PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 JANVIER 2025

N° RG 23/00654 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NDLT

[D] [T]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003023 du 16/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

[Y] [K]

[O] [U]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 21/02506) suivant déclaration d’appel du 06 février 2023

APPELANTE :

[D] [T]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Nadine PLA-DEBRAY de la SELARL NADINE PLA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

[Y] [K]

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Matthieu MARZILGER de la SARL LEGAL ACTION, avocat au barreau de BORDEAUX

[O] [U]

née le 11 Octobre 1977 à [Localité 5] (31)

demeurant [Adresse 4]

Représentée par Me Fadela KIDARI, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, Présidente, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 avril 2019, Mme [Y] [K] a donné à bail à Mme [D] [T] un logement meublé situé [Adresse 3].

Mme [O] [U] s’est à cette même occasion portée caution solidaire des engagements de Mme [T].

Par acte extra judiciaire en date du 7 janvier 2021, Mme [Y] [K] a fait délivrer à sa locataire un congé pour motif sérieux et légitime, pour manquements graves et répétés de la locataire à son obligation de paiement des loyers et charges.

Par acte en date des 5 et 13 août 2021, elle a fait assigner Mme [T] et Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir déclarer recevable le congé, constater la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de Mme [T] et de tous occupants de son chef ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour manquements graves commis par Mme [T], sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil avec également pour conséquence son expulsion ; à titre infiniment subsidiaire, retenir l’existence de manoeuvres constitutives d’un dol et prononcer la nullité du contrat pour vice du consentement avec pour même conséquence l’expulsion de Mme [T] et dans tous les cas la voir condamner solidairement avec Mme [U] au montant des loyers et charges impayés et, pour l’avenir , au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement en date du 4 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

-constaté que les demandes aux fins de résiliation du bail et d’expulsion de Mme [T] des lieux loués sont réputées avoir été abandonnées,

-condamné solidairement Mme [T] et Mme [U] à payer à Mme [K] la somme de 3384 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision,

-débouté Mme [K] du surplus de ses demandes,

-condamné in solidum Mme [T] et Mme [U] à payer à Mme [K] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-rejeté la demande de Mme [U] de ce chef,

-constaté que Mme [T] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale,

-condamné in solidum Mme [T] et Mme [U] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts de commandements de payer en date du 7 janvier 2021 et du procès verbal de constat du 9 avril 2021,

-rappelé que la présente est exécutoire de droit à titre provisionnel.

Par déclaration électronique en date du 6 février 2023, Mme [D] [T] à interjeté appel de cette décision hormis en ce qu’elle a constaté que les demandes aux fins de résiliation du bail et d’expulsion de Mme [T] des lieux loués sont réputées avoir été abandonnées, rejeté la demande de Mme [U] de ce chef (article 700) et constaté que Mme [T] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

Mme [D] [T], dans ses dernières conclusions en date du 23 mars 2023, demande à la cour de la dire recevable en son appel ; d’infirmer le jugement des chefs déférés et, statuant à nouveau, de lui accorder un délai de 24 mois à compter de la signification de la présente pour s’acquitter de son arriéré de loyers et charges d’un montant de 2 056,70 euros ; débouter Mme [K] de toute autre demande ; la condamner aux entiers dépens de la procédure et à lui payer une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Y]-[K], dans ses dernières conclusions récapitulatives n° 2 du 6 octobre 2023 demande à la cour du confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter Mme [T] et Mme [U] de toutes leurs demandes, de les condamner à lui payer in solidum une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’appel.

Mme [O] [U], dans ses dernières conclusions en date du 14 août 2023 contenant appel incident demande à la cour de réformer le jugement des chefs déférés et statant à nouveau de dire qu’elle est déchargée de tout engagement depuis la résiliation du bail intervenu le 9 août 2020 ; à titre subsidiaire, faire qu’elle est déchargée de tout engagement à compter de la résiliation du bail au 9 avril 2019, par l’effet du congé délivré le 7 janvier 2021 ; en tout état de cause, débouter Mme [K] de ses demandes, la condamner à lui restituer la totalité des sommes par elles acquittées, à titre principal et accessoire, en ce compris les frais bancaires, intérêts et frais de commissaire de justice, au titre des condamnations prononcées par le jugement entrepris à l’encontre de Mme [T] à compter du 9 août 2022, somme assortie de sintérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir.

Elle demande enfin la condamnation solidaire de Mme [K] et de Mme [T] à lui verser une somme de 2000 euros et les condamner aux dépens.

Sur les sommes dues par la locataire au titre des réparations locatives

Le tribunal a retenu une dette de Mme [T] de 2056,78 euros au titre du solde des loyers et charges, une dette de 1 867,22 euros au titre des réparations locatives dont à déduire 540 euros au titre du dépôt de garantie à restituer, pour condamner Mme [T] de ce chef au versement d’une somme de 3 384 euros que Mme [K] demande à la cour de confirmer et Mme [T] d’infirmer pour ne retenir que la somme qu’elle reconnaît devoir au titre des loyers et charges, ne contestant que les sommes réclamées au titre des réparations locatives.

Il a retenu qu’il résultait de la comparaison de l’état des lieux d’entrée décrivant un appartement en bon état et du constat d’huissier de sortie auquel Mme [T] n’était pas présente que l’appartement présentait des dégradations justifiant la réfection des peintures (1.237,72 euros), un canapé complètement dégradé justifiant une indemnisation tenant compte de la vétusté (300 €), du mobilier manquant (70 €) et de la vaisselle abîmée ( 86 euros), outre le remplacement d’un Bip (47 euros) et le coût de la vérification de la chaudière non entretenue par la locataire (126,50 euros) pour un total de 1 867,22 euros.

Si Mme [K] demande la confirmation du jugement de ce chef, Mme [T] conteste toute dégradation et en veut pour preuve des attestations.

A cet égard, le premier juge a justement retenu que les constatations de l’huissier de justice opérées à la demande d’une partie, ne font foi que jusqu’à preuve du contraire, de sorte que Mme [T] est recevable à produire des attestations pour en contester la matérialité ou la valeur probante.

Il est constant que Mme [T] n’était pas présente à l’état des lieux de sortie auquel elle avait été conviée, alors qu’elle avait d’ailleurs fait reculer la date, ne s’expliquant nullement sur son absence, qui a été dressé en présence d’un huissier de justice qui y a fait des constatations.

Elle observe en premier lieu notamment s’agissant de la peinture que l’état des lieux ne montrait pas du tout un logement dont les murs étaient parfait état mais ‘en état’ et que de même le constat d’huissier fait état d’un logement en bon état à la sortie hormis quelques dégradations liées à l’usure normale du logement.

Cependant, d’une part l’état des lieux d’entrée ou la case B a été systématiquement cochée s’agissant de l’état des murs et plafonds des pièces du logement, montre un logement donné en bon état et d’autre part, le constat des lieux de sortie du 9 avril 2021, photographies à l’appui, atteste des peintures qui ont été reprises dans le salon, soit sans rebouchage préalable sur les murs, la peinture du plafond étant écaillée, voire arrachée par endroits, et les plinthes sont par endroits désolidarisées des murs.

Si ainsi que l’indique Mme [T] le locataire n’a pas nécessairement à reboucher des petits trous, il lui ait ici reproché d’avoir enduit de peintures les murs après avoir mal rebouché des trous qui n’ont rien de ‘petits trous’ faisant apparaître des imperfections de peintures et la nécessité de la reprendre.

Dès lors, les attestations produites selon lesquelles Mme [T] avait refait la peinture préalablement à son départ, ne sont pas de nature à remettre en cause les constatations opérées par l’huissier, photographies à l’appui, montrant une réalisation imparfaite de la peinture et un défaut de préparation de celle-ci constituant finalement une dégradation, justifiant leur indemnisation par l’octroi d’une somme de 1 237,72 euros qui n’est au demeurant pas contestée.

Quant à l’état des objets et mobilier usuels, Mme [T] les conteste en l’absence de leur description lors de l’entrée dans les lieux. Cependant, Mme [T] est présumée dans ce cas avoir reçu le mobilier en bon état. Or, s’agissant du canapé notamment, il a été justement relevé par le premier juge que lors de l’état des lieux de sortie il avait été retrouvé à la cave, à même le sol, sans protection, les coussins manquants et totalement hors d’usage et de même le constat mentionne deux tables présentant des désordres.

Il en est de même pour la vaisselle cassée ou ébréchée.

Aucune des attestations versées aux débats n’est de nature à contredire ce constat de la dégradation de ce mobilier et de la vaisselle et le jugement qui a retenu leur valeur de remplacement sur la base du tiers du montant des factures produites correspondant au prix à neuf affecté de la vétusté pour le canapé et le mobilier et de 50 % pour la vaisselle, pour un total de 456 euros (300+86+70) est également confirmé.

Enfin la facturation d’un bip manquant pour un montant de 47 euros résultant de la lecture de l’état des lieux d’entrée au terme duquel une télécommande pour l’ouverture du portail a été remise à Mme [T], que celle ci ne justifie pas avoir restituée à la sortie, n’est pas utilement contestée et Mme [T] n’ayant pas justifié de l’entretien courant de la chaudière a imposé au propriétaire de prendre à sa charge le coût de cet entretien annuel qui lui incombait, pour une somme de 126,50 euros qui n’est pas utilement contestée par Mme [T].

Le jugement qui a mis à sa charge au titre des réparations locative la somme de 1.867,22 euros est en conséquence confirmé.

Il l’est également par voie de conséquence en ce qu’il a condamné en définitive Mme [T] au paiement de la somme totale 3 384 euros au titre des loyers et charges impayées et des dégradations locatives après déduction du dépôt de garantie de 540 euros.

Quant aux délais de paiement sollicités sur 24 mois, d’une part Mme [T] qui indique percevoir une somme mensuelle de 513,26 euros par mois pour seules ressources, n’indique pas comment elle pourra s’acquitter de sa dette en 24 mensualités ainsi qu’elle le réclame et d’autre part, alors qu’elle prétend à ces délais, elle n’a poutant effectué le moindre paiement depuis le mois de septembre 2021, à tout le moins au titre des loyers et charges qu’elle reconnaissait devoir. C’est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté sa demande à ce titre, ce en quoi le jugement est confirmé.

Sur les demandes à l’encontre de Mme [U]

Mme [U] conteste le jugement qui l’a condamnée solidairement avec Mme [T] au montant de ces sommes alors que devant la cour elle fait exclusivement valoir que du fait de la résiliation du bail elle était libérée de tout engagement à la date du 9 août 2020 et qu’elle n’a pu résilier son engagement ainsi qu’elle en avait la possibilité à tout moment dès lors que la bailleresse lui avait signifié une date de résiliation du bail au 9 août 2010.

Il a été justement rappelé par le premier juge que selon l’article 2228 du code civil la caution s’oblige envers le créancier à satisfaire aux obligations du débiteur auxquelles celui-ci ne satisfait pas lui même et que selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la caution peut résilier unilatéralement à tout moment son engagement et qu’au delà du loyer, la caution s’engage au titre des réparations locatives, de sorte que l’intégralité de son obligation ne s’arrête pas nécessairement à la date de la résiliation si à cette date des loyers sont dûs ou des dégradations locatives existantes.

Ainsi, le premier juge a retenu selon lequel Mme [K] écrivait à Mme [U] le 23 septembre 2020 ‘ dans la droite ligne de notre conversation de lundi dernier, je t’adresse en qualité de caution le montant des impayés de Mme [D] [T] jusqu’à la date de résiliation du bail au 9 août 2020 notifiée par ses soins.’, ne mettait pas nécessairement fin aux obligations de Mme [U] à cette date ce d’autant que finalement Mme [T] n’a pas quitté les lieux à cette date et qu’aucune résiliation du bail n’est alors intervenue.

En tout état de cause, la dette de loyer qui était celle de Mme [T] à cette date (cf mail du 23 septembre 2020 pièce 8 de Mme [K]) s’élevait selon détail donné à Mme [U] à la somme de 2 755,86 euros.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, la caution demeure tenue des réparations locatives à hauteur de 1 867,22 euros et profite également de la restitution du dépôt de garantie (-540 euros) de sorte qu’à la date où Mme [T] avait annoncé (9 août 2020) qu’elle résiliait le bail, le montant de sa dette locative et de dégradation s’élevait à la somme supérieure de 4 083,08 euros, de sorte que le jugement qui a condamné Mme [U] solidairement avec Mme [T] au paiement de la somme de 3 384 euros ne peut qu’être confirmé.

Mme [T] succombant en son recours est condamnée aux entiers dépens de l’appel et à payer respectivement à Mme [K] et à Mme [U] une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant :

Condamne Mme [D] [T] à payer à Mme [Y] [K] et à Mme [O] [U], chacune, une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [D] [T] aux dépens du présent recours.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,