JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 JANVIER 2025
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/01692 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YYKI
N° de MINUTE : 25/24

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société AZUR SYNDIC, représentée par son Gérant domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

C/

DEFENDEURS

Monsieur [W] [O]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Amidou TIDJANI de la SELASU ATID AVOCAT, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 300

Madame [J] [O]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Amidou TIDJANI de la SELASU ATID AVOCAT, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 300

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zarah AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

M. [W] [O] et Mme [J] [O] sont propriétaires des lots n°6 (appartement) et n°14 (cave) au sein de l’immeuble sis [Adresse 2].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 novembre 2021, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a mis en demeure M. [W] [O] et Mme [J] [O] de lui régler dans un délai de 30 jours la somme de 509,25 euros au titre du dernier appel provisionnel.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a assigné M. [W] [O] et Mme [J] [O] devant le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY, suivant la procédure accélérée au fond, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’arriérés de charges, de règlement des provisions sur charges et de travaux non échues et de dommages et intérêts.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 31 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY de :
– condamner M. [W] [O] et Mme [J] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes suivantes :
* 5 986,30 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juin 2023 au titre de l’arriéré de charges ;
* 4 074 euros au titre de l’ensemble des provisions sur charges et travaux non encore échues ;
* 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
– débouter M. [W] [O] et Mme [J] [O] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ;
– condamner M. [W] [O] et Mme [J] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, prise en la personne de Maître Patricia ROY-THERMES, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que son syndic AZUR SYNDIC a été désigné en cette qualité lors de l’assemblée générale du 27 septembre 2019, que lors de sa prise de mandat le compte propriétaire de M. et Mme [O] présentait un solde débiteur de 7 521,06 euros et que la reprise de ce solde est justifiée par le grand livre.

Il ajoute que l’assemblée générale du 27 septembre 2019 a voté le budget prévisionnel de l’année 2019 et 2020, que l’Assemblée générale du 16 mars 2021 a approuvé les comptes des années 2018, 2019 et 2020 et a voté le budget prévisionnel 2021, que l’Assemblée générale du 07 septembre 2022 a approuvé les comptes de l’année 2021 et a voté le budget prévisionnel de l’année 2022 et 2023, que l’Assemblée générale du 29 juin 2023 a approuvé les comptes de l’année 2022 et a voté le budget prévisionnel de l’année 2024 et 2025 et que ces assemblées générales n’ont pas été contestées.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait également valoir qu’au 13 novembre 2023 le compte propriétaire de M. et Mme [O] a un solde débiteur de 5 986,30 euros, que le décompte a pris en compte le jugement du Tribunal d’instance de SAINT-DENIS du 14 novembre 2016 et que ce jugement n’a pas annulé les assemblées générales.

En réponse aux écritures des défendeurs, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que sa demande au titre des provisions non encore échues est recevable car l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’exige pas l’approbation des provisions en assemblée générale, que le paiement effectué par les défendeurs avant la mise en demeure a été imputé sur la dette la plus ancienne et non le dernier appel de fonds, d’autant que le montant payé de 547 euros ne correspond à aucun appel de fonds, et que les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’avoir effectué un paiement postérieurement à la mise en demeure du 15 novembre 2023.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 1er octobre 2024, M. [W] [O] et Mme [J] [O] demandent au Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY de :
– débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes ;
– condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à payer individuellement à M. et Mme [O] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
– condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à payer individuellement à M. et Mme [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont recouvrement direct au profit de la SAS Atid Avocat prise en la personne de Maître Amidou TIDJANI en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes, M. [W] [O] et Mme [J] [O] font valoir que les sommes réclamées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au titre des années 2013 à 2019 ne sont pas exigibles en l’absence d’approbation des comptes du syndic de ces exercices par l’assemblée générale. Ils ajoutent que les sommes apparaissant sur le grand livre au 17 octobre 2019 constituent l’addition des appels de charges annulés par jugement de 2016, avec de nouvelles cotisations fixées entre 2016 et 2019 sans approbation de ces frais par aucune assemblée générale.

Ils ajoutent que la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au titre des provisions non échues au titre des années 2024 et 2025 est irrecevable car à la date de la mise en demeure du 15 novembre 2023 les provisions réclamées dans celle-ci étaient déjà payées. A titre subsidiaire, ils font valoir que la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au titre des provisions non échues n’est pas fondée car à la date de l’assignation aucun budget prévisionnel n’avait été adopté pour les exercices 2024 et 2025.

A l’audience du 05 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté, M. [W] [O] et Mme [J] [O], représentés, ont maintenu leurs demandes telles qu’elles résultent de leurs dernières écritures.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens qu’elles invoquent.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement est contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article dispose également que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] verse aux débats à l’appui de sa demande :
– la matrice cadastrale ;
– la lettre de mise en demeure datée du 15 novembre 2023 adressée à M. ou Mme [O] [W] et [J] et une copie du recto de l’enveloppe ;
– les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des 16 mars 2021, 07 septembre 2022, 29 juin 2023, qui n’ont fait l’objet d’aucune action en annulation ;
– des appels de provisions, régularisations de charges, factures de frais ;
– un extrait du grand livre au 17 octobre 2019 ;
– un relevé du compte copropriétaire au 22 février 2022 pour la période du 10 octobre 2019 au 28 février 2022 et un relevé du compte copropriétaire au 13 novembre 2023 pour la période du 1er janvier 2020 au 13 novembre 2023.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve d’avoir adressé une mise en demeure à M. [W] [O] et à Mme [J] [O] concernant le paiement d’une provision conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, la lettre de mise en demeure versée aux débats datée du 15 novembre 2023 est adressée à « M. OU MME [O] [W] & [J] », alors que M. [W] [O] et Mme [J] [O] sont deux personnes physiques distinctes et sont tous les deux propriétaires des lots n°6 (appartement) et n°14 (cave) au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], de sorte que la mise en œuvre des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 exige qu’une mise en demeure soit adressée à chacun d’eux.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ne verse aux débats aucun avis de réception de cette mise en demeure du 15 novembre 2023, la pièce 7 qu’il verse aux débats n’étant pas un avis de réception contrairement à le demandeur indique dans son bordereau de pièces mais une copie du recto de l’enveloppe qui ne comporte aucune mention particulière quant à sa réception.

Au surplus, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ne verse aux débats aucun décompte des sommes dues et perçues postérieurement au 13 novembre 2023, de sorte qu’il ne rapporte pas la preuve de l’absence de règlement de la somme réclamée dans la mise en demeure du 15 novembre 2023.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de ses demandes au titre de la provision du 1er octobre 2023 et des provisions échues postérieurement à la mise en demeure du 15 novembre 2023.

Sur la demande en paiement des provisions pour charges de copropriété non encore échues

Par combinaison des articles 19-2 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de défaut du versement d’une provision exigible au premier jour de chaque trimestre de l’exercice annuel relatif au budget prévisionnel voté en assemblée générale, les autres provisions non encore échues au titre de ce budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours.

Il en résulte que seules sont concernées par l’article 19-2 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, et que les provisions pour charges non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ayant été débouté de sa demande au titre de la provision du 1er octobre 2023 visée par la mise en demeure du 15 novembre 2023 et des provisions échues postérieurement à la mise en demeure du 15 novembre 2023, il sera débouté de sa demande au titre des provisions pour charges de copropriété non encore échues devenue sans objet.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] sollicite le remboursement des frais de recouvrement figurant dans le décompte arrêté au 13 novembre 2023.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ayant été débouté de sa demande au titre de la provision du 1er octobre 2023 visée par la mise en demeure du 15 novembre 2023 et des provisions échues postérieurement à la mise en demeure du 15 novembre 2023, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement, cette demande étant devenue sans objet.

Sur la demande en dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6]

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En outre, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de sa demande, soit une faute imputable à M. [W] [O] et Mme [J] [O], distincte de l’absence de paiement des charges de copropriété, qui n’est pas prouvée, du préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et d’un lien de causalité entre ce préjudice et une faute de M. [W] [O] et Mme [J] [O].

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 481-1 6° du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du même code et la nature de l’affaire ne commande pas de l’écarter.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer à M. [W] [O] et Mme [J] [O] la somme de 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Président du Tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2023 visée dans la mise en demeure du 15 novembre 2023 et des provisions sur charges de copropriété échues depuis la mise en demeure du 15 novembre 2023 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de ses demandes au titre des provisions non échues postérieurement à la mise en demeure du 15 novembre 2023 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux entiers dépens ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à payer à [W] [O] la somme de 500 euros et [J] [O] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 07 Janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

S.HAFFOU G. HIRIART