[1] Copies exécutoires délivrées le:
à Me CHARDIGNY

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me TEBOUL ASTRUC

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8ème chambre
3ème section

N° RG 22/10316 –
N° Portalis 352J-W-B7G-CXRDK

N° MINUTE :

Assignation du :
26 Juillet 2022

JUGEMENT
rendu le 03 Janvier 2025
DEMANDEURS

Monsieur [J] [S]
Madame [K] [Z] épouse [S]

[Adresse 3]
[Localité 4]

représentés par Maître Sophie CHARDIGNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2154

DÉFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, M.[T] [I]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Monsieur [T] [I]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0235
Décision du 03 Janvier 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/10316 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRDK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 04 Octobre 2024, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [S] et Mme [K] [Z] (consorts [S]) sont propriétaires d’une cave et d’un appartement dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4]. M. [T] [I], syndic de copropriété bénévole, est quant à lui propriétaire d’un appartement au sein du même immeuble.

Par acte authentique du 19 novembre 2012, à la suite d’une délibération de l’assemblée générale le 10 juillet 2007, onze nouveaux lots de copropriété ont été créés. Après réunion de lots, les biens appartenant aux consorts [S] constituent les lots de copropriété n°22 et 25, et ceux appartenant à M. [T] [I] le n°24.

Par un jugement du 20 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris, saisi de contestations à propos de la validité de résolutions des assemblées générales du 26 septembre 2013, du 10 avril 2014 et du 19 septembre 2014, a notamment « prononcé la nullité de la résolution n°16 relative à la répartition des charges d’ascenseur adoptée par l’assemblée générale de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] le 10 avril 2014, et prononcé la nullité des résolutions 6 à 9 de l’assemblée générale du 19 septembre 2014 ».

Par un jugement du 14 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment « annulé les résolutions 9 et 12 de l’assemblée ; annulé le paragraphe « V – tableau récapitulatif des charges » à la page 17 et l’annexe IV intitulée tableau récapitulatif des charges dans l’acte du 19 novembre 2012 portant sur la modification de l’état descriptif de division de l’immeuble situé au [Adresse 2] [Localité 4] », et ordonné la réalisation d’une expertise avant dire droit.
Décision du 03 Janvier 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/10316 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRDK

Par un jugement du 8 novembre 2019, rectifié par jugement du 7 février 2020, le tribunal de grande instance de Paris a notamment « annulé l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] du 28 juin 2017 », et « débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] de ses demandes reconventionnelles ». Il a été interjeté appel de cette décision.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 23 septembre 2020, et les consorts [S] ont voté à l’encontre de plusieurs résolutions tenant notamment à l’approbation des comptes de l’exercice 2019 et de budgets prévisionnels.

Par exploit d’huissier signifié le 1er décembre 2020, les consorts [S] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] et M. [T] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter l’annulation de diverses résolutions de l’assemblée générale du 23 septembre 2020.

Par un jugement du 21 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a notamment prononcé l’annulation des résolutions n°5, 6 et 10 de l’assemblée générale du 5 septembre 2018, et débouté le syndicat des copropriétaires et M. [T] [I] de l’ensemble de leurs demandes.

Par jugement en date du 24 mars 2023, le tribunal judiciaire de Paris a notamment :

– écarté des débats les pièces n°6 et 7 visées au bordereau de communication de pièces en défense du 4 avril 2022,

– prononcé l’annulation des résolutions n°5, 6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 23 septembre 2020,

– débouté les consorts [S] de leur demande d’expertise judiciaire.

Par acte d’huissier en date du 26 juillet 2022, les consorts [S] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et M. [T] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de leur assignation, ils demandent au tribunal de :

« Vu les articles 14-1, 14-2, 18, 23 al.2, 24 I de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 6, 11 et 13 du décret du 17 mars 1967,
Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

– prononcer la nullité de l’assemblée générale du 21 juin 2022,

– prononcer la nullité des résolutions 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 21 juin 2022,

– prononcer la nullité de l’appel de charges et de travaux adressé le 22 juin 2022 par M. [I] à M. et Mme[S],

– désigner tel expert judiciaire, syndic de copropriété professionnel, qu’il plaira au tribunal pour :
– se faire remettre par M. [I] la totalité des pièces comptables du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 4], ainsi que tous les contrats souscrits au profit du syndicat pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021,
– se faire remettre par M. [I] la totalité des relevés du compte bancaire du syndicat des copopriétaires du [Adresse 2] [Localité 4] pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021,
– reprendre et vérifier la totalité de la comptabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 4] au titre des années 2020 et 2021,
– effectuer la répartition des charges entre les copropriétaires au titre de ces années conformément au règlement de copropriété de l’immeuble et au modificatif de celui-ci du 19 novembre 2012,
– vérifier si les charges ont été correctement appelées auprès de chaque copropriétaire depuis le 1er janvier 2020 et jusqu’au 31 décembre 2021,
– établir le compte de charges et de travaux de chaque copropriétaire depuis le 1er janvier 2020 et jusqu’au 31 décembre 2021 en fonction du jugement du 20 septembre 2026, du jugement du 14 novembre 2019, du jugement du 8 novembre 2019, rectifié par jugement du 7 février 2020, du jugement du 21 janvier 2022 au titre de la contestation de l’assemblée générale du 5 septembre 2018,
– vérifier les indemnités d’assurance perçues par le syndicat des copropriétaires depuis le 1er janvier 2020 et jusqu’au 31 décembre 2021 ainsi que les sinistres indemnisés par celles-ci,
– vérifier si ces indemnités ont été affectées par le syndic à la réparation des sinistres ou au règlement des charges de copropriété,
– vérifier si la rémunération perçue par M. [I] depuis le 1er janvier 2020 et jusqu’au 31 décembre 2021 ainsi que les frais de timbre, téléphone et fourniture réels exposés depuis le 1er janvie 2020 et jusqu’au 31 décembre 2021,
– donner son avis sur la tenue de la comptabilité du syndicat des copropriétaires par M. [I] depuis le 1er janvier 2020 et jusqu’au 31 décembre 2021,

– Condamner M. [I] à payer à M. et Mme [S] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier et moral,

– Condamner in solidum le syndicat des copopriétaires du [Adresse 2] [Localité 4] et M. [T] [I] à payer à M. et Mme [S] la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner in solidum le syndicat des copopriétaires du [Adresse 2] [Localité 4] et M. [T] [I] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Beurton, avocat aux offres de droit,

– dispenser M. et Mme [S] de toute dépense commune aux frais de procédure, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. »

Le syndicat des copropriétaires et M. [T] [I] ont constitué avocat mais n’ont pas conclu.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation des demandeurs pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 4 octobre 2024 a été mise en délibéré au 13 décembre 2024, prorogé au 3 janvier 2025.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2022

Les demandeurs sollicitent l’annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2022 au motif qu’elle s’est tenue en violation des dispositions d’ordre public prévues par les articles 23 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, en l’absence d’une représentation légitime du lot n° 21 représentant 2054/10 752 èmes des parties commune générales à cette assemblée.

En l’espèce, comme l’indiquent à juste titre les demandeurs, il ressort des pièces produites que les copropriétaires de l’immeuble, incluant Mme [B] [R], ont été convoqués le 16 mai 2022 pour l’assemblée générale du 21 juin 2022.

Mme [B] [R] est décédée le 9 juin 2022.

En raison de ce décès, par mail adressé le 21 juin 2022, avant la tenue de l’assemblée générale, les consorts [S] ont interpellé le syndic s’agissant de la validité de la représentation du lot n° 21 lors de l’assemblée litigieuse.

Les défendeurs, qui n’ont pas conclu dans le cadre de la présente instance, ne justifient pas avoir apporté une réponse à cette demande.

Le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse fait mention de M. [D] [R] dont la présence est justifiée de la manière suivante : “ Par suite du décès de Mme [B] [I] née [R] conformément au mandat consenti par la totalité des héritiers suivant
convention après le décès et avant le partage de la succession, les biens du défunt sont en indivision, et appartiennent à l’ensemble des héritiers : personnes désignées par la loi et par la donation entre les époux [B] et [T] [I]. Les héritier ayant choisi de conclure une convention pour fixer les règles de fonctionnement de l’indivision. L’indivision prendra fin lorsque le partage de la succession sera fait.”
(sic).

Cette seule mention ne suffit pas à établir la légitimité de la désignation de M. [D] [R] pour représenter le lot litigieux. Il appartient au syndic de vérifier la régularité de la représentation des lots et en l’espèce, en l’absence d’explication complémentaire, les demandeurs concluent à juste titre que la désignation de M. [D] [R] comme mandataire commun de l’indivision successorale de Mme [B] [R], est insuffisamment établie.

Par conséquent, ils justifient d’un motif d’annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2022, qu’il convient donc d’annuler.

Sur la demande d’annulation de l’appel de charges et de travaux adressé le 22 juin 2022

Les consorts [S] sollicitent l’annulation de l’appel de charges et de travaux qui leur a été adressé le 22 juin 2022. Ils indiquent que leurs quotes-parts n’ont pas été calculées conformément aux règles de répartition déterminées par le règlement de copropriété ; que ce décompte comporte des erreurs.

En application de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, un copropriétaire est en droit de contester son compte individuel de charges.

En l’espèce, le tribunal relève que ce décompte comporte trois sommes.

La somme de 1819, 50 euros est calculée sur la base de charges annuelles de 6063 euros pour 282/1000 èmes et de charges d’ascenseur annuelles de 1215 euros pour 486/1000 èmes.

Les sommes de 67, 91 euros et 4352, 80 euros sont calculées sur la base de 314/1000èmes sans que le décompte ne mentionne plus de précision.

Aucune précision n’est apportée par les défendeurs, étant rappelé qu’ils ont constitué avocat mais n’ont pas conclu.

Comme l’indiquent à juste titre les consorts [S], la grille de répartition des charges d’ascenseur a été annulée par le jugement du tribunal judiciaire de Paris produit aux débats en date du 14 novembre 2019, étant rappelé que cette décision a ordonné une expertise judiciaire aux fins d’établissement d’une nouvelle grille.

La fraction de 282/1000èmes ne correspond pas aux tantièmes dont sont propriétaires les consorts [S], étant rappelé que selon les pièces produites et notamment le jugement du tribunal judiciaire de Paris produit en date du 8 novembre 2019, les consorts [S] sont propriétaires du lot n° 22 représentant 19/10752 des parties communes générales et du lot n °25 représentant 3278/10752 des parties communes générales.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les sommes sollicitées au titre du décompte adressé le 22 juin 2022 aux consorts [S] sont insuffisamment justifiées et dès lors la demande tendant à l’annulation de l’appels de charges est fondée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les consorts [S] recherchent la responsabilité de M. [T] [I] sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil.

Ils exposent que qu’en appliquant des grilles de répartition de charges inexistantes et en appelant des charges injustifiées en violation notamment de décisions de justice, M. [T] [I] a commis une faute ayant engendré un préjudice financier et moral.

Le tribunal relève qu’il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par l’annulation de l’appel de charges étant relevé que les frais engagés dans le cadre de la présente procédure seront analysés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande d’expertise

Les consorts [S] sollicitent la désignation d’un expert judiciaire, syndic professionnel, afin de vérifier et reprendre les comptes du syndicat des copropriétaires au titre des années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019.

En application des articles 143 et suivants du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. Le juge doit en outre limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

En l’espèce, il a été statué sur les demandes d’annulation d’assemblée générale, d’appels de charges et de dommages et intérêts formées et le tribunal n’est donc plus saisi de demande, étant relevé que les allégations en demande ne sont pas étayées. Dans ces conditions, la demande d’expertise est insuffisamment justifiée et il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [I] et le syndicat des copropriétaires qui succombent sont condamnés in solidum aux dépens, avec distraction au profit de Maître Beurton en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, M. [T] [I] et le syndicat des copropriétaires sont condamnés in solidum à verser aux consorts [S] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu du sens de la décision, il y a lieu de faire droit à la demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires
de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] du 21 juin 2022 ;

PRONONCE l’annulation de l’appel de charges adressé à M. [J] [S] et Mme [K] [Z] épouse [S] le 22 juin 2022 ;

DÉBOUTE M. [J] [S] et Mme [K] [Z] épouse [S] de leurs autres demandes ;

DISPENSE M. [J] [S] et Mme [K] [Z] épouse [S] de toute participation à la dépense commune de frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [I] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 4] aux dépens ;

AUTORISE Maître Beurton à recouvrer les dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [I] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 4] à verser à M. [J] [S] et Mme [K] [Z] épouse [S], pris ensemble, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à Paris le 03 Janvier 2025.

La Greffière La Présidente