La société Ceetrus France, propriétaire d’un terrain à [Localité 4], a engagé un litige avec Bail Actea Immobilier concernant des travaux de remise en état. En décembre 2019, Ceetrus a réclamé 154.888 euros pour des réparations, mais un désaccord sur le montant a surgi malgré un protocole d’accord. En avril 2022, Ceetrus a assigné Bail Actea devant le tribunal de Lille, demandant 204.356,42 euros et des dommages-intérêts. Le tribunal a finalement condamné Bail Actea à verser 139.228,70 euros pour les travaux, tout en déboutant Ceetrus de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations du preneur en matière d’entretien selon le bail à construction ?

La société Ceetrus France soutient que la société Bail Actea Immobilier est tenue de conserver les constructions en bon état d’entretien, conformément à l’article L.251-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui stipule :

« Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. »

De plus, l’article 606 du Code civil précise que les grosses réparations, telles que celles des gros murs et des voûtes, sont à la charge du preneur dans le cadre d’un bail à construction.

Le contrat de bail à construction des 27 avril et 20 juin 1990, en son paragraphe 5, stipule également que :

« Le preneur devra, pendant tout le cours du bail, conserver en bon état d’entretien les constructions édifiées et tous les aménagements qu’il y aura apportés, et effectuer à ses frais et sous sa responsabilité au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires, les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations. »

Ainsi, la société Bail Actea Immobilier a l’obligation de réaliser les réparations nécessaires pour maintenir le bâtiment en bon état, y compris les travaux de ravalement.

Quelles sont les conséquences de la vétusté sur les obligations du preneur ?

La société Bail Actea Immobilier invoque l’article 1755 du Code civil, qui stipule que :

« Le preneur n’est pas tenu des travaux rendus nécessaires par la vétusté, c’est-à-dire par une usure normale du fait de l’écoulement du temps, qui restent à la charge du bailleur en l’absence de clause contraire. »

Dans ce contexte, la société Bail Actea Immobilier soutient que les travaux de remise en état ne sont pas de sa responsabilité, car ils seraient dus à la vétusté. Cependant, le tribunal a constaté que les dégradations observées, telles que les fissures et les tâches sur la façade, ne relèvent pas de l’usure normale, mais d’un défaut d’entretien imputable au preneur.

Il est donc essentiel de distinguer entre les réparations dues à la vétusté, qui incombent au bailleur, et celles résultant d’un défaut d’entretien, qui sont à la charge du preneur. Dans ce cas, le tribunal a jugé que les dégradations étaient dues à un manque d’entretien, et non à la vétusté.

Comment se détermine la responsabilité en matière de travaux de remise en état ?

La société Ceetrus France a produit un devis pour les travaux de remise en état, affirmant que la société Bail Actea Immobilier est responsable des dégradations. Selon l’article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le tribunal a examiné les preuves fournies, notamment le procès-verbal d’huissier et les devis, pour établir la responsabilité de la société Bail Actea Immobilier. Il a été constaté que les travaux de remise en état étaient nécessaires en raison d’un défaut d’entretien, ce qui engage la responsabilité du preneur.

Ainsi, la société Bail Actea Immobilier a été condamnée à payer la somme de 139.228,70 euros TTC pour les travaux de remise en état, car elle n’a pas respecté ses obligations contractuelles en matière d’entretien.

Quelles sont les implications de la résistance abusive dans ce litige ?

La société Ceetrus France a demandé des dommages-intérêts pour résistance abusive, définie par la jurisprudence comme le comportement du débiteur tendant à refuser avec persistance d’exécuter son obligation.

Cependant, le tribunal a jugé que la société Ceetrus France n’était pas fondée à invoquer la résistance abusive, car elle n’a pas été entièrement accueillie dans ses demandes. La société Bail Actea Immobilier a exercé ses droits en justice et a contesté valablement les demandes de la société Ceetrus France.

Ainsi, la demande de la société Ceetrus France pour obtenir des dommages-intérêts pour résistance abusive a été rejetée, car le comportement de la société Bail Actea Immobilier ne constituait pas une résistance abusive au sens juridique.

Quelles sont les conséquences des demandes reconventionnelles de la société Bail Actea Immobilier ?

La société Bail Actea Immobilier a formulé des demandes reconventionnelles, notamment pour le paiement de la taxe foncière 2020. L’article 1343-2 du Code civil stipule que :

« Les intérêts échus peuvent être capitalisés, à la demande de la partie à laquelle ils sont dus, dans les conditions prévues par la loi. »

La société Ceetrus France n’ayant pas contesté cette demande, le tribunal a condamné la société Ceetrus France à payer la somme de 15.608,48 euros au titre de la taxe foncière 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2020.

En revanche, la demande de la société Bail Actea Immobilier pour obtenir des dommages-intérêts pour résistance abusive a été rejetée, car elle a succombé dans l’instance.

Ainsi, les demandes reconventionnelles de la société Bail Actea Immobilier ont été partiellement accueillies, tandis que celles relatives à la résistance abusive ont été déboutées.