JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01499 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P4MQ
Du 19 Novembre 2024

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 3]
c/ [G]

Grosse(s) délivrée(s)
à Me ROUILLOT

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assisté e lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président.

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 16 Août 2024, déposée par commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 3]
Représenté par son syndic en exercice CROUZET & BREIL
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Mme [S] [K] [G] veuve [W]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Non comparante ni représentée

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 15 Octobre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 Novembre 2024.

Madame [S] [G] veuve [W] est propriétaire des lots n° 491 et 560 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 3].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a, par acte de commissaire de justice du 16 août 2024, fait assigner Madame [S] [W] veuve née [G] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

– 3907,94 euros au titre des charges et provisions échues au 7 août 2024 et les frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
– 457,69 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er octobre 2024 (3ème trimestre de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025), sauf à parfaire,
– 457,69 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er janvier 2025 (4ème trimestre de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025), sauf à parfaire,
– 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
– 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du Commissaire de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10/07/1965, le tout lié au défaut de paiement.

À l’audience du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Madame [S] [W] veuve née [G], régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1) La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2) Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3) Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)
6) Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6  » ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Madame [S] [W] veuve née [G] est propriétaire des lots n° 491 et 560 dépendant de l’immeuble [Adresse 3].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 19 juin 2023 et 21 juin 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices relatifs aux périodes du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices relatifs aux périodes du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et du 1er avril 2025 au 31 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [S] [W] veuve née [G] pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 ainsi qu’une mise en demeure du 30 octobre 2023 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception non réclamé, portant sur la somme de 2194,60 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il verse le constat d’échec du conciliateur de justice du 4 mars 2024.

Il ressort du décompte versé en date du 7 août 2024, que Madame [S] [W] veuve née [G] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 3323,79 euros au 7 août 2024, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et des frais bancaires non justifiés, et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er octobre 2024 au 31 mars 2025 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Madame [S] [W] veuve née [G] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 3323,79 euros au titre des charges de copropriété dues au 7 août 2024 (2ème provision due au 30 septembre 2024, au titre des sommes à échoir, de :

– 457,69 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er octobre 2024,
– 457,69 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er janvier 2025 sauf à parfaire.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 3323.79 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et de la somme de 915,38 euros (457,69 x 2) au titre des provisions à échoir pour la période du 1er octobre 2024 au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
– une mise en demeure préalable,
– la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
– les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par courrier du 27 avril 2023 puis par lettre recommandée du 30 octobre 2023, mis en demeure Madame [S] [W] veuve née [G] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents de 127 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Enfin, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 379 euros formée à ce titre sera rejetée.

Enfin, les frais bancaires portés au décompte ne sont pas justifiés.

Madame [S] [W] veuve née [G] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 127 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Madame [S] [W] veuve née [G] est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Il ressort des pièces versées, que Madame [S] [W] veuve née [G] a déjà fait l’objet de deux condamnations pour non-paiement des charges par jugements rendus par le tribunal d’instance de Nice du 11 décembre 2017 et du 8 avril 2019.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs mois, Madame [S] [W] veuve née [G] commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Dès lors, il convient de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété contrainte d’engager de nouveau une procédure judiciaire à l’égard de la défenderesse.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [S] [W] veuve née [G], qui succombe, sera condamnée aux dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, dus par le débiteur.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Madame [S] [W] veuve née [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], la somme de 3323,79 euros au titre des charges et provisions échues au 7 août 2024 (2eme provision due au 30 septembre 2024), outre la somme de 127 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [S] [W] veuve née [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], la somme de 915,38 euros au titre des charges et provisions non échues pour la période du 1er octobre 2024 au 31 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [S] [W] veuve née [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [S] [W] veuve née [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [W] veuve née [G] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, dus par le débiteur ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE