ARRÊT N° 381 /24

N° RG 22/00799 – N° Portalis DBVI-V-B7G-OUKH

NA – SC

Décision déférée du 01 Avril 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE – 19/00392

P. GUICHARD

S.A.S. SQUARE HABITAT [Localité 9] 31

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ‘ [Adresse 8]’

CONFIRMATION PARTIELLE

ADD EXPERTISE

RENVOI MEE 11.09.2025

Grosse délivrée

le 27.11.2024

à

Me Violaine PONROUCH-DESCAYRAC

Me Elisabeth LAJARTHE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

S.A.S SQUARE HABITAT [Localité 9] 31

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Me Violaine PONROUCH-DESCAYRAC, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ‘[Adresse 8]’, représenté par son Syndic en exercice la SARL MARTIN GESTION

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représenté par Me Elisabeth LAJARTHE de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représenté par Me Laura SOULIER de la SCP RSG AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

C. ROUGER, présidente

A.M. ROBERT, conseiller

N. ASSELAIN, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par C. ROUGER, présidente et par M. POZZOBON, greffière

L’immeuble dénommé [Adresse 8], situé [Adresse 1] à [Localité 9], est soumis au régime de la copropriété et comporte 162 logements.

Il fait partie d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], composé de trois volumes distincts, dont la gestion des ouvrages et équipements à usage commun est assurée par une association syndicale libre (ASL).

Le syndic en exercice de l’immeuble [Adresse 8] est la société Martin Gestion depuis le 18 avril 2017.

Il a succédé à la société Square Habitat [Localité 9] 31, ayant elle-même succédé à la société C&G Gestion.

Par contrat du 27 avril 2000, M. [T] a été embauché en qualité de concierge et gardien de l’immeuble, à compter du 1er juillet 2000, par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]. Le syndicat des copropriétaires était alors représenté par son syndic en exercice, la société C&G Gestion.

Par lettre du 19 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic, la société Martin Gestion, a dénoncé plusieurs erreurs affectant le contrat de travail de M.[T]:

– l’employeur est désigné comme étant l’ASL du [Adresse 7], alors qu’il s’agit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8];

– le décompte des tâches et unités de valeur attribuées au salarié est inexact puisqu’établi sur la base de 298 lots au lieu des 162 lots que comporte l’immeuble, et d’espaces communs extérieurs d’une superficie de 20.900 m2 au lieu de 10.400 m2, le total des unités de valeur ressortant ainsi à 12.500 UV avant majoration, au lieu de 7.330 UV.

Soutenant que la rémunération de M.[T] avait ainsi été calculée sur des bases erronées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a fait assigner la Sas Square Habitat [Localité 9] 31 devant le tribunal de Toulouse, par acte d’huissier du 21 janvier 2019, pour obtenir réparation de son préjudice, en raison des fautes commises par l’ancien syndic dans l’établissement du contrat de travail de M. [T], ayant emporté le versement d’un salaire indu pour la somme totale de 244.316 euros, entre le 1er juillet 2000 et le 30 juin 2017.

Par jugement du 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

– dit l’action recevable car non prescrite,

– et invité les parties à fournir les explications demandées dans les motifs de sa décision.

Par jugement du 31 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

– condamné la Sas Square Habitat [Localité 9] 31 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 235.197,59 euros,

– ‘condamné la société Square Habitat [Localité 9] 31 aux dépens et à payer la somme de 4.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 23 février 2022 (RG 22.799), rectifiée le 8 mars 2022 (RG 22.976), la Sas Square Habitat a relevé appel du jugement du 1er avril 2021 en ce qu’il a dit que l’action était recevable car non prescrite.

Par déclaration d’appel du 23 février 2022 (RG 22.801), rectifiée le 8 mars 2022 (RG 22.977), la Sas Square Habitat a relevé appel du jugement du 31 janvier 2022, en ce qu’il a condamné la Sas Square Habitat [Localité 9] 31 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 235.197,59 euros, et condamné la Sas Square Habitat aux dépens et à payer la somme de 4.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par trois ordonnances du 16 juin 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Toulouse a ordonné la jonction de ces quatre procédures, désormais appelées sous le seul numéro RG 22.799.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 septembre 2024, la Sas Square Habitat [Localité 9] 31, appelante, demande à la cour, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1231-1 (ancien article 1147), 1991, 1992 et 2224 du code civil, et des articles 122 et suivants du code de procédure civile, de :

– déclarer recevable et fondé l’appel formé par la société Square Habitat à l’encontre du jugement du 1er avril 2021 du tribunal judiciaire de Toulouse,

– déclarer recevable et fondé l’appel formé par la société Square Habitat à l’encontre du jugement du 13 janvier 2022 du tribunal judiciaire de Toulouse,

Y faisant droit,

– infirmer le jugement du 1er avril 2021 du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a dit l’action recevable car non prescrite,

– infirmer le jugement du 31 janvier 2022 du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a condamné la Sas Square Habitat [Localité 9] 31 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 235.197,59 euros et l’a condamnée aux dépens et à payer la somme de 4.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

À titre principal,

– dire que l’action introduite par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] est prescrite,

– en conséquence, déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] en l’ensemble de ses demandes de condamnation à l’encontre de la société Square Habitat,

À titre subsidiaire,

– constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a régulièrement approuvé les comptes des exercices 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018,

– constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] est défaillant dans la charge de la preuve d’un préjudice,

– débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes de condamnation à l’encontre de la société Square Habitat, en l’absence de faute et de préjudice en lien avec l’erreur invoquée,

– débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] pour le surplus de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire, si la cour s’estimait insuffisamment éclairée par les éléments produits dans la présente instance,

– ordonner une mesure d’expertise en désignant un expert-comptable spécialisé dans la gestion et traitement de la paie des gardiens et employés d’immeubles avec pour mission de :

‘ se faire transmettre tous les documents utiles à sa mission,

‘ se déplacer sur les lieux si cela lui semble nécessaire,

‘ vérifier la rémunération perçue par M. [L] [T] depuis le 1er juillet 2000 jusqu’à son départ à la retraite au vu des tâches réellement exercées en ce compris l’entretien des espaces verts de la copropriété [Adresse 8],

Y ajoutant,

– condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La société Square Habitat [Localité 9] 31 invoque la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, en faisant valoir que les copropriétaires ont connaissance depuis l’année 2000 de la rémunération versée à M.[T], et qu’ils ont approuvé chaque année les comptes de gestion. Sur le fond, elle conteste la faute du syndic, comme l’existence d’un préjudice en relation avec la faute invoquée, en soutenant que la rémunération versée au gardien d’immeuble était justifiée par l’accomplissement des tâches réalisées au sein de la copropriété. Elle produit à l’appui de ses dires un rapport de la société KPMG du 13 mai 2024, portant sur la rémunération allouée à M.[T]. Elle ne conteste pas l’existence d’erreurs matérielles dans le contrat quant à la désignation de l’employeur et quant à la superficie de l’immeuble prise en compte pour le calcul des unités de valeur, mais soutient que ces erreurs n’ont pas porté à conséquence. Elle indique que les bulletins de salaire de l’intéressé portent la mention exacte de l’employeur, et conteste le décompte produit sur la période du 1er août 2000 au 30 juin 2017, en faisant valoir qu’elle n’est entrée en fonction que le 25 juillet 2012 et que les bulletins de salaires ne sont pas tous produits. Elle soutient que le montant de la rémunération est totalement décorrélé des indications erronées afférentes au nombre de lots et m2, et demeure parfaitement conforme au salaire habituel d’une personne exerçant ces fonctions, à service complet, représentant entre 10.000 et 12.000 UV, et non 7.400 UV comme le retient le syndicat des copropriétaires. Elle soutient que le salaire de M.[T] se justifiait au regard de l’ampleur des tâches accomplies, comprenant l’entretien des espaces verts et de la piscine. Elle souligne qu’aucune contestation n’a jamais été élevée sur le montant de sa rémunération, validé chaque année par l’approbation des comptes. Elle indique qu’elle ne pouvait valablement, en cours d’exécution de contrat, alors qu’elle n’est entrée en fonction qu’en juillet 2012, réduire le montant d’une rémunération fixée par contrat, et qu’elle a fait vérifier le montant de la rémunération du gardien d’immeuble en janvier 2016.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], intimé, représenté par son syndic en exercice, la Sarl Martin Gestion, demande à la cour, au visa des articles 1231-1, 1991 et 1992 du code civil et des articles 2224 et 2234 du code de procédure civile, de :

– débouter la société Square Habitat de son appel,

En tout état de cause,

– déclarer irrecevable la société Square Habitat en sa demande d’expertise car nouvelle en cause d’appel,

– confirmer en toutes ses dispositions les jugements rendus par le tribunal judiciaire de Toulouse le 1er avril 2021 et le 31 janvier 2022,

Ajoutant aux jugements,

– condamner la société Square Habitat à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société Square Habitat au paiement des entiers dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires indique que l’activité toulousaine de la société C&G Gestion, devenue Avantim, a été entièrement transférée à la société Square Habitat par suite d’une scission de la société Avantim, et que la société Square Habitat [Localité 9] 31 est donc le prolongement direct de la société C&G Gestion et vient à ses droits du fait de la scission intervenue. Il soutient que dès l’origine, la rémunération de M.[T] a été calculée sur des bases erronées, ceci impliquant un trop versé au salarié. Il fait valoir que la prescription de son action en responsabilité ne court qu’à compter du jour où il a été informé de l’erreur commise par la société Square Habitat [Localité 9] 31, par son successeur, la société Martin Gestion, et que cette erreur n’était pas apparente au moment de l’approbation des comptes.

Le syndicat des copropriétaires indique que le salaire d’un concierge relevant de la catégorie B se détermine en considération d’un nombre d’unités de valeur dont les paramètres de calcul sont notamment le nombre de lots que comporte l’immeuble et la superficie des espaces communs extérieurs, et conclut que le calcul erroné des unités de valeur met en jeu la responsabilité contractuelle de la société Square Habitat [Localité 9] 31 . Il soutient que les erreurs commises par le syndic ont généré une majoration de la rémunération du concierge de plus de 70 %. Il soutient que l’étude de la société KPMG tardivement produite par la société Square Habitat [Localité 9] 31 n’a pas d’impact, et que si M.[T] n’avait pas consenti à la régularisation de la situation, il aurait été loisible à la société Square Habitat [Localité 9] 31 de procéder à son licenciement pour circonscrire le préjudice. Il indique que l’approbation des comptes ne vaut pas quitus et ne dégage pas la responsabilité du syndic, et qu’en toute hypothèse la résolution prise par l’assemblée dans l’ignorance des faits susceptibles d’engager la responsabilité du syndic ne peut priver le syndicat de son action en responsabilité. Il produit pour justifier de son préjudice un calcul effectué par la société Bignalet, spécialisée dans la gestion de la paie, établissant le trop versé pour la période du 1er août 2000 au 30 juin 2017.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2024. L’affaire a été examinée à l’audience du 7 octobre 2024.

Sur la recevabilité de la demande

Par jugement du 1er avril 2021, le tribunal a écarté la fin de non recevoir soulevée par la société Square Habitat [Localité 9] 31, tirée de la prescription.

La société Square Habitat [Localité 9] 31, appelante de ce jugement, invoque la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil, et fait valoir que les copropriétaires ont connaissance depuis l’année 2000 de la rémunération versée à M.[T], et qu’ils ont approuvé chaque année les comptes de gestion.

Le syndicat des copropiétaires soutient que la prescription de son action en responsabilité ne court qu’à compter du jour où il a été informé de l’erreur commise par la société Square Habitat [Localité 9] 31, par son successeur, la société Martin Gestion, et que cette erreur n’était pas apparente au moment de l’approbation des comptes.

L’article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le préjudice dont se plaint le syndicat des copropiétaires procède d’une évaluation erronée, dans le contrat de travail M.[L] [T] souscrit le 27 avril 2000, du nombre d’unités de valeur attribuées à ce salarié, servant de base au calcul de son taux d’emploi, lequel taux d’emploi est l’un des facteurs déterminant le montant du salaire convenu. Le nombre d’unités de valeur attribué au salarié est lui-même fonction d’une part du nombre de lots principaux d’habitation de l’immeuble dénommé [Adresse 8], et d’autre part de la surface des trottoirs, cours, parkings, et espaces verts rattachés à cet immeuble.

Pour avoir conscience de l’erreur commise par l’ancien syndic et du préjudice susceptible d’en résulter, les copropiétaires formant le syndicat des copropiétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8] devaient donc avoir connaissance:

– du nombre de lots d’habitation et de la surface effective des trottoirs, cours, parkings, et espaces verts de l’immeuble dénommé [Adresse 8],

– de l’annexe du contrat de travail de M.[T], portant la mention erronée du nombre de lots d’habitation, soit 298 au lieu de 162, et de la surface prise en compte des trottoirs, cours, parkings, et espaces verts rattachés à l’immeuble, soit 20.900 m2 au lieu de 10.400 m2 selon le syndicat des copropiétaires, ou 10.903 m2 selon la société Square Habitat [Localité 9] 31.

Il est précisé sur ce point que si l’annexe du contrat de travail de M.[T] mentionne en premier lieu une surface des trottoirs, cours, parkings, et espaces verts de l’immeuble de 12.390 m2, c’est ensuite la surface erronée de 20.900 m2 de trottoirs, cours, parkings, et espaces verts qui a été prise en compte pour la détermination du nombre d’unités de valeur en lien avec l’entretien et la propreté des espaces libres.

Aucune des pièces versées aux débats par la société Square Habitat [Localité 9] 31 ne permet de vérifier que préalablement à la décision du syndicat des copropiétaires d’engager M.[T] pour le salaire convenu, les copropriétaires aient été dûment destinataires de l’annexe du contrat de travail de M.[T] portant les mentions erronées, et aient effectivement connu la superficie réelle des trottoirs, cours, parkings, et espaces verts rattachés à l’immeuble.

Le syndicat des copropiétaires soutient donc à juste titre que seule la découverte, par la société Martin Gestion, son nouveau syndic en fonction depuis le 18 avril 2017, de l’erreur commise par la société C&G Gestion, ancien syndic signataire du contrat de travail de M.[T], lui a permis de connaître les faits lui permettant d’agir en responsabilité à l’encontre l’ancien syndic. La découverte de l’erreur par la société Martin Gestion est matérialisée par la lettre qu’elle a adressée à la société Square Habitat [Localité 9] 31 le 19 décembre 2017. L’approbation des comptes annuels de 2000 à 2016, en méconnaissance de l’erreur commise par la société C&G Gestion, n’a pas d’incidence sur ce point.

L’assignation en justice par acte du 21 janvier 2019 a donc été délivrée à la société Square Habitat [Localité 9] 31 avant toute prescription.

Le jugement du 1er avril 2021 est ainsi confirmé en ce qu’il a déclaré l’action du syndicat des copropiétaires recevable.

Sur le fond

Pour contester sa responsabilité, la société Square Habitat [Localité 9] 31 fait valoir que le contrat de travail de M.[T] a été souscrit le 27 avril 2000 par la société C&G Gestion, qu’elle-même n’est entrée en fonction que le 25 juillet 2012, et qu’elle ne pouvait valablement, en cours d’exécution de contrat, réduire le montant de la rémunération convenue. Elle souligne qu’aucune contestation n’a jamais été élevée sur le montant de la rémunération de M.[T], validé chaque année par l’approbation des comptes. Elle conteste enfin l’existence d’un préjudice en relation avec les erreurs de la société C&G Gestion, en soutenant que la rémunération versée au gardien d’immeuble était justifiée par l’accomplissement des tâches réalisées au sein de la copropriété, comprenant l’entretien des espaces verts et de la piscine, et que le montant de la rémunération est totalement décorrélé des indications erronées afférentes au nombre de lots et à la superficie.

Le syndicat des copropriétaires indique que l’activité toulousaine de la société C&G Gestion, devenue Aventim, a été entièrement transférée à la société Square Habitat par suite d’une scission de la société Avantim, et que la société Square Habitat [Localité 9] 31 est donc le prolongement direct de la société C&G Gestion et vient à ses droits du fait de la scission intervenue. Il fait valoir que dès l’origine, la rémunération de M.[T] a été calculée sur des bases erronées, ceci impliquant un trop versé au salarié. Il soutient que si M.[T] n’avait pas consenti à la régularisation de la situation, il aurait été loisible à la société Square Habitat [Localité 9] 31 de procéder à son licenciement pour circonscrire le préjudice. Il indique que l’approbation des comptes ne vaut pas quitus et ne dégage pas la responsabilité du syndic, et qu’en toute hypothèse la résolution prise par l’assemblée dans l’ignorance des faits susceptibles d’engager la responsabilité du syndic ne peut priver le syndicat de son action en responsabilité.

– sur la faute imputée à la société Square Habitat [Localité 9] 31

Les erreurs commises par la société C&G Gestion, signataire du contrat de travail de M.[T], concernant le nombre de lots principaux et la surface des espaces extérieurs pris en compte pour déterminer le taux d’emploi du salarié et sa rémunération, ne sont pas contestées. Il est en effet établi que la copropriété des [Adresse 8] comprend 162 lots principaux et non 298. Par ailleurs la surface des espaces extérieurs est en toute hypothèse inférieure à celle de 20.900 m2 mentionnée dans l’annexe du contrat de travail de M.[T], et prise en compte pour le calcul du taux d’emploi du salarié: elle serait en réalité de 10.000 m2 selon l’étude de la société Bagnolet produite par le syndicat des copropiétaires, de 10.400 m2 selon les écritures du syndicat des copropiétaires, de 10.903 m2 selon la société Square Habitat [Localité 9] 31 , ou de 12.390 m2 selon une mention contradictoire de l’annexe du contrat de travail de M.[T].

Il n’est pas davantage contestable que la société Square Habitat [Localité 9] 31 doive répondre des erreurs de la société C&G gestion .

Il résulte en effet des pièces produites que la société C&G Gestion, signataire du contrat de travail de M.[T], immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) de Toulouse sous le numéro 402 991 962, a changé de dénomination sociale pour prendre le nom d’Avantim. Suivant décision de l’assemblée générale extraordinaire du 24 décembre 2006, la société Avantim, immatriculée sous le numéro 402 991 962:

– a approuvé le projet de scission au profit d’une part de la société Aventim SAS, immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 493 528 004, cessionnaire de ‘la totalité des éléments actifs et passifs attachés à la branche complète d’activité d’administration de biens, de syndic de gérance de copropriété et de tous immeubles, de réparation ou de conduite des travaux des immeubles dont la société est appelée à s’occuper et de transaction immobilière, exercée en région Midi-Pyrénées’, et d’autre part de la société Avantim Aquitaine, immatriculée au RCS de Bordeaux, cessionnaire de ‘la totalité des éléments actifs et passifs attachés à la branche complète d’activité d’administration de biens, de syndic de gérance de copropriété et de tous immeubles, de réparation ou de conduite des travaux des immeubles dont la société est appelée à s’occuper et de transaction immobilière, exercée en région Aquitaine’;

– a en conséquence été dissoute sans liquidation à effet du 1er janvier 2007, l’intégralité de son patrimoine étant transmis aux sociétés bénéficiaires de la scission.

L’article L 236-3 du code de commerce prévoit la transmission universelle du patrimoine de la société scindée aux sociétés bénéficiaires, issues de la scission. En conséquence de la scission de la société Avantim, précédemment dénommée C&G Gestion, et de sa dissolution, les obligations de cette société à l’égard de ses créanciers, y compris ses dettes de responsabilité, ont donc été transmises à la société Aventim SAS, immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 493 528 004 , concernant l’activité exercée en région Midi-Pyrénées.

La société Aventim SAS, immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 493 528 004, est désormais dénommée Square Habitat [Localité 9] 31, suivant délibération du 13 mars 2014.

La société Square Habitat [Localité 9] 31 doit donc répondre de l’ensemble des conséquences dommageables des fautes de la société C&G Gestion, peu important qu’elle ne soit entrée en fonction que le 25 juillet 2012.

C’est d’autre part à juste titre que le syndicat des copropiétaires rappelle que l’approbation des comptes annuels, depuis l’année 2000, n’exclut pas la responsabilité de la société Square Habitat [Localité 9] 31 .

Ni l’approbation des comptes, ni même le quitus donné au syndic, ne peuvent en effet, lorsqu’ils ont été réalisés dans l’ignorance des faits susceptibles d’engager la responsabilité du syndic, décharger celui-ci de la responsabilité qu’il encourt.

Or, les copropriétaires n’étaient pas à même, avant l’intervention de la société Martin Gestion, fin 2017, de connaître l’erreur commise par la société C&G Gestion et ses éventuelles conséquences dommageables : le calcul du salaire d’un gardien, en application de la convention collective, est en effet complexe, puisqu’il est fonction d’un taux d’emploi, lui même déterminé selon un barême d’évaluation de tâches en unités de valeur; il suppose en outre la connaissance exacte du nombre de lots principaux de la copropriété, et de la surface des trottoirs, cours, parkings et espaces verts, sur laquelle, même dans le cadre de la présente instance, la société Square Habitat [Localité 9] 31 et le syndicat des copropiétaires ne s’accordent pas, la première l’évaluant à 10.903 m2 alors que le second l’estime à 10.400 m2.

– sur l’existence d’un préjudice en relation avec la faute invoquée

La société Square Habitat [Localité 9] 31 ne peut utilement soutenir que le montant de la rémunération d’un gardien est ‘décorrélé des indications erronées afférentes au nombre de lots et à la superficie’.

Selon le contrat de travail du 27 avril 2000, le salaire de M.[T] a en l’espèce été calculé, conformément aux directives de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeuble, en prenant en compte:

– le salaire de base à temps complet, déterminé, en considération du coefficient hierarchique de M.[T] et de la valeur du point, non contestés, à la somme de 5.668,65 francs;

– le taux d’emploi du salarié, par rapport au temps complet, estimé en l’espèce à 125% au regard des 12.500 unités de valeur retenues, elles-mêmes fonction du nombre de lots principaux, de la surface des espaces extérieurs, et du nombre d’heures de travaux qualifiés d’entretien retenus;

– le salaire de base calculé en fonction d’un taux d’emploi de 125%, soit 7.085,81 francs;

– le salaire complémentaire conventionnel, fonction d’un taux d’emploi de 125%, soit 1.750 francs;

– le salaire complémentaire convenu à l’embauche, soit en l’espèce 764,19 francs, de manière à porter le salaire total à 9.600 francs, sauf à déduire la valeur de l’avantage en nature.

Ainsi le salaire du gardien est déterminé en considération de son taux d’emploi, lequel dépend du nombre d’unités de valeur qui lui sont attribuées. Le nombre d’unités de valeur attribué au salarié dépend notamment du nombre de lots principaux, et de la surface des espaces extérieurs.

Il en résulte qu’une erreur sur le nombre de lots principaux et la surface des espaces extérieurs a une incidence sur le montant de la rémunération du salarié.

En rétablissant les données exactes concernant le nombre de lots principaux (soit 162 lots au lieu de 298), et la surface des espaces extérieurs (soit, au lieu de 20.900 m2, 10.000 m2 selon l’étude de la société Bagnolet produite par le syndicat des copropiétaires, 10.400 m2 selon les écritures du syndicat des copropiétaires, 10.903 m2 selon la société Square Habitat [Localité 9] 31 , ou 12.390 m2 selon l’annexe du contrat de travail de M.[T]), le nombre d’unités de valeurs qui aurait dû être attribuées à M.[T], sans prendre en compte d’éventuels travaux spécialisés d’entretien des espaces verts, et sans prendre en compte les 1.000 UV supplémentaires accordées au gardien assurant une permanence de présence vigilante, se serait élevé:

– à 7.330 UV selon la surface des espaces extérieurs retenue par la société Bagnolet,

– à 7.370 UV selon la surface des espaces extérieurs indiquée par le syndicat des copropiétaires,

– à 7.420 UV selon la surface des espaces extérieurs indiquée par la société Square Habitat [Localité 9] 31 ,

– et à 7.569 UV selon la surface des espaces extérieurs (trottoirs, cours, parkings, espaces verts) mentionnée, mais non prise en compte, par l’annexe du contrat de travail de M.[T] (12.390 m2).

Ainsi, le taux d’emploi de M.[T], fonction du nombre d’UV arrondi à la centaine supérieure, aurait été compris entre 74% et 76%, sans prendre en compte d’éventuels travaux spécialisés d’entretien des espaces verts, et sans prendre en compte les 1.000 UV supplémentaires accordées au gardien à service permanent, assurant une permanence de présence vigilante en dehors du temps consacré à l’exécution de ses tâches.

Cependant, la société Square Habitat [Localité 9] 31 conteste l’existence d’un préjudice effectivement subi par le syndicat des copropiétaires, en relation avec la faute qui lui est imputée, compte tenu des tâches réalisées par M.[T].

Les pièces qu’elle produit ne suffisent pas à exclure un tel préjudice.

Le calcul effectué par la société EBA Preventim le 19 janvier 2016, à la demande de la société Square Habitat [Localité 9] 31 , indique que le résultat de la ‘pesée du poste du gardien’ aboutit à un indice de 620, qui correspond selon l’appelante à l’indice d’un temps complet. Ce calcul ne peut cependant suffire à exclure l’existence d’un préjudice du syndicat des copropiétaires, alors qu’il n’est pas établi selon les modalités de détermination du taux d’emploi d’un gardien, conformément aux dispositions de la convention collective nationale applicable à la date de signature du contrat de travail.

De même, le contrat de travail produit par la société Square Habitat [Localité 9] 31 , afférent à un autre ensemble immobilier, ne suffit pas à démontrer l’absence de préjudice subi par le syndicat des copropiétaires de l’immeuble des [Adresse 8]: il ne constitue pas un terme de comparaison pertinent, s’agissant d’une copropriété distincte de 132 lots principaux, comprenant 19.000 m2 d’espaces communs extérieurs.

Enfin, l’étude de la société KPMG produite par la société Square Habitat elle-même confirme qu’une ‘diminution du nombre d’UV à 7.400 aurait entraîné un baisse significative de la rémunération de base de 2040 euros à 1.207,67 euros’.

Mais la société Square Habitat [Localité 9] 31 soutient que la rémunération versée au gardien d’immeuble était justifiée par les nombreuses tâches qu’il accomplissait au sein de la copropriété, en sus de celles prévues par son contrat de travail.

Elle invoque en premier lieu la réalisation par M.[T] de travaux spécialisés d’entretien des espaces verts et de la piscine, pouvant selon la convention collective ouvrir droit à l’attribution d’unités de valeur supplémentaires, à raison de 60 UV par heure de travail. Ces travaux spécialisés correspondent, au delà du seul entretien de propreté, à l’entretien complet des espaces verts: tonte et arrosage des pelouses, massifs, jeunes arbres, arbustes, binage, désherbage, plantations diverses. Ils peuvent également comprendre l’entretien des piscines et bassins. La société Square Habitat [Localité 9] 31 indique que M.[T] assurait l’entretien des espaces verts et effectuait notamment des travaux d’élagage. Elle produit à l’appui de ses dires la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2010, approuvant l’achat d’une tronçonneuse et d’équipements de protection pour le gardien. Elle soutient que ces travaux représentaient 84 heures de travail par mois.

La société Square Habitat [Localité 9] 31 fait valoir que le syndicat des copropiétaires n’a pas déféré à sa sommation de communiquer, portant notamment sur les contrats des prestataires extérieurs auxquels le syndicat a recours depuis la cessation des fonctions de M.[T], ainsi que les factures annuelles pour l’entretien de la copropriété (espaces verts, rénovation, peinture). Or ces éléments auraient permis d’apprécier le nombre d’heures de travaux spécialisés que requiert l’entretien des espaces extérieurs de la copropriété.

En second lieu, la société Square Habitat [Localité 9] 31 indique que M.[T] était employé à temps complet. Le contrat de travail de M.[T] est intitulé ‘contrat de travail pour catégorie B à durée déterminée et à temps complet’. Sont considérés comme relevant d’un emploi à service complet les salariés totalisant entre 10.000 UV et 12.000 UV de tâches exercées.

Sont considérés comme relevant d’un emploi à service permanent les salariés qui totalisent au moins 3.400 UV et moins de 9.000 UV, et qui assurent une permanence de présence vigilante. Dans ce cas le salarié relevant d’un emploi à service permanent se voit attribuer 1.000 UV supplémentaires pour la présence permanente assurée hors exécution des tâches. L’annexe du contrat de travail de M.[T] mentionne en l’espèce l’attribution de 1.000 UV supplémentaires pour la permanence de jour d’un gardien à service permanent.

En troisième lieu, les pièces versées aux débats ne permettent pas de déterminer la surface effective des trottoirs, cours, parkings et espaces verts, déterminant le nombre d’UV attribuées pour l’entretien de propreté non spécialisé: la société Bagnolet consultée par le syndicat des copropiétaires a fondé son calcul sur une surface de 10.000 m2, le syndicat des copropiétaires évoque 10.400 m2, la société Square Habitat [Localité 9] 31 retient une superficie minimale de 10.903 m2 et enfin l’annexe au contrat de travail de M.[T] mentionne, sans pour autant la prendre en compte, une surface de trottoirs, cours, parkings, et espaces verts de 12.390 m2.

Enfin, le syndicat des copropiétaires fonde le calcul de son préjudice sur une étude de la société Bagnolet, qui procède:

– à l’estimation du coût des salaires erronés, sur la base d’un taux d’emploi de 125%,

– à l’estimation du coût des salaires corrigés, en prenant en compte un taux d’emploi réel de 74%,

– pour en déduire un écart sur coût de 235.197,59 euros.

La société Square Habitat [Localité 9] 31 fait cependant valoir que le syndicat des copropiétaires ne produit, malgré la sommation de communiquer qu’elle lui a délivrée, que quatre bulletins de salaire de M.[T], pour les mois de janvier à avril 2017, et ne justifie pas de la date à laquelle M.[T] a effectivement pris sa retraite.

Ces différents points fondent la demande de la société Square Habitat [Localité 9] 31 tendant à l’organisation d’une expertise, avant dire droit sur les demandes au fond, notamment pour déterminer le taux d’emploi effectif de M.[T], au regard des éléments ci-dessus indiqués. Cette demande d’expertise, qui tend aux mêmes fins que la demande de rejet de l’indemnité sollicitée, ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile, et sa recevabilité n’est pas contestable

Cette mesure d’instruction aura lieu aux frais avancés de la société Square Habitat [Localité 9] 31 , qui la sollicite.

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 1er avril 2021, en ce qu’il a déclaré recevable l’action du syndicat des copropiétaires de l’immeuble [Adresse 8],

Avant dire droit sur le surplus, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et désigne pour y procéder :

M.[X] [H]

[Adresse 4]

[Localité 5]

ou en cas d’empêchement,

Mme [O] [I]

[Adresse 3]

[Localité 9]

avec pour mission de :

1- entendre les parties et se faire remettre par celles-ci tous documents utiles, et notamment le contrat de travail de M.[T] et son annexe, l’ensemble des bulletins de salaire de M.[T] du 1er juillet 2000 au jour de son départ à la retraite en 2017, toute pièce justificative de la surface des trottoirs, cours, parkings, et espaces verts rattachés à l’immeuble [Adresse 8], et toute pièce justificative du nombre d’heures de travaux spécialisés que requiert l’entretien des espaces verts et de la piscine de la copropriété (tels les contrats souscrits avec des prestataires extérieurs, ou les factures émises par ceux-ci) ; entendre tout sachant à condition d’en préciser l’identité et les qualités ;

2- déterminer le taux d’emploi effectif de M.[T], en application de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeuble, en prenant en compte :

– 162 lots principaux,

– la surface des trottoirs, cours, parkings, et espaces verts rattachés à l’immeuble [Adresse 8], au regard des pièces remises par les parties, ou à défaut au regard d’une surface de 12.390 m2,

– le nombre d’heures de travaux spécialisés que requiert l’entretien des espaces verts et de la piscine de la copropriété, s’il est établi par les pièces comptables que le syndicat des copropiétaires n’avait pas recours à un prestataire extérieur pour ces travaux spécialisés avant le départ de M.[T] à la retraite, et s’il est établi par les pièces comptables que M.[T] ne percevait pas pour ces travaux spécialisés de rémunération complémentaire, en plus de son salaire ;

– dans le cas où les tâches exercées par M.[T], y compris les travaux spécialisés et les travaux qualifiés, totalisent moins de 9.000 UV, 1.000 UV supplémentaires pour la permanence de jour d’un gardien à service permanent ;

3- déterminer éventuellement, au regard du taux d’emploi effectif de M.[T] ainsi établi, la différence entre la rémunération perçue par M.[T] de juillet 2000 jusqu’à sa retraite en 2017, sur la base d’un taux d’emploi de 125%, et celle qu’il aurait dû percevoir en application du taux d’emploi rectifié ;

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre de tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;

Dit qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un pré-rapport, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en leur impartissant un délai qui ne pourra être inférieur à 15 jours pour présenter leurs observations ;

Dit que l’expert devra déposer au service expertises de la cour d’appel de Toulouse un rapport final détaillé de ses opérations, comprenant réponse aux dires des parties, dans un délai de SIX MOIS à compter de l’avis de versement de la totalité de la consignation qui lui sera donné par le greffe et qu’il adressera copie complète de ce rapport – y compris la demande de fixation de rémunération – à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

Fixe à la somme de 3.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société Square Habitat [Localité 9] 31 par chèque libellé à l’ordre du régisseur des avances et des recettes de la cour d’appel, accompagnés des références du dossier (n° RG) au service des expertises de la cour d’appel de Toulouse avant le 30 janvier 2025 ;

Dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque ;

Précise que l’expert adressera une copie du rapport à l’avocat de chaque partie ;

Désigne Mme Asselain, conseillère, à l’effet de contrôler le déroulement de la mesure d’expertise ordonnée ;

Réserve les demandes au fond des parties, les dépens et les frais non compris dans les dépens ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du 11 septembre 2025 pour vérification du dépôt du rapport d’expertise.

La greffière La présidente

M. POZZOBON C. ROUGER

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