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LE 19 NOVEMBRE 2024

Minute n°

N° RG 21/02603 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LECT

[X] [Z]
[G] [Z]

C/

Société AGENCE IMMOBILIERE SQUARE HABITAT

Le 19/11/24

copie exécutoire
copie certifiée conforme
délivrée à :
Me Séverine Audureau
Me Beutier Cédric

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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PREMIERE CHAMBRE

Jugement du DIX-NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,
Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,
Assesseur : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,

Greffier : Isabelle CEBRON

En présence d’[J] [P], greffier stagiaire

Débats à l’audience publique du 10 SEPTEMBRE 2024 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 12 NOVEMBRE 2024 prorogé au 19 NOVEMBRE 2024

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [X] [Z]
né le 29 Janvier 1975 à [Localité 5] (LOIRE ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]
Rep/assistant : Maître Damien DELAVENNE de la SCP MMD ET ASSOCIES, avocats au barreau de LAON, avocats plaidant
Rep/assistant : Me Séverine AUDUREAU, avocat au barreau de NANTES, avocat postulant

Madame [G] [Z]
née le 20 Janvier 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]
Rep/assistant : Maître Damien DELAVENNE de la SCP MMD ET ASSOCIES, avocats au barreau de LAON, avocats plaidant
Rep/assistant : Me Séverine AUDUREAU, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Société AGENCE IMMOBILIERE SQUARE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 5]
Rep/assistant : Me Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

Le 6 juillet 2019, Monsieur [X] [Z] et son épouse, [G] [S], ont conclu un compromis de vente, rédigé par l’agence immobilière Square Habitat, avec Monsieur [W] [C] et Monsieur [Y] [C] portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 4] (Loire-Atlantique), cadastrée section AM numéro [Cadastre 1], moyennant le prix de 400 000 euros. Il était stipulé que la vente avait été négociée par l’intermédiaire de Square Habitat et que sa rémunération était fixée à la somme de 18 000 euros, à la charge de l’acquéreur.

Il n’est pas discuté que la vente a été réitérée.

Le 6 mars 2020, M et Mme [Z] ont déposé un permis de construire en vue de l’extension de leur maison.

Par message électronique du 25 mars 2020, le service urbanisme de la ville de [Localité 4] les a informés que leur projet d’extension ne respectait pas le nouveau règlement du PLUm adopté en avril 2019, leur maison se trouvant désormais en zone UMd2 et non UBc.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juillet 2020, M et Mme [Z], par l’intermédiaire de leur conseil, ont sollicité auprès de l’agence immobilière les coordonnées de son assureur, lui reprochant de ne pas les avoir alertés sur la modification récente du PLU faisant obstacle à leur projet.

Par courrier du 23 juillet 2020, l’agence Square Habitat, par l’intermédiaire de son conseil, a contesté toute faute.

Estimant que l’agence immobilière ne les avait pas informés des nouvelles règles applicables en matière d’urbanisme et n’avait pas vérifié la faisabilité de leur projet, M et Mme [Z] ont, par acte d’huissier du 9 avril 2020, assigné la SAS Square Habitat Atlantique-Vendée devant le tribunal judiciaire de Nantes en dommages-intérêts et en remboursement des honoraires versés.

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2022, M. [X] [Z] et son épouse, Mme [G] [Z], demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :
Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;Constater le manquement de l’agence Square Habitat à son obligation de conseil et en conséquence,Condamner l’agence Square Habitat à leur verser la somme de 1 920 euros en réparation de leur préjudice matériel ;Condamner l’agence Square Habitat à leur verser la somme de 18 000 euros en réparation des honoraires qu’ils ont versés à l’agence immobilière ;Condamner l’agence Square Habitat à leur verser la somme de 20 000 euros en réparation de leur perte de chance ;Rejeter toute demande contraire ;Condamner l’agence Square Habitat à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner l’agence Square Habitat aux entiers dépens.
Pour voir engager la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière, ils exposent qu’ils avaient informé l’agent immobilier, M. [R], de leur volonté d’agrandissement de l’immeuble objet de la vente, qu’ils ont ainsi fait réaliser des croquis des travaux à réaliser par un dessinateur avant la conclusion de la vente et qu’il a été fait état en présence de l’agent immobilier de leur projet d’agrandissement qui doublait la surface habitable. Ils assurent que s’ils avaient eu connaissance des informations que l’agent immobilier était en mesure d’apporter sur la localisation du bien en zone UMd2, ils n’auraient pas conclu le compromis de vente. Ils font valoir que l’agence immobilière aurait dû a minima conseiller aux acquéreurs d’informer les vendeurs quant à leur projet et de le porter à leur connaissance afin d’acquérir le bien en toute connaissance de cause et surtout de leur transmettre toutes les informations utiles quant au plan local d’urbanisme. Ils reprochent au surplus à l’agence immobilière, parfaitement informée de leur projet, de s’être abstenue de les conseiller d’en faire mention tant dans le contrat de mandat que lors de la conclusion du compromis de vente. Ils en concluent que l’agence Square Habitat a manqué à son devoir de conseil et commis ainsi une faute de nature à engager sa responsabilité à leur égard.

Au titre de leurs préjudices, ils sollicitent le paiement de la somme versée au cabinet [O] [B] au titre de l’établissement des plans, ainsi que le remboursement des honoraires réglés à l’agence immobilière. Ils invoquent en outre un préjudice tiré d’une surface moindre que celle à laquelle ils auraient pu prétendre si les travaux avaient été réalisés. Ils évaluent leur perte de chance d’une valorisation de leur maison à la somme de 20 000 euros.

* *
*

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2022, la SAS Square Habitat Atlantique Vendée demande au tribunal de
A titre principal
Dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute ;Débouter les époux [Z] de leur demande de dommages-intérêts ;A titre subsidiaire,
Réduire dans de plus justes proportions la demande de dommages-intérêts des époux [Z] ;En tout état de cause,
Débouter les époux [Z] de leur demande en remboursement des honoraires facturés ;Condamner les époux [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les époux [Z] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Cédric Beutier, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
La SAS Square Habitat Atlantique Vendée conteste toute faute. Elle soutient que lorsqu’ils ont acquis le bien, M et Mme [Z] n’avaient pas de projet déterminé quant à l’agrandissement qu’ils souhaitaient réaliser, de sorte qu’ils ne peuvent lui reprocher de ne pas les avoir informés de l’incompatibilité de ce projet avec le PLUm. Elle souligne que Monsieur [O] [B], architecte, a proposé et déposé un permis de construire sans se renseigner sur le PLUm en vigueur, ce qui ressort pourtant de ses obligations en qualité de professionnel de la construction. Elle fait observer que les croquis produits sont datés du 23 janvier 2020, alors que le compromis de vente a été signé le 6 juillet 2019 et que le permis de construire n’a été déposé que le 6 mars 2020. Elle ajoute que si le projet que les demandeurs ont choisi n’était pas réalisable, l’agrandissement de leur maison était possible dans une autre mesure. Elle assure enfin avoir remis aux époux [Z] la note d’urbanisme concernant le bien vendu lors de la signature du compromis, si bien qu’ils étaient informés que le plan d’urbanisme applicable au terrain était celui approuvé le 25 avril 2019 et que le terrain était situé en zone UMd2. Elle en conclut qu’aucune information connue d’elle n’a été dissimulée aux acquéreurs et que ces derniers ont été parfaitement informés des règles d’urbanisme applicables. Elle précise que la concordance d’un projet de construction avec le PLUm relève de la mission d’un professionnel en la matière, soit un architecte ou un maître d’œuvre et que l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction.

Elle s’oppose au paiement de prestation facturée par le cabinet [O] [B], dès lors que les demandeurs ont bénéficié de cette prestation pour agrandir leur maison. Elle relève en outre que cette facture comprend le coût de l’étude de la rénovation de la maison qui est indépendant de l’agrandissement. Elle s’oppose également à la demande de dommages-intérêts au titre de l’impossibilité de valoriser l’immeuble comme prévu, dans la mesure où, d’une part, rien n’est moins certain que la prétendue valorisation d’un immeuble concernant une éventuelle revente projetée dans plusieurs années et où, d’autre part, les époux [Z], qui indiquent avoir emménagé dans cette maison pour les besoins spécifiques de leur belle-sœur, ne projetaient manifestement pas de la revendre. Elle soutient enfin que les demandeurs ne peuvent solliciter le remboursement de ses honoraires, alors qu’ils ne sollicitent pas l’annulation de la vente.

* *
*

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties à leurs écritures sus-visées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 juin 2024.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

En ce qui concerne la responsabilité délictuelle, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de l’article 1147 du même code que l’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie.

Le négociateur professionnel, spécialiste de l’immobilier, a l’obligation de renseigner les parties sur la situation exacte du bien qu’il est chargé de vendre. Tenu d’une obligation de conseil envers l’acquéreur, l’agent immobilier doit à ce titre attirer son attention sur les règles d’urbanisme, lorsque celles-ci lui interdisent la réalisation du projet choisi par l’acquéreur.

Le tribunal déplore qu’aucune des parties n’ait jugé utile de produire l’acte authentique de vente, ni même de préciser à quelle date cet acte a été régularisé.

Il est constant que le compromis de vente a été signé le 6 juillet 2019 et qu’étaient annexés à cet acte un plan de situation constitué par un extrait du cadastre et une note d’information d’urbanisme du 13 juin 2019. Cette note indique expressément que « le terrain est situé en zone UMd2 – quartier pavillonnaire » et que « le terrain est concerné par un espace paysager à protéger (EPP) ». M et Mme [Z] ne peuvent donc sérieusement reprocher à l’agence immobilière de ne pas les avoir informés de la réglementation applicable en matière d’urbanisme, notamment de la modification du PLU.

Force est en outre de constater que l’esquisse en vue de la réalisation d’une extension d’une maison individuelle porte la date du 23 janvier 2020 (à l’exception d’une page où il est mentionné 14 janvier 2020), soit plus de six mois après la signature du compromis de vente, et que le permis de construire a été déposé le 6 mars 2020, soit huit mois après la signature du compromis de vente, même si la facture de Monsieur [O] [B], précisant qu’il est « diplômé d’état en architecture », est datée du 25 juin 2019.

Les demandeurs versent également à la procédure un message électronique adressé le 10 juin 2020 par « [Z] [X] » à « [Courriel 7] », portant en objet « attestation avocat 3 », supposé être écrit par M. [O] [B], dans lequel ce dernier fait état d’un rendez-vous le 25 juin 2019 sur place, en présence de l’agent immobilier, au cours duquel M et Mme [Z] auraient fait part de leur projet d’agrandissement. Alors qu’il se présente comme « dessinateur, projeteur, diplômé d’état en architecture », il n’hésite pas à indiquer que « à aucun moment l’agent immobilier qui était présent n’a émis la moindre réserve ni le moindre doute sur la réalisation de ce futur chantier. Aucune mise en garde concernant les règles d’urbanismes n’a été faite à M et Mme [Z] pour leur futur projet. ». M et Mme [Z] produisent également une pièce de mauvaise qualité numéro 3 intitulée dans leur bordereau de communication de pièces « attestation de M. [O] [B] », non datée, dans laquelle ce dernier, qui se présente à nouveau comme « dessinateur, projeteur, diplômé d’état en architecture », reprend les termes du message électronique du 10 juin 2020. Ces deux documents ne peuvent qu’être appréhendés avec la plus grande prudence, dans la mesure où ils ne respectent pas les exigences posées par l’article 202 du code de procédure civile, où il n’est pas signé, l’expéditeur du message électronique ne permettant pas de le relier à M. [O] [B] et où ce diplômé en architecture vient reprocher à un agent immobilier de ne pas avoir mis en garde les acquéreurs sur des règles en matière d’urbanisme relevant davantage de son domaine de compétence.

Les échanges avec l’agent immobilier versés au débat sont tous postérieurs au refus du permis de construire.

Les deux autres attestations produites, dont une émanant de la demanderesse et l’autre de la sœur de celle-ci, ne peuvent qu’être appréhendés avec la plus grande réserve compte tenu des liens des attestants avec les requérants.

Il s’évince de ces éléments que l’agence immobilière ne peut se voir reprocher de ne pas avoir conseillé l’insertion d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, condition certes habituellement introduite dans les compromis de vente, dès lors qu’il n’est pas établi que M et Mme [Z] avaient fait état d’un projet de construction bien déterminé.

Il s’en suit qu’aucun manquement de la SAS Square Habitat Atlantique Vendée à son devoir de conseil n’est caractérisé.

Les demandes de M et Mme [Z] seront donc rejetées.

Sur les autres demandes

Succombant, M et Mme [Z] seront condamnés aux dépens. Ils ne peuvent dès lors prétendre à l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable qu’ils prennent en charge les frais que l’agence immobilière Square Habitat a dû engager pour se défendre, évalués à la somme de 3 000 euros.

Rien ne justifie que l’exécution provisoire de droit soit écartée dans le présent litige.

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Rejette l’intégralité des demandes présentées par Monsieur [X] [Z] et son épouse, [G] [Z], y compris leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [X] [Z] et son épouse, [G] [Z], à verser à la SAS Square Habitat Atlantique Vendée la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [X] [Z] et son épouse, [G] [Z], aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Cédric Beutier, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Marie-Caroline PASQUIER