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L’Essentiel : La SCI SION ET FRERES, propriétaire de plusieurs lots dans la résidence située à [Adresse 2], a été poursuivie par le Syndicat des copropriétaires pour charges impayées. Le Tribunal judiciaire de Marseille a condamné la SCI à verser 5.985,80 € pour les charges dues, 1.773,96 € pour les frais nécessaires, ainsi que 2.500 € en dommages et intérêts pour résistance abusive. Après examen, le tribunal a reconnu une créance justifiée, déduisant 2.623,15 € prescrits, laissant un solde de 2.461,75 €. La SCI a également été condamnée à payer 1.929,37 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
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Propriétaire et ContexteLa SCI SION ET FRERES détient plusieurs lots au sein de la résidence en copropriété située à [Adresse 2]. En raison de charges de copropriété impayées, le Syndicat des copropriétaires, représenté par le cabinet COULANGE IMMOBILIER SAS, a engagé une procédure judiciaire contre la SCI. Demande du Syndicat des CopropriétairesLe Syndicat a demandé au Tribunal judiciaire de Marseille de condamner la SCI SION ET FRERES à verser un montant total de 5.985,80 € pour les charges de copropriété dues, ainsi que 1.773,96 € pour les frais nécessaires, avec des intérêts légaux à partir du 17 février 2020. De plus, il a réclamé 2.500 € en dommages et intérêts pour résistance abusive et 1.929,37 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Clôture de la ProcédureLa procédure a été clôturée le 23 septembre 2024, avec une mise en délibéré prévue pour le 25 novembre 2024. La SCI n’ayant pas constitué avocat, la décision a été réputée contradictoire. Examen des Charges de CopropriétéLe tribunal a examiné la demande de paiement des charges de copropriété, en se basant sur les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il a constaté que la créance pour les charges de copropriété était justifiée, mais a déduit une somme de 2.623,15 € qui était prescrite, ne laissant qu’un montant de 2.461,75 € à payer. Frais Nécessaires et HonorairesConcernant les frais nécessaires, le tribunal a noté que le Syndicat n’a pas prouvé que tous les frais réclamés étaient exceptionnels. Après avoir retranché des frais jugés inutiles, la SCI a été condamnée à payer 188,17 € pour les frais nécessaires. Dommages et IntérêtsLe tribunal a reconnu la mauvaise foi de la SCI SION ET FRERES, qui n’avait pas payé ses charges depuis plusieurs années, et a donc condamné la SCI à verser 2.500 € en dommages et intérêts pour préjudice causé au Syndicat. Condamnation aux DépensEnfin, la SCI SION ET FRERES a été condamnée à payer 1.929,37 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en raison de sa défaite dans cette affaire. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours. » Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de sa quote-part dans la copropriété, et ce, après approbation des comptes par l’assemblée générale. De plus, l’article 10-1 de la même loi précise que : « Sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. » Cela signifie que les frais engagés pour le recouvrement des charges impayées peuvent être directement imputés au copropriétaire défaillant. Comment se justifie la créance du syndicat des copropriétaires ?La créance du syndicat des copropriétaires se justifie par plusieurs éléments, notamment les procès-verbaux des assemblées générales qui approuvent les comptes et les budgets prévisionnels. En effet, selon l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, les charges de copropriété deviennent exigibles dès que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale. Dans le cas présent, le syndicat a produit des documents tels que : – Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2019 à 2023, Ces documents établissent que les charges réclamées sont justifiées et que les comptes ont été régulièrement approuvés. Cependant, il est important de noter que le syndicat ne peut réclamer des charges antérieures au 30 avril 2019. Dans cette affaire, un solde antérieur de 2.623,15 euros a été identifié, mais le syndicat n’a pas justifié cette somme, qui apparaît comme prescrite. Ainsi, la créance du syndicat est établie à hauteur de 2.461,75 euros, correspondant aux charges dues au 18 avril 2024. Quels sont les critères pour l’imputation des frais nécessaires au recouvrement des charges ?L’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 précise que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement des créances peuvent être imputés au copropriétaire défaillant. Cependant, ces frais doivent répondre à des critères spécifiques. En effet, le tribunal a rappelé que : « L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. » Les frais et honoraires ne peuvent donc être considérés comme nécessaires que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles, distinctes de la gestion courante. Dans cette affaire, le syndicat n’a pas réussi à prouver que certains frais, tels que les honoraires de transmission ou les frais de mise en contentieux, étaient exceptionnels. Par conséquent, une partie des frais a été retranchée, et la somme finale due par la SCI SION ET FRERES au titre des frais nécessaires a été fixée à 188,17 euros. Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de résistance abusive ?Les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de résistance abusive sont définies par l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, qui stipule que : « Le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » Cela signifie que si un débiteur agit de mauvaise foi et cause un préjudice au créancier, ce dernier peut demander des dommages et intérêts. Cependant, l’article 1241 du Code civil précise que : « La simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit. » Dans le cas présent, la SCI SION ET FRERES a été reconnue coupable de ne pas avoir payé ses charges depuis plusieurs années, et elle avait déjà été condamnée pour des faits similaires. Cette répétition de défaillances a été interprétée comme une mauvaise foi, justifiant ainsi la condamnation à des dommages et intérêts d’un montant de 2.500 euros. Quelles sont les conséquences de la décision sur les dépens et les frais irrépétibles ?Les conséquences de la décision sur les dépens et les frais irrépétibles sont régies par l’article 696 du Code de procédure civile, qui stipule que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » Dans cette affaire, la SCI SION ET FRERES, en tant que partie perdante, a été condamnée aux dépens. De plus, l’article 700 du Code de procédure civile précise que : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. » Le tribunal a jugé qu’il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Par conséquent, la SCI SION ET FRERES a été condamnée à payer 1.929,37 euros au titre de l’article 700, en plus des autres sommes dues. |
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 25 NOVEMBRE 2024
Enrôlement : N° RG 24/05247 – N° Portalis DBW3-W-B7I-43AA
AFFAIRE : S.D.C. RÉSIDENCE [Adresse 2] (la SELARL C.L.G.)
C/ S.C.I. SION ET FRÈRES
Audience publique d’orientation du 23 septembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 novembre 2024
selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire
Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 30 septembre 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024
Par Madame Stéphanie GIRAUD,
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
réputée contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 2] sise [Adresse 2]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. Cabinet COULANGE IMMOBILIER
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 343 048 039
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son Président en exercice
représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDERESSE
S.C.I. SION ET FRÈRES
immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 399 555 242
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal
défaillante
EXPOSE DU LITIGE
La SCI SION ET FRERES est propriétaire des lots n° 12, n° 203, n° 204, n° 166 et n° 280 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 2] sise [Adresse 2].
Par acte d’huissier en date du 30 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2], représentée par son Syndic en exercice le cabinet COULANGE IMMOBILIER SAS, a fait citer la SCI SION ET FRERES, devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :
Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965
CONDAMNER la SCI SION ET FRERES à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2] :
– La somme en principal de 5.985,80 € au titre des charges de copropriété dues au 18 avril 2024
– La somme de 1.773,96 € au titre des frais nécessaires
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2020, date du commandement de payer.
CONDAMNER la SCI SION ET FRERES à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER la SCI SION ET FRERES au paiement d’une somme de 1.929,37 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/5247.
L’acte a été signifié par remise à étude.
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La clôture de la procédure est intervenue le 23 septembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.
La SCI SION ET FRERES a été régulièrement citée à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.
La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.
En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande au titre des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 5.985,80 euros au titre des charges de copropriété impayées au 18 avril 2024.
Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, la fiche d’information sur les prix et prestations proposées par le syndic, le relevé de propriété, un décompte de la dette, un commandement aux fins de saisie-vente en date du 17 février 2022, un échéancier transactionnel en date du 11 avril 2023, les procès-verbaux des assemblées générales du novembre 2019, du 23 septembre 2020, du 16 juin 2021, du 31 mai 2022 et du 29 juin 2023, les décomptes individuels de charges des années 2019 à 2022, les grands livres des années 2018 et 2019, les appels de fonds pour les années 2019 à 2024, un jugement du 13 juin 2016 du tribunal d’instance de MARSEILLE condamnant la SCI au paiement des arriérés de charges ,pour la période allant du 21 mars 2014 au 1er janvier 2016 ; ainsi que des factures,
Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2019 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2018 à 2022 ainsi que les budgets prévisionnels années 2020 à 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée. Toutefois il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer des charges de copropriété antérieures au 30 avril 2019. Or force est de constater qu’apparait sur le décompte des charges dues à la date du 1er janvier 2019 un solde antérieur de 2623,15 euros.
Le syndicat ne justifie aucunement de cette somme ni de son origine. Cette somme en l’état de son anciennement apparaît par ailleurs prescrite, et elle sera donc déduite du montant réclamé.
Pour le surplus, il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales et notamment les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la SCI SION ET FRERES.
La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de la SCI SION ET FRERES est donc certaine, liquide et exigible à hauteur de 2.461,75 euros
La SCI SION ET FRERES devra donc payer 2 461,75 euros au titre des charges de copropriété dues au 18 avril 2024.
Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais nécessaires une somme totale de 1.773,96 euros.
Il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, » AS HONORAIRES TRANSMISSION HUISSIER « , » Frais rappel SR », » SCP MASCRET AF/[Adresse 2] SION « , » COULANGE – Frais de mise au contentieux » apparaissant deux fois, » CORNET – 66882-2 – SDC C/ SION & FREES PROTOCOLE » et » CORNET – 66882-2 – SDC C/ SION & FRERES » portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.
Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 1.579,79 euros.
Par ailleurs, les frais intitulés » AS FRAIS DE MISE EN DEMEURE » en date du 11 mars 2019 ne respectent pas le délai de prescription de 5 ans à compter de l’assignation, ceux-ci étant antérieurs au 30 avril 2019. Ces frais, d’un montant de 6,00 euros, seront donc retirés de la somme réclamée au titre des frais nécessaires.
La SCI SION ET FRERES devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 188,17 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.
En l’espèce, il est démontré que la SCI SION ET FRERES ne paie pas ses charges depuis de nombreuses années et qu’elle a déjà été condamnée à ce titre par jugement du 13 juin 2016.
Le caractère répété de ses défaillances démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi de ce copropriétaire qui crée un préjudice au syndicat des copropriétaires.
Il y a donc lieu de condamner la SCI SION ET FRERES à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2500,00 euros à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La SCI SION ET FRERES, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
La SCI SION ET FRERES sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.929,37 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCI SION ET FRERES à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet COULANGE IMMOBILIER SAS :
– La somme en principal de 2.461,75 euros au titre des charges de copropriété dues au 18 avril 2024
– La somme de 188,17 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2020, date du commandement de payer.
REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires au titre des arriérés de charges ;
CONDAMNE la SCI SION ET FRERES à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet COULANGE IMMOBILIER SAS, la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SCI SION ET FRERES à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet COULANGE IMMOBILIER SAS, la somme de 1.929,37 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI SION ET FRERES aux entiers dépens.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
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