[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Anaïs GUYOT

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Ilanit SAGAND-NAHUM

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/00729 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZED

N° MINUTE :
3 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 08 janvier 2025

DEMANDEURS
Madame [G] [W], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [L] [W], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1021

DÉFENDERESSE
Société ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Anaïs GUYOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J042

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 24/00729 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZED

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2019, la société ICF La Sablière a donné à bail à Madame [G] [W] et Monsieur [L] [W] un appartement à usage d’habitation en duplex n°158137 situé [Adresse 1] pour un loyer de 813,66 euros par mois, outre 316,58 euros de provisions pour charges.

Au mois d’octobre 2021, la société ICF La Sablière a fait remplacer les purgeurs de l’ensemble des radiateurs de l’immeuble.

A la suite de cette intervention, le 15 octobre 2021, une fuite s’est déclarée au niveau du purgeur du radiateur de la chambre située à l’appartement de Monsieur et Madame [W].

Il n’est pas contesté que la cause de la fuite a été supprimée.

Monsieur et Madame [W] ont fait diligenter une expertise auprès de leur assureur qui a rendu un rapport le 1er décembre 2021.

Une seconde expertise a été diligentée par l’assureur de Madame [G] [W], et l’expert a rendu son rapport le 2 février 2023.

Considérant qu’il revenait au bailleur d’accomplir les travaux de remise en état de leur appartement, et que ce dernier s’y refusait, Monsieur et Madame [W] ont fait assigner la société ICF La Sablière devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
dire et juger qu’ils sont recevables et fondés en toutes leurs demandes ;donner injonction à la société ICF La Sablière de procéder aux travaux de réparation de l’appartement dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;rembourser à Madame [G] [W] le coût du rapport d’expertise de l’assureur Areas d’un montant de 500 euros TTC ;condamner la société ICF La Sablière à leur verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;condamner la société ICF La Sablière au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la société ICF Habitat La Sablière au paiement des entiers dépens d’instance, que Maître Ilanit Sagand-Nahum pourra recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.
L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mars 2024 et renvoyée aux audiences des 28 juin 2024 et 30 octobre 2024. Elle a été retenue à cette dernière audience.

Monsieur et Madame [W], représentés par leur conseil, ont indiqué reprendre leurs demandes telles que formulées dans leur assignation, tout en précisant dans leurs observations orales que les travaux de peinture auraient démarré, de sorte que leur demande de travaux se limite désormais aux travaux affectant le parquet.

Au soutien de leur demande, et selon leur assignation, ils font valoir, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le dégât des eaux du 15 octobre 2021 a été causé par l’intervention du chauffagiste mandaté par le bailleur, de sorte que la responsabilité du bailleur se trouve engagée, tel que cela avait été retenu par les expertises. Ils précisent que le dégât des eaux a entrainé des dommages aux embellissements et parquet d’origine notamment, ce qui doit conduire le bailleur à procéder aux travaux de remise en état. Sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, ils exposent qu’ils subissent un trouble de jouissance depuis le mois d’octobre 2021, qu’ils évaluent à 10 000 euros au regard des surfaces endommagées (deux chambres, dégagement à l’étage, chambre parentale et dégagement du bas de l’appartement) par rapport à la surface totale de l’appartement (42% de la surface), de la durée du trouble depuis trois ans, et rapporté au montant du loyer.

La société ICF La Sablière, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande :
de juger la société ICF La Sablière recevable en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarer bien fondée ;de juger que Monsieur et Madame [W] ne justifient pas du préjudice de jouissance allégué ;de prendre acte de ce que la société ICF La Sablière s’engage à entreprendre les travaux de remise en état de l’appartement donné à bail à Monsieur et Madame [W] dans les meilleurs délais ;en conséquence, débouter Monsieur et Madame [W] de l’ensemble de leurs demandes ;condamner Monsieur et Madame [W] à verser la somme de 2000 euros à la société ICF La Sablière au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’appui de ses demandes, elle fait valoir qu’elle a d’ores et déjà pris attache avec une société afin de procéder à la remise en état de l’appartement et qu’elle se trouve dans l’attente d’une date d’intervention en urgence, qui sera immédiatement communiquée à Monsieur et Madame [W] dès réception. Elle considère que la demande de réalisation des travaux sous astreinte est par conséquent disproportionnée. En ce qui concerne la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance, elle expose, sur le fondement de l’article 1353 du code civil, que les demandeurs ne versent aucune pièce permettant d’apprécier tant dans son principe que son étendu l’existence du préjudice, et ce, d’autant plus qu’ils ont continué à occuper l’appartement, et que le calcul retenu n’est pas explicité. Elle considère que les désordres ont un caractère mineur et qu’aucun trouble de jouissance ne saurait en résulter. Elle s’oppose à la demande de remboursement des frais d’expertise amiable au motif que la somme a été engagée par la compagnie d’assurances Areas et non par Monsieur et Madame [W].

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
(…)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

En l’espèce, il n’est pas contesté que le dégât des eaux survenu le 15 octobre 2021 trouve son origine dans l’intervention du chauffagiste mandaté par le bailleur pour procéder au remplacement des purgeurs de l’immeuble.

Selon le rapport d’expertise du 1er décembre 2021, faisant suite aux opérations d’expertises diligentées par l’assurance Aeras des locataires, et qui mentionne que la société ICF La Sablière a été conviée, ce dégât des eaux a entrainé les dommages nécessitant les réparations suivantes :
dans l’entrée, la chambre et le couloir : réfection du parquet flottant et quart de rond ;dans la chambre enfant : réfection des enduites et peinture sur les murs, réfection du revêtement de sol type ;dans l’entrée : réfection des enduits en peintures sur le plafond ;dans la chambre des parents : réfection des enduits et peintures sur le plafond et les murs.
Le second rapport d’expertise, du 2 janvier 2023, réalisé à la demande de la société Civis, assureur de Madame [G] [W], confirme que des dommages ont été causés aux embellissements et parquets d’origine de l’appartement. Il précise que la fuite s’étant produite au niveau du purgeur en haut de la chambre de leur fille à l’étage de l’appartement, l’eau s’est écoulée le long du mur, sur le sol et a traversé le plancher, que la chambre voisine est également affectée au niveau du mur mitoyen (enduits et peinture), que le revêtement de sol de la chambre de leur fille est tâché et présenté des aspérités, que l’eau a traversé le plancher de l’étage et a endommagé le plafond du dégagement et les murs de la chambre parentale ainsi que le dégagement du bas de l’appartement, que l’eau a ensuite stagné sur le parquet d’origine provoquant son soulèvement, et que le parquet est remis en place suite à l’assèchement naturel de l’appartement. S’agissant du chiffrage réalisé par l’assurance Aeras le 1er décembre 2021, il précise que celui-ci tient compte d’un parquet stratifié en remplacement alors qu’il s’agit d’un parquet de surface naturel, et qu’un simple ponçage et lasure re-vitrification suffisent à sa rénovation.

Il résulte de ces éléments que l’intervention de l’entreprise mandatée par le bailleur a conduit à la survenance d’un dégât des eaux le 15 octobre 2021, ce qui a provoqué les dégradations matérielles listées dans les rapports d’expertise.

La responsabilité du bailleur se trouve donc engagée, et il lui revient en conséquence de procéder aux travaux de nature à remettre en état les dégradations listées dans les rapports d’expertise.

Les travaux de peinture ayant débuté et n’étant plus sollicités par les demandeurs, le bailleur sera donc condamné à remettre en état les parquets uniquement.

Dans la mesure où les travaux de peinture ont d’ores et déjà débuté, il n’y a pas lieu d’assortir l’injonction de procéder à la remise en état des parquets d’une astreinte.

Sur la demande de remboursement des frais d’expertise

Selon l’article L127-8 du code des assurances, le contrat d’assurance de protection juridique stipule que toute somme obtenue en remboursement des frais et des honoraires exposés pour le règlement du litige bénéficie par priorité à l’assuré pour les dépenses restées à sa charge et, subsidiairement, à l’assureur, dans la limite des sommes qu’il a engagées.

En l’espèce, Madame [G] [W] ne justifie pas que les frais d’expertise aient été mis à sa charge par l’assurance Aeras, la facture de 500 euros adressée par la société Union expert le 1er décembre 2021 ayant été transmise à la société Areas Assurance directement et non à elle-même.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur la demande d’indemnisation du trouble de jouissance

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, des dégradations ont été constatées en plusieurs lieux de l’appartement, et ont consisté en des dégradations des peintures et des planchers dans la chambre de leur fille, des murs de la chambre voisine, d’une dégradation du plafond du dégagement et des murs de la chambre parentale ainsi que du bas de l’appartement. Au regard des conclusions des expertises et des photographies produites, les lieux n’ont pas été totalement rendus inhabitables, y compris dans les pièces dans lesquelles des travaux étaient nécessaires, mais étaient dégradés, ce qui a nécessairement troublé la jouissance des lieux des locataires. Or, la partie défenderesse a tardé à débuter les travaux sollicités, n’ayant commencé à exécuter ceux-ci, en ce qui concerne les peintures, qu’en cours d’instance, alors qu’une demande de faire connaître sa position sous huitaine lui avait été adressée par lettre recommandée avec avis de réception le 22 novembre 2022, et que le nouveau rapport d’expertise avait été rendu dès le 2 janvier 2023 et confirmait largement les éléments retenus dans le premier rapport.

Dans ces conditions, le préjudice des défendeurs doit être évalué à 10% du montant du loyer hors charges sur la période courant depuis 22 novembre 2022, date de la mise en demeure, à la date de l’audience, les travaux de remise en état n’ayant pas encore été achevés.

Leur préjudice s’élève ainsi à la somme de 1952,78 euros.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société ICF La Sablière succombant, elle sera condamnée aux dépens, que Maître Ilanit Sagand-Nahum pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner la société ICF La Sablière à verser à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Enjoint la société ICF La Sablière à procéder aux travaux de remise en état du parquet de l’appartement donné à bail à Madame [G] [W] et Monsieur [L] [W] situé [Adresse 1] dans le délai d’un mois à compter de la présente décision ;

Rejette la demande d’astreinte ;

Déboute Madame [G] [W] de sa demande de remboursement du coût du rapport d’expertise de l’assureur Aeras d’un montant de 500 euros TTC ;

Condamne la société ICF La Sablière à verser à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [W] la somme de 1952,78 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Condamne la société ICF La Sablière à verser à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne la société ICF La Sablière aux dépens, que Maître Ilanit Sagand-Nahum pourra recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge