Le 3 avril 2012, M. [X] [P] décède, laissant ses fils, M. [I] [D] et M. [M] [D], héritiers de deux lots à [Adresse 3]. Le 5 décembre 2022, la DNID est désignée curatrice de la succession vacante. Le 23 juin 2023, le Syndicat des copropriétaires assigne la DNID pour 20.034,78 € de charges impayées. En réponse, la DNID conteste les frais et précise sa responsabilité limitée aux actifs de la succession. Après instruction, le Tribunal, le 16 janvier 2025, ordonne le paiement de 12.464,56 € au Syndicat, tout en déboutant d’autres demandes. La DNID supporte les dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont régies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat des copropriétaires certaine, liquide et exigible.

Ainsi, un copropriétaire qui n’a pas contesté la décision d’approbation des comptes dans le délai prévu par l’article 42 alinéa 2 de la même loi ne peut pas refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En conséquence, l’obligation de paiement des charges de copropriété est conditionnée par l’approbation des comptes par l’assemblée générale et l’absence de contestation dans le délai légal.

Quelles sont les conditions de paiement des dettes de la succession par le curateur ?

Les conditions de paiement des dettes de la succession par le curateur sont définies par l’article 810-4 alinéa 1er du code civil, qui précise que :

« Le curateur est seul habilité à payer les créanciers de la succession et il n’est tenu d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif. »

Cela signifie que le curateur ne peut payer les dettes de la succession que dans la limite des actifs disponibles.

Il est donc essentiel que le syndicat des copropriétaires prouve que la succession dispose d’actifs suffisants pour couvrir les dettes réclamées.

En l’absence d’actifs suffisants, le curateur ne pourra pas être tenu responsable du paiement des dettes de la succession.

Quels sont les critères pour la capitalisation des intérêts en matière de créances ?

La capitalisation des intérêts est régie par l’article 1343-2 du code civil, qui stipule que :

« Les intérêts échus peuvent être capitalisés, c’est-à-dire ajoutés au capital, lorsque cette capitalisation est prévue par un contrat ou par la loi. »

Dans le cas présent, le tribunal a décidé de ne pas ordonner la capitalisation des intérêts, car le syndicat des copropriétaires n’a pas justifié d’une demande de paiement ou d’une mise en demeure adressée à la Direction nationale d’interventions domaniales en qualité de curateur.

Ainsi, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du jugement et non pas de la date des mises en demeure, ce qui souligne l’importance de la notification formelle pour la capitalisation des intérêts.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts pour résistance abusive ?

Les conditions pour obtenir des dommages et intérêts pour résistance abusive sont énoncées dans l’article 1231-6 du code civil, qui dispose que :

« Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. »

Il est donc nécessaire de prouver que la résistance du débiteur a causé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement.

Dans l’affaire en question, le syndicat des copropriétaires n’a pas apporté de preuves suffisantes pour démontrer un préjudice distinct lié à la mauvaise foi de la succession d'[X] [P].

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts a été rejetée, soulignant l’importance de la preuve d’un préjudice spécifique pour justifier une telle demande.

Quelles sont les règles concernant les frais de recouvrement en matière de copropriété ?

Les règles concernant les frais de recouvrement en matière de copropriété sont établies par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que :

« Les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. »

Cependant, seuls peuvent être imputés au copropriétaire les frais qui répondent au critère de nécessité.

Dans le cas présent, le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remboursement des frais de recouvrement, car il n’a pas justifié de la nécessité de ces frais ni de leur réception.

Cela souligne l’importance pour le syndicat de prouver non seulement la nécessité des frais, mais aussi leur caractère justifié pour pouvoir les imputer au copropriétaire défaillant.