre 2022.
Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur et Madame [P] seront condamnés à lui payer.
Sur les demandes accessoires
Monsieur et Madame [P], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par la SCP DGP AVOCATS dans les conditions prévues à l’article 699 du même code.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Monsieur et Madame [P] seront condamnés à lui verser.
Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.
Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs
Le syndicat des copropriétaires sollicite que Monsieur et Madame [P] soient condamnés solidai-rement au paiement des sommes mises à leurs charges.
Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Faute pour le syndicat des copropriétaires de développer le moindre fondement dans les motifs de ses écritures tel que requis par l’article 768 du code de procédure civile, et de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il requiert, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.
Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [P] et Madame [V] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Sisley sise 15/27, avenue André-Malraux LEVALLOIS-PERRET (92300) représenté par son syndic :
– la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
– la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [P] et Madame [V] [P] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par la SCP DGP AVOCATS dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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