[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Camille PICARD

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/00815 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZT2

N° MINUTE :
4 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 08 janvier 2025

DEMANDERESSE
Madame [W] [J], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Camille PICARD de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0673

DÉFENDERESSE
Société PARIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 24/00815 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZT2

Par acte sous seing privé du 28 décembre 1999, l’établissement Paris Habitat OPH a donné à bail à Madame [W] [J] et à son époux un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer révisable de 476,08 euros ainsi qu’un emplacement de parking n° 21 situé à la même adresse, pour un loyer de 75,89 euros, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Par avenant du 17 janvier 2005, le droit au bail a été attribué à Madame [W] [J] à compter du 10 janvier 2005, son époux demeurant solidairement tenu au paiement des loyers et charges.

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2001, un contrat de location pour l’emplacement de parking n°21 a été établi entre l’établissement Paris Habitat OPH et Madame [W] [J].

Madame [W] [J] a donné congé de l’emplacement de parking en 2024.

Considérant qu’elle avait subi un préjudice matériel tenant à la dégradation de son véhicule dans le parking, et un préjudice de jouissance au titre de son emplacement de parking, Madame [W] [J] a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, l’établissement Paris Habitat OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
condamner l’établissement Paris Habitat OPH à effectuer les travaux nécessaires à la suppression de son trouble soit la réparation de la porte d’accès au parking de l’immeuble [Adresse 1] ;assortir cette condamnation d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de la décision ;condamner l’établissement Paris Habitat OPH à lui verser la somme de 2701,04 euros en réparation de son préjudice matériel ;condamner l’établissement Paris Habitat OPH à lui verser 4624 euros, somme à parfaire jusqu’à complète réalisation des travaux, en réparation de son préjudice de jouissance ;ordonner la consignation des loyers à compter de la signification du jugement et ce, jusqu’à complète exécution des travaux ;condamner l’établissement Paris Habitat OPH à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner l’établissement Paris Habitat OPH aux dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2024, et renvoyée aux audiences des 2 juillet 2024 et 30 octobre 2024, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, Madame [W] [J], représentée par son avocat, a déposé des conclusions écrites, reprises dans ses observations orales, aux termes desquelles elle demande :
de condamner l’établissement Paris Habitat OPH à lui verser la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;de condamner l’établissement Paris Habitat OPH à lui verser la somme de 3552,64 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;de condamner l’établissement Paris Habitat OPH à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;de condamner l’établissement Paris Habitat OPH aux dépens.
Aux termes de ses écritures, elle fait valoir sur le fondement de l’article 1719 du code civil, que depuis la fin de l’année 2019, le portillon du parking donnant sur la rue était toujours ouvert, de jour comme de nuit, de sorte que l’accès à ce dernier n’était pas sécurisé, ce qui a entrainé la dégradation de son véhicule à plusieurs reprises, ce qu’elle a signalé à plusieurs reprises à son bailleur. Elle soutient que le 24 décembre 2022, elle a retrouvé son véhicule une nouvelle fois vandalisé au point qu’il soit devenu inutilisable, et qu’à la suite d’une réunion d’expertise contradictoire, à laquelle son bailleur ne s’est pas présenté, son assureur a chiffré le dommage à la somme de 2701,72 euros, dépassant ainsi la valeur du véhicule de 500 euros, et a mis en demeure l’établissement Paris Habitat OPH de faire procéder aux réparations du parking, de prendre en charge la réparation du véhicule et de l’indemniser de son préjudice de jouissance, ce qu’il a refusé de faire. Elle explique que des travaux de sécurisation du parking ont finalement été engagés au mois de janvier 2024, et qu’à cette occasion, son bailleur lui a demandé de libérer la place de parking ou de poursuivre le paiement des loyers, alors que son véhicule ne pouvait être déplacé, et qu’elle n’a finalement eu d’autre choix que de s’en séparer en le cédant à une société et de résilier son bail. Elle soutient que le bailleur s’est abstenu de lui assurer une jouissance paisible de son emplacement de parking en raison de l’absence de fermeture du parking par une porte sécurisée, ce qui lui a causé de nombreuses nuisances. Elle estime que ses préjudices sont constitués d’une part d’un préjudice matériel correspondant à la somme de 500 euros correspondant à la valeur de son véhicule devenu inutilisable, et d’autre part, à la somme de 3552,64 euros, correspondant à 40 mois de loyers allant de novembre 2019 à février 2024, date du paiement du dernier loyer. Elle considère que l’article 1725 du code civil ne saurait s’appliquer en l’espèce dans la mesure où les troubles procèdent d’un défaut de sécurisation des lieux, et alors que le bailleur ne justifie que de deux interventions les 29 mars 2022 et 18 octobre 2023, et sans que ces interventions ne fassent cesser les désordres.

L’établissement Paris Habitat OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites, reprises dans ses observations orales, aux termes desquelles il demande :
de débouter Madame [W] [J] de ses demandes ;de condamner Madame [W] [J] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;de la condamner aux dépens.
Au soutien de ses demandes, il fait valoir que le premier courrier reçu désignant Madame [W] [J] en qualité de victime de dégradations date du 6 janvier 2023, qu’il y a répondu le 6 février 2023 en indiquant ne pouvoir être tenu pour responsable des garanties souscrites par son contrat d’assurance automobile, et que pour autant, il a engagé de nombreux travaux afin de pallier aux dysfonctionnements de la porte de parking liée à des actes malveillants les 18 mars 2022, 26 octobre 2023, 30 août 2023 et 15 novembre 2023. Il ajoute lui avoir proposé deux solutions de relogement en 2014 et 2021 qu’elle a refusées. Sur le fondement de l’article 1725 du code civil, il fait valoir qu’il ne saurait être tenu pour responsable des dégradations pour lesquelles Madame [W] [J] a porté plainte, qu’il appartient aux officiers de police judiciaire en charge de l’enquête de déterminer les auteurs des dégradations sans considération ou non de l’absence de ou de fermeture de la porte du parking, qu’il n’est en rien responsable de cette voie de fait, et qu’il arrive au surplus que de telles dégradations soient causées par des auteurs eux-mêmes titulaires d’un accès. Il conteste que la partie demanderesse, sur qui repose la charge de la preuve, apporte la preuve que la fermeture du parking n’était plus assurée au moment des faits, et de la durée de cette prétendue défaillance, et soutient qu’en tout état de cause, il a engagé de nombreux travaux pour sécuriser la porte du parking et éviter les intrusions. Il considère enfin que Madame [W] [J] ne justifie pas de ses préjudices, et que l’exception d’inexécution n’est admise que lorsqu’il est établi que le preneur se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les locaux loués, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, il fait valoir que la demande d’indemnisation sur une période de 40 mois est irrecevable.

A l’issue de débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

Sur les demandes d’indemnisation de Madame [W] [J] pour des troubles de jouissance liées à son emplacement de parking

Selon l’article 1719 3° du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1725 du même code dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En outre, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Madame [W] [J] a fait délivrer son assignation le 31 octobre 2023. En application du délai de prescription triennale, les demandes d’indemnisation pour des troubles nés antérieurement au 31 octobre 2020 sont prescrites. Ainsi, les troubles découlant de la plainte du 20 novembre 2019 aux termes de laquelle elle a rapporté la dégradation de son véhicule et de celle du 20 avril 2020 sont prescrits. De même, la demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance pour la période du 1er novembre 2019 au 30 octobre 2020 est également prescrite.

S’agissant des troubles pour la période à compter du 31 octobre 2020, Madame [W] [J] produit une plainte du 24 décembre 2022 auprès des services de police dans laquelle elle déclare qu’elle a découvert le jour-même son véhicule endommagé alors qu’il était stationné dans le parking, un courrier du 6 janvier 2023 adressé à son bailleur aux termes duquel elle fait état de cette dégradation, et un rapport d’expertise du 28 avril 2023 confirmant la dégradation de son véhicule, évaluant le montant des réparations à 2701,72 euros et la valeur du véhicule à 500 euros. La dégradation de son véhicule le 24 décembre 2022 alors qu’il se trouvait dans le parking est ainsi caractérisée.

Pour bénéficier de l’exonération de sa responsabilité sur le fondement de l’article 1725 du code civil, le bailleur doit apporter la preuve que le trouble résulte du fait d’un tiers.

En l’espèce, l’identité des personnes ayant dégradé le véhicule de Madame [W] [J] n’est pas connue, de sorte qu’il doit être retenu qu’il s’agit de tiers.

Néanmoins, si le bailleur n’est en principe pas tenu des troubles que des tiers apportent par voie de fait à la jouissance des lieux au preneur, il en est autrement dans le cas où ces troubles se rattachent par un lien de causalité directe à une faute du bailleur.

Il convient ainsi, pour déterminer si la responsabilité de l’établissement Paris Habitat OPH est susceptible d’être engagée, d’examiner s’il a lui-même causé ce trouble en s’abstenant de sécuriser la porte de parking, et si cette absence de sécurisation du parking s’est maintenue sur la période visée par la partie demanderesse pour l’octroi d’une indemnisation au titre de son préjudice de jouissance, soit entre le 31 octobre 2020 et le mois de février 2024.

Pour établir que les dégradations procèdent d’une absence de sécurisation du parking Madame [W] [J] verse aux débats un courrier de l’établissement Paris Habitat OPH du 6 février 2023 indiquant qu’une demande est en cours d’intervention afin de renforcer le système de sécurité du parking. Cette simple mention ne permet pas d’établir que la porte de parking n’était pas sécurisée le 24 décembre 2022, l’établissement Paris Habitat OPH faisant état d’un renforcement de la sécurisation de celle-ci à la suite de l’acte de vandalisme. Madame [W] [J] produit en outre trois attestations d’occupants du même parking. Monsieur [Y] indique que la porte était en permanence ouverte de jour comme de nuit, ce qui a causé du vandalisme sur les voitures garées dans le parking, dont la sienne. Madame [L] indique que la porte du parking est restée ouverte pendant de nombreux mois, et que son propre véhicule a fait l’objet d’actes de vandalisme. Ces deux attestations sont insuffisamment précises pour déterminer la période à laquelle il est soutenu que la porte du parking n’était pas sécurisée. Monsieur [U] [O] expose pour sa part que depuis 2021, la porte du parking est constamment ouverte et a été régulièrement vandalisée par des personnes du quartier, sans que l’établissement Paris Habitat OPH ne prenne de mesures pour corriger ces désagréments, au point que les occupants ont dû trouver d’autres solutions de stationnement, et que les accès au parking n’ont été changés qu’après deux ans de difficultés. Pour autant, l’établissement Paris Habitat OPH produit plusieurs bons de commande afin de procéder à la remise en état de la porte du parking (bon de commande faisant suite au devis du 17 décembre 2021 et conduisant à l’exécution de travaux le 29 mars 2023, devis du 20 juillet 2023 conduisant à la réception des travaux le 26 octobre 2023, intervention le 18 octobre 2023, bon de commande du 30 août 2023, bon de commande du 26 octobre 2023), caractérisant ainsi des interventions répétées entre la fin de l’année 2021 et la fin de l’année 2023 dans le parking afin de procéder à des réparations de nature à éviter les intrusions. Il n’est ainsi pas établi que la porte du parking a souffert d’une absence de sécurisation de celle-ci de la part du bailleur.

Il résulte ainsi de ces éléments que la dégradation du véhicule de Madame [W] [J] le 24 décembre 2022 ne procède pas du fait du bailleur, et que celui-ci n’a pas manqué à son obligation d’assurer la délivrance paisible des lieux entre la fin de l’année 2021 et la fin de l’année 2023. Elle sera donc déboutée de sa demande de réparation de son préjudice matériel lié à la dégradation de son véhicule, et de sa demande de réparation de son préjudice de jouissance jusqu’à la fin de l’année 2023.

S’agissant de la période courant à compter de l’année 2024, par courriel du 16 février 2024, l’établissement Paris Habitat OPH a informé Madame [W] [J] que le parking n’était plus en libre accès et se trouvait en attente de sécurisation (éclairage, serrurerie, peinture), que seul son véhicule s’y trouvait encore, et proposait ainsi de ne pas appliquer de délai de préavis si elle délivrait de congé. Force est ainsi de constater qu’à cette date, en rendant le parking inaccessible, le bailleur ne permettait plus à la locataire de bénéficier de la jouissance paisible des lieux.

Toutefois, il résulte du décompte produit que le bail sur le parking a pris fin à cette période, une somme de 388,90 euros correspondant au montant de 5 loyers du parking ayant été restitué le 30 juin 2024 pour la période de janvier 2024 à mai 2024, de sorte que la locataire ne justifie d’aucun préjudice lié à l’absence d’accès au parking à compter du mois de janvier 2024.

Par conséquent, Madame [W] [J] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [W] [J] succombant en ses demandes, elle sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [W] [J] à verser à l’établissement Paris Habitat OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevable car prescrite la demande de réparation du trouble de jouissance formée par Madame [W] [J] pour la période du mois de novembre 2019 au 30 octobre 2020 ;

Rejette la demande de Madame [W] [J] tendant à condamner l’établissement Paris Habitat OPH à lui verser la somme de 500 euros en réparation de son préjudice matériel ;

Rejette la demande de Madame [W] [J] tendant à condamner l’établissement Paris Habitat OPH à lui verser la somme de 3552,64 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne Madame [W] [J] à verser à l’établissement Paris Habitat OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Madame Madame [W] [J] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge