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L’Essentiel : La SAS K STUDY a engagé une procédure en référé contre FAB & LEO pour impayés de loyer liés à un bail commercial signé le 10 août 2024. K STUDY demandait la résiliation du bail et l’expulsion de FAB & LEO, ainsi que le paiement de 22.349,18 euros pour loyers dus. Cependant, FAB & LEO a contesté la procédure, arguant que l’assignation était caduque en raison du non-respect du délai de 15 jours. Le tribunal a donné raison à FAB & LEO, déclarant l’assignation caduque et condamnant K STUDY aux dépens, mettant ainsi fin à l’instance le 26 novembre 2024.
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Contexte de l’affaireLa SAS K STUDY a engagé une procédure en référé contre la société FAB & LEO, suite à des impayés de loyer. Le litige concerne un bail commercial signé le 10 août 2024, où K STUDY est le bailleur et FAB & LEO le preneur. K STUDY demande la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion de FAB & LEO pour non-paiement des loyers. Demandes de la SAS K STUDYK STUDY sollicite plusieurs mesures, notamment la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, l’expulsion de FAB & LEO, ainsi que le paiement de 22.349,18 euros pour loyers impayés. Elle demande également une indemnité d’occupation de 146,82 euros par jour depuis le 12 novembre 2023, ainsi que des frais de justice. Arguments de la société FAB & LEOFAB & LEO conteste la procédure en soulevant la caducité de l’assignation, arguant qu’elle n’a pas été remise au greffe dans le délai de 15 jours requis. Elle affirme que le jour du placement ne doit pas être compté dans ce délai, ce qui rendrait l’assignation caduque. Décision du tribunalLe tribunal a constaté que la SAS K STUDY n’a pas respecté le délai de 15 jours pour le placement de l’assignation, ayant procédé à celui-ci seulement 14 jours avant l’audience. En conséquence, l’assignation a été déclarée caduque, entraînant l’extinction de l’instance. Conséquences de la décisionLa SAS K STUDY, ayant perdu la procédure, a été condamnée aux dépens. La décision a été rendue le 26 novembre 2024, marquant la fin de cette instance judiciaire. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les irrégularités formelles affectant la feuille de présence et le procès-verbal de l’assemblée générale ?Les irrégularités formelles affectant la feuille de présence et le procès-verbal de l’assemblée générale sont des éléments cruciaux pour déterminer la validité des décisions prises lors de cette assemblée. Selon l’article 14 du décret du 17 mars 1967, la feuille de présence doit indiquer les noms et domiciles de chaque copropriétaire présent ou représenté, ainsi que le nombre de voix dont il dispose. Il est également stipulé que cette feuille doit être émargée par chaque copropriétaire présent et certifiée exacte par le président de séance. Dans le cas présent, il a été relevé que le procès-verbal mentionne des chiffres incohérents concernant le nombre de copropriétaires présents et les tantièmes représentés. En effet, le procès-verbal indique que 61 copropriétaires étaient présents, alors que la feuille de présence en comptabilise 62. De plus, le procès-verbal ne fait pas état des départs de certains copropriétaires, ce qui empêche de reconstituer le sens du vote. L’article 17-1 du même décret précise que l’irrégularité formelle n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée si le sens du vote peut être reconstitué. Cependant, dans cette affaire, les erreurs relevées rendent impossible cette reconstitution, justifiant ainsi l’annulation de la résolution 4. Quels sont les effets de l’absence d’avis du conseil syndical sur la validité des résolutions ?L’absence d’avis du conseil syndical peut avoir des conséquences sur la validité des résolutions adoptées lors d’une assemblée générale. Selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967, l’avis du conseil syndical doit être notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour lorsque sa consultation est obligatoire. Cependant, cet avis n’est prescrit qu’à titre informatif et n’est pas une condition de validité des résolutions. Dans le cas présent, bien que le conseil syndical n’ait pas rendu d’avis sur les travaux envisagés, cela ne remet pas en cause la validité des résolutions adoptées. Le tribunal a constaté que les copropriétaires avaient été informés des travaux à réaliser et des implications financières, ce qui a permis de valider les résolutions 56 à 66. Ainsi, l’absence d’avis du conseil syndical n’a pas été jugée suffisante pour annuler les résolutions, car les copropriétaires avaient reçu les informations nécessaires pour prendre une décision éclairée. Comment le tribunal a-t-il statué sur les demandes d’annulation des résolutions ?Le tribunal a examiné les demandes d’annulation des résolutions en se basant sur les éléments de preuve fournis par les parties. Les demandeurs, M. [W], Mme [E] [V] et M. [X], ont soutenu que des irrégularités dans la feuille de présence et le procès-verbal rendaient impossible la reconstitution du sens du vote. En particulier, ils ont mis en avant des erreurs dans le nombre de copropriétaires présents et les tantièmes représentés, ce qui a conduit à l’annulation de la résolution 4. Pour les résolutions 56 à 66, le tribunal a constaté que les documents relatifs aux travaux avaient été communiqués aux copropriétaires, et que les informations nécessaires avaient été fournies. Ainsi, ces résolutions ont été jugées valides, car les copropriétaires avaient été suffisamment informés pour prendre des décisions éclairées. Le tribunal a donc annulé uniquement les résolutions 4 et 59, tout en rejetant les autres demandes d’annulation. En conséquence, le syndicat des copropriétaires a été condamné à payer les dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Quelles sont les implications de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans cette affaire ?L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 stipule que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation aux frais de procédure. Dans cette affaire, M. [W], Mme [E] [V] et M. [X] ont obtenu gain de cause sur certaines de leurs demandes, ce qui leur permet de bénéficier de cette disposition. Le tribunal a donc décidé de les dispenser de participer aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires, conformément à cet article. Cela signifie que les autres copropriétaires devront supporter la charge des frais de procédure, ce qui peut avoir un impact financier sur eux. Cette disposition vise à protéger les copropriétaires qui ont dû ester en justice pour faire valoir leurs droits, en leur évitant de supporter des coûts supplémentaires en cas de succès. Ainsi, l’application de l’article 10-1 a permis de garantir une certaine équité dans la répartition des frais de justice entre les copropriétaires. |
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 26 novembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/01091 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QM6C
PRONONCÉE PAR
Elisa VALDOR, Juge,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 5 novembre 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
S.A.S. K STUDY
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Francis DOMINGUEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1536
DEMANDERESSE
D’UNE PART
ET :
S.A.R.L. FAB & LEO
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Julien DI BARBORA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E839
DÉFENDERESSE
D’AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice délivré le 11 octobre 2024, la SAS K STUDY a assigné en référé la société FAB & LEO devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce et de l’article L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir :
constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 10 aout 2024, dont le bailleur est aujourd’hui la société K STUDY et le preneur la société FAB & LEO pour les locaux sis au [Adresse 2], est acquise depuis le 10 août 2024 ;constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date ;ordonner l’expulsion de la SARL FAB & LEO ainsi que de tout occupant de son chef des locaux en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce, au besoin avec le concours de la force publiques et l’assistance d’un serrurier ;ordonner en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution ;condamner la SARL FAB & LEO à payer à la SAS K STUDY, à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 22.349,18 euros, somme pour mémoire, à parfaire au jour de la décision, assortie du taux d’intérêt légal au jour de la naissance de la créance ;condamner la société FAB & LEO à payer à la société K STUDY la somme de 146,82 euros H.T par jour à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 12 novembre 2023 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;condamner la société FAB & LEO à payer à la société K STUDY la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses demandes, la SAS K STUDY expose que :
aux termes d’un contrat de cession de fonds de commerce du 29 février 2022, la SARL [Localité 3] PRESSING a cédé son droit au bail à la SARL FAB & LEO concernant un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3], lui appartenant depuis son acquisition par acte notarié en date du 2 août 2023 ;depuis le 1er juillet 2023, le loyer est de 1.654,64 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement ;la société FAB & LEO ne paie plus son loyer depuis le mois de septembre 2023, contestant sa propriété au motif qu’elle aurait signé une promesse de vente portant sur ledit local ;par courrier recommandé du 11 octobre 2023, elle a donc mis en demeure la SARL FAB & LEO de régler la totalité des loyers, charges et taxes impayés pour un montant de 9.081,14 euros et, à la même date, elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux ;par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, elle a assigné la société FAB & LEO devant le juge des référés, qui a, par ordonnance du 26 mars 2024, dit n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité de ses demandes ni à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens ;tenant compte des remarques du juge des référés, elle a fait parvenir à la société FAB & LEO, par lettre recommandée du 17 mai 2024, une situation sa dette locative appuyée de justificatifs ;n’ayant pas de réponse ni de règlement du loyer depuis novembre 2023, elle a été contrainte de délivrer à la société FAB & LEO un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, mais depuis plus d’un mois après la réception dudit commandement, aucun règlement n’est intervenu ;elle est donc bien fondée à demander que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, ainsi que la résiliation du bail et que soit ordonnée l’expulsion de la société FAB & LEO et de tous occupants de son chef ;la société FAB & LEO étant occupante sans droit ni titre depuis le 10 août 2024, il convient de fixer à 146,82 euros HT par jour le montant de l’indemnité d’occupation, outre sa condamnation à titre provisionnel à lui payer la somme de 22 349,18 euros au titre des loyers impayés.
A l’audience de référé du 5 novembre 2024, la SARL FAB & LEO, représentée par avocat, a soulevé oralement, au visa de l’article 754 du code de procédure civile, la caducité de l’assignation délivrée par la société K STUDY au motif qu’elle n’a pas été remise au greffe dans le délai de 15 jours prescrit, précisant que le jour de l’évènement, en l’espèce du placement, ne compte pas pour apprécier le respect dudit délai.
La société K STUDY a objecté que le délai de 15 jours pour la remise de l’assignation, prescrit par l’article 754 du code de procédure civile, avait été respecté, en tenant compte du jour du placement.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.
Sur la caducité de l’assignation
L’article 406 du code de procédure civile précise que « la citation est caduque dans les cas et conditions déterminés par la loi ».
L’article 754 du code de procédure civile dispose que « La juridiction est saisie, à la diligence de l’une ou l’autre partie, par la remise au greffe d’une copie de l’assignation. Sous réserve que la date de l’audience soit communiquée plus de quinze jours à l’avance, la remise doit être effectuée au moins quinze jours avant cette date.
La remise doit avoir lieu dans ce délai sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie. »
L’article 641 du même code prévoit que « Lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.
Lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. Lorsqu’un délai est exprimé en mois et en jours, les mois sont d’abord décomptés, puis les jours. »
Il s’infère de l’articulation de ce texte avec les règles de computation des délais de procédure édictées aux articles 641 et 642 du même code qu’au moins 15 jours doivent séparer la date du placement de l’assignation de celle de l’audience.
En vertu de l’article 385 du code de procédure civile, « l’instance s’éteint à titre principal par l’effet de la péremption, du désistement d’instance ou de la caducité de la citation.
Dans ces cas, la constatation de l’extinction de l’instance et du dessaisissement de la juridiction ne met pas obstacle à l’introduction d’une nouvelle instance, si l’action n’est pas éteinte par ailleurs ».
Dans le cas présent, le conseil de la société K STUDY a transmis son projet d’assignation au greffe de la chambre des référés, par message RPVA, en date du 16 septembre 2024, et a été informé par celui-ci de la date de l’audience, par message du 19 septembre 2024, soit plus de 15 jours avant ladite audience fixée au 5 novembre 2024.
Il incombait donc au conseil de la société K STUDY de procéder au placement de l’assignation au moins quinze jours avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 754 du code de procédure civile précitées.
Or, force est de constater que la société K STUDY a procédé au placement électronique de l’assignation, par message RPVA du 22 octobre 2024, soit quatorze jours avant la date de l’audience fixée le 5 novembre 2024, étant rappelé qu’en application de l’article 641 du code de procédure civile le jour de l’évènement, en l’espèce du placement, ne compte pas.
Le délai de quinze jours prescrit par l’article 754 du code de procédure civile n’ayant pas été respecté, sans que celui-ci n’ait été spécialement réduit par autorisation du juge ou en application de la loi ou du règlement, il convient de constater la caducité de l’assignation du 11 octobre 2024.
Conformément à l’article 385 du code de procédure civile, l’instance s’éteint par l’effet de la caducité de la citation, sans toutefois que la constatation de l’extinction de l’instance et du dessaisissement de la juridiction fasse obstacle à l’introduction d’une nouvelle instance, si l’action n’est pas éteinte par ailleurs.
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SAS K STUDY, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE la caducité de l’assignation délivrée par la SAS K STUDY, le 11 octobre 2024, à la SARL FAB & LEO ;
CONSTATE l’extinction de l’instance emportant le dessaisissement de la juridiction ;
CONDAMNE la SAS K STUDY aux dépens.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 26 novembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
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