Le 5 juillet 2024, la société GOODMEAT a assigné les bailleurs, Monsieur [R] [D] et Madame [S] [D], devant le Juge des référés, invoquant des fuites au niveau de la toiture. Elle a demandé des travaux d’étanchéité, la suspension des loyers, et des indemnités pour préjudices. GOODMEAT a soutenu que les bailleurs n’avaient pas effectué les réparations nécessaires, rendant l’exploitation impossible. En réponse, les bailleurs ont contesté ces demandes, arguant que les réparations ne leur incombaient pas. Le tribunal a finalement débouté GOODMEAT, concluant à l’absence de preuve d’un trouble illicite et condamnant GOODMEAT aux dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande de constatation de la clause résolutoire ?

La demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En effet, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, il est stipulé qu’une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Dans cette affaire, la notification a été effectuée le 23 mai 2024, respectant ainsi le délai requis.

De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 décembre 2023, soit deux mois avant l’assignation du 16 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la même loi.

Ces éléments démontrent que toutes les conditions de recevabilité sont réunies, permettant ainsi à la demande d’être examinée par le juge.

Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Cette obligation est renforcée par l’article 4 p) de la même loi, qui précise que toute clause imposant au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance, ainsi que des frais de procédure, est réputée non écrite.

Ainsi, le bailleur ne peut pas faire supporter au locataire les frais liés au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance pour arriérés locatifs.

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Dans le cas présent, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fourni des preuves suffisantes, notamment le bail signé, le commandement de payer et le décompte de la créance, justifiant ainsi l’arriéré de loyers et charges impayés.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans cette affaire, le bail contient effectivement une clause résolutoire stipulant que, en cas de défaut de paiement après un commandement de payer, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer a été signifié le 12 décembre 2023, et les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, et la résiliation du bail est constatée à compter du 13 février 2024.

Quelles sont les possibilités de délais de paiement pour le locataire ?

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à la demande de ce dernier ou du bailleur, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

De plus, l’article 24 VII précise que si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant la durée des délais accordés.

Dans cette affaire, Madame [X] [L] a proposé de régler ses dettes de manière échelonnée tout en continuant à payer le loyer courant.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES n’ayant pas opposé de refus à cette demande, le juge a décidé d’accorder des délais de paiement à Madame [X] [L], suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire pendant cette période.

Comment est fixée l’indemnité d’occupation due par le locataire après résiliation du bail ?

L’article 1730 du code civil stipule qu’à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux, ce qui implique la remise des clés.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ainsi, un occupant sans droit ni titre d’un local est tenu de verser une indemnité d’occupation au propriétaire.

Cette indemnité, qui a une nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après la résiliation du bail.

Dans le cas présent, le bail a été résilié le 13 février 2024, et Madame [X] [L] est devenue occupante sans droit ni titre à partir de cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, à compter de cette date jusqu’à la libération effective des lieux.