Le 26 juillet 2016, M. [H] [U] et Mme [R] [X] [N] ont mandaté la SARL ACTEA pour la location de leur appartement à [Localité 6]. Le 9 décembre 2016, un bail d’un an a été signé avec M. [B] [K], accompagné d’un cautionnement de M. [E] [Y]. En raison de loyers impayés, les époux [U] ont engagé une procédure judiciaire, aboutissant à l’expulsion du locataire en juillet 2020. N’ayant pas récupéré les loyers dus, ils ont assigné les SARL ACTEA et Admine gérance, mais le tribunal a rejeté leurs demandes, les condamnant aux dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations du mandataire en matière de vérification de la solvabilité du locataire ?

Le mandataire, en l’occurrence l’agent immobilier, a l’obligation de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location. Cette obligation est précisée dans l’article 1992 du Code civil, qui stipule que :

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

Il est également de principe que l’agent immobilier doit procéder à des vérifications sérieuses, peu importe les instructions spécifiques données par le mandant. Ces vérifications doivent être effectuées dans le respect des limites prévues par l’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui renvoie à une liste de pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location.

Cette liste, fixée par le Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, inclut des documents tels que :

– Une pièce justificative d’identité.
– Des documents attestant des activités professionnelles.
– Des documents attestant des ressources.

Ainsi, le mandataire doit s’assurer que le locataire est correctement couvert en cas de non-paiement de ses loyers, notamment par le biais d’un cautionnement. En cas de manquement à cette obligation, la responsabilité du mandataire peut être engagée.

Quelles sont les conséquences d’un manquement à l’obligation de diligence du mandataire ?

En cas de manquement à l’obligation de diligence, l’article 1991 du Code civil prévoit que le mandataire est tenu de réparer les dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Cela signifie que si le mandataire ne respecte pas ses obligations, il peut être tenu responsable des pertes subies par le mandant.

Les époux [U] reprochent à la SARL ACTEA de ne pas avoir vérifié la solvabilité du locataire, ce qui aurait pu les protéger contre des impayés. En l’espèce, la SARL ACTEA a présenté une attestation de l’employeur du locataire, mais n’a pas demandé d’autres justificatifs tels que des fiches de paie ou des avis d’imposition.

Cependant, le tribunal a jugé que la SARL ACTEA avait respecté ses obligations, car elle avait obtenu des pièces justificatives suffisantes pour établir la solvabilité du locataire au moment de la conclusion du bail. En conséquence, aucune faute n’a été retenue à son encontre.

Comment la responsabilité de l’administrateur de biens est-elle engagée en matière de gestion locative ?

La responsabilité de l’administrateur de biens, en tant que mandataire, est régie par les articles 1991 et 1992 du Code civil. L’article 1991 stipule que :

« Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

L’article 1992 précise que le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion. Dans le cadre d’un mandat de gestion locative, l’administrateur de biens doit non seulement s’assurer de la solvabilité du locataire, mais aussi contrôler l’évolution de cette solvabilité pendant la durée du bail.

Les époux [U] ont reproché à la SARL Admine gérance de ne pas avoir assuré l’efficacité du contrat de cautionnement. Cependant, le tribunal a jugé que la SARL Admine gérance n’avait pas commis de faute, car la durée du cautionnement était conforme à celle du bail initial et que les difficultés de paiement étaient apparues alors que le contrat de cautionnement était encore en vigueur.

Quelles sont les implications de la clause résolutoire dans le contrat de bail ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail permet de résilier le contrat automatiquement en cas de non-paiement des loyers. Selon la clause résolutoire mentionnée dans le contrat de bail, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause est conforme aux dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au bailleur de résilier le bail en cas de non-paiement des loyers. Dans le cas présent, les époux [U] ont délivré un commandement de payer au locataire, et en l’absence de paiement, ils ont engagé une procédure en référé pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Le tribunal a constaté que la clause résolutoire avait été correctement mise en œuvre, ce qui a conduit à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire. Cela souligne l’importance de la clause résolutoire pour protéger les droits du bailleur en cas d’impayés.

Comment est évalué le préjudice en cas de manquement à l’obligation de diligence ?

L’évaluation du préjudice en cas de manquement à l’obligation de diligence repose sur le principe selon lequel il doit être établi un fait générateur, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. En l’espèce, les époux [U] ont estimé leur préjudice à 67 829,82 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Cependant, en l’absence de faute retenue à l’encontre des SARL ACTEA et Admine gérance, le tribunal a jugé qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur les préjudices éventuels. Cela signifie que sans preuve de manquement à leurs obligations, les demandeurs ne peuvent pas obtenir réparation pour les pertes subies.

Le tribunal a également noté que les obligations de diligence du mandataire ne constituent pas une garantie contre tous les risques d’insolvabilité, mais plutôt une obligation de moyens. Ainsi, même si le locataire a finalement été en défaut de paiement, cela ne suffit pas à engager la responsabilité des mandataires si ceux-ci ont respecté leurs obligations.