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L’Essentiel : M. et Mme [I] ont loué un appartement à Mme [Z] en avril 2017, mais des problèmes d’humidité ont conduit cette dernière à cesser de payer son loyer en avril 2018. Le tribunal d’instance a résilié le bail et condamné Mme [Z] à régler des loyers impayés. En 2022, elle a assigné la société Foncia Loft One pour divers préjudices, mais en février 2023, le tribunal a rejeté ses demandes. En appel, Mme [Z] a soutenu que l’agence avait failli à remédier aux problèmes d’humidité, mais la cour a confirmé le jugement initial, n’établissant pas de lien de causalité.
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Contexte de la locationM. et Mme [I] ont loué un appartement à Mme [Z] le 7 avril 2017, avec un loyer mensuel de 344 euros, charges comprises. Cependant, des problèmes liés à l’humidité dans le logement ont été signalés par Mme [Z], qui a cessé de payer son loyer à partir d’avril 2018, invoquant des problèmes de santé liés à ces conditions. Décision du tribunal d’instanceLe 12 septembre 2018, le tribunal d’instance de Libourne a constaté la résiliation du bail au 7 janvier 2018 et a condamné Mme [Z] à payer 2.062,16 euros pour loyers et charges impayés. Les demandes reconventionnelles de Mme [Z] ont été rejetées, et elle a été condamnée à verser 400 euros pour les frais de justice. Assignation de Mme [Z]Le 23 août 2022, Mme [Z] a assigné la société Foncia Loft One, demandant réparation pour divers préjudices, y compris des dommages pour préjudice de jouissance, préjudice corporel et moral, ainsi que des arriérés de loyer et de charges. Jugement du tribunal judiciaireLe 2 février 2023, le tribunal judiciaire de Libourne a débouté Mme [Z] de toutes ses demandes et l’a condamnée à payer 400 euros à la société Foncia Loft One, ainsi qu’à couvrir les dépens de l’instance. Mme [Z] a fait appel de cette décision. Appel de Mme [Z]Dans ses conclusions du 17 avril 2023, Mme [Z] a demandé la réformation du jugement, réclamant des indemnités pour préjudice de jouissance, préjudice corporel, préjudice moral, ainsi que des arriérés de loyer et de charges. Réponse de la société Foncia Loft OneLa société Foncia Loft One, dans ses conclusions du 12 juillet 2023, a demandé la confirmation du jugement de février 2023, le rejet des demandes de Mme [Z], et a réclamé des frais supplémentaires pour ses propres frais de justice. Arguments de l’appelanteMme [Z] a soutenu que l’agence immobilière avait commis une faute en ne remédiant pas aux problèmes d’humidité signalés, ce qui l’a contrainte à quitter le logement et à arrêter le paiement de son loyer. Elle a également mentionné les conséquences financières de sa condamnation au paiement des loyers. Éléments de preuve et constatationsLe tribunal a examiné les preuves fournies, y compris des courriels et des rapports de services municipaux, qui ont confirmé des problèmes d’humidité, mais n’ont pas établi de lien direct entre ces problèmes et les problèmes de santé de Mme [Z]. L’agence a également fourni des preuves de son intervention pour résoudre les problèmes signalés. Décision finale de la courLa cour a confirmé le jugement initial, concluant que Mme [Z] n’avait pas prouvé la faute de l’agence ni le lien de causalité entre l’humidité du logement et ses problèmes de santé. Elle a été condamnée à payer des frais supplémentaires à la société Foncia Loft One et aux dépens de l’instance. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la nature de la responsabilité engagée par la société Foncia Loft One ?La responsabilité de la société Foncia Loft One peut être examinée sous l’angle de l’article 1240 du Code civil, qui stipule que : * »Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »* Dans le cadre de cette affaire, Mme [Z] a assigné la société Foncia Loft One en raison de prétendues fautes commises par le mandataire de gestion, notamment en raison de l’humidité dans le logement et des problèmes de santé qui en auraient découlé. Il est essentiel de démontrer qu’il existe une faute de la société Foncia Loft One, ainsi qu’un lien de causalité entre cette faute et le dommage subi par Mme [Z]. Dans le jugement, il a été constaté que Mme [Z] n’a pas réussi à prouver que la société avait commis une faute caractérisée, ni que l’humidité du logement était à l’origine de ses problèmes de santé. Ainsi, la cour a confirmé que l’absence de lien de causalité et de faute justifiait le rejet des demandes de Mme [Z]. Quels sont les effets de la résiliation du bail sur les obligations de paiement des loyers ?La résiliation d’un bail entraîne des conséquences importantes sur les obligations des parties, notamment en ce qui concerne le paiement des loyers. Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports locatifs, il est précisé que : * »Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »* Dans le cas présent, le tribunal d’instance a constaté la résiliation du bail au 7 janvier 2018, ce qui signifie que Mme [Z] était tenue de payer les loyers jusqu’à cette date. Le jugement en référé a également condamné Mme [Z] à payer les arriérés de loyers, ce qui souligne que même en cas de résiliation, les obligations de paiement demeurent jusqu’à la date effective de résiliation. Il est donc crucial pour un locataire de respecter ses obligations de paiement, même en cas de litige concernant l’état du logement, tant que la résiliation n’est pas prononcée. Quelles sont les conséquences d’une suspension de paiement des loyers par le locataire ?La suspension du paiement des loyers par un locataire peut avoir des conséquences juridiques significatives. Selon l’article 1217 du Code civil, le créancier peut demander l’exécution forcée de l’obligation, ce qui inclut le paiement des loyers dus. Dans cette affaire, Mme [Z] a décidé de suspendre le paiement de son loyer en raison de problèmes d’humidité dans le logement. Cependant, le tribunal a jugé que cette suspension n’était pas justifiée, car elle n’avait pas démontré que les conditions de logement étaient indécentes au point de justifier une telle action. Il est important de noter que la suspension unilatérale du paiement des loyers peut entraîner des actions en justice de la part du bailleur, y compris des procédures de résiliation de bail et des demandes de paiement des arriérés. Ainsi, un locataire doit être prudent avant de décider de suspendre le paiement des loyers, car cela peut avoir des répercussions juridiques et financières importantes. Comment se justifie le montant des frais irrépétibles au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ?L’article 700 du Code de procédure civile dispose que : * »Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. »* Dans le cadre de cette affaire, la cour a condamné Mme [Z] à verser à la société Foncia Loft One une somme de 400 euros au titre de l’article 700, ainsi qu’une somme complémentaire de 1.000 euros en appel. Ces frais irrépétibles sont destinés à compenser les frais engagés par la partie gagnante pour sa défense, qui ne peuvent pas être récupérés par d’autres voies. Le montant accordé est laissé à l’appréciation du juge, qui prend en compte la nature de l’affaire, les frais engagés et la situation des parties. Dans ce cas, la cour a estimé que les frais engagés par la société Foncia Loft One justifiaient l’octroi de ces sommes, en raison de la défense nécessaire face aux demandes de Mme [Z]. |
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 06 JANVIER 2025
N° RG 23/00688 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NDP4
[S] [Z]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003422 du 06/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
c/
S.A.S. SAS FONCIA LOFT ONE
Nature de la décision : AU FOND
Copie exécutoire délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Libourne (RG : 22/00173) suivant déclaration d’appel du 08 février 2023
APPELANTE :
[S] [Z]
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Loïc PROVOST, avocat au barreau de LIBOURNE
INTIMÉE :
S.A.S. FONCIA LOFT ONE agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Stéphanie BERLAND de la SELEURL CABINET SBA, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, Présidente, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Paule POIREL, présidente,
Bérengère VALLEE, conseiller,
Bénédicte LAMARQUE, conseiller,
Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE
ARRÊT :
– contradictoire
– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing prive en date du 7 avril 2017, M. et Mme [I], representés par la SAS Foncia Loft anciennement dénommée SAS Elience a donné en location à Mme [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 344 euros, charges comprises.
Par ordonnance de référé en date du 12 septembre 2018, le tribunal d’instance de Liboume a constaté la résiliation du bail au 7 janvier 2018, condamné Mme [Z] à payer à M. et Mme [I] la somrne de 2.062,16 euros représentant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 12 juin 2018, avec
Intérêts au taux légal à compter de la décision, rejeté les demandes formées à titre reconventionnel par Mme [Z], condamné cette dernière au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par acte d’huissier en date du 23 août 2022, Mme [Z] a assigné la société Foncia
Loft one devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil pour faire constater la faute caractérisée commise par le mandataire de gestion et le condamner à lui payer des 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance, 2.000 euros au titre de son préjudice corporel, 3.000 euros au titre de son préjudice moral, 1.920 euros correspondant au loyer et 416 euros au titre du surplus de charges outre les dépens et un article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 2 février 2023, le tribunal judiciaire de Libourne a :
– débouté Mme [Z] de l’intégralité de ses demandes,
– condamné Mme [Z] à payer à la SAS Foncia Loft One la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
– Condamné Mme [Z] à payer les dépens de l’instance,
Mme [Z] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 8 février 2023 en ce qu’il a :
– débouté Mme [Z] de l’intégralité de ses demandes,
– condamné Mme [Z] à payer à la SAS Foncia Loft One la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
– condamné Mme [Z] à payer les dépens de l’instance,
Par dernières conclusions déposées le 17 avril 2023, Mme [Z] demande à la cour de :
– réformer le jugement déféré en ce qu’il déboute Madame [S] [Z] de ses demandes et la condamne au paiement d’une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;
Et statuant à nouveau :
Condamner la société Foncia Loft one à lui verser les sommes de:
– 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
– 2.000 euros au titre de son préjudice corporel ;
– 3.000 euros au titre de son préjudice moral ;
– 1.920 euros au titre du double loyer ;
– 416 euros au titre du surplus de charges ;
Par dernières conclusions déposées le 12 juillet 2023, la société Foncia Loft One demande à la cour de :
– rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,
– confirmer le jugement du 2 février 2023 en toutes ses dispositions,
– débouter Mme [P] et de l’intégralité de ses demandes,
– la condamner à la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître S. BERLAND ‘ conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 25 novembre 2024.
L’instruction a été clôturée par ordonnance du 12 novembre 2024.
L’appelante sollicite la réformation du jugement qui l’a débouté de ses demandes en absence de démonstration d’une faute de l’agence immobilière et de tout lien de causalité entre l’humidité du logement et ses problèmes de santé.
Elle soutient que malgré les demandes adressées à l’agence pour mettre un terme aux traces d’humidité constatées dans la chambre et les WC, le défaut de stabilité de l’égouttoir à proximité de la plaque de cuisson et la stagnation de l’eau à proximité de cette plaque, elle n’est pas intervenue, l’obligeant dès lors à stopper le paiement du loyer à compter du 28 avril 2018 et à quitter le logement en mai 2018 en raison de ses problèmes de santé.
Elle fait également valoir que sa condamnation au paiement de l’arriéré des loyers devant le juge des référés à l’initiative des bailleurs représentés par cette même agence a eu des conséquences financières ayant été tenue de régler son nouveau loyer en plus de la dette locative.
L’intimée sollicite la confirmation du jugement déféré.
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L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause a autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arriver à le réparer.
Il ressort du jugement en référé du 12 septembre 2018 et du décompte locatif produit par l’agence mandataire que Mme [Z] a arrêté de payer régulièrement ses loyers en août 2017 après être entrée dans les lieux loués le 7 avril 2017, s’est vu délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 novembre 2017 puis assigner en constatation de l’acquisition de cette clause devant le juge des contentieux et de la protection auprès du tribunal judiciaire de Libourne. Mme [Z] y était représentée et a confirmé avoir quitté les lieux en juin 2018, sans qu’il ressorte des débats une suspension de son loyer en raison du caractère indécent de son logement.
L’appelante produit un courriel du service ‘relai des services publics’ du 30 juin 2017 qui a décrit les désordres constatés dans l’appartement occupé par Mme [Z] et concernant une ventilation inefficace, des odeurs de moisissure et un suintement du PVC au niveau des raccords avec un potentiel défaut d’étanchéité ainsi qu’une aggravation des tâches de moisissures dans la chambre.
L’agence justifie avoir envoyé un technicien qui a confirmé le 20 novembre 2017 la difficulté liée à l’épanchement de l’égouttoir de l’évier sur le côté de la table de cuisson et a relevé la trop grande proximité entre les deux. Intervenant également sur un autre logement de l’immeuble, le technicien proposait de revoir le plan de travail de sorte que l’égouttoir puisse couler plus facilement dans l’évier.
L’appelante verse également le courrier des services de la mairie qui se sont rendus sur place le 12 avril 2018 constatant des traces d’humidité dans la chambre et les WC ainsi que le problème de l’égouttoir de l’évier qui penchait du côté de la plaque de cuisson électrique provocant de l’eau stagnante. Toutefois, ils ont noté le caractère propre et entretenu de la résidence tant en extérieur que dans les parties communes. Aucune conclusion n’était tirée de ces constatations.
Il ne saurait être reproché à l’agence d’avoir tardé à intervenir quand l’appelante ne démontre pas l’avoir saisie dès la réception du courriel de ‘relai des services publics’. Aucune demande au bailleur représenté n’est d’ailleurs produite aux débats, avant le courrier du 11 avril 2018 dans lequel elle fait part également de la VMC disfonctionnante ‘dans les WC et la cuisine depuis 6 mois’. Ce n’est que postérieurement à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire que Mme [Z] justifie avoir alerté l’agence gestionnaire.
De son côté, l’agence verse l’état des lieux sortant du 12 juin 2018 et les photographies, lesquels ne révèlent que quelques traces de moisissures sur les murs des WC et la présence d’un dégât des eaux dans la chambre dont l’origine se trouvait dans l’appartement voisin et pris en charge par l’agence suivant facture du 14 octobre 2017. Mme [Z] conteste cet état de lieux comme non contradictoire, mais toutefois elle reconnaît qu’elle ne pouvait pas y assister en raison de son hospitalisation et la cour note qu’ayant quitté les lieux le 29 mai, l’état des lieux a été réalisé rapidement, soit 12 jours plus tard, en présence d’une personne qui l’a représentée.
Ces éléments ne permettent pas de caractériser l’indécence du logement.
En tout état de causes ces dysfonctionnements, qui n’ont jamais fait l’objet d’un rappel à l’ordre du bailleur par les services de la mairie saisis, ne justifiaient pas la suspension du paiement des loyers par Mme [Z] de sa propre initiative, l’obligation de payer les loyers et charges étant une obligation essentielle du locataire.
L’appelante fait état de problèmes de santé, son médecin en juillet 2017 attestant que son état de santé est en lien avec un logement trop humide, sans toutefois s’être déplacé dans ce logement et alors que quelques mois plus tard elle a été opérée d’une infection de la vésicule (cholescystite supurée attesté par le même Dr [C] le 4 décembre 2018) dont le lien avec une humidité dans le logement n’est pas établi.
Elle ne justifie pas d’un préjudice corporel qui serait en lien avec la faute de l’agence ni que le préjudice lié au paiement des loyers, justifié par aucune pièce et alors que son montant ne correspond pas à celui retenu par le juge des référés dans son ordonnance du 12 septembre 2018 dont elle n’a pas interjetée appel.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes, échouant à démontrer la faute de la société Foncia Loft One ainsi que tout lien de causalité entre l’humidité du logement et ses problèmes de santé.
Mme [Z] sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement à la société Foncia Loft One de la somme complémentaire de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.
La Cour,
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne Mme [P] et à verser à la société Foncia Loft one la somme complémentaire de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel, dont distraction au profit de Maître S. Berland, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,
Condamne Mme [P] et aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.
Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,
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