[1]
6 expéditions
exécutoires
– Me RAISON
– Me ANDRE
– Me PIREDDU
– Me DESCOINS
– Me VIGNY
– Me BOHBOT
délivrées le :
+ 1 copie dossier

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5ème chambre
2ème section

N° RG 18/14193
N° Portalis 352J-W-B7C-COMWI

N° MINUTE :

Assignations du :
20 Novembre 2018
22 Novembre 2018
28 Novembre 2018
19 Mars 2020

JUGEMENT
rendu le 21 Novembre 2024

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 16] RIVE DROITE, S.A.S. inscrite au R.C.S. de PARIS sous le numéro 582 098 026 809, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

Représenté par Maître Manuel RAISON de la S.E.L.A.R.L. RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2444

Jugement du 21 Novembre 2024
5ème chambre 2ème section
N° RG 18/14193
N° Portalis 352J-W-B7C-COMWI

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES sis [Adresse 13], représenté par son Syndic, le Cabinet [U] PERE ET FILS, S.A.R.L. inscrite au R.C.S. d’EVREUX sous le numéro B 411 037 591, dont le siège social est sis [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

Représenté par Maître Muriel ANDRÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0532

Madame [N] [O], demeurant au [Adresse 12].

Représentée par Maître Charlie DESCOINS, membre du CABINET NAKACHE-DESCOINS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0099

La S.A.S.U. 82 CASCADES, société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 909 420 341, dont le siège social est situé [Adresse 8], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentée par la S.E.L.A.R.L. CAUSIDICOR, prise en la personne de l’un de ses gérants, Maître Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], représenté par son Syndic, le Cabinet MASSON, S.A. à conseil d’administration, inscrite au R.C.S. de PARIS sous le numéro 672 018 454, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

Non représentée

La S.C.I. [Adresse 6], immatriculée au R.C.S. de MONTPELLIER sous le numéro 444366074, dont le siège social se trouve [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Maître Olivier BOHBOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC342

La S.A.S.U. SOCIETE DE PATRIMOINE IMMOBILIER (SPI), société par actions simplifiées à associé unique, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 408 995 330, dont le siège social est sis [Adresse 7].

Représentée par Maître Alain PIREDDU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1014

Décision du 21 Novembre 2024
5ème chambre 2ème section
N° RG 18/14193
N° Portalis 352J-W-B7C-COMWI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint,

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente,

Monsieur Rémi FERREIRA, Juge,

assistés de Madame [W] [E], Greffière stagiaire,

A l’audience du 03 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Christine BOILLOT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
___________________

L’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 11], est géré en copropriété. La société FONCIA PARIS RIVE DROITE est le syndic de cet immeuble, et Madame [O] en est une copropriétaire.

Le [Adresse 13], immeuble mitoyen, correspond à la parcelle AK [Cadastre 10], voisine de celle du [Adresse 12]. Elle était initialement détenue par la SCI [Adresse 6], qui a été divisée en plusieurs parcelles, AK [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3], certaines étant revendues notamment, la parcelle AK [Cadastre 1] en fond de terrain a été vendue par la SCI 3 PASSAGE DES ENTREPRENEURS à la SCI LE CARRE DES CASCADES, le 18 mars 2010.

La SCI LE CARRE DES CASCADES a entrepris, en qualité de maître de l’ouvrage, les travaux de construction sur cette parcelle AK [Cadastre 1] située au [Adresse 13], directement mitoyenne à celle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], vient désormais aux droits de la SCI LE CARRE DES CASCADES depuis la division de la parcelle, AK [Cadastre 1] en lots de copropriété, la SCI LE CARRE DES CASCADES ayant été liquidée par son associé président le 14 juin 2016, comme le relève l’expert judiciaire.

La SCI [Adresse 6] ne gérait plus à compter du 18 mars 2010 que les parcelles AK [Cadastre 2] et [Cadastre 3] donnant sur rue, parcelles non concernées par lesdits travaux.

Décision du 21 Novembre 2024
5ème chambre 2ème section
N° RG 18/14193
N° Portalis 352J-W-B7C-COMWI

La SOCIETE DE PATRIMOINE IMMOBILIER a quant à elle acquis, de cette dernière, la propriété des parcelles AK [Cadastre 2] et [Cadastre 3] donnant sur rue, le 16 octobre 2017, parcelles qu’elle a vendues à la SASU 82 CASCADES le 9 mars 2022 l’acte de vente mentionnant le présent litige pendant devant le tribunal judiciaire.

Le 1er mars 2011, au cours de la construction de l’ensemble immobilier par la SCI LE CARRE DES CASCADES, un an après cette acquisition, des infiltrations ont été constatées, au sein de l’immeuble voisin situé au [Adresse 12], à savoir :
– dans les parties communes : dans la cage d’escaliers du bâtiment B1 de l’immeuble [Adresse 12] sur le doublage mural, ainsi que sur le mur, en limite de propriété du [Adresse 13] ;
– dans les parties privatives : dans l’appartement de Madame [O], copropriétaire au rez-de chaussée, côté gauche de l’immeuble du [Adresse 12].

Un second constat amiable non-contradictoire de dégâts des eaux, venant confirmer le premier, a été réalisé le 28 février 2012.

La société FONCIA COURCELLES (anciennement « TAGERIM COURCELLES »), a alors pris attache avec le maître de l’ouvrage, la SCI LE CARRE DES CASCADES. C’est ainsi que le 21 mars 2012, un rendez-vous a été organisé avec l’architecte de la SCI LE CARRE DES CASCADES, lors duquel les désordres ont été effectivement constatés et leur imputabilité a été attribuée au manque d’étanchéité du carré de terre, situé entre les deux corps de bâtiments du [Adresse 13].

Par courriers des 4 avril 2012 et 3 mai 2012, et conformément à ce qui a été convenu lors de la réunion, la société FONCIA COURCELLES a sollicité de la SCI LE CARRE DES CASCADES :
– qu’elle fasse cesser les désordres, en mettant en place un drain ou une bâche plastique ;
– qu’elle lui retourne les deux constats amiables de dégâts des eaux signés.

En parallèle, par courrier du 4 avril 2012, la société FONCIA COURCELLES a déclaré le sinistre auprès du courtier de l’immeuble qui a transmis cette déclaration à l’assureur de la copropriété, la compagnie SADA.

Conformément à ce qui a été convenu lors de la réunion du 21 mars 2012, le syndicat des copropriétaires a également mandaté un plombier afin d’effectuer une recherche de fuite.

Les investigations de la société [Z], intervenue le 30 mai 2012, ont révélé que les désordres proviennent de la parcelle correspondant au [Adresse 13] en fond de cour : les désordres sont imputés par l’entreprise de plomberie, à un manque d’étanchéité au niveau de la cour. En effet, l’entreprise [Z] intervenue pour une recherche de fuite a constaté l’absence de fuite, et l’absence d’alimentation passant sous la dalle de la cour. Elle constate en outre l’absence d’anomalie sur la descente d’eaux pluviales en PVC également vérifiée. Elle retient que les infiltrations constatées sont essentiellement dues à un défaut d’étanchéité au niveau de la cour du [Adresse 13], les locaux du [Adresse 12] étant situé en contrebas de la cour du [Adresse 13] de cette rue.

La société [Z] a renouvelé son analyse le 10 juillet 2012, où elle ne constate toujours pas de fuite quelques mois plus tard. Elle rappelle l’absence d’alimentation passant sous la dalle de la cour. Elle a également réalisé, à l’époque, une recherche de fuite en pignon de façade. Elle relève encore, à cette date, une humidité de 60 à 80 % en soulignant que ces infiltrations viennent « sans conteste bien du terre-plein gazonné et non étanche de la cour du [Adresse 13] ».

L’existence des désordres et leur imputabilité à l’ensemble immobilier du [Adresse 13] ont été confirmées par le cabinet d’expertise [R], mandaté par l’assureur protection juridique du syndicat des copropriétaires, à la suite d’une réunion contradictoire, en présence de la SCI LE CARRE DES CASCADES, aux droits de laquelle est venu le syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES, par un rapport du 16 janvier 2013, qui fait état de l’aggravation des désordres.

Le cabinet [R] a attribué à ces désordres trois origines possibles, à savoir :
– des infiltrations au travers des terres du jardin engazonnées de la cour en l’absence d’étanchéité et/ou drainage en limite de propriété ;
– des infiltrations par fourreaux électriques non protégés ;
-ou des fuites sur réseau d’assainissement enterré ou inaccessible en limite de propriété.de la cour, avec un taux d’humidité de 90 % relevé au niveau du mur mitoyen et au niveau du mur en pierre des appartements de Madame [O] et [H].

Les désordres étant persistants, faute de traitement des causes, et s’étant aggravés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] a de nouveau fait intervenir, le 10 octobre 2013, un huissier pour constater le taux d’humidité dans l’immeuble et l’étendue des désordres. Ce constat a été réalisé contradictoirement, en présence des différentes parties, à savoir le cabinet TAGERIM COURCELLES (pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 12]), le cabinet MASSON (pour le propriétaire des parcelles situées sur rue sur le 82), le cabinet [U] PERE ET FILS (syndic du syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES venant aux droits de la SCI LE CARRE DES CASCADES).

L’huissier de justice a dressé la liste des désordres tant dans les parties communes que privatives de l’immeuble du [Adresse 12] :

– Les désordres au sein des parties communes

o Le mur gauche extérieur de l’immeuble du [Adresse 12] accédant au bâtiment B1, a été affecté par les infiltrations et présente aujourd’hui des  » tâches noirâtres importantes « .
o La cage d’escalier de l’immeuble du [Adresse 12] subit également ces infiltrations, notamment entre le rez-de-chaussée et le 1er étage où le taux d’humidité relevé est de 100 % au niveau du Placoplatre et de 90 % au niveau du béton dans l’ouverture de droite.
o Au rez-de-chaussée sous l’escalier, le parement mural est détérioré et présente notamment des tâches marronnâtes, le taux d’humidité est de 100 % dans l’ouverture pratiquée dans le mur.

– Les désordres au sein des parties privatives

Dans l’appartement de Madame [O], au niveau de la chambre, le taux d’humidité est saturé à 100 %, le plafond est tâché notamment au niveau du placard et du coffrage, les portes du placard sont gonflées, au niveau de la salle de bain, le plafond est cloqué et écaillé.

Il apparaît que les désordres chez Madame [O] ont évolués et se sont étendus au cours des années, celle-ci ayant précisé à l’Huissier de Justice que  » les dégâts affectent désormais la salle de bain, qui était jusqu’alors épargnée « .

Par ordonnance du 21 mai 2014, le tribunal de grande instance de Paris saisi en référé a désigné Madame [C] [L] en qualité d’expert, à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12]. En raison des difficultés rencontrées lors de l’expertise, notamment compte tenu de la difficulté d’obtenir les documents et plans que l’expert sollicitait, ce dernier a demandé de rendre son rapport en l’état des documents transmis par le syndicat des copropriétaires demandeur, et par la SCI LE CARRE DES CASCADES, ainsi qu’au vu des documents remis par les autres parties intervenantes à l’expertise, ce que le tribunal lui a accordé.

Aux termes de son rapport d’expertise du 9 janvier 2018, Madame [L] a constaté de nombreuses dégradations au sein de parties communes et a conclu que :
– Les dégradations ne pourront cesser, et ne cesseront d’empirer, tant que les causes de celles-ci ne seront pas réglées.
– Les infiltrations sont apparues après les travaux de la SCI LE CARRE DES CASCADES.

Madame [L], expert judiciaire, évoque également, afin de faire cesser les désordres, la mise en place d’un drain sur l’ancienne parcelle SCI LE CARRE DES CASCADES, soit actuellement par les syndicats des copropriétaires [Adresse 13] et LE CARRE DES CASCADES, ce qui suppose :
– le démontage de l’escalier et mise en place d’un escalier provisoire,
– la démolition de la dalle ;
– l’affouillement du sol pour vérifier l’absence de dégradations sur le mur voisin, et les réseaux des locaux techniques ;
– la réalisation d’une étanchéité du mur enterré ;
– la mise en place de lits drainants et du drain ;
– la mise en place d’une évacuation au drain ;
– le coulage d’une nouvelle chape ;
– le démontage de l’escalier provisoire et remise en place d’un escalier.

L’expert judiciaire relève toutefois que les travaux menés n’ont pas été conduits conformément aux règles de l’art (p.33) et en déduit des lors que les désordres ont été causés par les travaux excluant d’autre cause en relevant notamment la nécessité de mettre en place un drain, invitant à mettre les maîtres d’ouvrage dans la cause.

Par exploit du 20, 22 et 28 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], en ouverture de rapport, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES, sis [Adresse 13], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et Madame [N] [O] afin que les travaux propres à mettre un terme aux désordres soient réalisés.

Selon les conclusions notifiées en vue de l’audience du 6 juin 2019, la SCI [Adresse 6] est intervenue volontairement et précise que :
– la parcelle cadastrée section AK n° [Cadastre 1] appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES ;
– les parcelles cadastrées section AK n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ont été cédées à la SAS SOCIETE DE PATRIMOINE IMMOBILIER.
Il est demandé au Tribunal de prendre acte de cette intervention volontaire.

Le syndicat des copropriétaires demandeur n’a pas été informé, préalablement à la signification des conclusions d’intervention volontaire, de la vente de ses parcelles par la SCI [Adresse 6] à SAS SOCIETE DE PATRIMOINE IMMOBILIER. En conséquence, par exploit du 19 mars 2020, il a assigné en intervention forcée la SAS SOCIETE DE PATRIMOINE IMMOBILIER.

Les procédures ont été jointes sous le numéro RG 18-14193 par ordonnance du juge de la mise en état du 10 septembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 septembre 2023, demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 1240 et 1241 du code civil, de :
A titre principal, le juger recevable et fondé en ses demandes, et en conséquence,
– dire que l’origine des désordres se situe sur l’emprise du syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES et de la SOCIETE 82 CASCADES, venant aux droits de la SCI [Adresse 6] ;
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES et de la SASU 82 CASCADES à réaliser les travaux préconisés par Madame l’expert [L] ;
– assortir cette condamnation d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
– les condamner in solidum à lui payer
10.285 € au titre des travaux de reprise des parties communes ;de 25.000 € en réparation du préjudice subi à raison de leur résistance abusive;En toute hypothèse :
– rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] ;
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES, la SAS SOCIETE GESTION PATRIMOINE, la SOCIETE 82 CASCADES à lui payer 25.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d’expertise évalués à la somme globale de 7.962 € TTC, dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS.

Madame [O], dans ses dernières conclusions récapitulatives et aux fins d’actualisation communiquées par voie électronique le 21 septembre 2023, demande au tribunal, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et des 1240 et 1241 du code civil, de la recevoir en ses conclusions, et ce faisant,
– dire que l’origine des désordres se situe sur l’emprise des syndicats des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES et de la société 82 CASCADES venant aux droits de la SCI [Adresse 6] ;
– condamner in solidum ce syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES et de la société 82 CASCADES à réaliser les travaux préconisés par Madame l’expert [L] à savoir :
le démontage de l’escalier et mise en place d’un escalier provisoire,la démolition de la dalle ;l’affouillement du sol pour vérifier l’absence de dégradations sur le mur voisin, et les réseaux des locaux techniques ;la réalisation d’une étanchéité du mur enterré ;la mise en place de lits drainants et du drain ;la mise en place d’une évacuation au drain ;le coulage d’une nouvelle chape ;le démontage de l’escalier provisoire et remise en place d’un escalier;- assortir cette condamnation d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
– les condamner sous la même solidarité avec la société GESTION PATRIMOINE à lui payer :
6.752,00 € en réparation de son préjudice matériel ; et 122.320€ en réparation du préjudice de jouissance, compte arrêté à septembre 2023;- dire et juger que la somme de 6.752,00 € sera actualisée en fonction des variations de l’indice du coût de la construction;
– les condamner au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES, du [Adresse 13], dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 24 mars 2022, demande au tribunal, au visa des articles 16, 275 et suivants, 478 et 771 du code de procédure civile, de l’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme, de l’article 2214 du code civil, et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :
A titre principal, de
– juger qu’il n’a pas participé aux réunions d’expertise, et l’ordonnance de référé du 21 mai 2014 à son égard est caduque et non avenue et d’annuler le rapport d’expertise de Madame [L] du 9 janvier 2018, ou à tout le moins juger que ledit rapport lui est inopposable;
– juger le syndicat demandeur et Madame [O] prescrits en leurs demandes ;
Subsidiairement, débouter le syndicat demandeur et Madame [O] de toutes leurs prétentions, exclusivement fondées sur le rapport d’expertise de Madame [L];
En tout état de cause, débouter le syndicat demandeur et Madame [O] de l’ensemble de leurs prétentions puisque sa responsabilité n’est pas établie ;

– dire et juger qu’il ne doit pas prendre à sa charge tout ou partie des frais d’expertise ;
– condamner solidairement toutes parties succombant à lui payer la somme de 7.000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître ANDRE.

La société 82 CASCADES, dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 27 septembre 2022, demande au tribunal, sous le visa des articles 325 et 328 et suivants du code de procédure civile, de :
– déclarer recevable et bien fondée son intervention volontaire ;
– la mettre hors de cause ;
– débouter le syndicat des copropriétaires demandeur de toutes ses demandes à son endroit,
– le condamner à lui payer 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SOCIÉTÉ DE PATRIMOINE IMMOBILIER, dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 5 juillet 2022 et le 3 octobre 2022, demande au tribunal de :
A titre principal, la mettre hors de cause, et débouter le requérant de ses demandes dirigées contre elle,
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal entre en voie de condamnation à son encontre :
– condamner in solidum la SCI [Adresse 6] et la SASU 82 CASCADES à la garantir de toutes condamnation qui pourraient être prononcées contre elle.
En tout état de cause,
– condamner le demandeur à lui payer la somme de 10.000 € de dommages et intérêts ;
– le condamner à lui payer 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SCI [Adresse 6], dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 7 octobre 2021, demande au tribunal de :
– la recevoir, en ses demandes,
– constater l’absence d’existence du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à [Localité 11],
– constater qu’elle a été propriétaire des parcelles cadastrées section AK n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] jusqu’au 16 octobre 2017,
– débouter l’ensemble des autres parties au litige de toute demande formulée à son encontre,
– condamner in solidum tout succombant à lui régler, prise en la personne de ses représentants légaux, la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître BOHBOT.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 février 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience à juge rapporteur du 3 octobre 2024 à 10H15.

Sur l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] sur le fondement de la prescription
A titre principal, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES, sis [Adresse 13] à [Localité 11] oppose que le demandeur est irrecevable car prescrit en ses demandes. En effet, selon lui, ce dernier a eu connaissance de la responsabilité du concluant, dès le mois de mai 2012, ou au plus tard en janvier 2013, grâce à l’intervention de la société de plomberie [Z] et à l’expertise [R], comme le soutient d’ailleurs le demandeur à l’appui de son argumentation, alors que la présente instance n’a été engagée qu’en novembre 2018, de sorte que la prescription quinquennale est acquise.
Il ajoute qu’aucun acte n’est venu interrompre la prescription qui est acquise, l’ordonnance du 21 mai 2014 étant caduque faute de signification, elle ne peut interrompre le cours de la prescription.
Enfin, il prétend que Madame [O] n’a interrompu la prescription à l’égard du concluant qu’en mars 2019, à une époque où la prescription quinquennale était acquise.

Le syndicat demandeur oppose que son action n’est pas prescrite car la date à laquelle il a été en mesure de connaître les responsabilités en jeu, est celle du dépôt du rapport de Madame [L], soit le 9 janvier 2018, et l’assignation au fond a été signifiée au syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES le 20 novembre 2018. En outre, à considérer qu’il ait eu connaissance de la  » responsabilité  » du syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES, dès le mois de mai 2012, il n’en demeure pas moins que, l’assignation en référé, signifiée à l’encontre le syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES au mois d’avril 2014, a eu pour effet l’interruption puis la suspension du délai de prescription jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.
Il précise qu’en cas de vice de construction, le délai est de 10 ans.

Sur ce

Il résulte de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur au jour du sinistre précise que, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

En l’espèce, le moyen tiré de la prescription est recevable en tant qu’il est formé devant la formation de jugement de ce tribunal compte tenu de la date de l’exploit introductif d’instance, et des termes de l’article 789 du code de procédure civile alors en vigueur.

Toutefois, les causes du sinistre de 2011 demeuraient incertaines et n’étaient pas établies contradictoirement. Elles n’ont été confortées que par l’expertise judiciaire, aucun autre facteur ne pouvant expliquer l’humidité constatée et le défaut de conception ayant été relevé par l’expert. Et, si le rapport est rendu en l’état, l’expert n’ayant pu mener à bien les investigations qu’il voulait accomplir, il contient des éléments propres à déterminer l’origine de la fuite qui confortent les analyses de l’entreprise de plomberie [Z], les conclusions de l’expert amiable [R], et le constat d’huissier.

Or, la présente action a été introduite, en ouverture de rapport, soit moins d’un an après les conclusions de l’expert, de sorte que l’action qui relève du délai de prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 alors en vigueur, et de l’article 2224 du code civil, n’est pas prescrite. Avant cette date, le syndicat demandeur n’avait pas connaissance des faits lui permettant d’exercer son action en justice.

Il en résulte que l’action ainsi introduite est bien recevable.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES, de la SOCIETE 82 CASCADES venant aux droits de la SOCIÉTÉ DE PATRIMOINE IMMOBILIER et sur les origines du sinistre
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] prétend que l’imputabilité des désordres aux ouvrages situés sur les parcelles correspondant au [Adresse 13] est indiscutable :
– d’un point de vue chronologique : les désordres sont apparus lorsque les travaux été effectués sur la parcelle du [Adresse 13] à la demande de la SCI LE CARRE DES CASCADES, sur l’emprise du syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES.
– d’un point de vue technique : les désordres sont apparus en raison de la suppression d’anciens ateliers côté  » CARRE DES CASCADES « . Ces ateliers étaient appuyés sur le mur pignon séparatif. Après la suppression des ateliers, le solin a été laissé à nue sans reprise d’étanchéité. Il fait valoir qu’un second phénomène a causé les désordres, celle de la suppression de la dalle. Il avance que contrairement à ce que tente de faire croire le Syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES, la dalle béton côté  » CARRE DES CASCADES  » n’est pas ancienne.

Il ajoute qu’alors que l’origine des désordres a été déterminé depuis 2015, ni le syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES, ni la SAS SOCIETE DE PATRIMOINE IMMOBILIER n’a fait procéder aux travaux permettant de faire cesser les troubles.
Il soutient encore que les défendeurs ont fait preuve d’une résistance abusive car il a fait état de désordres graves depuis 2011 soit depuis plus de 7 ans. Cependant la SCI LE CARRE DES CASCADES et le syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES, qui vient aux droits de la SCI LE CARRE DES CASCADES, se sont soustraites à leur obligation d’engager des travaux pour mettre fin aux désordres. Il a donc tenté de mettre en œuvre une reprise amiable et rapide des désordres. Pour ce faire, des rendez-vous ont été organisés et des visites de l’entreprise [Z] ont été réalisées dont les coûts ont été réglés par lui. En outre, elle avance que depuis la mise en copropriété par les consorts [U], rien n’a été fait par le syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES et par la SAS SOCIETE GESTION PATRIMOINE, venant aux droits de la SCI [Adresse 6]. Enfin, des visites et investigations prévues par l’expert judiciaire n’ont pas pu avoir lieu à raison de leur inertie.

Madame [O] oppose qu’elle subit les conséquences d’infiltrations depuis mars 2011, en provenance du syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES et de la société 82 CASCADES venant aux droits de la SCI [Adresse 6].
Elle ajoute qu’elle a subi un préjudice matériel et de jouissance très important, puisque 40 % de son appartement est aujourd’hui affecté par l’humidité et les désordres. Et, depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, son préjudice ne cesse de s’aggraver. Elle souligne que la valeur locative est de 2.200 € par mois et la surface des locaux affectés par l’humidité est aujourd’hui de 40 % pour une surface totale de 76 m².
Elle dit reprendre à son compte l’argumentation développée par le syndicat demandeur.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES, sis [Adresse 13] à [Localité 11] oppose que sa responsabilité ne saurait être retenue si la cause du sinistre n’a pas été établie avec certitude ou si le dommage ne provient pas d’une partie commune, compte tenu de la nullité du rapport d’expertise qu’elle invoque in limine litis.
En tout été de cause, elle ajoute que dès lors que sa responsabilité n’est pas établie, aucune indemnité ne saurait être mise à sa charge.

La société 82 CASCADES oppose que, comme le démontre la SOCIETE DE PATRIMOINE IMMOBILIER les parcelles incriminées par le syndicat des copropriétaires demandeur ne la concernent pas puisqu’elle détient désormais les parcelles AK [Cadastre 2] et [Cadastre 3] qui n’ont jamais fait l’objet de travaux, de sorte qu’elle ne peut être responsabilité en sa qualité de nouveau propriétaire, suivant un acte authentique du 9 mars 2022, son immeuble ne relevant pas du régime de la copropriété. Elle demande en conséquence à être mise hors de cause.

La SOCIÉTÉ DE PATRIMOINE IMMOBILIER oppose qu’elle a été propriétaire des parcelles n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3], aujourd’hui cédées à la société 82 CASCADES. Elle invoque être étrangère à ces désordres affectant un mur qui n’est pas mitoyen entre son fonds et le fonds des demandeurs. Elle soutient qu’ elle n’a réalisé aucun travail sur ledit mur. Elle souligne que ces sinistres trouvent leur origine la construction de la résidence  » le Carré des Cascades  » et rejaillissent sur le mur mitoyen.
Elle souligne les fautes du maître d’œuvre dans la réalisation des travaux qui sont à l’origine du dommage sans pour autant former d’appel en garantie.
Elle demande toutefois à être garantie par son propre vendeur, la SCI [Adresse 6] dans l’hypothèse d’une condamnation à son endroit.

La SCI 3 PASSAGE DES ENTREPRENEURS, oppose que sa responsabilité ne peut être engagée s’agissant des désordres allégués, tant par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] que par Madame [O]. En effet, elle a fait l’acquisition, le 23 juin 2003, de la parcelle cadastrée section AK n° [Cadastre 10] (correspondant aux parcelles actuelles AK n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3]) sise [Adresse 13], vendue par la SARL RENOVATIONS ET TRANSACTIONS URBAINES. Cependant, c’est postérieurement à sa vente de la parcelle cadastrée section AK n° [Cadastre 1] à la SCI LE CARRE DES CASCADES (acte authentique du 18 mars 2010), à la démolition par cette dernière de l’atelier qui se trouvait en fond de cour et aux travaux de construction de l’immeuble situé sur cette parcelle, que sont apparus les désordres signalés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à PARIS 20ème.
Elle ajoute que par acte authentique en date du 16 octobre 2017, la SCI [Adresse 6] a procédé à la vente des parcelles cadastrées section AK n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] lui appartenant, à la SAS SOCIETE DE PATRIMOINE IMMOBILIER. Elle demande en conséquence à être mise hors de cause.

* Sur la nullité et l’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire
invoquées par le syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES

A titre principal, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES, sis [Adresse 13], fait valoir que le rapport d’expertise est nul car l’expert n’a pas respecté le contradictoire et qu’il n’a pas été convoqué à l’expertise, la convocation ayant été adressée à un mail erroné, et qu’il n’a pu formuler de dire ; ce rapport fait état, à le suivre, de nombreux dires et pièces qui ne lui ont jamais été communiqués. Ainsi, ces irrégularités lui ont causé un préjudice, puisqu’il n’a pas été en mesure de répondre aux griefs formulés à son encontre et n’a pas pu commenter les devis de remise en état communiqués à l’expert judiciaire, ni le chiffrage des travaux retenu par l’expert qui n’a pas pu être discuté par les parties, dans la mesure où cette question n’a été abordée pour la première fois que dans le rapport final, interdisant ainsi aux parties de pouvoir en discuter dans un cadre contradictoire.
En tout état de cause, le syndicat défendeur avance que ce rapport lui est inopposable, et que les frais correspondants ne sauraient en aucune façon être mis à sa charge.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] fait valoir que le rapport d’expertise n’est pas nul ou inopposable car, le syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES a fait le choix volontaire de ne pas participer aux opérations de Madame [L] auquel le syndicat défendeur a été convoqué, par un courrier recommandé avec accusé de réception qu’il produit, émanant de l’expert. Il relève que ce dernier a été valablement touché par l’assignation en référé, ayant donné lieu à la désignation de Madame [L]. Ainsi ayant valablement été convoqué aux opérations d’expertise par Madame [L], et ayant reçu l’ensemble des dires échangés dans le cadre des opérations d’expertise dont il a pu discuter contradictoirement à l’occasion de la présente instance, le demandeur prétend que la nullité de l’expertise ne pourra qu’être écartée. Il souligne donc que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES tout comme la SCI LE CARRE DES CASCADES ayant bien été convoqués par l’expert, comme cela résulte des termes de l’expertise, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES a fait le choix de ne pas s’y rendre, de sorte qu’il ne saurait se plaindre dans le cadre de la présente procédure d’une violation du contradictoire, alors qu’il a été touché par l’assignation en référé demandant la désignation d’un expert judicaire en 2014 et a été rendu destinataire des dires, de sorte qu’il était destinataire des actes lui permettant d’exercer sa défense, dans le cadre de la présente instance, sans violation de ses droits de la défense et de l’égalité des armes. Selon elle les investigations ont bien été menées au contradictoire de l’ensemble des parties au litige et la défaillance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES a même été signalée au juge de la mise en état et a retardé les opérations d’expertise justifiant la remise du rapport en l’état, de nombreux dires ayant été adressés à l’expert au cas présent, traduisant le respect effectif du contradictoire. Le syndic de ce syndicat a même affirmé à tort que le terrain avait été doté d’un drain, ce qui n’est pas le cas. Au demeurant il est fait état de ce que le défaut d’étanchéité est corroboré par les deux compte-rendu d’intervention du plombier [Z] des 30 mai et 10 juillet 2012 et par le rapport du cabinet [R] qui confirme que les désordres proviennent de la construction voisine sur l’assise du [Adresse 13] soit le terrain de la copropriété défenderesse, ce dernier ayant été mis en mesure de discuter ces productions dans le cadre de la présente instance. Le syndicat demandeur prétend qu’aucun dépassement de sa mission n’a été commis par l’expert puisqu’il s’est borné a tenté de déceler les causes des désordres et à en constater l’étendue. Il souligne que le syndicat défendeur n’apporte aucun élément pour sa part qui contredirait les affirmations de l’expert ainsi corroborées par les autres pièces transmises par le demandeur.

Sur ce

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Les articles 160 et 161 du code éponyme précisent que les parties et les tiers qui doivent apporter leur concours aux mesures d’instruction sont convoqués, selon le cas, par le greffier du juge qui y procède ou par le technicien commis. La convocation est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Les parties peuvent également être convoquées par remise à leur défenseur d’un simple bulletin. Les parties et les tiers peuvent aussi être convoqués verbalement s’ils sont présents lors de la fixation de la date d’exécution de la mesure. Les défenseurs des parties sont avisés par lettre simple s’ils ne l’ont été verbalement ou par bulletin. Les parties défaillantes sont avisées par lettre simple.

Les parties peuvent se faire assister lors de l’exécution d’une mesure d’instruction. Elles peuvent se dispenser de s’y rendre si la mesure n’implique pas leur audition personnelle.

En application de l’article 241 du code de procédure civile, l’expertise se déroule sous le contrôle du juge, l’expert étant soumis à une obligation d’impartialité en application des articles 237 et suivants du même code.

Et les opérations d’expertise sont menées dans le respect des exigences du contradictoires selon les termes des articles 273 et suivants du code de procédure civile.

Le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions de l’expert comme le précise 246 de ce code.

Les parties à une instance au cours de laquelle une expertise judiciaire a été ordonnée ne peuvent invoquer l’inopposabilité du rapport d’expertise en raison d’irrégularités affectant le déroulement des opérations d’expertise, lesquelles sont sanctionnées selon les dispositions de l’article 175 du code de procédure civile qui renvoient aux règles régissant les nullités des actes de procédure.

La demande de nullité de l’expertise ne constitue pas une exception de procédure, au sens de l’article 73 du même code, mais une défense au fond et ne relève donc pas de la compétence du juge de la mise en état.

Il est de principe que le défaut de contradiction au niveau des opérations d’exécution ne compromet pas la validité du rapport s’il a été versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, les parties ayant été valablement convoqués.

En l’espèce, les accusés réception des convocations adressées par l’expert judiciaire, par courrier papier, démontrent que les plis ont été reçus par le syndicat des copropriétaires LE CARRE DES CASCADES pris en la personne de son syndic, le cabinet [U] PERE ET FILS (Cf. Pièce n°21 et 22 du demandeur), de sorte que le syndicat défendeur a été mis en mesure de participer aux opérations d’expertise, étant précisé que ce syndicat LE CARRE DES CASCADES est géré par le cabinet [U] PERE ET FILS, dont les associés sont également associés de la SCI LE CARRE DES CASCADES, maître de l’ouvrage dans le cadre des opérations de constructions ayant mené aux désordres. Ce, indépendamment des griefs inopérantss relatifs à une convocation par mail à une mauvaise adresse, puisqu’il est établi que le syndicat défendeur a en toute hypothèse été convoqué par courrier papier recommandé avec accusé de réception.

Il convient de rappeler que le syndicat défendeur a également été assigné à la procédure d’expertise en référé de 2014, devant le tribunal de grande instance de Paris en 2014, et qu’il a donc délibérément fait le choix de ne pas se rendre à l’expertise, son syndic n’étant autre que l’associé gérant de la SCI.

Au demeurant, ce rapport d’expertise judicaire est en l’occurrence discuté largement au travers des conclusions respectives des parties, ce qui garantit le contradictoire.

Il comporte des dires et des réponses à ces dires, conformément aux exigences du code de procédure, et ses conclusions ne lient pas le tribunal.

De surcroît, il est corroboré par d’autres éléments, également soumis au débat contradictoire tels que les rapports du plombier [Z] le rapport d’expertise amiable [R] et le constat d’huissier, de sorte que le moyen tiré de son inopposabilité serait en tout état de cause inopérant.

Le tribunal ajoute enfin que la SCI LE CARRE DES CASCADES était quant à elle convoquée et représentée à l’expertise par son conseil et que le syndicat défendeur vient aux droits de celle-ci, puisqu’il n’est pas contesté que l’immeuble construit par elle et donc la cour litigieuse dont le dallage n’est pas étanche, et le mur mitoyen, sont des parties communes de la copropriété du CARRE DES CASCADES qui porte d’ailleurs le même nom, et qui gère désormais l’immeuble construit en 2011 par la SCI. La SCI LE CARRE DES CASCADES ayant entre-temps été dissoute en 2016. La copropriété défenderesse ne parvient pas à démontrer qui d’autre qu’elle gérerait ledit immeuble. Or, la SCI LE CARRE DES CASCADES a été convoquée et présente aux opérations d’expertise ayant été rendue destinataire par l’intermédiaire de son conseil du rapport d’expertise.

La demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire sera donc écartée comme non fondée, les exigences du code de procédure civile quant à l’expertise judiciaire ayant été respectées, la SCI ayant été représentée à l’expertise par un avocat, l’expert ayant en vain tenté d’obtenir de lui certains éléments relatifs au travaux (devis plans…).

Le grief du syndicat défendeur, selon lequel l’expert aurait excédé les termes de sa mission est également infondé dans la mesure où celle-ci s’est uniquement attachée à déterminer les causes du désordre, les moyens d’y remédier et les préjudices en ayant résulté. Il sera également rejeté.

* Sur la péremption de l’ordonnance de référé du 21 mai 2014

Le syndicat des copropriétaires défendeur, de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES, sis [Adresse 13] avance que l’ordonnance de référé du 21 mai 2014 est caduque et non avenue car, il n’est pas justifié que l’ordonnance du 21 mai 2014 lui ait été signifiée, d’une part et que, d’autre part alors qu’elle est réputée contradictoire, et qu’il n’a pas participé aux réunions d’expertises, de sorte que les opérations d’expertise de Madame [L] lui sont inopposables, puisqu’il n’a pas la qualité de partie auxdites opérations.

Le syndicat des copropriétaires demandeur, de l’immeuble du [Adresse 12] répond toutefois que l’expertise est valable, la SCI comme le syndicat défendeur ayant été convoqués de sorte que cette péremption est sans objet.

En l’espèce dans la mesure ou les courriers produits émanant de l’expert en date du 23 juin 2024, ainsi que les recommandés de 2014 et 2015, font état de la convocation du syndicat défendeur par l’expert, le moyen tiré de la prétendue péremption de l’ordonnance de référé est sans objet et sera rejeté. Il convient en effet de relever que la SCI LE CARRE DES CASCADES était quant à elle représentée à la procédure de référé et que le syndicat défendeur vient au droit de celle-ci, la cour litigieuse étant une partie commune, ce qui n’est pas contesté. Au demeurant, la péremption d’instance sanctionne le défaut de diligence des parties à une instance, et le moyen est dès lors inopérant.

* Sur les responsabilités

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er juin 2020, précise que le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une responsabilité du syndicat de copropriétaires tant à l’égard des copropriétaires que des tiers. Et il est acquis que le locataire est parfaitement recevable et fondé à agir directement en responsabilité contre le syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le vice au sens de ce texte est établi.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit du syndicat de copropriétaires. Le syndicat doit, en application de l’article 14 de cette loi, assumer intégralement la charge du préjudice dont le demandeur est victime.

Le locataire, peut agir directement en responsabilité contre le syndicat, sur le fondement de cette disposition.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 institue une responsabilité objective de plein droit du syndicat vis-à-vis des copropriétaires des conséquences du vice de construction ou du défaut d’entretien des parties communes, dès lors que le juge constate que les désordres trouvent leur origine dans un vice desdites parties, sous réserve de la faute des victimes ou d’un tiers pouvant être partiellement ou totalement exonératoire si elle en est la cause exclusive.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de principe que la réparation d’un dommage qui doit être intégrale ne peut excéder le montant du préjudice.

En l’espèce, sont en cause, en vertu de l’expertise, le défaut d’étanchéité de la cour de l’immeuble du [Adresse 13], sur la parcelle de fond de cour objet des travaux litigieux, la dalle de la cour n’étant pas assortie d’un drain. Il n’est pas contesté que cette cour est une partie commune, le syndicat défendeur n’opposant pas qu’elle renverrait à une propriété privative. L’humidité rejaillit sur le mur mitoyen voisin de l’immeuble qui est incontestablement également une partie commune de celui-ci, ce qui n’est pas contesté.

Aux termes de son rapport d’expertise du 9 janvier 2018, Madame [L] a en effet constaté de nombreuses dégradations au sein de parties communes et a conclu que :
– Les dégradations ne pourront cesser, et ne cesseront d’empirer, tant que les causes de celles-ci ne seront pas réglées.
– Les infiltrations sont apparues après les travaux de la SCI LE CARRE DES CASCADES.

Elle relève ainsi la concomitance de ces travaux d’envergure ayant entraîné la destruction d’ouvrage existant et des constructions.

L’expert relève que  » les pieds de mur présentent des traces d’humidité, notamment à la jonction mur pignon et dalle  » (p 19).  » Au testeur, le mur séparatif présente des traces d’humidité jusqu’à 1m20. Il est à saturation. Au-dessus cette limite d’humidité chute à 17%” (p. 20).

Il constate que la dalle ne comporte pas de pente de nature à évacuer l’eau, ce qui favorise la stagnation de l’eau (p. 20).

Ce rapport est assorti de multiples photos.

L’expert relève que la SCI LE CARRE DES CASCADES s’est abstenue :
– de faire réaliser une recherche de fuite au niveau du regard situé dans le local service à l’angle le plus proche de la mitoyenneté, de sorte que l’expert n’est pas en mesure de se prononcer sur cette cause ;
– de transmettre les plans et descriptifs des travaux réalisés de sorte que la conception de la dalle n’est pas connue et que l’expert ne sait pas ce qui circule en-dessous alors qu’il l’a demandé ;

Il a eu connaissance tant des interventions du plombier [Z] en 2012, diligenté par le syndicat demandeur pour rechercher une fuite éventuelle, que de l’expertise amiable du cabinet [R].

L’expert judiciaire relève au terme du rapport d’expertise que de ses constations, il ressort que les travaux menés n’ont pas été conduits conformément aux règles de l’art (p.33), et en déduit des lors que les désordres ont été causés par les travaux, excluant d’autres causes, en relevant notamment la nécessité de mettre en place un drain, invitant à mettre les maîtres d’ouvrage dans la cause. Il souligne, en revanche que compte tenu des documents produits, il n’est pas en mesure, de se prononcer sur la conformité de ces travaux aux plans (expertise p. 33). Il conclut à une  » mauvaise conception de la dalle et de la mitoyenneté, même si la possibilité d’une fuite sur le réseau n’est pas à exclure « .

Il conclut que la pose d’un drain sur l’ancienne parcelle SCI LE CARRE DES CASCADES, soit actuellement par les syndicats des copropriétaires du [Adresse 13] et de LE CARRE DES CASCADES, serait de nature à y remédier, ce qui suppose :
– le démontage de l’escalier et mise en place d’un escalier provisoire ;
– la démolition de la dalle ;
– l’affouillement du sol pour vérifier l’absence de dégradations sur le mur voisin, et les réseaux des locaux techniques ;
– la réalisation d’une étanchéité du mur enterré ;
– la mise en place de lits drainants et du drain ;
– la mise en place d’une évacuation au drain ;
– le coulage d’une nouvelle chape ;
– le démontage de l’escalier provisoire et remise en place d’un escalier ;

Il convient toutefois de relever que l’hypothèse d’une fuite sur le réseau a été écartée par l’entreprise [Z] dépêchée à deux reprises sur les lieux.

Il ressort donc du rapport d’expertise judiciaire, confronté aux constatations du plombier [Z], dépêché à deux reprises sur les lieux à une date proche des sinistres pour réaliser des recherche de fuite, et qui conclut à l’absence de fuite sur les canalisation sur le mur pignon et sur la colonne d’eaux examinée à proximité du sinistre, ainsi qu’au rapport d’expertise amiable du cabinet [R] et aux constats d’huissier de 2013, que la cause vraisemblable des désordres compte tenu des documents qu’a bien voulu transmettre le syndicat défendeur et la SCI auquel il succède, réside dans l’absence de drain sous la dalle dans la cour de l’immeuble en fond de parcelle, l’humidité étant localisée dans le mur mitoyen.

Pour conforter son analyse l’expert relève qu’“ initialement le bâtiment ayant été démoli était plus large que la dalle actuelle située sous l’escalier. La toiture de ce bâtiment empêchait l’eau de de s’écouler le long du mur mitoyen. Nous ignorons comment l’eau de pluie était évacuée mais nous savons qu’il y avait un solin, (c’est-à-dire une sujétion de liaison entre les deux bâtiments faisant en sorte que l’eau ne s’infiltre pas entre eux). La toiture était inclinée vers l’arrière, c’est-à-dire vers le mur mitoyen, et était récoltée par une gouttière dont on ignore l’emplacement”, ce qui conforte cette analyse, le bâtiment en cause ayant été détruit justement à l’occasion des travaux litigieux.

L’expert relève en outre l’absence de tout sinistre de 2001 à 2008. Il relève que “ les infiltrations sont apparues pars les travaux de la SCI DES CASCADES ” (p. 36).  » Ce serait donc bien le changement de situation qui aura entraîné l’apparition de ceux-ci « .

D’ailleurs, l’entreprise [Z] intervenue en 2012 avait constaté l’absence de fuite et l’absence d’alimentation passant sous la dalle, retenant que les infiltrations constatées sont essentiellement dues à un défaut d’étanchéité au niveau de la cour du [Adresse 13]. Elle a éliminé l’hypothèse d’une fuite sur le mur pignon et sur la colonne d’eau, à la suite d’investigations de recherche de fuite menées en deux temps, en mai et en juillet 2012, soulignant à chaque fois que sous la dalle de la cour, il n’y avait pas de canalisation.

Il résulte de ce qui précède que le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes est caractérisé, dans la mesure où il n’est pas contesté que la dalle de la cour et le mur mitoyen constituent des parties communes, de sorte que les conditions de l’article 14 de la loi de 1965 sont réunies, le défaut de conception et le vice de construction étant caractérisés.

Le défaut de conception lié à l’absence de drain dans la reconfiguration des lieux, alors que la dalle de la cour ne comporte pas de mécanisme pour faire ruisseler l’eau, et dans la mesure où le mur mitoyen se trouve directement exposé à l’humidité caractérise la faute du maître de l’ouvrage dans les travaux qu’il a fait réaliser alors qu’il n’est pas contesté que l’humidité du mur mitoyen n’avait nullement été constatée avant la mise en œuvre de ces travaux, et dans la mesure où le syndicat défendeur et le propriétaire des parcelles n’est pas en mesure d’établir qu’elle existait avant ceux-ci.

L’expert relève qu’il n’est pas en revanche en mesure de se prononcer sur les responsabilités des entreprises intervenantes faute d’avoir eu de l’auteur des travaux des documents suffisants en relevant au demeurant que certaines des entreprises sont en liquidation judiciaire. Le tribunal relève au demeurant que ces entreprises ne sont pas dans la cause.

Le syndicat défendeur pour réfuter les thèses du demandeur oppose que la copropriété demanderesse a connu d’autres dégâts des eaux antérieurement à celui-ci contrairement à ce qu’affirme catégoriquement l’expert.

Toutefois, s’il est vrai qu’un sinistre distinct a affecté les ouvrages du syndicat des copropriétaires demandeur, ce sinistre avait pour origine la toiture de l’atelier situé en fond de parcelle et des canalisations enterrées fuyardes, ce qui a été établi par deux jugement rendus les 1er juin 2006 et 22 mars 2007. Et les reprises nécessaires à la cessation du sinistre ont été effectuées comme le démontrent les termes des jugements précités.

Au demeurant, l’opération de construction a précisément consisté à détruire ledit atelier, remplacé par des logements, et la création de ces logements a nécessairement entrainé une réfection des réseaux enterrés qui ont dû être adaptés tant à la création de logements (EU/EV) qu’à la reprise des eaux pluviales sur les nouvelles toitures. Ainsi, les causes du sinistre ont été purgées et les responsabilités tranchées en 2006 et 2007.

Le syndicat défendeur ne saurait en effet opposer, dans le cadre de la présente instance, que l’existence de drain ne changerait rien, puisque le terrain est en pente et que la parcelle du syndicat défendeur est en contrebas. En effet c’est précisément la configuration du terrain et la pente de la cour qui rendent nécessaires la présence d’un drain selon l’expert, et le syndicat défendeur qui n’a pas voulu respecter les préconisations de l’expert ne saurait dans le cadre de la présente instance affirmer que ces travaux sont inutiles sans préconiser de travaux alternatifs et se justifier sur ceux-ci alors que les troubles persistent incontestablement.

Il en résulte que, la cause du sinistre, compte tenu de l’ensemble de ces éléments est établie avec certitude, et que le syndicat des copropriétaires du CARRE DES CASCADES, en application de l’article 14 de la loi de 1965 précité, et de l’article 1240 du code civil, en tant que propriétaire de la cour et du mur mitoyen à l’origine des désordres, et en tant qu’elle vient aux droits de la SCI à l’origine de de la construction ainsi réalisée, sans respecter les règles de l’art, et les exigences que la configuration du terrain imposait est responsable du sinistre ayant commencé en 2011.

Contrairement à ce qu’allèguent la SOCIETE DE PATRIMOINE IMMOBILIER et la SCI [Adresse 6], le trouble anormal de voisinage n’est pas invoqué par le syndicat demandeur au soutien de ses prétentions de sorte que l’argumentation développée de ce fait est inopérante.

Comme le relève l’expert judiciaire, le [Adresse 13] correspond à la parcelle AK [Cadastre 10] qui a été divisée en AK [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3].

La parcelle AK [Cadastre 1] en fond de terrain a été vendue par la SCI 3 PASSAGE DES ENTREPRENEURS à la SCI LE CARRE DES CASCADES, le 18 mars 2010 qui y a fait réaliser les travaux à l’origine du vice de conception envisagé ci-dessus.

La SCI [Adresse 6] n’a géré que les parcelles AK [Cadastre 2] et [Cadastre 3] donnant sur rue et n’a pas réalisé de travaux sur celles-ci. Il en résulte que la responsabilité de la SCI 3 PASSAGE DES ENTREPRENEURS n’est pas en cause dans le présent litige, et qu’elle est donc fondée à demander sa mise hors de cause puisque les désordres ne concernent pas son bâtiment et qu’elle n’est pas intervenue à l’acte de de construire.

Il en résulte qu’elle sera mise hors de cause.

La SOCIETE DE PATRIMOINE IMMOBILIER a quant à elle acquis la propriété des parcelles AK [Cadastre 2] et [Cadastre 3] donnant sur rue, qu’elle a vendues à la SASU 82 CASCADES le 9 mars 2022 l’acte de vente mentionnant le présent litige pendant devant le tribunal judiciaire, sans que l’une et l’autre aient non plus fait de travaux sur ces parcelles. Elles ne sont pas davantage concernées par les désordres affectant un mur qui n’est pas mitoyen entre leur fonds et le fonds des demandeurs. N’ayant ni l’une ni l’autre réalisé aucun travail sur ledit mur, les sinistres trouvent leur origine la construction de la résidence “ le Carré des Cascades « .

Ainsi tant la SOCIETE DE PATRIMOINE IMMOBILIER que la SCI [Adresse 6] et la SASU 82 CASCADES seront mises hors de cause, leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure et des dépens étant rejetées dans la mesure où certaines sont intervenues volontairement à l’instance et dans la mesure où le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] a été contraint d’assigner les propriétaires des assiettes foncières avoisinantes, afin que les travaux de nature à mettre un terme aux désordres soient effectués, la présente décision étant rendues opposable à l’ensemble des propriétaires concernés.

Sur les préjudices et la cessation des désordres
* Sur la condamnation à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire Madame [L]

Dans la mesure où l’expert précise les travaux de nature à remédier au désordre qui consistent essentiellement en la pose d’un drain, comme exposé ci-dessus avec les travaux qu’elle implique, il y a lieu de condamner in solidum à réaliser ces travaux, la responsabilité du syndicat défendeur ayant été retenue.

Compte tenu de l’ancienneté du sinistre, de l’aggravation du dommage avec le temps et de l’inertie des responsables jusque pendant l’expertise, il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, de 1.000 € par mois de retard à compter d’un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement.

Ces travaux remédient aux causes du désordre, il y a lieu également d’envisager la réparation des désordres causés tant à la copropriété demanderesse qu’à Madame [O], elle-même victime de ces dégâts comme le constate l’expert que l’huissier de justice intervenu pour réaliser son constat en 2013, dans les termes précédemment rappelés.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires du CARRE DES CASCADES, seul responsable, la SCI ayant disparu, sera condamné en application de l’article 14 de la loi de 1965 précité, et la SASU 82 CASCADES, et 1240 du code civil, compte tenu de l’imputabilité des désordres à la dalle de la cour partie commune appartenant au syndicat des copropriétaires du CARRE DES CASCADES, à réaliser ces travaux préconisés par l’expert consistant en la pose d’un drain avec les aménagements qu’elle implique.

* Sur les demandes indemnitaires du syndicat demandeur

– sur les travaux de reprises sur les parties communes,

Le syndicat demandeur fait valoir qu’au regard de l’expertise et du constat d’huissier sont affectées au titre des parties communes :
– Le mur gauche extérieur de l’immeuble du [Adresse 12] accédant au bâtiment B1, a été affecté par les infiltrations et présente aujourd’hui des  » tâches noirâtres importantes « .
– La cage d’escalier de l’immeuble du [Adresse 12] subit également ces infiltrations, notamment entre le rez-de-chaussée et le 1er étage où le taux d’humidité relevé est de 100 % au niveau du Placoplatre et de 90 % au niveau du béton dans l’ouverture de droite.
– Au rez-de-chaussée sous l’escalier, le parement mural est détérioré et présente notamment des tâches marronnâtes, le taux d’humidité est de 100 % dans l’ouverture pratiquée dans le mur.

Selon le demandeur, le montant des réparations s’élève aujourd’hui, selon le demandeur, à la somme de 9.350 euros HT (10.285 euros TTC) selon devis actualisé de la société SARABAT, entreprise retenue par l’expert. (Cf. Devis de la société SARABAT du mois de septembre 2018 établi selon les préconisations de Madame [L] (Pièce n° 16) produit).

Le tribunal relève que les postes des devis sont identiques et que l’aggravation des désordres et l’actualisation des prix justifient la majoration constatée, étant précisé que le syndicat défendeur ne propose aucun autre chiffrage plus pertinent.

Ainsi, le syndicat défendeur sera seul condamné à régler au syndicat demandeur, les sommes ainsi sollicitées en vue de réaliser les réparations nécessaires, la SASU 82 CASCADES n’ayant quant à elle pas participé aux opérations de construction, pas plus que les autres sociétés dont elle a acquis le bien, leur responsabilité ayant été écarté n’étant pas concernée par ladite condamnation.

– sur la condamnation indemnitaire pour résistance abusive,

Il résulte du rapport d’expertise que la mauvaise volonté de la SCI et du syndicat qui vient à ses droits a empêché la recherche de fuite et que les pièces devis et plans relatifs aux travaux n’ont jamais été transmis ni par la SCI ni par le syndicat, Madame [L] déplorant à diverses reprise leur inertie (Cf. P31, 32 et 33 du rapport), ce qui a d’ailleurs conduit l’expert à rendre son rapport en l’état. Ce, en dépit de l’aggravation des désordres et de l’absence de traitement des causes du sinistre.

Il en résulte que la résistance abusive est caractérisée et devra conduire à une indemnisation du syndicat à hauteur de 3.000 €, montant auquel le tribunal évalue ce préjudice, tiré de la résistance abusive. Indemnité que le syndicat défendeur sera condamné à régler, en plus des sommes précédentes, aucune résistance n’étant imputable à la SASU 82 CASCADES qui n’a pas participé aux opérations de construction.

* Sur les demandes indemnitaires de Madame [O]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES, sis [Adresse 13] oppose également à Madame [O] qu’elle ne justifie pas de ses demandes, de leur fondement et du préjudice invoqué, alors que la cause du sinistre n’est pas connue avec certitude.

Il prétend que la dégradation des murs en placoplâtre provient du fait que Madame [O] a eu la mauvaise idée de boucher les ventilations existantes en plaçant des meubles devant les grilles de sorte que selon lui, elle est à l’origine du préjudice invoqué.

Et s’agissant du parquet tuilé elle invoque que le phénomène pourrait être lié à une ventilation insuffisante des caves.

Elle conteste le préjudice de jouissance invoqué, puisque l’intéressée est en mesure de jouir de toutes les pièces de son logement et qu’elle ne saurait partir du postulat qu’1/3 de son appartement est inutilisable, alors que la configuration de son appartement situé en rez-de-chaussée et en partie enterré, n’a accès à la lumière naturelle que par une cour plantée et aménagée une telle disposition favorisant la présence d’humidité.

– sur le préjudice matériel,

Au regard de l’expertise et du constat d’huissier les parties privatives, sont aussi affectées, ainsi, dans l’appartement de Madame [O] au niveau de la chambre, le taux d’humidité est saturé à 100 %, le plafond est tâché notamment au niveau du placard et du coffrage, les portes du placard sont gonflées, au niveau de la salle de bain, le plafond est cloqué et écaillé. Et ces désordres à son domicile ont évolué et se sont étendus au fil des ans, celle-ci ayant précisé à l’huissier de justice que  » les dégâts affectent désormais la salle de bain, qui était jusqu’alors épargnée « .

L’expert évoque  » l’insalubrité du domicile  » et les  » odeurs « ,  » avec des incidences possibles sur la santé de l’enfant qui occupe la chambre du rez-de-chaussée  » il précise que les désordres dans l’étendue atteinte en 2018 nécessitent désormais de refaire le changement des matériaux de parement mis en œuvre (doublage parquet), sans imputer les désordres dans leur étendue à la qualité des matériaux initialement en place, comme le prétend le syndicat défendeur. Il retient cependant l’habitabilité et la conformité de l’immeuble à sa destination, hormis la chambre d’enfant au rez-de-chaussée  » qui ne peut plus être habitée décemment dans ses conditions  » cette pièce n’étant  » plus conforme à sa destination « .

Contrairement à ce qu’avance le syndicat défendeur, il n’est nullement fait état de défaut de ventilation ou de ventilation bouchée ; de sorte qu’aucune faute de Madame [O], ayant concouru au dommage ne saurait lui être reprochée. Il n’est pas davantage fait état de la configuration des lieux, ou du dénivelé de terrain, cette circonstance étant indifférente au fait qu’une chambre jusque là habitable ne le soit plus du fait de l’humidité causée par les travaux engagés par la SCI.

Un devis de réparation est joint à l’expertise sur lequel l’expert ne porte pas de remarque, de sorte qu’il sera fait droit à sa demande de réparation réalisée sur la base de ces pièces pour un montant de 6.752 € actualisé, en fonction des indices de la construction à partir de 2019.

– sur le préjudice de jouissance

Compte tenu de ce qui précède, le préjudice de jouissance est établi. Il sera évalué en raison des dimensions de la chambre sur une surface du logement de 76m² à 35% de la surface habitable, la valeur locative de celui-ci à 2.200 € n’étant pas contestée, et ce sur 156 mois, compte tenu de la date de la présente décision soit 102.960 €. Somme que le syndicat défendeur devra lui verser en application de la présente décision.

Sur les appels en garantie
La SOCIÉTÉ DE PATRIMOINE IMMOBILIER, se fondant sur l’acte de vente conclu le 16 octobre 2017, entre la SCI [Adresse 6], forme appel en garantie de la SCI 3 PASSAGE DES ENTREPRENEURS.

Toutefois, la responsabilité de celle-ci ayant été écartée, l’appel en garantie est sans objet et sera rejeté.

Sur les demandes annexes
Succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES, du [Adresse 13], à [Adresse 15], sera condamné aux dépens comprenant les frais de l’expertise s’élevant à 7.962 € HT, dont distraction au profit de Maître RAISON.

Il devra verser la somme de 1.500 €, chacun respectivement, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, du [Adresse 12], à [Adresse 15], d’une part, et à Madame [O], d’autre part, en application de l’article 700 du code de procédure civile, et sera débouté de ses propres demandes de frais irrépétibles.

La SOCIÉTÉ DE PATRIMOINE IMMOBILIER, la SCI [Adresse 6] et la SASU 82 CASCADES seront déboutées de leurs demande de frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue et justifiée en l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige et de la persistance des troubles, il y a donc lieu d’ordonner cette mesure en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable à la cause.

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE RECEVABLE l’action introduite par exploit du 20, 22 et 28 novembre 2018, par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], en ouverture de rapport, contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES, du [Adresse 13], à [Adresse 15] et Madame [N] [O] ;

RECOIT l’intervention volontaire de la SCI [Adresse 6] et de la SASU 82 CASCADES ;

MET HORS DE CAUSE la SOCIÉTÉ DE PATRIMOINE IMMOBILIER, la SCI [Adresse 6] et la SASU 82 CASCADES ;

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES, du [Adresse 13] – venant aux droits de la SCI LE CARRE DES CASCADES – responsable des dommages causés au syndicat demandeur et à Madame [N] [O] respectivement sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code de civil ;

REJETTE le moyen tiré de la nullité du rapport d’expertise et de la péremption de l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Paris du 21 mai 2014 ayant ordonné l’expertise ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le CARRE DES CASCADES, du [Adresse 13], à [Localité 16],
– à réaliser les travaux préconisés par l’expert Madame [L], tels qu’envisagés à son rapport d’expertise, à savoir :

Décision du 21 Novembre 2024
5ème chambre 2ème section
N° RG 18/14193
N° Portalis 352J-W-B7C-COMWI

le démontage de l’escalier et mise en place d’un escalier provisoire ;la démolition de la dalle ;l’affouillement du sol pour vérifier l’absence de dégradations sur le mur voisin, et les réseaux des locaux techniques ;la réalisation d’une étanchéité du mur enterré ;la mise en place de lits drainants et du drain ;la mise en place d’une évacuation au drain ;le coulage d’une nouvelle chape ;le démontage de l’escalier provisoire et remise en place d’un escalier ;cette condamnation étant assortie d’une astreinte de 1.000 € par mois de retard à compter d’un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement ;
– à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12],
9.350 € HT (10.285 € TTC) selon devis actualisé de la société SARABAT, entreprise retenue par l’expert, selon devis 007/09/2018 de la société SARABAT du mois de septembre 2018 établi selon les préconisations de Madame [L] (Pièce n° 16) produit, en réparation des préjudices matériels subis par la copropriété ;3.000 € pour résistance abusive ;- à payer à Madame [N] [O],
6.752 € actualisé sur en fonction des indices de la construction à partir de 2019, en réparation de son préjudice matériel ;102.960€, en réparation de son préjudice de jouissance ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], à [Adresse 15] et Madame [N] [O] de leurs plus amples demandes ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 6] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES, du [Adresse 13], à [Adresse 15], de ses autres demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES, du [Adresse 13], à payer la somme de 1.500 €, chacun respectivement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, du [Adresse 12], à [Adresse 15], d’une part, et à Madame [O], d’autre part, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CARRE DES CASCADES, du [Adresse 13], aux dépens comprenant les frais de l’expertise s’élevant à 7.962 € HT ;

ACCORDE aux avocats qui en ont fait la demande la distraction de ces derniers ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 21 Novembre 2024

La Greffière, Le Président,