Dans cette affaire, un acheteur a acquis des biens immobiliers en l’état futur d’achèvement auprès d’un vendeur, une société, le 30 octobre 2017. Après avoir versé plusieurs acomptes, les travaux promis n’ont jamais été réalisés, entraînant la mise en liquidation judiciaire de la société. L’acheteur a engagé des entreprises tierces pour terminer les travaux, puis a assigné le liquidateur judiciaire et le notaire, demandant réparation pour les préjudices subis. Le tribunal a reconnu le préjudice de l’acheteur et a condamné le notaire à indemniser ce dernier pour la perte de chance d’éviter ces préjudices.. Consulter la source documentaire.

Sur l’inexécution contractuelle de la société de construction

L’article 1103 du code civil stipule que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Cela signifie que les parties sont tenues de respecter les engagements pris dans le cadre de leur contrat.

L’article 1104 du même code précise que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

Ainsi, la bonne foi est essentielle dans l’exécution des obligations contractuelles.

En vertu de l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
— obtenir une réduction du prix ;
— provoquer la résolution du contrat ;
— demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Dans le cas présent, l’acquéreur a démontré que la société de construction n’a pas exécuté les travaux prévus, ce qui constitue une inexécution contractuelle.

Les devis et factures fournis par l’acquéreur attestent de cette inexécution, justifiant ainsi sa demande de réparation.

Sur la faute du notaire

L’article 1240 du code civil énonce que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1241 précise que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Le notaire a un devoir de conseil et d’information envers ses clients, ce qui implique qu’il doit s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il rédige.

En l’espèce, le notaire n’a pas informé l’acquéreur des risques liés à la situation financière de la société de construction et de son assureur, ce qui constitue une négligence.

Cette négligence a conduit à un préjudice pour l’acquéreur, qui a contracté sans être pleinement informé des risques encourus.

La responsabilité du notaire est donc engagée sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil.

Sur les préjudices dont il est demandé réparation

L’acquéreur a versé un total de 31.700,80 euros d’acomptes pour des travaux non exécutés, ce qui est clairement établi par les documents fournis.

Il réclame également un surcoût des travaux de 11.650 euros, mais n’a pas prouvé que tous les travaux réalisés correspondent à ceux initialement prévus.

De plus, il demande une réduction de prix de 10.000 euros, mais cette demande est conditionnée au paiement intégral du prix, ce qui n’est pas le cas ici.

Concernant les dommages et intérêts, l’acquéreur a demandé 20.000 euros pour préjudice moral et 46.750 euros pour manque à gagner, mais ces demandes se chevauchent.

Le tribunal a donc estimé que le préjudice moral est distinct et a fixé le montant à 1.500 euros, tandis que le manque à gagner a été évalué à 29.920 euros.

Ainsi, les préjudices sont établis et justifient une réparation.

Sur le lien de causalité entre les préjudices et les fautes relevées

Il est établi que l’inexécution des obligations par la société de construction est directement liée aux paiements effectués par l’acquéreur pour des travaux non réalisés.

De plus, le préjudice de perte de chance de louer le bien est également en lien avec cette inexécution.

Ainsi, le tribunal a fixé la créance de l’acquéreur au passif de la liquidation judiciaire de la société de construction à hauteur de 63.120,80 euros, en tenant compte des préjudices établis.

Sur la demande de condamnation in solidum du liquidateur judiciaire

L’article L622-7 du code de commerce stipule que le jugement d’ouverture de la procédure collective emporte l’interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture.

Les créances demandées par l’acquéreur trouvent leur origine dans un contrat antérieur à la liquidation, ce qui empêche leur paiement par le liquidateur.

Par conséquent, l’acquéreur a été débouté de sa demande de condamnation in solidum du liquidateur judiciaire.

Sur la condamnation in solidum du notaire

La faute du notaire a causé une perte de chance à l’acquéreur, qui aurait pu éviter les préjudices subis s’il avait été correctement informé.

Le tribunal a donc décidé de condamner la SELARL [15] à verser à l’acquéreur la somme de 56.808,72 euros, correspondant à 90% de la créance établie.

Cette décision souligne l’importance du devoir de conseil et d’information des notaires dans la protection des intérêts de leurs clients.