En 2002, une société immobilière, représentée par un gérant, a lancé un projet de construction. Une société spécialisée dans la commercialisation de biens immobiliers a été chargée de vendre les lots. En 2003, un acheteur a été approché par un mandataire pour acquérir un appartement dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation. L’acheteur a signé un contrat de réservation en décembre 2003 et a finalisé l’acte de vente en juin 2004. En 2020, l’acheteur a estimé subir un préjudice en raison d’une surévaluation et a assigné les sociétés devant le tribunal, qui a finalement débouté ses demandes.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les implications juridiques du dol dans cette affaire ?

Le dol est défini par l’article 1116 du Code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, comme une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Dans cette affaire, l’acheteur soutient que la société OMNIUM CONSEIL, ainsi que ses mandants, ont engagé leur responsabilité en présentant une valeur du bien surévaluée, ce qui a influencé son consentement.

Cependant, il est établi que l’acheteur, en tant qu’acquéreur normalement diligent, avait la possibilité de se renseigner sur l’état du marché immobilier. Les documents fournis par la société OMNIUM CONSEIL ne constituent pas des manœuvres dolosives, mais plutôt des éléments d’information sur les caractéristiques du bien.

Ainsi, aucune preuve suffisante n’a été apportée pour établir que le dol a été commis, ce qui entraîne le déboutement de l’acheteur de ses demandes.

Quelles sont les obligations d’information et de conseil des professionnels dans cette affaire ?

L’article L.111-1 du Code de la consommation stipule que tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service.

Dans le cadre de cette affaire, l’acheteur prétend que la société OMNIUM CONSEIL a manqué à son devoir d’information et de conseil en lui présentant une simulation trompeuse concernant l’effort financier et la valeur patrimoniale du bien.

Cependant, il est constaté que l’appartement vendu correspond à sa description dans le contrat de réservation et que l’acheteur a régulièrement loué le bien, bénéficiant ainsi de l’avantage fiscal annoncé.

Les simulations présentées, bien que favorables, ne constituent pas un manquement aux obligations d’information, car elles précisent que le prix de revente d’un bien immobilier reste du domaine de la prospective.

En conséquence, il n’est pas établi que la société OMNIUM CONSEIL ou ses mandants aient manqué à leurs obligations d’information et de conseil envers l’acheteur.

Quelles sont les conséquences de la prescription de l’action dans cette affaire ?

L’article 1343-2 du Code civil précise que l’action en responsabilité civile se prescrit par cinq ans à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’exercer son droit.

Dans cette affaire, les sociétés défenderesses ont soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action. Initialement, le juge de la mise en état a jugé l’action prescrite. Cependant, la Cour d’appel a infirmé cette ordonnance, déclarant l’action recevable comme non prescrite.

Cette décision souligne l’importance de la connaissance des faits par la victime pour le déclenchement du délai de prescription. L’acheteur a agi dans un délai raisonnable après avoir pris connaissance des éléments qu’il estime constitutifs de son préjudice, ce qui a permis à son action d’être considérée comme non prescrite.

Ainsi, la question de la prescription a été tranchée en faveur de l’acheteur, permettant la poursuite de l’action en justice.