[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

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4ème chambre
2ème section

N° RG 21/09013
N° Portalis 352J-W-B7F-CUXV7

N° MINUTE :

Assignations du :
14 juin 2021
30 juin 2021
30 mai 2022

JUGEMENT
rendu le 16 janvier 2025
DEMANDEURS

Monsieur [H] [U]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0285

Madame [R] [X] [N] épouse [U]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0285

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. ADMINE
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0004
Décision du 16 janvier 2025
4ème chambre 2ème section
N° RG 21/09013 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXV7

S.A. ALLIANZ IARD, prise en qualité d’assureur de la S.A.R.L. ADMINE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Me Philippe MARINO ANDRONIK, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0143,
et par Me Charles-Henri de GAUDEMONT, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

S.A.R.L. ACTEA
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Me Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente
Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président
Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 03 octobre 2024 tenue en audience publique devant Madame PETIT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition
Contradictoire
En premier ressort

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2016, M. [H] [U] et Mme [R] [X] [N], épouse [U] (les époux [U]) ont confié un mandat à la SARL ACTEA, administrateur de biens, afin que cette dernière mette en location leur appartement, situé à [Localité 6], dans le cadre d’un bail meublé.

Décision du 16 janvier 2025
4ème chambre 2ème section
N° RG 21/09013 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXV7

Par acte sous seing privé du même jour, les époux [U] ont conclu un mandat général de gestion immobilière avec la SARL Admine gérance (assurée au titre de sa responsabilité civile professionnelle par la société Allianz), destiné à l’administration dudit bien immobilier, pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, dans la limite de 10 ans.

En application du premier contrat de mandat, la SARL ACTEA a conclu, le 9 décembre 2016, un bail d’habitation avec M. [B] [K], d’une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 2 030 euros outre 320 euros de charges, montant à payer à la SARL Admine gérance.

Le 7 décembre 2016, M. [E] [Y] s’était porté caution du locataire au titre de l’exécution du bail, pour un montant maximum de 28 200 euros et ce, jusqu’au 8 décembre 2017, soit pour une durée maximale d’un an.

Le contrat de bail comprenait une clause résolutoire rédigée comme suit :
« Le présent contrat sera RÉSILIÉ IMMÉDIATEMENT ET DE PLEIN DROTT, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution :
Deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.Lorsqu’une caution garantit les obligations du présent contrat de location, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de 15 jours, à compter de la signification du commandement au LOCATAIRE. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard. […] » (pièce n°3 des époux [U]).

Le contrat de bail a été reconduit par tacite reconduction, avant que les époux [U] ne fassent délivrer au preneur un commandement de payer visant ladite clause résolutoire du bail, le 16 novembre 2018.

Faute de suite donnée à ce commandement, ils ont engagé à l’encontre du preneur une procédure en référé aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, d’expulsion, de paiement de l’arriéré locatif et de versement d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 9 août 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a prononcé la résiliation judiciaire du bail et ordonné l’expulsion du locataire impécunieux, outre le paiement des sommes dues en vertu de son occupation, avant ou après la résiliation du bail.

Après mise en œuvre de procédures d’exécution forcée, notamment d’une procédure d’expulsion, les lieux ont été libérés le 28 juillet 2020.

Les époux [U] n’ont pas recouvré le montant de leur créance au titre des loyers ou de l’indemnité d’occupation. Ils ont fait établir, par un commissaire de justice, un certificat d’irrécouvrabilité, pour un montant total de 67 829,82 euros, arrêté au 20 mai 2021.

Par la suite, lesdits époux [U] ont, suivant actes des 14 et 30 juin 2021, fait délivrer assignation aux SARL ACTEA et Admine gérance d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir des dommages-intérêts en réparation de fautes commises dans l’exercice de leur mandat. C’est l’objet de la présente instance.
La SARL Admine gérance a appelé en intervention forcée, son assureur : la SA ALLIANZ IARD.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 juin 2022, intitulées « Conclusions n°2 », ici expressément visées, M. [H] [U] et Mme [R] [X] [N], épouse [U], demandeurs, sollicitent du tribunal judiciaire de Paris de :
« Vu les articles 1147 et 1992 alinéa 1 du code civil ;
Vu la jurisprudence ;
[…]
Dire Monsieur [H] [U] et Madame [R][X] [U] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions ; Débouter la SARL ACTEA et la SARL Admine gérance de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; Dire que la SARL ACTEA et la SARL Admine gérance ont commis des fautes contractuelles au préjudice de Monsieur [H] [U] et de Madame [R][X] [U] dans le cadre de l’exécution de leurs mandats respectifs ; Condamner [X] solidum la SARL ACTEA et la SARL Admine gérance à verser à Monsieur [H] [U] et à Madame [R][X] [U] la somme de 67.829,82 € à titre de dommages et intérêts ; Dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure de régler, avec capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article 1154 du code civil ; Condamner in solidum la SARL ACTEA et la SARL Admine gérance à verser à Monsieur [H] [U] et à Madame [R][X] [U] la somme de 5.000 € chacune au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Roger DENOULET, Avocat aux offres de droit, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile. »
Les époux [U] forment une demande en réparation au titre de deux contrats :
le mandat conclu le 26 juillet 2016 avec la SARL ACTEA, administrateur de biens, pour la location de leur bien immobilier,le mandat conclu le 26 juillet 2016 avec la SARL Admine gérance, destiné à l’administration dudit bien.
Ils se fondent sur les articles 1147, 1992 et 1993 du code civil, dans leur version applicable lors de la conclusion des contrats litigieux, qui ont trait à la réparation des dommages en cas de mauvaise exécution d’un contrat et aux obligations spécifiques du mandataire dans le cadre du contrat de mandat. Ils exposent que l’administrateur de biens, en sa qualité de mandataire, engage sa responsabilité à l’égard du bailleur, mandant, en cas de mauvaise exécution du mandat qu’il a reçu et, notamment, en cas de manquement à son obligation de diligence. Cette obligation lui impose notamment de s’assurer de la solvabilité du locataire, en prenant toutes les précautions pour préserver son mandant contre un risque d’impayés. Toujours dans le cadre de cette obligation de diligence, l’administrateur de biens verrait, quant à lui, sa responsabilité engagée en cas de manquement à son devoir d’efficacité de la garantie locative.

En application de ces dispositions, ils reprochent à la SARL ACTEA l’absence de toute vérification de la solvabilité du locataire, dès lors qu’aucun justificatif sérieux de ses ressources et de sa solvabilité ne lui aurait été demandé (i. e. contrat de travail, fiches de paie, avis d’imposition, patrimoine, précédentes quittances de loyer), le mandataire s’étant contenté d’une attestation de l’employeur d’une rémunération mensuelle de 7 000 dollars américains, soit 6 632,15 euros, d’une fiche de renseignements sommaires et de sa carte d’identité émise par l’État de [Localité 8]. Les demandeurs estiment que la SARL ACTEA aurait par ailleurs due être alertée par l’absence de compte bancaire domicilié en France et contraindre le preneur à en ouvrir un, pour faciliter d’éventuelles démarches de recouvrement. En réponse aux moyens soulevés en défense par la SARL ACTEA, les époux [U] considèrent que ledit preneur était déjà en état d’insolvabilité notoire lors de la signature du contrat de bail, le 7 décembre 2016, insolvabilité qui serait corroborée par les difficultés de paiement apparues dès le mois de mars 2017.

Quant à la SARL Admine gérance, les demandeurs lui reprochent de s’être abstenue d’assurer l’efficacité de la garantie locative prise pour l’exécution du bail. Ils exposent que l’acte de cautionnement du 7 décembre 2016 était, lors de sa signature, d’une durée déterminée d’un an – courant jusqu’au 8 décembre 2017 – alors même que le bail d’habitation dont il était censé garantir le paiement des loyers était, certes conclu pour un an, mais renouvelable par tacite reconduction et a été ainsi renouvelé au bout d’un an, quand l’acte de cautionnement avait, quant à lui, pris fin. Ils considèrent ainsi que la SARL Admine gérance aurait dû prévoir une durée de cautionnement plus longue, anticipant les renouvellements tacites du bail. Les époux [U] estiment qu’ils n’ont pas pu se retourner contre la caution à cause de cette négligence fautive, dès lors que la naissance de la dette locative restée impayée par Monsieur [K] était postérieure au 8 décembre 2017, date de fin de l’engagement à durée déterminée de l’acte de cautionnement. En réponse aux moyens soulevés en défense par la SARL Admine gérance, ils exposent que la conclusion de cet acte figurait au titre de ses missions prévues dans le contrat de mandat et que c’est bien elle qui l’a conclu, ce peu important que l’en-tête commercial d’ACTEA y figure. Enfin précisent-ils n’avoir eu en leur possession l’acte de cautionnement qu’au mois d’avril 2021.

Sur leur préjudice, les époux [U] l’estiment à la somme de 67 829,82 euros, arrêtée au 20 mai 2021, correspondant aux loyers et charges impayés par le locataire, outre les frais de procédure subséquents, s’appuyant sur un certificat d’irrecouvrabilité. Ils considèrent leur préjudice certain, né et actuel en raison, non seulement de l’absence de règlement et de l’impécuniosité du locataire, mais encore, de l’inefficacité du cautionnement.

Au moyen soulevé en défense tiré de l’analyse du préjudice comme étant une simple perte de chance, dans la mesure où il n’est pas établi que la caution aurait accepté de s’engager pour une durée de 5 ans, les époux [U] répondent que la faute du professionnel de l’immobilier ayant manqué à son devoir de vérifications et de diligences, en ne s’assurant pas suffisamment de la solvabilité d’un locataire et en rédigeant un acte de cautionnement inefficace, impliquerait l’indemnisation intégrale du préjudice économique du propriétaire, constituée notamment par l’ensemble des loyers et charges impayés. En tout état de cause, elle indique que la caution, au regard de ses ressources et du montant du loyer, se serait nécessairement engagée pour une période plus importante, un an renouvelable cinq ans correspondant à une durée « classique », dès lors que le recours au cautionnement à durée indéterminée ou sans indication de durée ne se ferait jamais.

Décision du 16 janvier 2025
4ème chambre 2ème section
N° RG 21/09013 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXV7

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 juillet 2022, intitulées « Conclusions n°3 », ici expressément visées, la SARL ACTEA, défenderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de :
« – A titre principal, de débouter toute demande dirigée contre la
société ACTEA ;
A titre subsidiaire, de ramener le préjudice allégué à de plus justes proportions ; A titre subsidiaire également, de condamner Admine gérance à relever et garantir la concluante de toute condamnation éventuellement mise à sa charge ; En tout état de cause, dire n’y avoir lieu à exécution provisoire concernant les demandes de M. et Mme [U] ; En tout état de cause, condamner tout succombant à régler à la concluante une somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ; En tout état de cause, condamner tout succombant au paiement des entiers dépens. »
Sur la demande en réparation au titre des contrats de mandat la SARL ACTEA expose, en défense, qu’elle était uniquement chargée de la mise en location du bien et n’avait pas de mission de gestion. Dans le cadre de sa mission, elle expose qu’il n’existe pas d’obligation légale d’obtenir communication de relevés d’imposition et considère qu’elle pouvait établir la solvabilité du locataire par tout moyen en fonction du cas d’espèce, ce qu’elle aurait fait en se faisant remettre une attestation de l’employeur. La solvabilité du preneur, au moment de la conclusion du contrat, serait en tout état de cause établie par le règlement des loyers pendant deux ans sans la moindre difficulté, ajoutant qu’il ne saurait être demandé à un agent immobilier de s’assurer de la solvabilité des locataires ad vitam aeternam. Elle estime ainsi n’avoir commis aucune faute dans sa mission, ce d’autant que les propriétaires s’étaient en parallèle fait remettre une caution solidaire à hauteur de 28 200 euros, soit un an de loyers.

S’agissant de la mise en place du cautionnement, la défenderesse réfute le moyen soulevé par la SARL Admine gérance, qui prétend que cela entrait dans les missions de la SARL ACTEA. Elle précise que cette mission ne figure pas au mandat de mise en location. En tout état de cause, elle considère que ledit contrat – dont il est usuel qu’il soit conclu pour une durée déterminée pour ne pas qu’il soit résiliable à tout moment -, était valablement formé pour une durée d’un an, de sorte qu’il ne saurait en être tiré aucun défaut d’efficacité, ce d’autant moins que les bailleurs n’ont engagé aucun acte d’exécution à l’encontre de la caution. Elle ajoute qu’il ne serait pas établi que les bailleurs n’aient eu connaissance du document qu’en avril 2021, de même qu’elle estime qu’il n’était pas forcément possible de conclure un contrat de cautionnement sur une durée plus longue qu’un an, éléments qui concerneraient, en tout état de cause, la SARL Admine gérance, seule.

S’agissant du préjudice, la SARL ACTEA remet en cause le lien de causalité entre ses manquements éventuels et le préjudice, dès lors qu’une situation financière est toujours susceptible d’évoluer, comme ce fût le cas de celle M. [K] en l’espèce.

À titre subsidiaire, si sa responsabilité devait être engagée, la SARL ACTEA considère qu’elle devrait l’être à l’aune de la perte de chance et ramenée à de plus justes proportions, dès lors qu’en matière de bail meublé, la durée maximale d’un cautionnement serait de deux ans pour éviter toute requalification en bail d’habitation classique, « deux ans » correspondant par ailleurs, en l’espèce, à la durée du paiement des loyers par le preneur.
À titre plus subsidiaire, si une condamnation devait être prononcée à son encontre, la SARL ACTEA appelle en garantie la SARL Admine gérance, dont elle considère qu’elle devrait la garantir, au titre de sa responsabilité civile délictuelle. Dans cette hypothèse, la faute de la SARL Admine gérance serait matérialisée par le défaut d’information de la SARL ACTEA de la durée du cautionnement dans le cadre de la validation du dossier de location. La SARL ACTEA ajoute enfin que la gestion de l’impayé locatif relevait de la seule compétence d’Admine gérance.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 décembre 2022, intitulées « CONCLUSIONS RECAPITULATIVES EN DEFENSE n°2 », ici expressément visées, la SARL Admine gérance, défenderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de :
« Vu les articles 1103,1231-1 et 1992 du Code civil,
Vu l’article 331 du Code de procédure civile,
Vu l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989
[…]
DEBOUTER Monsieur [H] [U] et Madame [R] [X] [U] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la société ADMINE,DEBOUTER la société ACTEA de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société ADMINE, CONDAMNER Monsieur [H] [U] et Madame [R] [X] [U] d’une part, ainsi que la société ACTEA d’autre part à verser à la société ADMINE, la somme 3.600 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, Subsidiairement :
CONSTATER que le préjudice des époux [U] s’analyse en une perte de chance, En conséquence :
RAMENER le préjudice des époux [U] à de plus justes proportions,JUGER recevable et bien fondée l’assignation en intervention forcée de la société ADMINE à l’encontre de la société ALLIANZ en sa qualité d’assureur En conséquence :
CONDAMNER la société ALLIANZ, en qualité d’assureur de la société ADMINE, à la garantir et relever de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre dans le cadre de la procédure engagée par les époux [U], et ce s’agissant tant des condamnations prononcées au bénéfice des époux [U] que de la société ACTEA, et y compris celles au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, DIRE n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile, STATUER ce que de droit sur les dépens, ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »
La SARL Admine gérance s’oppose aux demandes des époux [U], ainsi qu’à la demande en garantie de la SARL ACTEA.

Sur la faute, Admine gérance réfute tout manquement à un devoir d’efficacité au titre de l’acte de cautionnement du 7 décembre 2016 pour deux raisons. La défenderesse expose, en premier lieu, que l’acte de cautionnement et les garanties afférentes à la location relevaient exclusivement du mandat de location conclu par les bailleurs avec la SARL ACTEA, laquelle les a établis avec son en-tête, qu’elle-même est intervenue « dans le prolongement » de la signature des contrats de location meublée et de cautionnement, pour assurer sa mission de gestion locative. Sur ce point, elle ajoute que le mandat est un contrat par lequel une personne donne à une autre le pouvoir d’accomplir un acte juridique, de sorte qu’en vertu du caractère unilatéral de l’acte de cautionnement, tel que prévu par l’article 1106 du code civil, la mention des bailleurs à l’acte de cautionnement et, partant, la représentation de la société Admine gérance, serait sans effet juridique.

En second lieu, la SARL Admine gérance souligne l’absence de manquement au titre des garanties souscrites lors de la mise en location, l’argumentation des époux [U] procédant d’une confusion entre l’efficacité juridique de l’acte (sa possibilité de produire des effets au regard de son objet) et la possibilité pour le mandataire d’accroître la durée du cautionnement, ce d’autant que la durée de cautionnement, expressément acceptée par les époux [U], correspondait à la durée du bail. Elle ajoute que les bailleurs avait connaissance des termes des garanties dès la conclusion du bail, lequel faisait état de l’acte de cautionnement et était signé par la caution, caution à l’encontre de laquelle aucune poursuite n’a été engagée par les époux [U]. Enfin souligne-t-elle que les loyers ont été réglés pendant plus de deux ans.

Sur le préjudice et le lien de causalité, la SARL Admine gérance expose, qu’à supposer l’existence d’un manquement établi, il devrait s’analyser en une perte de chance et ne saurait ainsi correspondre à la totalité de la perte locative. Il conviendrait ainsi de prendre en compte l’absence de certitude, d’une part, que la caution aurait accepté de maintenir son engagement de manière indéterminée, à tout le moins pendant 5 ans et, d’autre part, son risque d’insolvabilité eu égard aux montants litigieux.

Sur l’appel en garantie de la SARL ACTEA à son encontre, la SARL Admine gérance le considère dépourvu de tout fondement. De même qu’elle réfute l’existence d’une faute de sa part susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle, rappelant être intervenue, postérieurement à la mise en location, dans le cadre de la gestion locative du bien et ajoutant que la SARL ACTEA ne justifierait pas d’un quelconque manquement dans le cadre de la gestion de l’impayé locatif.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où sa responsabilité serait retenue à quelque titre que ce soit, la SARL Admine gérance appelle en garantie son assureur responsabilité civile professionnelle : la société ALLIANZ IARD, s’appuyant sur les dispositions de l’article 331 du code de procédure civile sur l’intervention de tiers à l’instance aux fins de condamnation et de l’article 1103 du code civil sur la force obligatoire des contrats. Elle produit à cet égard son contrat d’assurance (RCP GARFIM 41.543.943), qui garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que la société pourrait encourir à l’occasion de ses activités de « Gestion et transactions ».

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 janvier 2023, intitulées « Conclusions n°2 et récapitulatives », ici expressément visées, la SA ALLIANZ, défenderesse assignée en intervention forcée, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de :
« A TITRE PRINCIPAL,
DEBOUTER les époux [U] et la société ACTEA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Admine gérance, et le cas échéant, à l’encontre de la concluante, Ce faisant,
DECLARER l’action en garantie de la société Admine gérance à l’encontre de la société ALLIANZ IARD dépourvue d’objet et d’intérêt, DEBOUTER la société Admine gérance et le cas échéant de toute autre partie à l’instance, de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société ALLIANZ IARD,
Décision du 16 janvier 2025
4ème chambre 2ème section
N° RG 21/09013 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXV7

SUBSIDIAIREMENT ET SI PAR IMPOSSIBLE,
FAIRE APPLICATION de la notion de perte de chance, REDUIRE à de plus justes proportions les préjudices allégués par les époux [U], LIMITER la très éventuelle et contestée part de responsabilité de la société Admine gérance à hauteur maximale de 10 % des demandes indemnitaires des époux [U], En toutes hypothèses,
DECLARER RECEVABLE ET BIEN FONDEE la société ALLIANZ IARD à opposer les limites et plafond de garantie, ou encore le montant de sa franchise contractuelle stipulée au contrat d’assurance GARFIM n°41.543.943, lequel est fixé à hauteur de 10% du montant du sinistre, avec un minimum de 915 € et un maximum de 9.145 €, En tout état de cause,
CONDAMNER toute partie succombante à régler à la société ALLIANZ IARD la somme 2.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la ou les mêmes aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO, Avocat aux offres de droit et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »
La SA ALLIANZ IARD expose que l’appel en garantie est sans objet dès lors que les conditions d’engagement de la responsabilité de la SARL Admine gérance ne sont pas réunies. Elle rappelle, à cet égard, que l’obligation de conseil à laquelle sont tenues les agences immobilières est une obligation de moyen, reprenant les développements de la SARL Admine gérance sur ce point. À titre subsidiaire, si la responsabilité de la SARL Admine gérance venait à être engagée, le préjudice ne saurait correspondre à l’ensemble des loyers impayés, mais devrait s’apprécier à l’aune de la perte de chance, sans dépasser 10% du total des sommes demandées. Dans l’hypothèse où la SARL Admine gérance serait condamnée à réparation, la garantie de la SA ALLIANZ se ferait dans les termes du contrat souscrit.

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 19 octobre 2023, par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 3 octobre 2024 et mise en délibérée au 16 janvier 2025.

1. Dispositions liminaires

À titre liminaire, il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l’ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Décision du 16 janvier 2025
4ème chambre 2ème section
N° RG 21/09013 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXV7

Il est également rappelé qu’aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Par ailleurs, sur le droit applicable au litige, il est constant que les contrats de mandat litigieux ont été conclus le 26 juillet 2016, soit antérieurement au 1er octobre 2016, date d’entrée en vigueur des dispositions législatives issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, de sorte que ce sont les dispositions en vigueur antérieurement à cette date qui trouveront à s’appliquer.

2. Sur la demande en réparation au titre des contrats de mandat formée par les époux [U]

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1991 du code civil : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

L’article 1992 du même code précise que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

Il est de principe que l’agent immobilier négociateur d’une opération locative est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location, à l’aide de vérifications sérieuses. Cette obligation lui incombe, peu important l’existence d’instructions spécifiques données quant aux justificatifs à fournir par les candidats.

Ces vérifications doivent être réalisées dans les limites prévues notamment par l’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lequel renvoie à une liste définie par décret en Conseil d’Etat, contenant les pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution, par le bailleur, préalablement à l’établissement du contrat de location.

Cette liste, dans sa version applicable lors de la conclusions du présent contrat de bail, a été fixée par le Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 comme suit :
« LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE CHACUN DES CANDIDATS À LA LOCATION
A. – Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
1. Carte nationale d’identité française ou étrangère.
2. Passeport français ou étranger.
3. Permis de conduire français ou étranger.
4. Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.
B. – Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
1. Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
2. Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles.
3. Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
C. – Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.
2. L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
3. L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
7. Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.
D. – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
1. Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
2. Trois derniers bulletins de salaires.
3. Justificatif de versement des indemnités de stage.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
6. Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
7. Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
8. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
9. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers. »
Le devoir de l’agent immobilier de s’assurer de la solvabilité du preneur implique également qu’il vérifie que ce dernier est correctement couvert en cas de non-paiement de ses loyers, au moyen notamment d’une caution. Il commet ainsi une faute s’il se méprend sur la portée et la durée de l’engagement d’une caution.

Les obligations de vérifier la solvabilité du locataire ou de la caution, s’agissant d’obligations de moyens, ne revêtent ainsi pas les caractères d’une garantie contre tous risques d’insolvabilité de ces derniers.

Dans le cadre d’un mandat de gestion locative, il appartient à l’administrateur de biens de contrôler l’évolution de la solvabilité du locataire pendant la durée d’exécution du bail et d’avertir son mandant dès qu’il dispose d’indices révélateurs d’une évolution négative.

C’est au mandant d’établir les fautes du mandataire dans l’exécution de sa mission.

Les demandeurs font état de deux manquements contractuels précis, à savoir :
une faute au titre du contrat de mise en location, consistant pour la SARL ACTEA à ne pas avoir procédé à des vérifications s’agissant de la solvabilité du locataire ;une faute au titre du contrat de cautionnement, consistant pour la SARL Admine gérance à ne pas s’être assurée de son efficacité.
Il s’agit ainsi d’examiner si ces manquements sont établis, au regard des principes ci-dessus rappelés et des éléments versés aux débats.

2.1. Sur le manquement tiré du défaut de vérification de la solvabilité du locataire

Le manquement invoqué a trait à l’exécution du contrat intitulé « mandat de location sans exclusivité », conclu le 26 juillet 2016 entre les époux [U], mandants, et la SARL ACTEA, mandataire, pour la location de leur bien immobilier. Ce contrat, versé aux débats, comporte comme obligation celle de « louer les locaux », avec pouvoir donné au mandataire de « 6: Rédiger le contrat de location aux prix, charges et conditions convenus » (pièce n°1 des époux [U]).

Il convient de rechercher si, dans le cadre de l’exécution de cette obligation – dont l’aboutissement a été la signature d’un contrat de bail d’habitation meublé, le 9 décembre 2016, au profit de M. [B] [K] – , la SARL ACTEA a procédé à des vérifications sérieuses, s’agissant de la solvabilité du locataire.

Les demandeurs considèrent notamment qu’auraient dû lui être demandés des justificatifs tels qu’un contrat de travail, des fiches de paie, des avis d’imposition, des précédentes quittances de loyer ou des éléments sur sa situation patrimoniale.

À cet égard, si les pièces justificatives susvisées figurent sur la liste fixée par le Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, ci-dessus rappelée, il faut relever que cette liste a été conçue comme une limite à ne pas dépasser, s’agissant des documents à exiger de la part des prétendants à une location.

C’est-à-dire que les pièces justificatives visées par la liste sont les seules pouvant être demandées, dans les limites des conditions posées par le décret mais, comme l’expose à juste titre la SARL ACTEA, il n’existe pas d’obligation légale d’obtenir spécifiquement communication de l’une ou l’autre de ces pièces.

La seule obligation pour le mandataire est ainsi celle de procéder à des recherches sérieuses dans le respect des limites explicitées ci-dessus.

Sur ce point, il est établi que la SARL ACTEA s’est procurée les pièces justificatives suivantes :
la carte d’identité de l’intéressé (pièce n°5 des époux [U]),une fiche de renseignements (pièce n°5 des époux [U]),une attestation de l’employeur du locataire, datée du 15 novembre 2016, faisant mention d’une mutation de l’intéressé en Europe depuis le 26 août 2026 et d’une rémunération mensuelle de 7 000 dollars américains, soit 6 632,15 euros (pièce n°4 des époux [U]).
À l’aune de ces éléments, lesquels ne laissent pas particulièrement planer de doute sur l’existence des ressources personnelles du preneur, au jour de la conclusion du bail, le 9 décembre 2016, il n’appartenait pas au mandataire de solliciter d’autres éléments.

Par ailleurs, l’absence de paiement des loyers, par la suite, que les premières difficultés de paiement soient apparues dès le mois de mars 2017 ou postérieurement, ne permet pas plus d’établir que le preneur se serait trouvé en état d’insolvabilité notoire lors de la signature du contrat de bail, notant à cet égard que le contrat de location fait mention d’un dépôt de garantie de 4 060 euros, dont les parties ne contestent pas le versement (pièce n°3 des époux [U]).

En l’absence de doute sur cette solvabilité au moment de la conclusion du contrat, il ne saurait par ailleurs être reproché au mandataire de ne pas avoir été alerté par l’absence de compte bancaire domicilié en France, ni de ne pas avoir contraint le preneur à en ouvrir un, pour faciliter d’éventuelles démarches de recouvrement.

Au surplus, faut-il relever, au titre des diligences supplémentaires, que le contrat de location est assorti d’un cautionnement par acte séparé, dont il fait mention. (pièce n°3 des époux [U]). S’agissant des justificatifs du garant, lui ont été demandés sa pièce d’identité (pièce n°8 des époux [U]) et son avis d’imposition de l’année 2016 (pièce n°9 des époux [U]). Il n’est pas contesté que ledit acte de cautionnement a été valablement formé pour une durée d’un an (pièce n°6 des époux [U]), correspondant à la durée du contrat de bail. À cet égard, aucune faute n’est par ailleurs reprochée à la SARL ACTEA s’agissant de la conclusion de cette garantie, seule la responsabilité de la SARL Admine gérance étant recherchée sur ce point.

En conséquence, aucune faute ne sera retenue à l’encontre de la SARL ACTEA dans le cadre de sa recherche d’un locataire.

2.2. Sur le manquement tiré de l’absence d’effectivité du contrat de cautionnement

Le manquement invoqué a trait à l’exécution du contrat intitulé « Mandat général de gestion immobilière », conclu le 26 juillet 2016 entre les époux [U], mandants, et la SARL Admine gérance, mandataire, qui a pour objet l’administration du bien (pièce n°2 des époux [U]).

Dans le cadre de son exécution, les époux [U] reprochent à la SARL Admine gérance de ne pas s’être assurée de « l’effectivité » du contrat de cautionnement. Pour s’exonérer de toute faute, cette dernière expose en premier lieu que la conclusion de ce contrat ne relevait pas de ses attributions, sa mission de gestion locative débutant une fois la location et ses garanties afférentes conclus.

Sur ce point, l’étendue des pouvoirs de la SARL Admine gérance est déterminée par le contrat de mandat de la façon suivante :
«  A – ÉTENDUE DES POUVOIRS
Afin que le MANDATAIRE puisse accomplir sa mission, le MANDANT lui donne les pouvoirs suivants :
Gérer les biens désignés ci-avant, rechercher des locataires, louer les biens aux prix, charges, durée et conditions que le MANDATAIRE avisera, signer tous baux de location, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux. Recevoir, sans limitation, toutes sommes représentant les loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux, sommes pour remise ou décharge de contributions, et plus généralement toutes sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui ; déposer ces divers fonds sur les comptes de l’agence et les utiliser selon l’usage qui lui semblera nécessaire ou utile, sous réserve du compte rendu de gestion qui devra être délivré au MANDANT aux échéances précisées ci-avant au chapitre « REDDITION DES COMPTES ».Faire effectuer toutes les réparations de moindre coût; pour les opérations plus onéreuses (réparations, reconstructions, changements de destination, …), aviser le MANDANT et obtenir son accord avant de passer à cet effet les devis el marchés avec tous les architectes, entrepreneurs et artisans, et en payer les mémoires : EN CAS D’URGENCE, procéder aux mesures conservatoires el en aviser tout de suite le MANDANT. En accord avec le MANDANT, embaucher le personnel d’entretien et de gardiennage, fixer son salaire, le payer, le congédier et le remplacer si nécessaire. Faire assurer, si nécessaire, contre l’incendie et autres risques les biens gérés ; signer à cet effet toutes polices et tous avenants d’assurances, en payer les primes. Acquitter toutes sommes qui pourront être dues par le MANDANT, notamment toutes impositions; faire toutes réclamations en dégrèvement, présenter à cet effet tous mémoires et pétitions. Prendre toutes dispositions pour assurer la bonue marche et l’entretien des divers services de fonctionnement : eau, gaz, électricité, chauffage, etc. Représenter le MANDANT devant toutes les administrations publiques et privées, sous réserve de l’application de l’article 828 du Code de procédure civile, déposer et signer toutes pièces, engagements et contrats auprès des services compétents, solliciter la délivrance de toutes pièces ou contrats, le tout relativement au bien géré. De toutes sommes reçues ou payées, donner ou retirer quittance. A défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier. transiger ou requérir jugements, les faire exécuter, former toutes oppositions, prendre part à toutes assemblées de créanciers.
Accomplir, le cas échéant, les prestations supplémentaires définies aux conditions particulières. B – OBLIGATIONS
De son côté le MANDATAIRE devra :
Donner, sur demande du MANDANT, tous les éléments pour la déclaration annuelle de ses revenus fonciers. Décision du 16 janvier 2025
4ème chambre 2ème section
N° RG 21/09013 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXV7

Lorsqu’il propose les services d’un tiers, informer le MANDANT par écrit, au moment de la proposition, des liens capitalistiques ou juridiques qu’il entretient avec ce tiers (par exemple: banques, sociétés financières, etc.) et justifier de la réception de cette information. En cas de remises ou de versements afférents à des locations nouvelles, en aviser le MANDANT par lettre recommandée ou par écrit remis contre récépissé dans les huit jours de la remise des fonds, conformément à l’article 67 du décret du 20.07.1972. » (pièce n°2 des époux [U])
Au regard de ces éléments, la signature de l’acte de cautionnement n’entrait donc pas dans les missions de la SARL Admine gérance.

A supposer même que tel fût implicitement le cas, il ne saurait lui être fait grief d’avoir conclu un tel contrat pour une durée d’un an, correspondant à la durée du bail initial, sans anticiper les renouvellements tacites du bail.

En effet, le contrat de bail comprenait également une clause résolutoire, permettant sa résiliation et l’engagement de la caution dès les premiers impayés (cf. clause VII du contrat de bail susvisée, pièce n°3 des époux [U]).

Sur ce point, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été délivré au preneur le 16 novembre 2018.

Or, il résulte tant des propos des époux [U] que de l’examen des justificatifs produits aux débats, notamment des échanges de SMS (pièce n°20 des époux [U]), que les difficultés de paiement sont apparues à compter du mois de mars 2017, soit à une date où le contrat de cautionnement était en cours.

C’est donc à tort que les époux [U] exposent qu’il n’aurait pas été possible de se retourner contre la caution, dès lors que naissance de la dette locative restée impayée par le locataire serait postérieure au 8 décembre 2017.

En conséquence, sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les autres éléments soulevés par les demandeurs à cet effet, aucune faute ne sera retenue à l’encontre de la SARL Admine gérance tirée de l’absence d’effectivité de l’acte de cautionnement.

2.3. Sur le préjudice

Il transparaît des dispositions de l’article 1991 du code civil relatif au contrat de mandat, le principe irriguant la responsabilité civile, selon lequel l’engagement de cette responsabilité suppose que soient établis un fait générateur, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, en l’absence de faute retenue à l’endroit des SARL ACTEA et Admine gérance, il n’y a pas lieu de statuer sur les préjudices éventuels qui en auraient découlé.

En conséquence, les époux [U] seront déboutés de leur demande en réparation formée à l’encontre des SARL ACTEA et Admine gérance au titre des contrats de mandat.

3. Sur les appels en garantie

En l’absence de condamnation de la SARL ACTEA, son appel en garantie formée à l’encontre de la SARL Admine gérance est dépourvu d’objet.
Décision du 16 janvier 2025
4ème chambre 2ème section
N° RG 21/09013 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXV7

De même, en l’absence de condamnation la SARL Admine gérance, son appel en garantie formé à l’encontre de la SA ALLIANZ IARD est également dépourvu d’objet.

4. Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

4.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [U], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Maître Philippe Marino pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

4.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

4.3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

Le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DÉBOUTE M. [H] [U] et Mme [R] [X] [N], épouse [U], de l’ensemble de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’appel en garantie formée par la SARL ACTEA ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’appel en garantie formée par la SARL Admine gérance ;

CONDAMNE M. [H] [U] et Mme [R] [X] [N], épouse [U], aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Philippe Marino dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Fait et jugé à Paris, le 16 janvier 2025.
LA GREFFIÈRE
Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE
Nathalie VASSORT-REGRENY