[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [M] [N] [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07584 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TCF

N° MINUTE :
2

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 janvier 2025

DEMANDERESSE
Société HENEO (ANCIENNEMENT DENOMMEE LERICHEMONT), dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311

DÉFENDERESSE
Madame [M] [N] [O], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats, et de Nicolas REVERDY, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 octobre 2024

ORDONNANCE
Contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 17 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07584 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TCF

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2021, la société LERICHEMONT, devenue HÉNÉO, a donné en location un logement meublé à Madame [M] [N] [O] située dans la résidence [Adresse 1] du [Adresse 1] (1er étage logement 0101) moyennant le versement d’une redevance mensuelle, charges comprises, de 542,72 euros et pour une durée renouvelable d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, la société HÉNÉO a fait délivrer à Madame [M] [N] [O] un commandement de payer la somme principale de 1 308,48 euros en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, la société HÉNÉO a fait assigner Madame [M] [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 5 novembre 2023,ordonner l’expulsion de Madame [M] [N] [O] sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir,ordonner la suppression des délais prévus aux articles L 412-1 et L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques du défendeur,condamner Madame [M] [N] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale à la redevance actuelle avec indexation, charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux,condamner Madame [M] [N] [O] à lui payer la somme provisionnelle de 2 568,36 euros au titre des redevances impayées et indemnités d’occupation échues, selon décompte arrêté au 17 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse,condamner Madame [M] [N] [O] à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris le coût de la présente assignation.
A l’audience du 29 octobre 2024, la société HÉNÉO représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2 552,36 euros selon décompte arrêté au 28 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus. Elle s’oppose à tout délais pour quitter les lieux, le contrat étant, en tout état de cause, arrivé à expiration.

Madame [M] [N] [O] reconnaît la dette et sollicite des délais pour quitter les lieux, jusqu’à la fin du mois de février 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 janvier 2025.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation le contrat de résidence des personnes logées en logement-foyer est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat ne peut intervenir notamment que dans les cas suivants : inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat, manquement grave ou répété au règlement intérieur ou encore fin des conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que la résiliation s’entend avec respect d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. D’autre part, la résiliation peut être constatée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux.

En l’espèce, le contrat de résidence contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 octobre 2023 pour la somme de 1 309,48 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette supérieure à deux redevances échues.

Or, il ressort du décompte produit que Madame [M] [N] [O] n’a pas réglé cette dette dans le délai d’un mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence sont réunies à la date du 5 novembre 2023.

Madame [M] [N] [O] étant sans droit ni titre depuis le 5 novembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Cependant, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après) de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge qui ordonne l’expulsion d’accorder des délais aux occupants de lieux habités compris entre un mois et un an, lorsque son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales et en considération des situations respectives du propriétaire des lieux et de l’occupant et de la bonne volonté de ce dernier.

L’article L 412-6 du même code prévoit que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

En l’espèce, Madame [M] [N] [O] a vocation à bénéficier des dispositions prévues à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, de sorte que sa demande de délais pour quitter les lieux jusqu’à la fin du mois de février 2025, sans objet, sera rejetée.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [M] [N] [O] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société HÉNÉO produit un décompte faisant apparaître que Madame [M] [N] [O] reste lui devoir la somme de 2 552,36 euros à la date du 28 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayées et aux indemnités d’occupation échues à cette date, échéance de septembre 2024 incluse.

Madame [M] [N] [O] reconnaissant cette dette, il convient de la condamner au paiement de la somme de 2 552,36 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 013,66 euros à compter de la date de l’assignation, compte tenu des versements effectués depuis la délivrance du commandement de payer qui en ont intégralement réglé les causes, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Madame [M] [N] [O] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 octobre 2024 (lendemain du décompte) jusqu’à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [N] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société HÉNÉO les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort et contradictoire

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 24 septembre 2021 entre la société HÉNÉO et Madame [M] [N] [O] concernant le logement situé dans la résidence [Adresse 1] du [Adresse 1] (1er étage logement 0101) sont réunies depuis le 5 novembre 2023,

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [N] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que les dispositions de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la trêve hivernale ont vocation à s’appliquer,

DÉBOUTE la société HÉNÉO de sa demande d’astreinte,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE Madame [M] [N] [O] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [M] [N] [O] à verser à la société HÉNÉO la somme provisionnelle de 2 552,36 euros (décompte arrêté au 28 octobre 2024) au titre de l’arriéré des redevances et de charges et des indemnités d’occupation échues, échéance du mois de septembre incluse,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 013,66 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Madame [M] [N] [O] à verser à la société HÉNÉO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 29 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Madame [M] [N] [O] à verser à la société HÉNÉO une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société HÉNÉO de ses autres demandes,

CONDAMNE Madame [M] [N] [O] aux dépens en ce compris notamment le coût de l’assignation,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommé ;

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection.