Mme [R] [S] a signé un contrat de construction avec la Sarl Maisons Individuelles d’Alsace le 4 juillet 2018. Après la réception des travaux le 25 juin 2020, elle a signalé des désordres, sans réponse satisfaisante de la Sarl. Elle a donc assigné la société en justice pour obtenir une expertise. Le rapport a révélé plusieurs problèmes, entraînant une demande d’indemnisation pour préjudices matériels et frais d’expertise. Le tribunal a condamné la Sarl à verser des sommes pour les travaux nécessaires, tout en rejetant la demande de préjudice de jouissance et en considérant certains frais comme irrépétibles.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature des obligations du locataire en matière de réparations locatives ?

Le locataire est soumis à des obligations spécifiques en matière de réparations locatives, qui sont définies par plusieurs articles du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989.

Selon l’article 1728 du Code civil, « le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ». Cela signifie que le locataire doit prendre soin du bien loué et l’utiliser conformément à son usage prévu.

De plus, l’article 1730 du même code stipule que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Cela implique que le locataire doit rendre le logement dans un état similaire à celui dans lequel il l’a reçu, sauf pour les dégradations dues à l’usure normale.

Enfin, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ».

Il est donc responsable des réparations locatives, sauf si celles-ci sont causées par la vétusté, la malfaçon, ou d’autres circonstances exceptionnelles.

Comment se détermine le montant des réparations locatives à la charge du locataire ?

Le montant des réparations locatives à la charge du locataire est déterminé en fonction de l’état des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que des règles de vétusté.

L’article 1730 du Code civil, déjà mentionné, impose au locataire de rendre le bien dans l’état où il l’a reçu, sauf pour les dégradations dues à la vétusté.

La vétusté est un facteur important dans l’évaluation des réparations locatives. En effet, il est généralement admis que la durée de vie des éléments d’un logement est limitée. Par exemple, la durée de vie des peintures est souvent estimée à 7 ans, celle des moquettes à 10 ans, et celle des parquets à 15 ans.

Dans le cas présent, la cour a noté que l’appartement était en bon état à la sortie des locataires, à l’exception de certains désordres qui ne résultaient pas d’un usage normal.

Ainsi, la cour a fixé le montant des réparations locatives à 1 500 euros, en tenant compte de la vétusté et des éléments d’évaluation fournis dans l’état des lieux.

Quelles sont les conséquences d’une résistance abusive dans le cadre d’un litige locatif ?

La résistance abusive dans un litige locatif peut entraîner des conséquences financières pour le locataire, notamment en matière de dommages-intérêts.

L’article 1240 du Code civil stipule que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Cela signifie qu’un locataire qui refuse de s’acquitter de ses obligations peut être tenu de réparer le préjudice causé au bailleur.

Dans cette affaire, la société foncière DI 01/2010 a demandé des dommages-intérêts pour résistance abusive, en raison du refus des locataires de payer les sommes dues.

La cour a jugé que les locataires avaient effectivement fait preuve de résistance abusive, ce qui a conduit à la condamnation de M. [T] et Mme [P] à verser des dommages-intérêts à la bailleresse.

Quels sont les droits du bailleur en matière de dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur au début du contrat de location, destinée à couvrir d’éventuels manquements du locataire à ses obligations.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges ».

Le bailleur a le droit de conserver ce dépôt de garantie pour couvrir les réparations locatives ou les arriérés de loyer. Toutefois, il doit justifier les retenues effectuées sur ce dépôt.

Dans cette affaire, la société foncière DI 01/2010 a demandé la restitution du dépôt de garantie, tout en appliquant une majoration de 10% du loyer mensuel pour chaque période de retard.

Cependant, la cour a débouté les locataires de leur demande de majoration, car la demande de la bailleresse au titre des réparations locatives a été partiellement admise.

Ainsi, le bailleur doit respecter les conditions légales pour retenir le dépôt de garantie et justifier les montants déduits.