[1] 1 Expédition
exécutoire
– BILSKI CERVIER
délivrée le :
+ 1 copie dossier

■

5ème chambre
2ème section

N° RG 23/02255
N° Portalis 352J-W-B7H-CYXGU

N° MINUTE :

Assignations du :
14 Février 2023
02 Juin 2023

JUGEMENT
rendu le 09 Janvier 2025
DEMANDERESSE

Madame [R] [L], née le 16 Février 1949 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant [Adresse 4] à [Localité 6].

Représentée par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la S.E.L.E.U.R.L. BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0093.

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [C] veuve [N], née le 14 Octobre 1972 à [Localité 7] (Bulgarie), demeurant [Adresse 2] et [Adresse 1] (BELGIQUE).

Non représentée.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 09 Janvier 2025
5ème chambre 2ème section
N° RG 23/02255 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYXGU

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint, statuant en juge unique.

assisté de Madame [J] [T], Greffière stagiaire.

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2024 tenue en audience publique avis a été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.

Monsieur [O] [E], Auditeur de justice, assistait à l’audience.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Réputé contradictoire
En premier ressort

******

FAITS ET PROCÉDURE,

Madame [L] est propriétaire des lots 33, 189 et 234 d’un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte notarié en date du 30 mars 2021, Madame [L] a signé un acte de vente en viager de son appartement au profit de Madame [C].

Il résulte de cet acte que Madame [C] est redevable, outre la somme de 100 000 euros payée le jour de la signature du contrat, d’une rente viagère payable mensuellement et d’avance à Madame [L].

Le montant de cette rente a initialement été fixé à 13 200 euros par an soit 1 100 euros par mois.

A compter du mois d’avril 2022, Madame [C] a été défaillante dans le règlement de l’indexation de la rente viagère, et dans le règlement des rentes des mois de septembre, octobre et novembre 2022.

Il résulte de la répartition prévue par le contrat de vente en viager que Madame [L] est redevable des charges de copropriété. Dès la signature de la vente en viager, Madame [L] a mis en place un virement permanent afin de s’acquitter de sa quote-part de charges de copropriété entre les mains de Madame [C], à charge pour elle de s’acquitter des charges de copropriété entre les mains du syndic.

Or, entre le 30 mars 2021 jusqu’au 21 avril 2023, Madame [C] n’a pas réglé les charges de copropriété tout en percevant la quote-part que Madame [L] lui versait.

Par ailleurs, Madame [C] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance en qualité de propriétaire non-occupant comme cela est prévu dans l’acte de vente.

Dans ces circonstances, le Conseil de Madame [L] a, dans un premier temps, adressé une mise en demeure à Madame [C] en date du 8 novembre 2022 au [Adresse 2] et en date du 9 novembre 2022 au [Adresse 1] pour le règlement de la rente viagère et des charges de copropriété.

Ces mises en demeure étant infructueuses, un commandement de payer visant la clause résolutoire visant un montant de 4 087,99 euros et lui demandant de justifier d’une assurance lui a été délivré le 21 novembre 2022.

Le même jour, Madame [C] a réglé la somme de 2 313,28 euros, par deux virements de 1 156, 74 euros chacun au titre de la rente viagère des mois d’octobre et de novembre 2022.

Toutefois, le 21 novembre 2022 et jusqu’à ce jour, elle était encore redevable de 1 774,71 euros correspondant à la mensualité du mois de septembre 2022, aux indexations non réglées depuis le mois d’avril 2022 ainsi qu’au coût du commandement de payer. En outre, elle n’a pas satisfait à l’obligation de justifier d’une assurance en qualité de propriétaire non-occupant.

Par exploit du 14 février 2023, Madame [L] a assigné Madame [C] devant le tribunal judiciaire de Paris en vue d’obtenir sa condamnation à l’indemniser.

Assignée dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [C] n’a pas constitué avocat.

Madame [L], dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 11 décembre 2023, demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au visa des articles 1224, 1230, 1231-1 du code civil et des articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile, de :
A titre principal,
– prononcer la résolution de plein droit du contrat de vente viagère dressé le 30 mars 2021, en l’étude de Maître [Z], notaire à Paris, aux torts exclusifs de Madame [C] après avoir constaté la résolution de plein droit du contrat de vente viagère dressé le 30 mars 2021, en l’étude de Maître [Z], notaire à Paris, aux torts exclusifs de Madame [C] à compter du 21 décembre 2022, soit un mois après la délivrance du commandement d’huissier conformément au contrat,
A titre subsidiaire,
– prononcer la résiliation de plein droit du contrat de vente viagère du 30 mars 2021, en l’étude de Maître [Z], notaire à Paris, aux torts exclusifs de Madame [C] en raison de l’inexécution de ses obligations contractuelles,
En tout état de cause,
– juger que lui est acquis le prix consenti le jour de la vente d’un montant total de 100 000 euros, les arrérages perçus pendant la durée du contrat à titre de réparation,
– juger qu’elle est libérée de ses obligations de règlement de charges de copropriété pour toute la période précédant la résolution de plein droit ou la résiliation du contrat de vente viagère compte tenu des règlements déjà versés entre les mains de Madame [C] à charge pour Madame [C] de s’acquitter du solde des charges impayées,
– condamner Madame [C] à lui payer les sommes suivantes :
* 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,
* 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu’aux dépens.

Sur la résolution du contrat et ses conséquences

A titre principal, Madame [L] fait valoir que l’acquisition de la clause résolutoire est pleinement justifiée car Madame [C] a été défaillante dans l’exécution de ses obligations contractuelles de :
– régler la rente viagère d’un montant mensuel de 1 156,84 euros ;
– justifier d’une assurance.
A titre subsidiaire, elle considère que ces manquements entraînent la résiliation du contrat.

La conservation du prix consenti le jour de la vente et les arrérages reçus pendant la durée du contrat à titre de réparation des préjudices subis par Madame [L]

Elle avance, dans un premier temps, qu’elle a été contrainte de vendre son bien immobilier en viager notamment parce qu’elle ne perçoit qu’une très faible retraite et que son patrimoine est exclusivement constitué de l’appartement vendu en viager. Elle souligne que sa retraite ne lui permet pas, d’une part, de faire face aux dépenses liées à son âge et à son état de santé ainsi qu’aux contraintes économiques liées à l’inflation, et d’autre part, d’accompagner les membres de sa famille, à savoir ses neveux et nièces orphelins dont elle a dû s’occuper jusqu’à maintenant ainsi que ses trois petites-nièces.

Sur les dommages et intérêts

Elle prétend que les carences de Madame [C] ont eu pour conséquence de la mettre dans une situation d’angoisse permanente liée au fait de ne pas percevoir ce qui lui est due et de ne pas profiter sereinement de sa retraite. En ajoute qu’elle ne peut se projeter sereinement dans l’avenir et assurer la donation à titre gratuit et en toute légalité qu’elle avait envisagé pour ses neveux considérés comme  » enfants de cœur  » et qui sont entièrement à sa charge.

Les défaillances de Madame [C] dans le règlement des charges de copropriété

Enfin, elle soutient que Madame [C] n’a pas réglé les charges de copropriété pendant plus de deux ans soit du 30 mars 2021 jusqu’au 21 avril 2023 y compris sa quote-part qu’elle lui versait tous les mois dans le respect de ses engagements contractuels.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience à juge unique du 6 novembre 2024 à 10H00. Elle a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le tribunal ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte enfin de l’article 1353 du même code que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que celui que se prétend libéré de ses obligations doit en rapporter la preuve.

Le contrat de vente comporte une clause intitulée  » PRIVILEGE DU VENDEUR – ACTION RESOLUTOIRE  » qui stipule qu’en cas de non-paiement de la rente viagère, un mois après un commandement de payer resté infructueux, l’acheteur peut demander la résolution de cette convention.

Une autre clause du contrat intitulée  » EN CE QUI CONCERNE LE PAIEMENT DE LA RENTE VIAGERE  » précise qu’en cas de résolution de la vente pour non-paiement de la rente viagère, les arrérages payés au titre de cette rente restent acquis au vendeur.

Aucune stipulation du contrat ne règle, en revanche, le sort de la somme de 100 000 euros à valoir sur le prix et payés le jour de la vente dans cette hypothèse.

Cependant, le bon sens et l’équité conduisent à penser que, comme les arrérages payés au titre de la rente cette somme reste également acquise au vendeur. En effet, comme les arrérages, elle fait partie du prix et serait illogique et inique qu’elle soit restituée à l’acheteur.

Il résulte de la pièce numéro 3 de Madame [L] que le 21 novembre 2022, elle a fait délivrer à Madame [C] un commandement de payer la somme de 4 087,99 euros comprenant :
– Les rentes viagères des mois de septembre, octobre et novembre 2022 non payées : 3 754,72 euros,
– 333,27 euros représentant le coût de l’acte.

Il résulte des ordres de virements produits en pièce 8 par Madame [L] que, suite à ce commandement, Madame [C] a effectué le 21 novembre 2022 un virement de 1 156,74 euros et un virement de 1 156,54 euros. Ces paiements ne couvrent pas les sommes indiquées dans le commandement de payer puisqu’il était demandé 1 156,84 euros au titre de la rente de septembre 2022, 1 156,84 euros au titre de celle d’octobre 2022, 1 156,84 euros au titre de celle de novembre 2022 et 333,27 euros représentants le coût de l’acte.

Les causes du commandement n’étant pas payées, la résolution de la vente sera prononcée.

Les rentes déjà payées ainsi que la somme de 100 000 euros payée le jour de la vente resteront acquises à Madame [L].

En revanche, le tribunal ne peut juger que Madame [L] est libérée du paiement des charges de copropriété effectué entre les mains de Madame [C]. En effet, l’acte de vente stipule que le vendeur doit verser les sommes exigibles au titre du budget prévisionnel le jour de la vente au syndic de copropriété et non à l’acheteur. Il appartiendra à Madame [L] de demander à Madame [C] de lui rembourser ces charges si elle ne les a pas versées au syndic et si le syndic les lui réclame.

L’inexécution par Madame [C] de ses obligations a indéniablement causé des soucis à Madame [L] qui est une personne âgée et peu à même de faire face au recouvrement des sommes qui lui sont dues. Il en résulte pour elle un préjudice moral qu’il convient d’évaluer à 5 000 euros. Madame [C] sera condamnée à lui payer cette somme à titre de dommages et intérêts.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [L] les frais irrépétibles non compris dans les dépens. En conséquence, Madame [C] sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Prononce la résolution du contrat de vente conclu entre Madame [R] [L] et Madame [Y] [C] le 30 mars 2021 portant sur l’immeuble situé [Adresse 3],

Dit que la somme de 100 000 euros à valoir sur le prix de l’immeuble et payé le jour de la vente ainsi que les arrérages de la rente viagère échus et payés resteront acquis à Madame [R] [L],

Condamne Madame [Y] [C] à payer à Madame [R] [L] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [Y] [C] aux dépens,

Déboute Madame [R] [L] du surplus de ses demandes.

Fait et jugé à Paris le 09 Janvier 2025.

La Greffière Le Président