La SCI Mill’s a mandaté la SAS Propriétés Privées pour vendre une maison, signant un compromis de vente avec des acquéreurs en juin 2021. Après un refus de prêt, la SAS a déclaré le compromis caduc. En novembre, la SCI a mis en demeure l’agence pour un préjudice lié à une erreur d’identité dans le compromis. En avril 2022, la SCI a assigné la SAS en justice, réclamant des dommages. Le tribunal a jugé que la SCI n’avait pas vérifié correctement l’identité du vendeur, déboutant ainsi ses demandes et condamnant la SCI aux dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la responsabilité de l’agence immobilière dans la rédaction du compromis de vente ?

L’agence immobilière, en tant que professionnelle de l’immobilier, a l’obligation de s’assurer de l’efficacité juridique des actes qu’elle rédige. Selon l’article 1103 du Code civil, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». Cela implique que l’agent immobilier doit vérifier les droits de ses mandants pour vendre le bien, sans se contenter des déclarations de ces derniers.

De plus, l’article 1112-1 du Code civil stipule que « celui qui négocie un contrat doit informer l’autre partie des éléments d’information dont il dispose et qui sont déterminants pour le consentement de celle-ci ». Ainsi, l’agent immobilier ne peut se décharger de son obligation d’information et de conseil, même si les parties sont assistées d’un conseil.

Dans cette affaire, la SAS Propriétés Privées a désigné la SCI Mill’s Paris comme vendeur, alors que le bien appartenait à la SCI Mill’s. Malgré les alertes du notaire concernant l’identité du propriétaire, l’agence n’a pas corrigé cette erreur. Cela constitue une négligence dans l’exécution de ses obligations.

En conséquence, la responsabilité de l’agence immobilière peut être engagée pour avoir manqué à ses obligations de vérification et d’information, ce qui a conduit à la nullité du compromis de vente.

Quelles sont les conséquences de l’erreur sur l’identité du propriétaire dans le compromis de vente ?

L’article 1599 du Code civil précise que « la vente est parfaite entre les parties, et elle leur est opposable, dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix ». Cependant, une erreur sur l’identité du vendeur peut entraîner la nullité du contrat. En effet, l’article 1130 du Code civil stipule que « le vice du consentement peut résulter de l’erreur ».

Dans le cas présent, la SCI Mill’s a soutenu que l’erreur sur l’identité du propriétaire a rendu le compromis caduc, l’empêchant de se prévaloir de la clause pénale. La nullité du compromis a été invoquée en raison de l’absence de consentement éclairé, puisque l’identité du cédant était incorrecte.

Il est important de noter que la SCI Mill’s, en tant que mandante, avait également une obligation de vigilance. L’article 1104 du Code civil impose que « les contrats doivent être exécutés de bonne foi ». La SCI Mill’s n’a pas alerté l’agence immobilière sur la confusion entre les deux sociétés, ce qui a contribué à l’erreur.

Ainsi, bien que l’erreur sur l’identité du propriétaire puisse entraîner la nullité du compromis, la responsabilité de la SCI Mill’s dans cette confusion ne peut être ignorée. Cela peut limiter sa capacité à revendiquer des dommages et intérêts.

Comment la clause pénale est-elle applicable en cas de nullité du contrat ?

La clause pénale est un mécanisme contractuel qui prévoit une indemnité en cas d’inexécution d’une obligation. Selon l’article 1231-1 du Code civil, « la partie qui ne s’exécute pas est tenue de réparer le préjudice causé par son inexécution ». Toutefois, si le contrat est déclaré nul, la clause pénale ne peut pas être appliquée.

Dans cette affaire, la SCI Mill’s a demandé le paiement de la clause pénale de 25 000 euros, arguant que si le compromis avait été valide, elle aurait pu l’exiger. Cependant, la nullité du compromis, due à l’erreur sur l’identité du propriétaire, empêche l’application de cette clause.

L’article 1231-5 du Code civil précise que « la clause pénale est réputée non écrite si elle est manifestement excessive ». Même si la clause pénale avait été valide, la SCI Mill’s aurait dû prouver l’existence d’un préjudice réel résultant de l’inexécution, ce qui est contesté par la SAS Propriétés Privées.

En conclusion, la nullité du contrat empêche la SCI Mill’s de revendiquer le paiement de la clause pénale, car celle-ci est intrinsèquement liée à la validité du contrat.