[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [G] [I]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03754 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QXF

N° MINUTE :
1/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 14 janvier 2025

DEMANDERESSE
Société ADOMA,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR
Monsieur [G] [I],
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Myriam REGHIOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2017

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré

Décision du 14 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03754 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QXF

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2022, la SA ADOMA a consenti à M. [G] [I] un contrat de résidence portant sur un logement n°ST11 – [Localité 4] [3] – [Adresse 1] à [Localité 5], pour une redevance initiale de 549,98 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, la SA ADOMA a fait assigner M. [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référés aux fins de voir :
– constater que M. [G] [I] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat ;
– en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [G] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique ;
– condamner M. [G] [I] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
o 1852,83 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure, selon compte arrêté au 19 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse ;
o une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2024 égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer mois par mois jusqu’à la libération des lieux ;
o 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– condamner M. [G] [I] aux entiers dépens.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire est appelée et examinée à l’audience du 7 novembre 2024.

La SA ADOMA est représentée par son avocat. Elle maintient les demandes exposées dans l’assignation, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 4895,64 euros, terme d’octobre 2024 inclus.
Sur les moyens soulevés en défense, elle indique que M. [G] [I] a bien reçu la mise en demeure dont l’accusé de réception est signé et a été retiré le 14 octobre 2023 ; que cette remise n’a pu intervenir que contre présentation de sa carte d’identité ; que s’agissant du paiement de 350 euros non pris en compte, la société confirme ne pas l’avoir reçu ; que la dette au jour de la mise en demeure représentait bien deux mois de redevances conformément aux exigences légales ; que la mise en demeure est valable comme étant signée conformément à la délégation. Elle a ajouté s’opposer à tout octroi de délais de paiement.

M. [G] [I], représenté par son conseil, a sollicité de la présente juridiction de :
o in limine litis, constater l’incompétence du juge des référés et en conséquence débouter la société ADOMA de l’ensemble de ses demandes ;
o au fond, à titre principal,
o débouter la société ADOMA de l’ensemble de ses demandes au vu de l’irrégularité du courrier de mise en demeure daté du 9 octobre 2023, de l’absence de notification par la société ADOMA dudit courrier de mise en demeure et du non-respect de la procédure de résiliation du contrat de redevance ;
o à titre subsidiaire,
o autoriser M. [G] [I] à s’acquitter de sa dette locative en 24 mensualités soit la somme de 50 euros par mois et le solde à la 24ème échéance ;
o autoriser M. [G] [I] à se maintenir dans les lieux ;
o ordonner la poursuite du contrat de résidence conclu le 12 juillet 2022 entre les parties ;
o condamner la SA ADOMA aux dépens ;
o condamner la SA ADOMA au paiement de la somme de 1800 euros à Me REGHIOUI sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Au soutien de ces prétentions, il a, par l’intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025, date de prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

Les parties ont été autorisées à faire parvenir en notes en délibérés leurs observations et justificatifs concernant le paiement de 350 euros qui n’aurait pas été pris en compte.

Si la note en délibéré de M. [I] ne nous est pas parvenue, celle de la société ADOMA y répondant a bien été adressée au tribunal. La société y admet la réception de ce paiement en expliquant qu’il n’était pas indiqué le résident bénéficiaire de ce paiement, ce qui n’avait pas permis sa prise en compte. Elle soutient que celui-ci ne remet pas en cause le principe de la résiliation du contrat de résidence, même une fois pris en compte.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse où que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835 du même code, le juge peut accorder au créancier une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de noter que s’il est soulevé in limine litis l’incompétence du juge des référés, il s’agit en réalité d’une demande tendant à voir constater l’existence de contestations sérieuses, il convient donc d’examiner les demandes au fond.

Sur la résiliation du contrat de résidence

Le contrat de résidence liant M. [G] [I] et la SA ADOMA doit être considéré comme portant sur un logement-foyer au sens de l’article L.633-1 du Code de la construction et de l’habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat liant M. [G] [I] et la SA ADOMA reprend de façon effective ces dispositions.

La SA ADOMA produit une mise en demeure datée du 9 octobre 2023 intimant à M. [G] [I] de régler le solde de son compte locatif de 1357,37 euros sous huit jours et qu’à défaut, un mois après l’expiration dudit délai, la résiliation du contrat sera de plein droit acquise.

Sur la question de la forme de cette mise en demeure, celle-ci est bien datée et signée. Elle comporte l’en-tête de la SA ADOMA et est émise au nom du  » Pôle recouvrement et contentieux « . Si elle ne comporte effectivement pas le nom de la personne l’ayant signée, la délégation de signature peut être émise au sein de la société par tous moyens. En outre, un vice de forme de cette mise en demeure, constituant un acte de procédure, ne pourrait entraîner sa nullité que s’il était relevé un grief. Or M. [I] ne justifie d’aucun grief du fait de ne pas connaître le nom de la personne ayant signé la mise en demeure. Aucune contestation sérieuse n’est ici caractérisée.

Sur la question de la remise en main propre de la mise en demeure, M. [I] conteste avoir réceptionné le courrier de mise en demeure. Il indique avoir trouvé ce courrier dans sa boîte aux lettres aux alentours du 24 octobre 2023 ; qu’un tiers aurait signé l’accusé de réception et aurait conservé le courrier plusieurs jours avant de lui remettre.

La SA ADOMA produit l’avis de réception signé en date du 14 octobre 2023. Une vérification minimale de la signature de M. [I] sur son titre de séjour ne fait pas apparaître de différence avec la signature de l’avis de réception, le mouvement étant identique. Aucune contestation sérieuse n’est établie quant à la remise en main propre de la mise en demeure à M. [I] le 14 octobre 2023.

Sur le montant réclamé dans cette mise en demeure, il est visé une dette de 1357,37 euros au 9 octobre 2023. Le montant de 350 euros non pris en compte a été payé le 19 février 2024, il n’a donc pas d’impact sur l’exactitude de la somme réclamée dans la mise en demeure. Or ce montant est bien supérieur à deux fois le montant de la redevance qui était en octobre 2023 de 569,79 euros.

La mise en demeure a donc été valablement délivré.

Dans les huit jours de la mise en demeure, aucun paiement n’est intervenu. On peut noter que dans le mois de celle-ci, une somme totale de 377 euros a été réglée, insuffisante à régler la somme totale due. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 14 novembre 2023.

M. [G] [I] se trouvant occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat de résidence, son expulsion sera par conséquent ordonnée dans les conditions fixées au dispositif ci-après.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif

Au vu des différents décomptes produits, et de la prise en compte du paiement de la somme de 350 euros intervenu le 19 février 2024, il convient de considérer que la somme due par M. [G] [I] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 4287,64 euros au 7 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
M. [G] [I] perçoit l’allocation de retour à l’emploi complétée par le RSA pour un revenu mensuel global d’environ 550 euros. Sur les derniers mois de l’année 2024, il n’apparaît plus bénéficier de l’APL. La redevance de 590,09 euros est donc d’un montant supérieur à ses revenus. M. [I] n’apparaissant pas en mesure de régler sa dette locative dans le délai légal de deux ans, il sera débouté à ce titre.

Il convient ici de rappeler qu’en tout état de cause, l’octroi de ces délais de paiement n’aurait pas eu pour conséquence de suspendre la clause résolutoire et de permettre la continuité du contrat de résidence, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable au présent contrat.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts de la demanderesse, le résident est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue à la redevance, et ce à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Il convient de prévoir que cette indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les mesures accessoires

Au vu des faits de la cause et de la situation des parties, M. [G] [I] supportera les dépens de l’instance et sera débouté de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Toutefois l’équité commande de débouter la société ADOMA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Nous, juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS M. [G] [I] de ses demandes tendant à voir relever des contestations sérieuses quant à la validité de la mise en demeure et la résiliation du contrat de résidence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu entre les parties le 12 juillet 2022 et portant sur le logement n°ST11 – [Localité 4] [3] – [Adresse 1] à [Localité 5], ce, à la date du 14 novembre 2023 ;

CONDAMNONS M. [G] [I] au paiement à la SA ADOMA de la somme provisionnelle de 4287,64 euros, au titre de l’arriéré locatif au 7 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;

DISONS qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [G] [I] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DEBOUTONS M. [G] [I] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS M. [G] [I] au paiement à la SA ADOMA d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s’était poursuivi, et ce à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire ;

DEBOUTONS M. [G] [I] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et la SA ADOMA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [G] [I] aux dépens de l’instance ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection.