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L’Essentiel : Madame [U] [S] épouse [O] et Monsieur [X] [O] ont signé un bail commercial avec Monsieur [I] [M] le 17 décembre 2016. Après des paiements réguliers, Monsieur [M] a cessé de s’acquitter de ses loyers depuis avril 2020. Un commandement de payer a été délivré en novembre 2022, suivi d’une ordonnance de référé en juin 2023, mais sans effet. Le 27 novembre 2023, les époux [O] ont assigné Monsieur [M] devant le tribunal, demandant la résolution du bail et son expulsion. Le tribunal a statué en faveur des demandeurs, prononçant la résolution du bail et condamnant Monsieur [M] à payer les loyers dus.
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Contexte de l’affaireMadame [U] [S] épouse [O] et Monsieur [X] [O] ont conclu un bail commercial avec Monsieur [I] [M] le 17 décembre 2016, portant sur des locaux situés à [Localité 9]. Le bail était d’une durée de neuf ans, avec un loyer mensuel de 410 euros, révisable à partir de janvier 2018. À partir d’avril 2020, Monsieur [M] a cessé de payer les loyers et charges. Commandement de payer et ordonnance de référéLe 17 novembre 2022, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [M] pour un montant de 9101,92 euros. En réponse, une ordonnance de référé du 5 juin 2023 a condamné Monsieur [M] à verser 10 478 euros pour loyers et charges, ainsi qu’une somme de 1300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Malgré cela, aucun paiement n’a été effectué. Assignation devant le tribunalLe 27 novembre 2023, Monsieur et Madame [O] ont assigné Monsieur [M] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, demandant la condamnation de ce dernier pour le paiement de 4100 euros de loyers dus, la résolution du bail, son expulsion, ainsi qu’une indemnité d’occupation et des dommages et intérêts. Défaut de représentation de Monsieur [M]Bien que régulièrement cité, Monsieur [M] n’a pas constitué avocat, ce qui a conduit le tribunal à statuer par jugement réputé contradictoire. Les demandeurs ont soutenu que le manquement de Monsieur [M] à ses obligations de paiement justifiait la résolution du bail. Décision du tribunalLe tribunal a constaté que Monsieur [M] avait cessé de payer les loyers depuis avril 2020 et n’avait pas régularisé sa situation. En conséquence, il a prononcé la résolution du bail, ordonné l’expulsion de Monsieur [M] et condamné ce dernier à payer 4100 euros pour les loyers dus, ainsi qu’une indemnité d’occupation. Les demandes de dommages et intérêts ont été rejetées, et Monsieur [M] a également été condamné à verser 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens ont été laissés à sa charge. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la nature de la résolution du bail commercial dans cette affaire ?La résolution du bail commercial est prononcée en raison du manquement de Monsieur [M] à son obligation de paiement des loyers. Selon l’article 1227 du Code civil, « la résolution peut être prononcée en cas d’inexécution de l’une des obligations ». Dans cette affaire, il est établi que Monsieur [M] a cessé de régler régulièrement les loyers et charges depuis avril 2020, ce qui constitue un manquement grave à ses obligations contractuelles. De plus, l’article 1103 du Code civil stipule que « les contrats doivent être exécutés de bonne foi ». Le non-paiement des loyers, malgré un commandement de payer, justifie la décision de prononcer la résolution du bail aux torts de Monsieur [M]. Quelles sont les conséquences de la résolution du bail pour Monsieur [M] ?La résolution du bail entraîne plusieurs conséquences pour Monsieur [M]. Tout d’abord, conformément à l’article 1228 du Code civil, « la résolution produit les effets d’une résiliation ». Cela signifie que Monsieur [M] doit quitter les locaux loués. Le tribunal a ordonné son expulsion, ce qui est en accord avec l’article 1719 du Code civil, qui impose au locataire de « restituer le bien loué à l’expiration du bail ». En outre, Monsieur [M] est condamné à verser une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité est fondée sur l’article 1728 du Code civil, qui précise que « le locataire est tenu de payer le loyer jusqu’à la restitution des lieux ». Quels sont les fondements juridiques des demandes de dommages et intérêts et d’indemnité d’occupation ?Les demandes de dommages et intérêts et d’indemnité d’occupation reposent sur des bases juridiques distinctes. Concernant l’indemnité d’occupation, l’article 1728 du Code civil stipule que « le locataire est tenu de payer le loyer jusqu’à la restitution des lieux ». Ainsi, Monsieur [M] doit verser une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer mensuel, soit 410 euros, jusqu’à la libération des locaux. En revanche, la demande de dommages et intérêts est fondée sur l’article 1231-1 du Code civil, qui prévoit que « la réparation du préjudice causé par l’inexécution d’une obligation est due ». Cependant, le tribunal a débouté Monsieur et Madame [O] de leur demande en dommages et intérêts, car ils n’ont pas justifié d’un préjudice spécifique. Comment le tribunal a-t-il statué sur les frais de justice ?Le tribunal a statué sur les frais de justice en se basant sur l’article 700 du Code de procédure civile. Cet article prévoit que « le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés ». Dans cette affaire, Monsieur [M] a été condamné à verser 1500 euros à Monsieur et Madame [O] sur ce fondement, en raison de sa défaillance dans le paiement des loyers. Il est également précisé que les dépens, c’est-à-dire les frais de justice, sont laissés à la charge de Monsieur [M], conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, qui stipule que « les dépens sont à la charge de la partie perdante ». |
CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE
SUR LE FOND
30Z
N° RG 23/10171 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YQD3
Minute n° 2025/00
AFFAIRE :
[U] [S] épouse [O], [X] [O]
C/
[I] [M]
Grosses délivrées
le
à
Avocats : Me Fanny SOLANS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 30 JANVIER 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors du délibéré
Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Statuant à Juge Unique
Isabelle SANCHEZ greffier lors du prononcé
JUGEMENT
Réputé contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile
DEMANDEURS
Madame [U] [S] épouse [O]
née le 16 Août 1933 à (81)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Me Fanny SOLANS, avocat au barreau de BORDEAUX
Monsieur [X] [O]
né le 03 Février 1933 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 7]
représenté par Me Fanny SOLANS, avocat au barreau de BORDEAUX
N° RG 23/10171 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YQD3
DÉFENDEUR
Monsieur [I] [M]
né le 01 Décembre 1962 à [Localité 10] (66)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 5]
défaillant
Par acte sous-seing privé daté du 17 décembre 2016, Madame [U] [S] épouse [O] et Monsieur [X] [O] ont donné à bail commercial à Monsieur [I] [M] des locaux situés à [Localité 9], à trois adresses : [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 4], pour une durée de neuf années entières, se terminant le 17 décembre 2025, le preneur ayant la possibilité de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.
Le montant du loyer était fixé à 410 euros par mois, avec révision automatique à compter du 1er janvier 2018 selon l’indice de référence des loyers, et la taxe des ordures ménagères était à la charge du preneur.
À compter du mois d’avril 2020, les loyers et charges n’ont plus été réglés régulièrement.
Par acte du 17 novembre 2022, Monsieur et Madame [O] ont fait délivrer à Monsieur [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 9101,92 euros.
Par ordonnance de référé rendue le 5 juin 2023, Monsieur [M] a été condamné à payer à Monsieur et Madame [O], à titre provisionnel, la somme de 10 478 euros au titre des loyers et charges et la somme de 1300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Aucun paiement n’est intervenu et les loyers courants n’ont pas été réglés.
C’est dans ces conditions que Monsieur et Madame [O] ont, par acte du 27 novembre 2023, fait assigner Monsieur [I] [M] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 1227, 1103 et 1104 du Code civil, afin de voir :
– condamner Monsieur [M] à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 4100 euros au titre des loyers dus, mois de novembre 2023 inclus,
– prononcer la résolution du bail conclu le 17 décembre 2016 à compter de la décision à intervenir, aux torts de Monsieur [M],
– ordonner l’expulsion de Monsieur [M] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin,
– condamner Monsieur [M] à régler à Monsieur et Madame [O] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges depuis la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des locaux,
– condamner Monsieur [M] à régler à Monsieur et Madame [O] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,
– condamner Monsieur [M] à régler à Monsieur et Madame [O] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cité à domicile, dans les conditions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [M] n’a pas constitué avocat.
Il convient de statuer par jugement réputé contradictoire.
À l’appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [O] font essentiellement valoir que Monsieur [M] n’a pas respecté son obligation de payer les loyers et que le manquement à ses obligations justifie la résolution du bail commercial à ses torts.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2024.
Il ressort de l’examen de l’ensemble des éléments du dossier (bail commercial, commandement de payer, ordonnance de référé du 5 juin 2023, décompte de loyers) que Monsieur [I] [M] a cessé de régler régulièrement, à compter du mois d’avril 2020, les loyers et charges afférents au bail commercial qu’il avait conclu, le 17 décembre 2016, avec Monsieur et Madame [O] et qu’il n’a pas régularisé la situation, cessant tout paiement, malgré commandement de payer les loyers délivré le 1 7 novembre 2022.
Il apparaît, dans ces conditions, que Monsieur [M] a manqué gravement à son obligation de paiement des loyers, ce qui justifie que soit prononcée la résolution du bail.
Il convient, en conséquence, d’ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [M] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.
Il y a lieu de condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 4100 euros au titre des loyers dus de février à novembre 2023, non inclus dans la condamnation provisionnelle prononcée par le juge des référés.
Monsieur [M] doit également être condamné à payer à Monsieur et Madame [O] une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer (410euros par mois) et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux.
Monsieur et Madame [O], qui ne justifient pas d’un préjudice spécifique à l’appui de leurs demandes en dommages et intérêts, doivent être déboutés de ce chef.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [O] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les dépens doivent être laissés à la charge de Monsieur [M].
Le Tribunal,
condamne Monsieur [M] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 4100 euros au titre des loyers dus,
prononce la résolution du bail, conclu le 17 décembre 2016, entre Monsieur et Madame [O] et Monsieur [M] à compter de la présente décision, aux torts de Monsieur [M],
ordonne l’expulsion de Monsieur [M] et de tout occupant de son chef des locaux situés à [Localité 9] : [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 4], avec le concours de la force publique en tant que de besoin,
condamne Monsieur [M] à régler à Monsieur et Madame [O] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel (410 euros) et des charges depuis la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des locaux,
déboute Monsieur et Madame [O] de leur demande en dommages et intérêts,
condamne Monsieur [M] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
condamne Monsieur [M] aux dépens.
La présente décision est signée par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, et Isabelle SANCHEZ, Greffier.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
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