7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2025
50F

N° RG 21/04148
N° Portalis DBX6-W-B7F- VQTZ

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[Y] [P] [E]
C/
SAS STELLIUM IMMOBILIER anciennement OMNIUM CONSEIL

Grosse Délivrée
le :
à
Me Cécile BOULÉ
la SELAS ELIGE [Localité 6]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Madame BOULNOIS, Vice-Président,
Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

à l’audience publique du 26 Novembre 2024,

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [P] [E]
né le 13 Février 1960 à [Localité 9] (BAS RHIN)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Thierry WICKERS de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représenté par Me Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant)

N° RG 21/04148 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VQTZ

DÉFENDERESSE

SAS STELLIUM IMMOBILIER anciennement OMNIUM CONSEIL
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Cécile BOULÉ, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Me Mathieu SPINAZZE du Cabinet DECKER & Associés, avocat au barreau de TOULOUSE (avocat plaidant)
RG 21/4148

La SCI [Adresse 7], dont le gérant est la SAS PROMOTION PICHET, a entrepris en 2002 la construction d’un programme immobilier dénommé « [Adresse 7] » à [Localité 5]. La société OMNIUM CONSEIL, appartenant au Groupe OMNIUM FINANCE, devenue ensuite la SAS STELLIUM IMMOBILIER, a procédé à la commercialisation des lots en état de futur achèvement.

Courant 2004, Monsieur [Y] [E] a rencontré Monsieur [B] [D], dont il n’est pas contesté qu’il était mandaté par la société OMNIUM CONSEIL, qui lui a présenté une opération consistant en l’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, destiné à être donné en location pendant la durée d’un dispositif de défiscalisation de type « BESSON ».

Monsieur [E] a signé le 22 mars 2004 avec la SCI [Adresse 7] un contrat de réservation portant sur un logement de type T2 d’une superficie de 38 m² avec balcon et une place de parking, dépendant de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] », pour un prix d’achat de 98 546,65 euros.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été signé le 11 août 2004 avec la SCI [Adresse 7], pour un montant de 82 397 euros HT et 98 546, 65 euros TTC.

Monsieur [E] a confié à la société OMNIUM GESTION un mandat de gestion locative du bien et a souscrit auprès d’elle une garantie locative à hauteur de 12 mois.

Le bien a été intégralement financé par prêt souscrit auprès du Crédit Foncier, pour une durée de 25 ans à taux variable.

Le bien a été livré le 03 mars 2005.

En 2020, Monsieur [E] s’est renseigné sur la valeur du bien. Estimant subir un préjudice lié à une sur évaluation de celui-ci à l’achat, il a mis en demeure la SCI [Adresse 7], la SAS PROMOTION PICHET, son gérant, et la société STELLIUM IMMOBILIER de l’indemniser.
N° RG 21/04148 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VQTZ

Il a revendu le bien le 23 août 2021 pour un montant de 45 000 euros.

Par acte en date des 03 et 05 mai 2021, Monsieur [Y] [E] a fait assigner au fond la SCI [Adresse 7], la SAS STELLIUM IMMOBILIER et la SAS PROMOTION PICHET aux fins de se voir indemnisée d’un préjudice.

Les sociétés STELLIUM IMMOBILIER, [Adresse 7] et PROMOTION PICHET ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action. Par ordonnance en date du 17 juin 2022, le juge de la mise en état a jugé prescrite l’action du demandeur. Monsieur [E] n’a fait appel de la décision qu’à l’encontre de la SAS STELLIUM IMMOBILIER, de telle sorte que l’ordonnance du juge de la mise en état est devenue définitive concernant la SCI [Adresse 7] et la SAS PROMOTION PICHET. Par un arrêt en date du 04 mai 2023 et arrêt rectificatif en date du 04 avril 2024, la Cour d’appel de Bordeaux a infirmé l’ordonnance concernant la SAS STELLIUM IMMOBILIER et a déclaré l’action contre celle-ci recevable comme non prescrite.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, Monsieur [Y] [E], demande au Tribunal de :
Vu les dispositions des anciens articles 1116, 1134, 1147, 1149, 1998 et 1382 du Code civil dans la version antérieure à l’ordonnance numéro 2016–131 du 10 février 2016, Vu l’article 1343–2 du code civil,
Vu les dispositions des articles L.111–1, L.120–1, L.121–1 et L.121–29 du Code de la consommation, dans leur version en vigueur au moment des faits,
CONSTATER que la société OMNIUM CONSEIL (devenue STELLIUM IMMOBILIER) a engagé sa responsabilité civile à son égard au titre du dol ainsi qu’au titre d’un manquement aux obligations d’information et de mise en garde ;
CONDAMNER la société STELLIUM IMMOBILIER à lui payer la somme de 100.000,00 euros au titre de la réparation du préjudice financier subi découlant de la perte de chance de ne pas investir dans le programme « Les [Adresse 7] »,
CONDAMNER la société STELLIUM IMMOBILIER à lui payer la somme de 12.000,00 € au titre de la réparation du préjudice moral subi,
ASSORTIR l’ensemble des condamnations des intérêts légaux sur la totalité des sommes et faire application de l’article 1343–2 du Code civil concernant la capitalisation des intérêts.
CONDAMNER la société STELLIUM IMMOBILIER à lui payer la somme de 5.000,00 € au titre des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER la société STELLIUM IMMOBILIER aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2023, la SAS STELLIUM IMMOBILIER, demande au Tribunal de :
Vu les articles 1130, 1132, 1231-1 du Code civil, Vu l’article L121-3 du Code de la consommation,
DEBOUTER Monsieur [E] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société STELLIUM IMMOBILIER comme infondées et injustifiées,
CONDAMNER Monsieur [E] à payer à la société STELLIUM IMMOBILIER, la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 novembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur le dol :

Monsieur [E] fait valoir que la responsabilité de la société OMNIUM CONSEIL est engagée sur le fondement du dol par une présentation dolosive de la valeur du bien, surévalué, tant à l’achat qu’à la revente, par l’affirmation trompeuse de ce que le bien avait fait l’objet d’une étude de marché et par une présentation trompeuse de l’effort financier à fournir dans le cadre de l’opération de défiscalisation, et que l’ensemble de ces éléments a été déterminant pour son consentement.

La société STELLIUM IMMOBILIER fait valoir qu’elle est intervenue en tant qu’agent immobilier, que les obligations de l’agent immobilier sont distinctes de celles du conseiller financier ou du conseiller en patrimoine, que la présentation du bien était conforme à sa réalité, la simulation présentée n’ayant pas de caractère contractuel et qu’il n’y a pas de dol concernant une éventuelle surévaluation du bien qui n’est par ailleurs pas établie.

En application de l’article 1116 du code civil dans sa version en vigueur avant l’ordonnance du 10 février 2016, applicable en l’espèce, l’ensemble des contrats ayant été conclus avant son entrée en vigueur le 1er octobre 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
L’un des documents à en tête d’OMNIUM FINANCE dont il n’est pas contesté qu’ils ont été remis à Monsieur [E] dans le cadre de la présentation de l’opération, mentionne sous un titre « notre engagement » : « le groupe OMNIUM FINANCE a pour ambition de mettre à disposition des particuliers désireux d’optimiser leur situation financière et fiscale des solutions intégrées de patrimoine, au travers d’une offre globale de services complémentaires liées à l’achat et à la vie d’un produit de placement » et sous un paragraphe « solutions immobilières » : « le pôle produits immobiliers propose une gamme de biens immobiliers à usage locatif, développée grâce à une parfaite maîtrise des différentes lois de défiscalisation (…). Leur réalisation est confiée soit à un promoteur partenaire soit au promoteur interne du groupe (…). Le pôle administration de biens prend le relais en assurant tous les services de gestion de la vie de votre bien immobilier (…) ».
Monsieur [E] produit en outre la simulation réalisée par Monsieur [D] qui mentionne pour objectif : « capitaliser pour vous-même l’argent de vos impôts ».
Il en résulte que l’acquisition du bien par Monsieur [E] quand bien même la société OMNIUM CONSEIL n’exerçait qu’une activité d’agent immobilier, répondait à la recherche pour ceux-ci d’effectuer un placement rentable financièrement, recherche de la rentabilité financière qui a été un critère déterminant de leur consentement.

Monsieur [E] fait valoir que dès l’origine cette rentabilité financière était vouée à l’échec dans la mesure où le prix d’achat du bien a été surévalué de même que le prix envisageable à la revente.
Il produit un document intitulé « cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1er janvier 2004 » qui fait état concernant la Dordogne et précisément [Localité 5] d’un coût de 1480 euros le mètre carré pour un logement neuf collectif de standing « moyen » et d’un coût de 590 à 1 320 euros le mètre carré de revente d’un bien immobilier ancien collectif de moins de 10 ans d’un état « moyen » à normal. Néanmoins, le même document mentionne un coût de 2 220 euros le mètre carré pour un logement collectif neuf d’état «S » pour standard ou standing et de 1 840 euros le mètre carré pour un immeuble neuf collectif de type « N », normal ou encore un coût de revente de 1 700 euros le mètre carré pour un logement ancien collectif de type « S » de moins de 10 ans.
Il verse en outre aux débats une évaluation réalisée par Monsieur [N] [A] du Cabinet [C] d’expertises immobilières aux termes de laquelle la valeur vénale du bien en 2004 était de 1 550 euros le mètre carré, pour une surface de 38 m² outre le parking extérieur de 58 302 euros « ajustés » à 60 000 euros.
Monsieur [E] a acquis le logement pour un montant de 82 397 euros HT et 98 546,65 euros TTC, soit 2 168,34 euros le m² HT et 2 593,33 euros le m² TTC.
Ainsi, le coût se situe à tout le moins hors taxe dans les fourchettes de la « cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1er janvier 2004 » produite pour un bien neuf et la seule évaluation du Cabinet [C] est insuffisante à établir que le coût du bien a été surévalué à l’achat de manière dolosive.
Quant à la brochure de présentation du bien de la SCI [Adresse 7] qui indique que « le Domaine « les [Adresse 7] » offre aux investisseurs l’opportunité d’un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d’un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant », il s’agit d’une brochure publicitaire destinée à favoriser la commercialisation d’un bien qui ne peut être considéré en soi comme une présentation surévaluée du bien constitutive de manoeuvres dolosives.
De surcroît, Monsieur [E], acheteur normalement diligent, pouvait, comme il l’a fait d’ailleurs ultérieurement, se renseigner par lui-même sur l’état du marché immobilier à [Localité 5], ces informations n’étant pas dissimulées et étant accessibles.
S’agissant de la valeur du bien immobilier à la revente à l’issue de la période de défiscalisation, il ressort de la simulation réalisée par Monsieur [D] qu’a été présentée « dans l’hypothèse d’une revente après 12 ans », « par hypothèse », une « revente au prix d’achat » qui est mentionné comme étant de 102 560 euros, soit plus que le prix d’achat.
Monsieur [E] se prévaut de l’évaluation réalisée par Monsieur [N] [A] du Cabinet [C] aux termes de laquelle la valeur vénale actuelle (au 17 juin 2024 donc après la revente intervenue en 2021) du bien d’une surface de 38 mètres carré, en ce compris une place de parking est de 45 600 euros « arrondie » à 45 000 euros. Monsieur [A] fait référence à la bonne situation de la résidence mais à un état d’entretien général moyen de la résidence et à des logements inadaptés au changement climatique.
N° RG 21/04148 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VQTZ

Il produit également un avis de valeur rédigé par une agence immobilière à enseigne CITYA de [Localité 8] en date du 23 juin 2020 selon lequel la valeur du bien est estimée entre 40 000 et 45 000 euros.
La fiche 21 à en-tête de OMNIUM FINANCE dont il n’est pas contesté qu’elle a été remise à Monsieur [E] dans le cadre de la présentation de l’opération et qui concerne spécifiquement la revente du bien indique « l’immobilier a toujours été pour les Français une valeur refuge par excellence, même s’il subit de faibles fluctuations à la hausse ou à la baisse ; par exemple ; si nous prenons une hypothèse de revente identique au prix d’achat soit de 60 000 euros, avec le produit de la revente, vous soldez votre financement pour un montant de 34 000 euros, vous dégagez donc un capital net d’impôt de 26 000 euros. Pour cet exemple, nous sommes partis de l’hypothèse de revente identique au prix d’achat mais dans la réalité, votre bien connaîtra probablement une revalorisation (…). En tout état de cause, le prix de revente d’un bien immobilier reste du domaine de la prospective. Nous pouvons simplement affirmer : que la conjecture est aujourd’hui particulièrement favorable, qu’il existe une sortie évidente : revente à 9, 12 ou 15 ans au locataire grâce au prêt transmissible pour un montant de remboursement équivalent au loyer (…), que l’immobilier a toujours été un placement refuge des français et qu’il s’agit de l’avis des experts, du meilleur moyen de protéger son argent de l’érosion monétaire (…). La revente n’est qu’une possibilité ».
Ainsi, alors que le marché immobilier est par nature aléatoire, ce que tout acquéreur même profane n’ignore pas, que son attention a été attirée sur ce caractère aléatoire, que l’étude réalisée par Monsieur [D] n’avait que le caractère d’une hypothèse avantageuse et idéale, et alors qu’il appartenait en outre à Monsieur [E] d’entretenir son bien, il ne démontre pas qu’il lui a été assuré dolosivement que la revente de ce bien se ferait au moins à son prix d’achat voire avec une plus-value. De plus, cette revente n’était qu’une possibilité parmi d’autre, Monsieur [E], pouvant rester propriétaires de son bien et continuer à en percevoir les loyers. Enfin, il a fait le choix de financer en totalité l’acquisition du bien par un emprunt, ce qui rendait d’autant plus aléatoire la constitution d’un capital avant remboursement total de l’emprunt. Ainsi, aucune manœuvre dolosive n’est établie concernant une présentation surévaluée de la valeur du bien à la revente.
Monsieur [E] fait également valoir que l’effort financier de l’investissement lui a été présenté de manière trompeuse.
Il affirme que le mandataire de la société STELLIUM IMMOBILIER (OMNIUM CONSEIL) lui a présenté un effort financier évalué à un montant mensuel de l’ordre de 60 euros les 5 premières années puis de 158 euros les 7 années suivantes, ce qui résulte effectivement de la simulation réalisée.
Monsieur [E] produit également le document intitulé « les 12 maillons Robien » du Groupe OMNIUM FINANCE qui mentionne de manière générale le gain fiscal et la possibilité de dégager un capital en cas de revente à l’issue d’un délai de 15 ans, mais également la garantie locative, les frais de gestion, les charges de copropriété et la taxe foncière, précisant qu’ils sont déductibles de revenus locatifs.

Monsieur [E] s’appuie sur un bilan financier de l’opération réalisé par ses soins qui fait apparaître un total de charges d’un montant de 149 178 euros sur une période de 17 ans comprenant les échéances du prêt, la taxe foncière et des « frais et charges », des revenus locatifs pour un montant de 74 429 euros et un avantage fiscal de 16 675 euros sur 15 ans qui n’est en réalité que la reprise de l’avantage fiscal estimé sur la simulation.
Si certes, la simulation ne mentionne le coût mensuel comme ne résultant que de la différence entre le montant du prêt à rembourse et les montants du loyer et de l’économie d’impôt, il en ressort néanmoins que seul le coût espéré de la revente peut couvrir les charges qui sont supérieures aux ressources. En outre, alors que les autres charges sont évoquées dans le document du Groupe OMNIUM FINANCE, Monsieur [E] ne peut prétendre qu’il ignorait que devenant propriétaires, il serait tenu au paiement de la taxe foncière et de charges. Enfin, il ne justifie pas de la réalité du gain fiscal obtenu, ne produisant pas ses avis d’imposition, alors qu’il ressort des déclarations fiscales produites que les charges afférentes au bien sont déduites des loyers perçus avant imposition.
Ainsi, il n’établit pas qu’une présentation dolosive de l’effort financier à fournir a été effectuée.
Si par ailleurs dans les documents présentés en vue de la vente, sont mentionnées des études de marché, ces études de marché ne font pas référence au coût du bien mais à la location de celui-ci et à l’évaluation des loyers. Monsieur [E] ne conteste pas avoir mis son bien régulièrement en location depuis l’achat et ne produit aucun élément démontrant que le montant du loyer escompté n’a pas été atteint. Enfin, la brochure de OMNIUM FINANCE se contente de mentionner que l’évaluation des loyers est faite « à partir d’une étude de marché précise, réalisée auprès de professionnels partenaires locaux ou dans la presse locale » et que « sont pris en compte notamment la situation de la résidence, le choix des matériaux, le type de logement et bien entendu le marché locatif local » et Monsieur [E] ne démontre pas que ces allégations sont mensongères et/ou relèvent de manoeuvres, le marché locatif local apparaissant au final comme ayant été pris en compte. Ainsi, aucune présentation dolosive de l’évaluation du marché locatif n’a été faite alors qu’aucune étude de marché n’est mentionnée quant à la valeur du bien à l’achat et/ou à sa revente.
Au final, Monsieur [E] ne rapporte pas la preuve de l’existence de manœuvres dolosives imputables à la société OMNIUM CONSEIL, que ce soit une surévaluation mensongère du bien à l’achat et à la revente, une présentation fausse de l’effort financier à fournir ou une allégation fausse d’études de marché, alors qu’il a par ailleurs régulièrement mis son bien en location et régulièrement bénéficié de l’avantage fiscal lié à celle-ci.
Sur le devoir d’information, de conseil et de mise en garde :
Monsieur [E] soutient que la société OMNIUM CONSEIL qui a proposé une opération de défiscalisation devait assumer une obligation d’information et de conseil relativement à l’investissement proposé.

L’article L.111-1 du code de la consommation en vigueur au moment des faits dispose que tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service.
L’agent immobilier est tenu à un devoir de conseil qui suppose d’attirer l’attention du mandant ou du cocontractant sur les avantages et les inconvénients de l’opération envisagée et de lui indiquer le choix le plus opportun. Le devoir de conseil se prolonge en une obligation de mise en garde du client. En outre, l’agent immobilier spécialisé dans l’immobilier de placement est tenu d’informer les investisseurs éventuels sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu’il leur propose ainsi que sur les risques qui lui sont associés, et peuvent être le corollaire des avantages annoncés (1ère Civ, 02 octobre 2013, n°12-20.504).
Monsieur [E] fait valoir que la société OMNIUM CONSEIL l’a induit en erreur sur le montant de l’effort financier généré par l’opération et sur la valeur patrimoniale du bien vendu, a ainsi commis un manquement à son devoir d ‘information, de conseil et de mise en garde.
Il n’est pas contesté que l’appartement vendu correspond à sa description telle qu’elle est effectuée dans le contrat de réservation. En outre, tel que rappelé ci-dessus, l’appartement a été régulièrement loué et Monsieur [E] ne conteste pas avoir bénéficié de l’avantage fiscal annoncé.
Pour le surplus, il n’est pas établi que le prix du bien a été surévalué à l’achat et la constitution d’un capital présentée en cas de revente n’est qu’une hypothèse favorable alors que les documents remis par la société OMNIUM CONSEIL mentionnent que le prix de revente d’un bien immobilier reste du domaine de la prospective.
Enfin, s’agissant de l’effort financier, Monsieur [E] ne démontre pas que la société OMNIUM CONSEIL a manqué à son devoir d’information et de conseil en la matière, les charges étant mentionnées dans les documents remis et l’étude faisant apparaître un effort financier.
Dès lors, il n’est établi ni que la société OMNIUM CONSEIL a manqué à un devoir d’information, de conseil et de mise en garde vis à vis de Monsieur [E].
En conséquence, Monsieur [E] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.
Sur les demandes annexes :
Partie perdante, Monsieur [E] sera condamné aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Au titre de l’équité, il sera condamné à payer à la SAS STELLIUM IMMOBILIER la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

Le Tribunal,

DÉBOUTE Monsieur [Y] [E] de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer à la SAS STELLIUM IMMOBILIER la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT