DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

N° RG 24/01158 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZD5V

3 copies

GROSSE délivrée
le 13/01/2025
à Me David BENSAHKOUN
la SELARL MEYER & SEIGNEURIC

Rendue le TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

S.A.S. [Localité 9] COEUR COMMERCE, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. COOKIE MONSTER, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par Me David BENSAHKOUN, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 22 mai 2024, régulièrement dénoncé le 24 mai 2024 à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou Charentes, créancier inscrit, la SAS BORDEAUX COEUR COMMERCE a fait assigner la SARL COOKIE MONSTER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de voir :
à titre principal :
– constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement ;
– ordonner l’expulsion de la SARL COOKIE MONSTER ainsi que de toutes personnes qu’ils auraient pu introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir ;
– condamner à titre provisionnel la SARL COOKIE MONSTER au paiement d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux ;
– condamner à titre provisionnel la SARL COOKIE MONSTER au paiement des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 70 714,31 euros TTC, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir ;
– condamner à titre provisionnel, la SARL COOKIE MONSTER au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 15 324,31 euros HT, TVA en sus à compter de l’expiration du délai d’un mois du commandement jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
– ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivant ;
– condamner à titre provisionnel la SARL COOKIE MONSTER au paiement d’une somme correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 7 071,43 euros, en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date de l’ordonnance à intervenir ;
– condamner à titre provisionnel la SARL COOKIE MONSTER au paiement des intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de 5 points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restant dus à ce jour jusqu’à complet paiement en application du contrat de bail ;
– condamner à titre provisionnel la SARL COOKIE MONSTER au paiement d’une somme de 52 821,89 euros TTC au titre du remboursement des réductions temporaires du loyer de base consenties, sauf à actualiser ce montant en fonction des réductions de loyers qui seront émises jusqu’à la date de l’ordonnance à intervenir ;
– ordonner que le dépôt de garantie soit restitué après la remise des clés et le paiement de toutes sommes restant dues au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges, impôts, taxes, travaux remboursables, réparations, ou tous autres titres dont le preneur pourrait être débiteur envers le bailleur, et après que toutes les réparations incombant au preneur auront été exécutées à ses frais, conformément aux clauses du bail ;
– condamner à titre provisionnel la SARL COOKIE MONSTER au paiement d’une somme de 2 500 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner à titre provisionnel la SARL COOKIE MONSTER au paiement des intérêts judiciaires ;
– prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ;
– condamner à titre provisionnel la SARL COOKIE MONSTER aux frais et dépens, en ce compris les frais de commandement ;
à titre subsidiaire, pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part du locataire, dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :
– ordonner l’expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique ;
– condamner à titre provisionnel la SARL COOKIE MONSTER au paiement d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux ;
– condamner à titre provisionnel la SARL COOKIE MONSTER au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 15 324,31 euros HT, TVA en sus, outre les charges, à compter de l’expiration du délai d’un mois du commandement jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
– ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante.

La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 05 avril 2019 à effet du 26 février 2020, la SCI GINKO COMMERCE, aux droits de laquelle elle vient en vertu d’un acte authentique de vente du 17 décembre 2021, a donné à bail à M. [I] [C], lequel s’est fait substituer par la SARL COOKIE MONSTER, des locaux à usage commercial situés au sein de l’ensemble immobilier commercial “[Adresse 10]” situé [Adresse 6] [Adresse 4] [Adresse 5], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 9] ; que des loyers sont restés impayés et que par acte du 08 mars 2024, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 86 490,91 euros visant la clause résolutoire qui n’a pas permis l’apurement de la dette.

L’affaire, appelée à l’audience du 16 septembre 2024, a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 02 décembre 2024.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

– la demanderesse, le 31 octobre 2024, par des écritures aux termes desquelles elle maintient toutes ses demandes tout en actualisant à 84 739,44 euros TTC la somme due au titre de la dette locative et à 8 473,94 euros la majoration de 10 %, en application de la clause pénale;

– la défenderesse, le 29 novembre 2024, par des écritures aux termes desquelles elle demande
– qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne les demandes tendant à multiplier par deux l’indemnité d’occupation, à majorer la somme impayée de 10 % par application de la clause pénale, à majorer le taux d’intérêts de 5 points, à payer des intérêts moratoires et à rembourser les franchises et le réductions de loyers ; renvoyer les parties à mieux se pourvoir sur ces demandes ou à tout le moins débouter la demanderesse ;
– qu’elle soit autorisée à se défaire de sa dette locative par 24 versements mensuels de 2 940,46 euros à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance ;
– que soit ordonnée la suspension de la clause résolutoire pendant la durée de l’échéancier, à l’issue duquel elle sera réputée n’avoir jamais joué ;
– en tout état de cause,
– débouter la demanderesse de ses demandes en fixation d’une astreinte ;
– écarter l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
– écarter l’exécution provisoire de la décision.
Elle expose qu’elle a dû faire face à des difficultés liées au manque d’attractivité de la zone commerciale et à l’installation à proximité immédiate d’une boulangerie artisanale dont elle n’avait pas été informée, difficultés renforcées par les contraintes liées à la crise COVID 19 ; que si elle ne conteste pas l’existence d’une dette locative, elle a fait des efforts pour la régulariser ; qu’ainsi elle est à jour du loyer courant puisqu’elle a réglé les deux derniers trimestres ; que les demandes au titre de la clause pénale et des intérêts moratoires, pénalités contractuelles qui peuvent être modérées par le juge du fond, ne relèvent pas de la compétence du juge des référés ; qu’il en est de même des demandes de remboursement des franchises et réductions de loyer ; que sa bonne foi, et les efforts importants réalisés pour améliorer ses finances, justifient que des délais lui soient accordés.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

– que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
– qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 08 mars 2024, à hauteur de 86 886,00 euros dont 86 490,91 euros d’arriéré de loyers selon décompte arrêté au 06 mars 2024, et 395,09 euros au titre du coût de l’acte ;
– que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;
– que selon décompte versé au débat, la dette locative s’établissait au 07 octobre 2024 à la somme de 84 739,44 euros au titre des loyers et charges impayés, quatrième trimestre 2024 inclus.

Déduction faite des deux virements de 9 532,73 euros et 4 306,19 euros effectiés par la défenderesse le 25 novembre 2024, elle reste redevable d’une somme de 70 900,52 euros, pour le paiement de laquelle elle sollicite un délai de 24 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La demanderesse s’y oppose en faisant valoir que les impayés sont récurrents et les règlements aléatoires, et que les bilans produits ne permettent pas d’affirmer qu’elle sera en mesure d’apurer l’arriéré.

Compte tenu cependant de la situation du preneur, dont la bonne foi n’est pas remise en cause, et des efforts réalisés, il y a lieu de lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Les demandes tendant à voir majorer l’indemnité d’occupation, à majorer les sommes dues de 10 %, à majorer le taux d’intérêts de 5 points et à rembourser les réductions temporaires de loyers, fondées sur des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond ou relevant d’une analyse au fond des clauses et conditions du contrat, seront rejetées comme ne relevant pas du pouvoir du juge des référés.

sur les demandes accessoires

La SARL COOKIE MONSTER SARL PB, dont la carence est à l’origine de la procédure, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demandersse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONDAMNE la SARL COOKIE MONSTER à payer à la SAS [Localité 9] COEUR COMMERCE la somme de 70 900,52 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 31 décembre 2024 ;

ACCORDE à la SARL COOKIE MONSTER des délais de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette par le versement de 23 mensualités égales d’un montant de 3 000 euros, et d’une 24ème mensualité représentant le solde, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard au jour de l’échéance du loyer et en sus du versement mensuel du terme courant ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant le délai ainsi octroyé et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la SARL COOKIE MONSTER respecte son obligation de paiement ;

DIT que faute de paiement total ou partiel à l’une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise à la SAS [Localité 9] COEUR COMMERCE qui pourra alors poursuivre l’expulsion de la SARL COOKIE MONSTER, de ses biens et des occupants de son chef des locaux situés au sein de l’ensemble immobilier commercial “[Adresse 10]” situé [Adresse 6] [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 9], et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

DIT qu’en ce cas, la SARL COOKIE MONSTER sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges soit 7 890,48 euros (23 671,37:3) jusqu’à complète libération des lieux ;

AUTORISE en ce cas, la SAS [Localité 9] COEUR COMMERCE à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SARL COOKIE MONSTER ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la SAS [Localité 9] COEUR COMMERCE ;

CONDAMNE la SARL COOKIE MONSTER aux dépens, en ce compris le coût du commandement, et la condamne à payer à la SAS [Localité 9] COEUR COMMERCE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier, Le Président,