[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 18/01117
N° Portalis 352J-W-B7C-CMGNI

N° MINUTE :

Assignation du :
22 Janvier 2018

JUGEMENT
rendu le 14 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE HEMA
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentée par Maître Nicolas DHUIN de la SELEURL NHDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0213

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. BLUEDOLPHIN
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Sorin MARGULIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1850

S.A.S. RICHARDIERE, venant aux droits de la société CABINET PIERRE BERARD
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Marcel PORCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450

Décision du 14 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 18/01117 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMGNI

PARTIE INTERVENANTE

S.A. HSBC REAL ESTATE LEASING (FRANCE)
[Adresse 1]
[Localité 9]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0159

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 17 Octobre 2024 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

Le cabinet Fessart, agissant en qualité de syndic de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, a engagé M. [I] [O] en qualité de gardien selon contrat de travail du 2 mai 2011.

Par jugement du 16 février 2015, le conseil des prud’hommes de Paris a condamné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble à payer à M. [O] diverses sommes à titre de rappel de salaires.

Selon arrêt rendu le 03 décembre 2015, la cour d’appel de Paris a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité à payer à M. [O] la somme de 130.961,15 euros, à ce titre.

L’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2015 a mis fin aux fonctions de syndic du cabinet Fessart et a désigné le cabinet Pierre Bérard en lieu et place.

Par ordonnance de référé rendue le 9 avril 2015 par le président du tribunal de grande instance de Paris, la SNC ROKA, alors propriétaire des lots 105 et 109, a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23.210,95 euros au titre des charges de copropriété.
Décision du 14 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 18/01117 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMGNI

Une promesse de vente portant sur les lots 105 et 109 a été conclue, par acte des 5 et 6 novembre 2015, entre la SNC ROKA d’une part, et la SARL HELENA et la SARL MACAREMA, associées de la SCI FONCIERE HEMA, d’autre part.

Le 25 novembre 2015, M. [O] a fait procéder à deux saisies attributions de 10.974,39 euros et 17.199 euros au titre des sommes dues par la SNC ROKA au syndicat des copropriétaires.

Par acte notarié du 10 mai 2016, la SA HSBC Real Estate Leasing a acquis lesdits lots, cette opération s’inscrivant dans le cadre d’un contrat de crédit-bail signé le même jour, par acte séparé, avec la SCI FONCIERE HEMA, crédit-preneur.

Par acte du 19 mai 2016, le syndicat des copropriétaires a formé opposition au prix de vente à hauteur de 61.478,99 euros.

L’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2016 a voté un appel de fonds exceptionnel d’un montant de 165.000 euros pour couvrir les sommes dues à M. [O] en exécution de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 03 décembre 2015.

La SA HSBC Real Estate Leasing a fait l’objet de deux saisies attribution les 05 septembre et 05 octobre 2016 à la requête de M. [O], qu’elle a contesté devant le juge de l’exécution qui, suivant jugement du 27 mars 2017, l’a condamnée au paiement de la somme de 41.803,92 euros correspondant à sa quote-part au titre de l’appel de fonds exceptionnel.

Par actes d’huissier en date des 22 et 24 janvier 2018, la SCI FONCIERE HEMA a assigné la SARL BLUEDOLPHIN, venant aux droits de la SNC ROKA, ainsi que le cabinet Pierre Bérard leur reprochant d’avoir manqué à leur obligation d’information, à l’occasion de la vente du 10 mai 2016, sur la procédure en cours et sur l’existence d’une dette de la copropriété à l’égard de M. [O], sollicitant leur condamnation à lui payer la somme de 41.803,92 euros à titre de dommages et intérêts.

Cette procédure, enregistrée sous le numéro RG n°18/01117, est l’objet de la présente instance.

Par conclusions du 11 novembre 2018, la SA HSBC Real Estate Leasing (ci-après « HSBC ») est intervenue volontairement à la procédure.

Suivant conclusions du 07 février 2019, la SAS Richardière est intervenue volontairement à la procédure, venant aux droits du cabinet Bérard.

Parallèlement, par acte d’huissier en date du 13 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] a assigné le cabinet Fessart en responsabilité lui reprochant d’avoir commis des fautes dans la rédaction et dans l’exécution du contrat de travail de M. [O] et sollicitant, en conséquence, le paiement de diverses sommes.

Cette procédure a été enregistrée sous le n°RG 18/06987.

Par ordonnance du 03 décembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans la procédure RG 18/06987 au motif principal que  » si le syndicat des copropriétaires obtient gain de cause dans la procédure qu’il a initiée à l’encontre du cabinet Fessart, il peut être remboursé des sommes versées à M. [O], de sorte qu’il reversera aux copropriétaires leur quote-part correspondant à l’appel de fonds exceptionnel et donc la somme réclamée par la SCI FONCIERE HEMA « .

Suivant jugement, désormais définitif, en date du 06 décembre 2022, rendu dans l’instance précitée, le syndicat des copropriétaires a été débouté de l’ensemble de ses prétentions.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 octobre 2023, la société FONCIERE HEMA demande au tribunal de :
 » Vu les articles 1109, 1134 et suivants, 1147, 1382, 1383 et 1602 du code civil, dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016
Vu les articles 1249 et s. du code civil, dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016
Vu la jurisprudence,
Vu l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation,
Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967,
– Prendre acte de l’intervention volontaire de la société Richardière, venant aux droits de la société Cabinet Pierre Bérard ;
– A titre principal, condamner in solidum la société BLUEDOLPHIN sur le fondement de la responsabilité contractuelle et la société Richardière – aux droits de la société Cabinet Pierre Berard – sur le fondement de la responsabilité délictuelle, au paiement de la somme de 41.803,92 € à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance ;
– A titre subsidiaire, condamner in solidum la société BLUEDOLPHIN et la société Richardière – aux droits de la société Cabinet Pierre Berard – sur le fondement de la responsabilité délictuelle, au paiement de la somme de 41.803,92 € à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance ;
– Ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir, nonobstant appel ;
– Les condamner in solidum au paiement de la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Les condamner in solidum aux dépens « .

A titre liminaire, la société FONCIERE HEMA soutient avoir un intérêt à agir, en sa qualité de crédit-preneur, dès lors qu’aux termes du contrat de crédit-bail elle supporte la charge finale des sommes dues par son crédit-bailleur, es qualité de copropriétaire, en ce inclus celles en application de la condamnation en paiement prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, qu’elle affirme avoir d’ailleurs remboursées à HSBC, et qu’elle doit assumer globalement toutes les obligations découlant de la vente intervenue par acte notarié, dont la validité n’est pas contestée.

Afin de justifier de la subrogation qu’elle allègue, elle se prévaut des clauses précises du contrat de crédit-bail et de la reconnaissance par HSBC, crédit-bailleur, dans ses écritures, de ce mécanisme de subrogation.

Elle souligne enfin agir, subsidiairement, en responsabilité sur le fondement de la responsabilité délictuelle des parties défenderesses pour en déduire qu’elle a, même sans subrogation, la possibilité de solliciter la réparation de son propre préjudice.

Sur le fond, la société FONCIERE HEMA excipe en premier lieu, au visa des anciens articles 1134 et suivants du code civil, d’une faute de son vendeur consistant en un manquement à son obligation d’information, soutenant que celui-ci ne l’a pas informé, volontairement, de l’existence de la procédure prud’homale en cours entre le syndicat des copropriétaires et le gardien de l’immeuble, au moment de la promesse de vente, ni ensuite de l’existence de la dette dudit syndicat, lors de la vente par acte notarié.

Elle prétend que ces éléments étaient pourtant déterminants et que leur omission constitue une réticence dolosive, relevant ainsi que la condamnation prononcée par la cour d’appel de Paris à l’encontre du syndicat des copropriétaires a fragilisé son équilibre financier et a nécessité la désignation d’un administrateur provisoire.

Elle conteste avoir été valablement informée, comme allégué en défense, par le seul fait que les procès-verbaux des assemblées générales se rapportant à la procédure en cours et à la dette du syndicat avaient été portés à sa connaissance, ces écrits étant insuffisamment précis, ni par les éléments transmis par le notaire dans le cadre de la data-room, n’étant pas elle-même experte en matière immobilière.

La société FONCIERE HEMA excipe en second lieu d’un manquement du syndic à son obligation d’information, relevant que le pré état-daté fourni par ses soins lors de la promesse de vente ne contenait aucune précision de la procédure en cours, d’une part, et que l’état-daté fourni dans le cadre de la signature de l’acte notarié était imprécis et erroné, d’autre part.

Elle en déduit être fondée à solliciter leur condamnation in solidum à réparer son préjudice, qu’elle chiffre à la somme qu’elle a dû elle-même rembourser à son crédit-bailleur.

A titre subsidiaire, la société FONCIERE HEMA soutient que les manquements des parties défenderesses constituent à son égard des fautes délictuelles engageant également leur responsabilité.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 11 novembre 2018, HSBC sollicite du tribunal de :
 » Vu l’article 330 du code de procédure civile,
– Recevoir la société HSBC Real Estate Leasing (France) en son intervention volontaire au soutien de la SCI FONCIERE HEMA et prendre en compte ses observations,
– Condamner tout succombant aux dépens « .

En substance, HSBC se prévaut des manquements de sa venderesse et du syndic à leur obligation respective d’information et affirme que la société FONCIERE HEMA, qui l’a désintéressée des sommes payées par ses soins, est subrogée dans ses droits et actions.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 octobre 2023, la société Richardière demande au tribunal de :
 » A titre principal, déclarer irrecevables les prétentions de la SCI FONCIERE HEMA ;
A titre subsidiaire,
– Débouter la SCI FONCIERE HEMA de toutes ses prétentions à l’encontre du cabinet BERARD, aux droits duquel vient la SAS RICHARDIERE ;
A titre très subsidiaire,
– Ramener les prétentions de la SCI FONCIERE HEMA à de bien plus justes proportions ;
A titre très subsidiaire également,
– Condamner la SARL BLUEDOLPHIN à relever et garantir intégralement le cabinet BERARD, aux droits duquel vient la SAS RICHARDIERE, de toute somme hypothétiquement mise à sa charge ;
– En tout état de cause, condamner tout succombant à payer au cabinet BERARD, aux droits duquel vient la SAS RICHARDIERE, une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
– En tout état de cause également, condamner tout succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Me Marcel Porcher, qui affirme en avoir fait la plus grande avance.  »

La société Richardière se prévaut en premier lieu de l’irrecevabilité de la société FONCIERE HEMA pour défaut d’intérêt à agir, soutenant que la subrogation dont elle se prévaut n’est pas établie, ni justifiée.

Elle soutient ainsi et d’une part que la société demanderesse ne revêt pas la qualité de copropriétaire et n’a aucun lien de droit ou de fait avec les défenderesses, outre que si elle affirme avoir remboursé à HSBC les condamnations prononcées par le juge de l’exécution de Paris elle n’établit, ni en droit ni en fait, en quoi une subrogation dans les droits de son crédit-bailleur serait intervenue, les affirmations en ce sens de ce dernier dans ses écritures signifiées en novembre 2018 étant selon elles dépourvues de force probante.

La société Richardière soutient d’autre part que quand bien même la demanderesse justifierait d’un droit à agir tiré du remboursement par ses soins des sommes dues par HSBC, ledit droit est inopérant dès lors que, comme relevé par le juge de l’exécution, HSBC n’avait aucun droit de contester le paiement de charges, obligation lui incombant en sa qualité de copropriétaire, la société FONCIERE HEMA ne pouvant donc prétendre en avoir davantage que son crédit-bailleur, et qu’au mieux elle aurait pu seulement agir contre son crédit-bailleur en raison de l’attitude fautive de ce dernier qui n’a pas exécuté ses obligations en paiement spontanément.

Sur le fond, la société Richardière conteste toute prétendue faute dans l’exercice de sa mission, soulignant que l’existence de la procédure intentée par le gardien de l’immeuble était précisée sur l’état-daté communiqué lors de la vente, permettant à l’acquéreur, professionnel de l’immobilier, de mesurer complètement la portée de l’information.

Elle relève en outre l’absence de lien de causalité établie entre une éventuelle faute lui incombant et le paiement litigieux, dès lors que celui-ci est intervenu en raison d’un appel de fonds dû par HSBC en sa qualité de copropriétaire et en application de la décision du juge de l’exécution portant sur cette somme.

Elle souligne enfin l’absence de caractérisation du prétendu préjudice dont la société FONCIERE HEMA sollicite réparation, dont elle soutient qu’il ne saurait être constitué, le cas échéant, que d’une perte de chance.

A titre subsidiaire, la société Richardière forme un appel en garantie à l’encontre de la société BLUEDOLPHIN.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 08 janvier 2019, la société BLUEDOLPHIN demande au tribunal de :
 » Vu les articles 1134 et suivants et 1147 du Code civil (ancienne numérotation),
Vu les pièces versées aux débats,
– Déclarer irrecevables les prétentions de la SCI FONCIERE HEMA,
Subsidiairement,
– Débouter la société SCI FONCIERE HEMA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Plus subsidiairement,
– Débouter la société Cabinet Bérard de sa demande d’appel en garantie à l’encontre de la société Bluedolphin ;
– Débouter la société Cabinet Bérard de sa demande au titre de l’article 700 et des dépens formée à l’encontre de la société BLUEDOLPHIN ;
– Condamner solidairement les sociétés SCI FONCIERE HEMA et HSBC Real Estate Leasing (France) à payer à la société BLUEDOLPHIN la somme globale de 3000 €, outre les entiers frais et dépens de l’instance.  »

La société Bluedolphin excipe de l’irrecevabilité de la société FONCIERE HEMA pour défaut d’intérêt à agir, en l’absence de justification de la subrogation dont elle se prévaut.

Sur le fond, la société BLUEDOLPHIN conteste tout prétendu manquement à son obligation d’information, se prévalant de ce qu’au moment de la signature de l’acte de vente au mois de mai 2016 aucune procédure n’était encore en cours, l’arrêt d’appel ayant été rendu en décembre 2015, d’une part, et de ce qu’au demeurant l’ensemble des informations utiles concernant la situation de la copropriété avait été portée à la connaissance de la demanderesse, d’autre part.

Sur ce dernier point, elle fait valoir que la société FONCIERE HEMA a eu accès, via le data-room du notaire en charge de la vente, à toutes les pièces utiles dès le mois de novembre 2015, relevant que le crédit-bailleur est une société professionnelle de l’immobilier et était à même d’apprécier la portée de ces documents.

Elle fait valoir également que les procès-verbaux des trois assemblées générales de la copropriété précédant la vente ont également été communiquées, ce dont la société FONCIERE HEMA a assuré en avoir pris parfaitement connaissance aux termes dudit acte, ces procès-verbaux contenant toutes les informations sur la procédure prud’homale et la condamnation du syndicat des copropriétaires.

A titre subsidiaire, la société BLUEDOLPHIN s’oppose à la demande de garantie formée à son encontre par le syndic, l’estimant infondée et injustifiée.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 05 février 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 17 octobre 2024, a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Sur la recevabilité des interventions volontaires de la société Richardière et de HSBC

L’article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsqu’elle émane du tiers, l’intervention est volontaire.

L’article 325 du même code précité dispose en outre que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Sur ce,

Il convient d’accueillir tant la société Richardière, venant aux droits de la société Cabinet Pierre Bérard, que HSBC en leur intervention volontaire, qui ne font l’objet d’aucune contestation par les autres parties.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 771 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure aux dispositions du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile applicable en l’espèce, ne donne pas compétence au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non recevoir, qui relèvent donc de celle du tribunal statuant au fond.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile  » Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.  »

L’article 31 du code de procédure civile dispose que  » l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.  »

L’intérêt au succès d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice et ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendu sans objet.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil,  » La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.
Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens « .

L’exigence d’un paiement effectué au titre d’une obligation de garantie n’existe pas pour la subrogation conventionnelle prévue à l’article 1250 ancien devenu 1346-1 du code civil.

La subrogation est conventionnelle lorsque le créancier recevant son paiement d’une tierce personne la subroge dans ses droits, actions, privilèges ou hypothèques contre le débiteur ; cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.

Sur ce,

Rappelons que la société FONCIERE HEMA se prévaut d’un manquement de chacune des sociétés défenderesses à leur devoir d’information en leurs qualités respectives de venderesse et de syndic de l’immeuble, et qu’elle vise, en soutien, les fondements de la responsabilité contractuelle ou à défaut de celle délictuelle, de sorte que c’est à l’aune de ces fondements que doit s’apprécier son intérêt à agir.
Concernant l’éventuel manquement de la société Richardière, il n’est ni prétendu ni au demeurant établi que celle-ci avait la qualité de partie contractante à quelque acte juridique que ce soit conclu avec la société FONCIERE HEMA, de sorte que celle-ci ne saurait agir utilement à son encontre que sur un fondement délictuel.

Elle est donc recevable à agir à ce seul titre à l’encontre du syndic, sans qu’il y ait lieu le concernant d’examiner les conditions d’une éventuelle subrogation entre crédit-preneur et crédit-bailleur.

En revanche s’agissant de la société BLUEDOLPHIN, venant aux droits de la SNC ROKA, venderesse des lots litigieux, il convient de vérifier si, comme elle le prétend, la société FONCIERE HEMA bénéficie d’une subrogation dans les droits de son crédit-bailleur HSBC, d’une part, et si elle a effectivement payé, in fine, les sommes dues par cette dernière au titre de la condamnation prononcée par la cour d’appel de Paris selon l’arrêt précité du 03 décembre 2015, d’autre part, et si elle peut donc agir en qualité de subrogée dans les droits de son crédit-bailleur sur le fondement contractuel à l’encontre de son auteur.

Aux termes du contrat de crédit-bail signé entre la société FONCIERE HEMA et HSBC, il est prévu, en page 3, au titre d’une déclaration préliminaire que  » il est apparu légitime que le crédit-preneur assume l’ensemble des risques et obligations quels qu’ils soient, même résultant de la force majeure, qui incomberaient selon le droit commun au constructeur et au propriétaire des biens  » et que  » le crédit-preneur assumera seul et satisfera toutes obligations pouvant être mises à la charge des propriétaires d’immeubles par tout texte légal ou réglementaire national ou européen « .

Décision du 14 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 18/01117 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMGNI

L’acte prévoit également en page 35 que le crédit-preneur  » s’engage à satisfaire à toutes les stipulations du règlement de copropriété et à se soumettre, s’il y a lieu, aux décisions de toutes assemblées concernant lesdits biens « .

Ces clauses, si elles assoient le principe de l’obligation pour le crédit-preneur d’assumer toutes obligations subséquentes à la propriété du bien en ce compris celle d’assumer le paiement de sommes diverses, elles ne constituent pas une subrogation conventionnelle explicite de la société FONCIERE HEMA en sa qualité de crédit-preneur dans les droits de son crédit-bailleur.

Il en est de même s’agissant de la clause mentionnée en page 37 de l’acte de crédit-bail, intitulée  » 2.15 Charges « , ainsi rédigée :  » Le crédit-preneur, qui s’y engage expressément, remboursera au crédit-bailleur le montant TTC de toutes les charges et autres sommes de toute nature que le crédit-bailleur viendrait à payer aux lieu et place du crédit-preneur, tant pendant la période de construction que pendant la période locative. (…) « .

Contrairement à ce que soutient la société FONCIERE HEMA, cette clause, insérée dans la partie de la convention relative à la phase de location, se limite à fixer l’obligation en paiement de celle-ci de toutes charges financières liées au bien, mais n’institue pas une subrogation conventionnelle à son profit.

L’acte précité ne contient par ailleurs aucune autre stipulation instituant de façon explicite une telle subrogation au profit de la demanderesse.

Dans ces conditions, la reconnaissance par HSBC dans ses écritures de cette subrogation est inopérante, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même.

En outre la société FONCIERE HEMA ne rapporte pas la preuve du paiement dont elle se prévaut à l’égard de HSBC des sommes dues en exécution de l’arrêt d’appel, dès lors qu’elle se contente de produire une facture datée du 10 avril 2017 à en-tête de HSBC, ayant pour objet
 » procédure gardien [O] Condamnation saisie attribution « , mais avec cette précision que cette facture est  » exigible le 20/04/2017 par prélèvement automatique sur votre compte (…)  » ; or il n’est communiqué aucun relevé de compte permettant au tribunal de vérifier la matérialité et l’effectivité de ce paiement.

Par conséquent, faute pour la société FONCIERE HEMA de rapporter la preuve de la subrogation conventionnelle dont elle excipe, elle est irrecevable à agir en responsabilité contractuelle sur ce fondement à l’encontre de la société BLUEDOLPHIN.

Elle est en revanche recevable à agir à leur encontre sur le fondement, visé à titre subsidiaire, de la responsabilité délictuelle.

Sur la demande principale indemnitaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil,  » tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.  » Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.
Décision du 14 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 18/01117 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMGNI

L’article 9 du code de procédure civile dispose que  » il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.  »

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Aux termes de l’article 5 du décret du 17 mars 1967,  » Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation, un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour chaque lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :
a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;
b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie « .

Sur ce,

Il ressort de l’examen des pièces versées au débat que, dans le cadre de la vente des lots litigieux, l’état daté prévu par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 a été dûment délivré par le syndic, ledit document indiquant au titre des sommes dues par le copropriétaire cédant le montant de 61.017,09 euros, et mentionnant à l’annexe  » informations  » l’existence de la procédure judiciaire concernant le gardien M. [O] pour
 » récupération charges et salaires gardien « .

L’acte authentique de vente du 10 mai 2016 énonce en page 29 que tant HSBC que la société FONCIERE HEMA  » déclarent avoir pris parfaite connaissance de cet état daté tant par la lecture qui leur en a été faite par le notaire soussigné que par les explications qui leur ont été données par ce dernier « .

Il ressort de ce même acte qu’il a été fourni par le vendeur les procès-verbaux des  » trois dernières assemblées générales, à l’acquéreur et à l’intervenant qui déclarent en avoir pris parfaite connaissance « , incluant de fait le procès-verbal des assemblées générales de l’année 2015.

Or le procès-verbal de l’assemblée s’étant tenue le 17 décembre 2015 contient une résolution n°4.2 intitulée  » Financement de l’avance de trésorerie exceptionnelle pour couvrir les impayés « , rédigée comme suit :
 » L’assemblée générale décide que l’avance de trésorerie exceptionnelle pour couvrir les impayés soit 71.000,00 sera remboursée selon la clé de répartition charges communs générales (…). Il est précisé que ces appels seront à tous les copropriétaires.
(…)
Suite aux conclusions de la cour d’appel du 03/12/2015 concernant le dossier de M. [O] qui sera joint au présent procès-verbal, l’assemblée générale demande que soit convoquée une assemblée générale extraordinaire avant le 20/02/2016 afin de débattre de la question financière et comptable de la copropriété et adopter si besoin une résolution concernant une provision pour permettre de procéder au règlement de l’ensemble des factures et dettes du syndicat.
Le montant de la provision proposée sera déterminée en accord avec le conseil syndical « .

Il s’évince ainsi de ces éléments que lors de la conclusion de l’acte de vente des lots 105 et 109 entre la venderesse, aux droits de laquelle vient la société BLUEDOLPHIN, d’une part, et HSBC en qualité d’acquéreur ainsi que la société FONCIERE HEMA en qualité de société intervenante, d’autre part, ces dernières ont été utilement informées de la procédure ayant eu cours concernant l’ancien gardien de l’immeuble et des condamnations pécuniaires subséquentes prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

La société FONCIERE HEMA ne peut donc se prévaloir d’un prétendu manquement du syndic et de la venderesse à leur obligation d’information sur ce point.

S’il est exact que l’acte de vente précité précise en page 30  » qu’il n’existe actuellement aucune procédure en cours « , cet élément, au demeurant juridiquement juste dans le sens où l’arrêt de la cour d’appel précité était devenu définitif au jour de la rédaction de l’acte, cela ne saurait faire perdre leur consistance aux autres informations fournies dans ce même acte sur les sommes dues au titre de cette ancienne procédure.

Le paiement prétendument préjudiciable de la société FONCIERE HEMA au bénéfice de HSBC, à le supposer avéré, est en réalité intervenu en exécution par la demanderesse de ses obligations de crédit-preneur, en application de la clause contractuelle 2.15 précitée, contrat qu’elle a signé en connaissance de cause de la réalité financière de la copropriété.

Par conséquent, la société FONCIERE HEMA succombant dans l’administration de la preuve lui incombant, ses demandes en paiement ne sauraient être accueillies et devront être rejetées.

La demande de garantie, formée par la société Richardière à titre subsidiaire à l’encontre de la société BLUEDOLPHIN, devient dès lors sans objet et sera pour ce seul motif rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombante au litige, la société FONCIERE HEMA doit être condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à chacune des sociétés défenderesses une somme de 3.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature et l’ancienneté du litige commandent d’ordonner l’exécution provisoire.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

RECOIT la SAS Richardière et la SA HSBC Real Estate Leasing en leur intervention volontaire,

DECLARE la SCI FONCIERE HEMA irrecevable à agir sur le fondement de la subrogation conventionnelle à l’égard de la SAS Richardière et de la SARL BLUEDOLPHIN,

DECLARE la SCI FONCIERE HEMA recevable pour le surplus de ses prétentions,

DEBOUTE la SCI FONCIERE HEMA de ses demandes en paiement,

REJETTE la demande de garantie de la SAS Richardière à l’encontre de la SARL BLUEDOLPHIN,

CONDAMNE la SCI FONCIERE HEMA à payer à la SAS Richardière une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI FONCIERE HEMA à payer à la SARL BLUEODLPHIN une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI FONCIERE HEMA aux dépens,

PRONONCE l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 14 Janvier 2025.

La Greffière La Présidente