Madame [Y], propriétaire d’un appartement à [Localité 17], a subi un dégât des eaux le 17 août 2019, causé par des fuites provenant de l’appartement au-dessus. Après avoir déclaré le sinistre, elle a réclamé 14.487,28 € à son assureur, la SA BPCE ASSURANCES IARD, qui n’a proposé que 3.369,08 €. En avril 2022, elle a assigné en justice son assureur et le syndicat des copropriétaires pour obtenir réparation. Le tribunal a finalement condamné la SA BPCE ASSURANCES à verser 7.964,27 € pour les dommages matériels et 9.000 € pour la perte de loyers, tout en reconnaissant partiellement la responsabilité du syndicat.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la responsabilité de la SA BPCE ASSURANCES IARD dans le cadre du contrat d’assurance souscrit par Madame [Y] ?

La SA BPCE ASSURANCES IARD est responsable au titre du contrat d’assurance souscrit par Madame [Y] en vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil, qui stipulent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 9 du Code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, Madame [Y] a souscrit une police d’assurance multirisques habitation qui couvre les dommages matériels causés par des dégâts des eaux, comme le précise l’article 5.3 des conditions générales de la police.

Il est établi que les désordres dans l’appartement de Madame [Y] résultent d’infiltrations d’eau provenant de la toiture, ce qui engage la responsabilité de la SA BPCE ASSURANCES IARD.

En conséquence, la SA BPCE ASSURANCES IARD doit indemniser Madame [Y] pour les dommages matériels et la perte de loyers, conformément aux termes de son contrat d’assurance.

Quelles sont les conséquences de la responsabilité du syndicat des copropriétaires selon la loi du 10 juillet 1965 ?

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsque ces dommages ont leur origine dans les parties communes. Cette responsabilité est objective, ce qui signifie que le syndicat ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en prouvant une force majeure ou une faute de la victime.

En l’espèce, il a été établi que les désordres subis par Madame [Y] dans sa salle de bain proviennent d’infiltrations par la toiture, qui est une partie commune. Le syndicat des copropriétaires ne peut donc pas se dégager de sa responsabilité, sauf à prouver une faute de la victime ou d’un tiers, ce qui n’est pas le cas ici.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité à l’égard de Madame [Y] pour les dommages causés dans sa salle de bain, et il doit garantir la SA BPCE ASSURANCES IARD des condamnations prononcées à son encontre.

Comment se détermine l’indemnisation due à Madame [Y] pour la perte de loyers ?

L’indemnisation due à Madame [Y] pour la perte de loyers est régie par l’article 7.3 des conditions générales de la police d’assurance, qui prévoit que les loyers non perçus pendant la remise en état des bâtiments sinistrés sont remboursés, à condition que ces pertes soient justifiées par un contrat de location souscrit avant le sinistre.

En l’espèce, Madame [Y] a produit un contrat de bail prouvant que son appartement était loué avant le sinistre, avec un loyer mensuel de 750 €. Le locataire a résilié le bail en raison du dégât des eaux, ce qui justifie la perte de loyers.

Les travaux de remise en état ne pouvant être effectués avant la réparation de la toiture, qui a eu lieu le 16 septembre 2021, Madame [Y] a droit à une indemnisation pour un an de loyers, soit 9.000 € (750 € x 12 mois).

Ainsi, la SA BPCE ASSURANCES IARD est condamnée à verser cette somme à Madame [Y] au titre de la perte de loyers.

Quelles sont les implications de la théorie des troubles anormaux du voisinage dans ce litige ?

La théorie des troubles anormaux du voisinage, qui repose sur l’article 1242 alinéa 1er du Code civil, permet à une personne de demander réparation pour des dommages causés par des actes d’un voisin qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage.

Dans ce litige, la responsabilité de Monsieur [U] [I], propriétaire de l’appartement du dessus, pourrait être engagée si les infiltrations d’eau provenaient de sa douche. Cependant, en l’absence de preuves suffisantes établissant que la fuite provient de son appartement, sa responsabilité ne peut être retenue.

Ainsi, bien que la théorie des troubles anormaux du voisinage puisse s’appliquer, il n’est pas prouvé que les désordres dans l’appartement de Madame [Y] soient directement liés à une négligence de la part de Monsieur [U] [I]. Par conséquent, les demandes de la SA BPCE ASSURANCES IARD à son encontre sont déboutées.

Quelles sont les conséquences des appels en garantie formulés par la SA BPCE ASSURANCES IARD ?

Les appels en garantie formulés par la SA BPCE ASSURANCES IARD visent à obtenir la garantie des autres parties, notamment le syndicat des copropriétaires et les propriétaires des appartements voisins, pour les condamnations prononcées à son encontre.

Cependant, en l’absence de preuves établissant la responsabilité des autres parties, notamment de Monsieur [U] [I], de Monsieur [D] [P] et de Madame [R] [E] [F], la SA BPCE ASSURANCES IARD est déboutée de ses appels en garantie à leur encontre.

En revanche, le syndicat des copropriétaires, en raison de sa responsabilité objective pour les dommages causés par les parties communes, doit garantir la SA BPCE ASSURANCES IARD des condamnations prononcées à son encontre.

Ainsi, les appels en garantie de la SA BPCE ASSURANCES IARD sont partiellement accueillis, en ce sens que le syndicat des copropriétaires et son assureur doivent la garantir des condamnations liées aux dommages causés par les infiltrations d’eau.