La demanderesse, S.C.I. DIONYSOS, représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET, a assigné la défenderesse, S.A.S. CONSEIL ETUDES HABITAT, en raison de loyers impayés. Le bail commercial, signé le 8 octobre 2021, a conduit à une dette de 6 086,12 euros au 27 juin 2024. Malgré un commandement de payer, la situation est restée inchangée. Lors de l’audience du 21 octobre 2024, la défenderesse n’a pas comparu. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a ordonné l’expulsion de la SAS, ainsi que le paiement des loyers dus et des indemnités d’occupation.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L.145-41 du Code de commerce. Cet article stipule que :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Ce commandement doit reproduire ce délai d’un mois.

En l’espèce, la SCI DIONYSOS a délivré un commandement de payer le 12 février 2024, qui a été signifié à la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT.

Ce commandement visait la clause résolutoire et a été régulièrement signifié, ce qui signifie que les conditions d’application de la clause résolutoire ont été respectées.

De plus, l’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner la résiliation du bail si l’obligation de paiement n’est pas sérieusement contestable.

Dans ce cas, la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT n’a pas contesté la dette locative, ce qui a permis au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Quels sont les recours possibles pour le créancier en cas d’impayés de loyers ?

En cas d’impayés de loyers, le créancier dispose de plusieurs recours, notamment en vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile.

L’article 834 précise que :

« Le juge des référés peut, en cas d’urgence, prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. »

Cela signifie que si le créancier peut prouver l’urgence de la situation, il peut demander des mesures conservatoires, telles que l’expulsion du locataire.

L’article 835, quant à lui, permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, comme l’occupation sans titre d’une propriété.

Dans le cas présent, la SCI DIONYSOS a demandé l’expulsion de la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT, ce qui a été jugé justifié par le tribunal, étant donné l’absence de contestation sérieuse sur les impayés.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation en cas d’expulsion ?

L’indemnité d’occupation est généralement calculée sur la base du montant du loyer et des charges en vigueur.

Dans cette affaire, le tribunal a ordonné à la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT de payer une indemnité mensuelle d’occupation de 505,14 euros à compter du 1er juillet 2024.

Cette somme correspond au montant du loyer et des charges en vigueur avant la résiliation du bail.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile permet également d’allouer une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Ainsi, l’indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux, ce qui est conforme à la jurisprudence en matière de baux commerciaux.

Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de non-paiement des loyers ?

Les conséquences financières pour le locataire en cas de non-paiement des loyers peuvent être significatives.

Dans le cas présent, la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT a été condamnée à payer une somme provisionnelle de 6 086,12 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme est calculée sur la base des impayés arrêtés au 27 juin 2024, et elle est assortie d’intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 12 février 2024.

L’article 700 du Code de procédure civile permet également au créancier de demander une indemnité pour couvrir les frais engagés pour faire valoir ses droits.

Dans cette affaire, la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT a été condamnée à verser 1 500 euros à la SCI DIONYSOS sur ce fondement, en plus des dépens liés à la procédure.