[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Géraldine GIORNO

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître François-Luc SIMON

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06670 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LN7

N° MINUTE :
2/2025

JUGEMENT
rendu le 06 janvier 2025

DEMANDERESSE
COALLIA (anciennement AFTAM)
Association dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la SELARL SIMON ASSOCIES – Selarl Inter-barreaux en la personne de Maître François-Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P411

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [C]
demeurant RESIDENCE SOCIALE COALLIA
[Adresse 2]
représenté par Maître Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A 940 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-75056-2024-020816 du 04/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection
assistée au cours des débats de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 janvier 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée au jour de la mise à disposition de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 06 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06670 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LN7

L’Association COALLIA a donné en location à [Z] [C], la [Adresse 2] sis [Adresse 2], à compter du 01/10/2014 par contrat de résidence du 21/10/2014.

La redevance initiale mensuelle était de 388,68 euros, charges et prestations annexes incluses.

Après plusieurs impayés, une mise en demeure d’avoir à régler les redevances impayées lui a été délivrée le 21/01/2022 pour un arriéré de 19762,01 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 08/07/2024 à personne physique, l’Association COALLIA a fait assigner [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation de la convention d’hébergement de [Z] [C] à ses torts exclusifs pour non-paiement des redevances ;en conséquence :
constater que [Z] [C] est occupant sans droit ni titre ; prononcer l’expulsion de [Z] [C], et de toute personne présente de son chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [Z] [C] ;le condamner à lui payer la somme de 17759,84 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 03/07/2024, majoré du taux d’intérêt légal à compter de la date de la mise en demeure ;le condamner à lui payer, pour la période postérieure à la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante ;rejeter toute demande de délais ;
à titre subsidiaire:

– Prononcer la résiliation du contrat aux torts exclusifs de [Z] [C] pour non paiement des redevances;

à titre très subsidiaire :
ordonner au défendeur de s’acquitter désormais de sa redevance au taux fixé ; ordonner, à défaut de respect de cette obligation comme en cas de non-paiement d’une seule mensualité prévue à son échéance, la déchéance du terme acquise et que le débiteur défaillant devra immédiatement libérer les locaux, ordonner, dans ce cas, son expulsion avec si besoin est l’assistance de la force publique ;

le condamner à lui payer, pour la période postérieure à la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante ;en tout état de cause :
rejeter toute demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;le condamner au paiement d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de notifications par LRAR et d’assignation.
Après un premier renvoi lors de l’audience du 29/08/2024, l’affaire était examinée à l’audience du 23/10/2024.

L’Association COALLIA, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans l’assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 19022,03 euros, septembre 2024 inclus. Elle s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

[Z] [C], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience de voir :
– accorder des délais de paiement et en conséquence en suspendre l’exigibilité pendant 6 mois et autoriser à s’acquitter de la dette en 17 mensualités de 50 euros puis une 18ème mensualité correspondant au solde ;
– suspendre les effets de la clause résolutoire ;
– débouter la demanderesse de sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision était mise en délibéré au 06/01/2025 par mise à disposition au greffe.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [Z] [C] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Les dispositions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables à ce litige.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’absence de renouvellement du contrat de résidence

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R633-3 du même code précise que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».

Aux termes de l’article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l’aurait prévue sous une autre forme.

En l’espèce, le contrat de résidence stipule qu’il est conclu à compter du 01/10/2014 pour une durée d’un mois renouvelable tacitement. L’Association COALLIA a fait délivrer à [Z] [C], le 21/01/2022, une mise en demeure d’avoir à régler les redevances impayées à hauteur de 19762,01 euros.

Le montant visé est supérieur à trois termes mensuels consécutifs et il ressort du décompte produit par l’Association COALLIA que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois suivant la mise en demeure.

La résiliation de plein droit du contrat de séjour sera donc constatée à la date du 21/02/2022 à minuit, soit au 22/02/2022.

Le défendeur sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Néanmoins, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 autorisant une telle suspension en cas de reprise des paiement ne sont pas applicables au litige, et la demanderesse s’oppose à cette suspension.

La demande reconventionnelle sera rejetée.

En conséquence, l’expulsion de [Z] [C] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L431-2 et R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, [Z] [C] n’est pas entré dans les lieux par voie de fait mais en vertu d’une convention d’occupation régulièrement signée. Aucune solution de relogement n’a été proposée au défendeur. La demanderesse ne démontre pas d’une mauvaise foi du défendeur. Les conditions légales prévues pour la suppression du délai de deux mois n’étant pas établies, la demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du contrat de séjour constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’il cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[Z] [C] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la dernière redevance applicable outre ses accessoires, de nature à réparer le préjudice découlant pour l’Association COALLIA de l’occupation indue de son bien.

Sur le montant de la dette

Il ressort du décompte produit par l’Association COALLIA que [Z] [C] est redevable de la somme de 17759,84 euros au 30/06/2024, échéance de juin 2024 incluse, hors frais.

[Z] [C] sera condamné au paiement de cette somme, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des règlements intervenus après le courrier de mise en demeure.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéas 1 et 2 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, [Z] [C] justifie d’un revenu mensuel de 454 euros (retraite et RSA), du dépôt d’un dossier devant la Commission de surendettement des particuliers le 03/10/2024 et d’un suivi social avec une assistante sociale depuis juillet 2024. Il résulte de la note du 17/10/2024 de l’assistante sociale que des démarches ont été initiées auprès de la CAF pour régulariser le versement de l’APL et qu’une demande ASPA pourra être déposée en décembre 2024.

Compte tenu de ces éléments, de la précarité de la situation du défendeur, des démarches initiées afin d’apurer la dette, il y a lieu de faire droit à la demande de suspension partielle de l’exigibilité de la dette pendant 6 mois dans l’attente de la régularisation APL et ASPA.

Toutefois, s’agissant de la demande de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’y faire droit au regard du montant particulièrement élevé de la dette et de l’absence de possibilité de paiement par le défendeur.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la situation des parties, chacune d’elle conservera la charge de ses propres dépens.

Il convient en équité de débouter l’Association COALLIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de l’Association COALLIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de séjour conclu le 21/10/2014 entre l’Association COALLIA et [Z] [C] concernant la [Adresse 2] sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 22/02/2022;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à [Z] [C] de libérer les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision avec établissement d’un état des lieux de sortie ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour [Z] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, l’Association COALLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que les dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ont lieu à s’appliquer ;

AUTORISE l’Association COALLIA à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [Z] [C] à défaut de local désigné ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [Z] [C] à payer à l’Association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, d’un montant égal à la dernière redevance indexée outre ses accessoires ;

CONDAMNE [Z] [C] à payer à l’Association COALLIA la somme de 17759,84 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées au 30/06/2024, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que l’exigibilité de la dette de 17759,84 euros sera suspendue pendant un délai de 6 mois, courant à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les intérêts ne courront pas durant cette période de report de l’exigibilité de la dette ;

RAPPELLE qu’en cas de non-paiement par [Z] [C] d’une seule redevance, la totalité de la dette sera exigible après envoi par la bailleresse d’une mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE l’Association COALLIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection