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L’Essentiel : Le 5 juillet 2024, la société GOODMEAT a assigné les bailleurs, Monsieur [R] [D] et Madame [S] [D], devant le Juge des référés, invoquant des fuites au niveau de la toiture. Elle a demandé des travaux d’étanchéité, la suspension des loyers, et des indemnités pour préjudices. GOODMEAT a soutenu que les bailleurs n’avaient pas effectué les réparations nécessaires, rendant l’exploitation impossible. En réponse, les bailleurs ont contesté ces demandes, arguant que les réparations ne leur incombaient pas. Le tribunal a finalement débouté GOODMEAT, concluant à l’absence de preuve d’un trouble illicite et condamnant GOODMEAT aux dépens.
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Constitution du bail commercialPar acte sous seing privé en date du 11 mai 2020, Monsieur [R] [D] et Madame [S] [D] épouse [I] ont consenti un bail commercial renouvelé à la société GROUPE FLO, prenant effet à compter du 1er octobre 2017, pour des locaux à usage de restaurant situés à [Adresse 3]. Cession du fonds de commerceLe 1er décembre 2023, la société GROUPE FLO a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la société GOODMEAT [Localité 7], qui exploite les locaux sous l’enseigne HIPPOPOTAMUS. Assignation en référéLe 5 juillet 2024, la société GOODMEAT a assigné Monsieur [R] [D] et Madame [S] [D] épouse [I] devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nanterre, invoquant des fuites et infiltrations au niveau de la toiture. Elle a demandé des travaux d’étanchéité, la suspension du paiement des loyers, et des indemnités pour préjudices financiers et organisationnels. Arguments de la société GOODMEATLa société GOODMEAT a soutenu que les bailleurs n’avaient pas effectué les réparations nécessaires malgré plusieurs notifications. Elle a affirmé que les infiltrations rendaient l’exploitation de son restaurant impossible et a justifié sa demande de suspension des loyers en raison de l’illégalité du trouble causé par les bailleurs. Réponse des bailleursMonsieur [R] [D] et Madame [S] [D] ont contesté les demandes de GOODMEAT, arguant que les réparations des infiltrations ne relevaient pas de leur responsabilité selon le contrat de bail. Ils ont également souligné l’absence de preuves concernant la nécessité de travaux majeurs et ont demandé le débouté de GOODMEAT. Décision du tribunalLe tribunal a examiné les arguments des deux parties et a conclu que la société GOODMEAT n’avait pas prouvé que les travaux demandés relevaient des grosses réparations. Il a également noté l’absence de preuve d’un trouble manifestement illicite et a débouté GOODMEAT de toutes ses demandes. Condamnation aux dépensLa société GOODMEAT a été condamnée aux dépens de l’instance et à verser 1000 € à Monsieur [R] [D] et Madame [S] [D] au titre des frais irrépétibles, en raison de sa position succombante dans cette affaire. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la recevabilité de la demande de constatation de la clause résolutoire ?La demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. En effet, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, il est stipulé qu’une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Dans cette affaire, la notification a été effectuée le 23 mai 2024, respectant ainsi le délai requis. De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 décembre 2023, soit deux mois avant l’assignation du 16 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la même loi. Ces éléments démontrent que toutes les conditions de recevabilité sont réunies, permettant ainsi à la demande d’être examinée par le juge. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus. Cette obligation est renforcée par l’article 4 p) de la même loi, qui précise que toute clause imposant au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance, ainsi que des frais de procédure, est réputée non écrite. Ainsi, le bailleur ne peut pas faire supporter au locataire les frais liés au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance pour arriérés locatifs. En application de l’article 1353 du code civil, il incombe à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Dans le cas présent, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fourni des preuves suffisantes, notamment le bail signé, le commandement de payer et le décompte de la créance, justifiant ainsi l’arriéré de loyers et charges impayés. Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ?L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Dans cette affaire, le bail contient effectivement une clause résolutoire stipulant que, en cas de défaut de paiement après un commandement de payer, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer a été signifié le 12 décembre 2023, et les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, et la résiliation du bail est constatée à compter du 13 février 2024. Quelles sont les possibilités de délais de paiement pour le locataire ?L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à la demande de ce dernier ou du bailleur, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. De plus, l’article 24 VII précise que si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant la durée des délais accordés. Dans cette affaire, Madame [X] [L] a proposé de régler ses dettes de manière échelonnée tout en continuant à payer le loyer courant. La société ACTION LOGEMENT SERVICES n’ayant pas opposé de refus à cette demande, le juge a décidé d’accorder des délais de paiement à Madame [X] [L], suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire pendant cette période. Comment est fixée l’indemnité d’occupation due par le locataire après résiliation du bail ?L’article 1730 du code civil stipule qu’à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux, ce qui implique la remise des clés. En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Ainsi, un occupant sans droit ni titre d’un local est tenu de verser une indemnité d’occupation au propriétaire. Cette indemnité, qui a une nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après la résiliation du bail. Dans le cas présent, le bail a été résilié le 13 février 2024, et Madame [X] [L] est devenue occupante sans droit ni titre à partir de cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, à compter de cette date jusqu’à la libération effective des lieux. |
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 26 NOVEMBRE 2024
N° RG 24/01893 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZP3E
N° de minute :
S.A.S. GOODMEAT [Localité 7]
c/
[R] [D],
[S] [D] épouse [I]
DEMANDERESSE
S.A.S. GOODMEAT [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R046
DEFENDEURS
Monsieur [R] [D]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Madame [S] [D] épouse [I]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentés par Me François MAINETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0002
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 15 octobre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :
Par acte sous seing privé en date du 11 mai 2020, Monsieur [R] [D] et Madame [S] [D] épouse [I] ont consenti un bail commercial renouvelé à la société GROUPE FLO prenant effet à compter du 1er octobre 2017, sur des locaux à usage de restaurant situés [Adresse 3].
Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2023, la société GROUPE FLO a cédé à la société GOODMEAT [Localité 7], son fonds de commerce incluant le droit au bail, étant précisé que les locaux sont exploités aux fins de restaurant sous l’enseigne HIPPOPOTAMUS.
Arguant que les locaux loués subissent des fuites et infiltrations au niveau de la toiture, la société SAS GOODMEAT [Localité 7] a, par acte en date du 05 juillet 2024, assigné Monsieur [R] [D] et Madame [S] [D] épouse [I] devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir :
Condamner Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] épouse [I] à procéder, sous astreinte comminatoire de 1000 euros par jour de retard, aux travaux d’étanchéité et tous travaux nécessaires à la réparation de la toiture par laquelle les infiltrations se produisent, à compter du prononcé de l’ordonnance,
Ordonner la suspension du paiement des loyers commerciaux par la société GOODMEAT [Localité 7] pendant la période de réalisation des travaux à compter du prononcé de l’ordonnance,
Condamner Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] épouse [I], en qualité de bailleurs, à verser à la société GOODMEAT [Localité 7] la somme provisionnelle de 3277,56 euros au titre des préjudices financiers subis,
Condamner Monsieur [R], [N], [H] [X] et Madame [S] [X] épouse [I], en qualité de bailleurs, à verser à la société GOODMEAT [Localité 7] la somme provisionnelle de 35.000 euros hors taxes de provision au titre des préjudices organisationnel d’exploitation,
Condamner solidairement Monsieur [R] [X] et Madame [S] [X] épouse [I] à régler la somme de 3.000 € à la société GOODMEAT [Localité 7] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux droits proportionnels qui seraient éventuellement déboursés par la société GOODMEAT [Localité 7].
L’affaire étant venue à l’audience du 15 octobre 2024, chacune des parties a constitué avocat.
Aux termes de conclusions écrites qu’elle a soutenues oralement, la société SAS GOODMEAT [Localité 7] a sollicité la condamnation des défendeurs au paiement d’une somme provisionnelle de 18.213,51 € au titre des préjudices financiers subis et celle de 72.138,00 € au titre du préjudice d’exploitation. Elle a maintenu ses autres demandes.
Elle expose que la toiture présente un défaut d’étanchéité entraînant de fortes infiltrations à différents endroits du restaurant ; que les bailleurs ne sont nullement intervenus dans la réparation de ces sinistres pour lesquels ils ont été informés à de nombreuses reprises ; que les travaux de réparation de la toiture relèvent nécessairement de l’article 606 du code civil et sont donc à la charge du bailleur en application de l’article R145-35 du code de commerce, et ce d’autant que le bail commercial du 11 mai 2020 le stipule également ; qu’elle s’acquitte d’un loyer trimestriel de 28.747,59 € HT auquel s’ajoute 1050 € de provisions sur charges, alors qu’en raison de ces infiltrations, elle n’est pas en mesure d’exploiter son activité de restaurant dans les locaux donnés à bail par les époux [D], pourtant tenus à une obligation de délivrance en vertu de l’article 1719 du code civil ; qu’en présence d’un tel trouble manifestement illicite, elle est fondée à solliciter la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux ; que face à l’inertie des bailleurs et à l’inexécution de leurs obligations légales et contractuelles, elle a dû procéder à des réparations concernant les fuites, ce qui lui a occasionné en sus des frais d’huissier une dépense totale, mais non définitive de 8691,51 € ; qu’en dernier lieu, l’abstention des bailleurs à réparer la toiture a entraîné pour elle un préjudice organisationnel important, lequel se reflète dans une perte d’exploitation caractérisée par une baisse de son chiffre d’affaires entre 2023 et 2024.
Monsieur [R] [D] et Madame [S] [D] épouse [I] demandent à la juridiction de dire qu’il n’y a pas lieu à référé en raison des contestations sérieuses et a titre subsidiaire, sollicitent le débouté de l’ensemble des demandes de la société SAS GOODMEAT [Localité 7] et la condamnation de cette dernière à leur verser la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir qu’il résulte des dispositions claires et précises du contrat de bail que les bailleurs ne sont tenus qu’aux grosses réparations visées limitativement à l’article 606 du code civil qui en ce qui concerne les toitures ou couvertures ne vise que les « couvertures entières » ; que la société GOODMEAT [Localité 7] ne verse aux débats aucun élément établissant que les infiltrations ponctuelles et modérées trouveraient leur cause dans une défaillance totale de la toiture nécessitant sa réfection entière ; que la charge de l’entretien des locaux ainsi que celle des travaux d’entretien et de réparations ne relevant pas des dispositions de l’énumération limitative de l’article 606 du code civil, pèse uniquement sur le preneur ; qu’au regard des pièces versées par la demanderesse, il ne ressort aucune carence des bailleurs, mais en revanche une totale défaillance du preneur dans le respect de son obligation d’entretien ; qu’au surplus, aucun devis et/ou descriptif des travaux réclamés n’est versé aux débats ; que la suspension du paiement des loyers suppose le fait que l’établissement serait fermé, ce qui n’est nullement le cas au vu de la production par la demanderesse des feuilles de caisse qui établissent la pérennité et l’absence d’interruption de l’exploitation du restaurant ; que les demandes de la société GOODMEAT [Localité 7] se heurtent à de multiples contestations sérieuses et au surplus supposent pour être accueillies en leur principe, que la question des responsabilités encourues soit préalablement tranchée et que cela échappe à la compétence résiduelle du juge des référés.
Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
La société SAS GOODMEAT [Localité 7] sollicite la saisine du juge des référés sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile.
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, selon les dispositions du contrat de bail passé entre les parties, il est stipulé que le bailleur ne sera tenu que d’assumer la charge des grosses réparations définies à l’article 606 du code civil.
Cette clause apparaît conforme aux dispositions de l’article R145-35 du code de commerce prévoyant que ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
Selon l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien.
Il s’évince de ce texte que cette liste est limitative et qu’il doit en outre s’agir de travaux destinés à remédier aux désordres affectant la solidité de l’immeuble ou son infrastructure et le rendant impropre à sa destination.
Au soutien de ses différentes prétentions, la société SAS GOODMEAT [Localité 7] produit trois constats établis par un commissaire de justice en date des 08 février, 20 mai et 05 septembre 2024 desquels il est fait état de traces d’infiltrations ou de fuites d’eau.
Néanmoins, s’il est très vraisemblable que l’origine de ces désordres se situe au niveau de la couverture des locaux loués, il appartient à la société demanderesse de démontrer que les travaux permettant d’y mettre fin relèveraient de la catégorie des grosses réparations de l’article 606 du code civil.
Or, la société défenderesse ne produit qu’un rapport d’intervention en date du 09 août 2023 émanant de la société SMAC non contradictoire, mentionnant le mauvais état de l’étanchéité, étant rappelé que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciairement réalisée à la demande de l’une des parties (Cour de Cassation Chambre mixte 28/09/2012 pourvoi n°11-18710, 3ème civile 14 mai 2020, n°19-16278, 19-16279). Au surplus, ce document qui indique la nécessité de reprendre certains relevés d’étanchéité, ne permet pas d’en déduire que cette opération devrait concerner l’intégralité de la couverture, condition pourtant exigée par l’article 606 visant les « couvertures entières ». En outre, il fait état de prolifération de mauvaises herbes sur cette toiture, ainsi que de l’absence de crapaudine, qui pour le coup, relèvent plutôt de l’obligation d’entretien du preneur.
Si à propos de ces fuites, elle verse également aux débats, un rapport d’intervention en date du 17 mars 2023 établi par la société BROTHER BÂTIMENT, ce document fait seulement état d’un défaut d’étanchéité du siphon de l’évier et d’un non raccordement de la machine à glaçons à l’évacuation, ce qui manifestement n’entrent pas dans la catégorie des grosses réparations de l’article 606.
Il en résulte que la société GOODMEAT [Localité 7] ne justifie pas qu’elle serait créancière d’une obligation non sérieusement contestable vis-à-vis des époux [D] au titre de la réalisation des travaux qu’elle sollicite. Il en est de même concernant l’indemnisation des préjudices qu’elle invoque découlant des sinistres qu’elle subirait.
D’autre part, elle ne démontre pas avec l’évidence requise devant le juge des référés la violation d’une disposition légale ou contractuelle de la part des bailleurs, notamment au regard de leur obligation de délivrance, permettant de caractériser l’existence du trouble manifestement illicite allégué par elle, étant ajouté qu’aux termes de ses explications, elle ne spécifie pas en aucun cas l’existence d’un dommage imminent.
Dès lors, il conviendra de débouter la société GOODMEAT [Localité 7] de l’ensemble de ses prétentions.
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société GOODMEAT [Localité 7] devant être considérée comme partie succombante sera condamnée aux entiers dépens et verra rejeter sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.
Eu égard aux circonstances de la cause, il est inéquitable que Monsieur et Madame [D] supportent la totalité des frais irrépétibles exposés par eux. Il conviendra donc de condamner la société GOODMEAT [Localité 7] à leur payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTONS la société SAS GOODMEAT [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
CONDAMNONS la société SAS GOODMEAT [Localité 7] à payer à Monsieur [R] [D] et Madame [S] [D] épouse [I] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
REJETONS la demande en paiement de la société SAS GOODMEAT [Localité 7] émise de ce chef,
CONDAMNONS la société SAS GOODMEAT [Localité 7] au paiement des entiers dépens de l’instance,
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.
FAIT À NANTERRE, le 26 novembre 2024.
LE GREFFIER
Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier
LE PRÉSIDENT
François PRADIER, 1er Vice-président
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