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L’Essentiel : La SCI IMMO COM a assigné la SARL MLF pour loyers impayés liés à un bail commercial. Elle a demandé la résiliation du bail, l’expulsion de la SARL et le paiement de 14 995,91 euros. La SARL MLF a proposé un règlement partiel et des délais de paiement. Le juge a constaté l’applicabilité de la clause résolutoire et a fixé la dette à 23 809,32 euros. Le tribunal a condamné la SARL MLF à payer cette somme selon un échéancier, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire, sous condition de respect des paiements.
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Contexte de l’affaireLa SCI IMMO COM a assigné la SARL MLF devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux en raison de loyers impayés liés à un bail commercial signé le 22 novembre 2019, avec un avenant en date du 13 avril 2021. La demanderesse a demandé la constatation de la clause résolutoire du bail, la résiliation de celui-ci, l’expulsion de la SARL MLF, ainsi que le paiement de sommes dues au titre des loyers impayés. Demandes de la SCI IMMO COMLa SCI IMMO COM a sollicité la constatation de la résiliation du bail à compter du 18 mai 2024, le paiement d’une somme provisionnelle de 14 995,91 euros pour loyers impayés, une indemnité trimestrielle d’occupation, ainsi qu’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle a également demandé l’expulsion de la SARL MLF dans un délai d’un mois après la décision. Réponse de la SARL MLFLa SARL MLF a proposé de régler immédiatement une partie de la dette et a demandé des délais de paiement pour le reste. Elle a offert de verser 971,14 euros pour le mois d’octobre 2024 et des mensualités de 1 450 euros à partir de novembre 2024, tout en demandant la suspension des effets de la clause résolutoire. Analyse des faits par le jugeLe juge a constaté que la clause résolutoire du bail était applicable en raison des loyers impayés et qu’un commandement de payer avait été signifié. Les parties ont convenu du montant de la dette locative, qui s’élevait à 23 809,32 euros. Le juge a également noté que la SARL MLF n’avait pas respecté ses obligations de paiement dans le délai imparti. Décision du tribunalLe tribunal a condamné la SARL MLF à payer la somme de 23 809,32 euros, selon un échéancier précis. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus tant que la SARL MLF respectait ses obligations de paiement. En cas de non-paiement, la clause résolutoire redeviendrait effective, permettant à la SCI IMMO COM de procéder à l’expulsion de la SARL MLF. La SARL MLF a également été condamnée aux dépens. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail commercial ?La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L.145-41 du Code de commerce, qui stipule que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Cet article impose que le commandement de payer doit reproduire ce délai d’un mois. Dans le cas présent, la SCI IMMO COM a délivré un commandement de payer le 17 avril 2024, visant la clause résolutoire pour un montant de 20 103,24 euros. Le preneur, la SARL MLF, n’ayant pas acquitté sa dette dans le délai imparti, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies. Il est important de noter que le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge, ce qui a été envisagé dans la décision rendue. Quels sont les recours possibles en cas de loyers impayés dans le cadre d’un bail commercial ?En cas de loyers impayés, le créancier peut demander au juge des référés d’ordonner l’expulsion du locataire, conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, qui précise que : « Le juge des référés peut prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » De plus, l’article 834 du même code permet au juge de prendre des mesures en cas d’urgence, même si une contestation sérieuse existe. Dans cette affaire, la SCI IMMO COM a demandé l’expulsion de la SARL MLF en raison de loyers impayés, et le juge a constaté que la clause résolutoire était acquise, permettant ainsi d’ordonner l’expulsion. Il est également possible d’allouer une provision au créancier pour les sommes dues, si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, comme le prévoit l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile. Comment se déroule la procédure de référé en matière de bail commercial ?La procédure de référé est une procédure d’urgence qui permet au juge de statuer rapidement sur des mesures provisoires. Selon l’article 834 du Code de procédure civile : « Le juge des référés peut, en cas d’urgence, prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. » Dans le cadre d’un bail commercial, si le bailleur souhaite faire constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire, il peut saisir le juge des référés. Le juge examinera les éléments de preuve fournis, notamment le commandement de payer et la situation des loyers impayés. Dans cette affaire, le juge a constaté que la clause résolutoire était acquise et a ordonné des mesures d’expulsion, tout en accordant des délais de paiement à la SARL MLF, ce qui montre la flexibilité de la procédure de référé. Quelles sont les conséquences d’un non-paiement des loyers dans le cadre d’un bail commercial ?Le non-paiement des loyers dans le cadre d’un bail commercial entraîne plusieurs conséquences, notamment l’acquisition de la clause résolutoire, comme le stipule l’article L.145-41 du Code de commerce. En cas de non-paiement, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. De plus, si le locataire ne respecte pas les délais de paiement convenus, la totalité de la somme due devient immédiatement exigible, et la clause résolutoire est définitivement acquise. Dans cette affaire, la SARL MLF a été condamnée à payer une somme de 23 809,32 euros au titre des loyers impayés, et en cas de non-respect des échéances, elle sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Ces dispositions visent à protéger les droits du bailleur tout en offrant une possibilité de régularisation au locataire. |
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
30B
Minute n° 24/972
N° RG 24/01504 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJ36
3 copies
GROSSE délivrée
le 25/11/2024
à la SCP DACHARRY & ASSOCIES
la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU
Rendue le VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 21 octobre 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
S.C. SCI IMMO COM
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. M.LF
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX
I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte du 03 juillet 2024, la SCI IMMO COM a fait assigner la SARL MLF devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, afin de voir :
– constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 22 novembre 2019 et avenant en date du 13 avril 2021 consenti à la SARL MLF, pour le local commercial situé à [Adresse 1], est acquise depuis le 18 mai 2024 ;
– constater la résiliation du bail à compter de cette date ;
– ordonner l’expulsion de la SARL MLF et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir ;
– condamner la SARL MLF à lui payer à titre provisionnel et au titre des loyers impayés, une somme de 14 995,91 euros, selon un décompte en date du 10 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 ;
– condamner la SARL MLF à lui payer, à compter du 1er juillet 2024, une indemnité trimestrielle d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers contractuels en vigueur jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
– condamner la SARL MLF à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, lesquels comprendront notamment les frais de commandement, d’assignation, de droit de plaidoirie et tous frais d’exécution.
La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 22 novembre 2019, elle a donné à bail à Madame [B] et Monsieur [T] des locaux à usage commercial en l’état futur d’achèvement situés [Adresse 1] à [Localité 4] ; qu’un avenant a été régularisé le 13 avril 2021 avec la SARL MLF, aux termes duquel celle-ci a confirmé se substituer définitivement aux gérants signataires du bail ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 17 avril 2024, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui est resté sans suite.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 octobre 2024.
Les parties ont conclu pour la dernière fois :
– la SCI IMMO COM, le 21 octobre 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir :
– condamner la SARL MLF à lui régler la somme de 23 809,32 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 09 octobre 2024 ;
– accorder à la SARL MLF des délais de paiement pour s’acquitter de cette somme, selon les modalités arrêtées ci-après :
– paiement de la somme de 971,14 euros avant le 30 octobre 2024 afin d’apurer le loyer et les charges du 3ème trimestre de l’année 2024 ;
– versement de la somme mensuelle de 1 450 euros à compter du 1er novembre 2024, en sus du loyer et des charges courants, et ce jusqu’à apurement de la dette locative;
– reprise et paiement du loyer et des charges courants à échéance à compter du 1er novembre 2024 ;
– dire que chaque mensualité devra être réglée avant le 10 de chaque mois, pour la première fois avant le 10 novembre 2024, et pour la dernière échéance au 10 janvier 2026;
– suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;
– ordonner qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, les effets de la clause résolutoire reprendront automatiquement leur plein effet, la dette deviendra immédiatement exigible et, dans ce cas :
– l’autoriser à procéder à l’expulsion de la SARL MLF et de tous occupants de son chefs ;
– condamner la SARL MLF à lui payer une indemnité trimestrielle d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers contractuels en vigueur jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
– condamner la SARL MLF aux dépens.
– la SARL MLF, le 21 octobre 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir :
– lui donner acte de ce qu’elle offre de régler :
– immédiatement, une somme de 971,14 euros, correspondant au solde impayé de loyer échu pour le mois d’octobre 2024 (virement à intervenir le 21 octobre 2024);
– à compter du mois de novembre 2024, et pour toutes les mensualités suivantes, jusqu’à épuisement du solde de la dette accumulée pour les 22 838,18 euros restants (23 809,32 euros au 09 octobre 2024 – 971,14 euros réglés par virement) ;
– outre le versement d’une somme complémentaire de 1 450 euros mensuels, au titre de l’apurement progressif de l’arriéré constitué (pour 15 mensualités de 1 450 euros, et une 16ème mensualité résiduelle de 1 088,18 euros TTC) ;
– suspendre les effets de la clause résolutoire ;
– débouter la SCI IMMO COM de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– statuer ce que de droit sur les dépens.
La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.
II – MOTIFS DE LA DECISION
L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.
Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
– que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
– qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 17 avril 2024 pour un montant de 20 103,24 euros dont 19 897,33 euros de dettes locatives selon décompte arrêté au 10 avril 2024 et 205,91 euros au titre du coût de l’acte ;
– que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit;
Les parties conviennent que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies et s’accordent sur le montant de la dette locative arrêtée à la date du 09 octobre 2024 à la somme de 23 809,32 euros.
Il y a lieu en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de cette somme.
En application de l’accord auquel les parties sont parvenues, il convient d’accorder à la SARL MLF des délais de paiement, selon les modalités et aux conditions convenues entre les parties et reprises dans le dispositif de la présente décisison.
La SARL MLF sera condamnée aux dépens.
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;
Vu l’accord intervenu entre les parties
CONDAMNE la SARL MLF à payer à la SCI IMMO COM la somme de 23 809,32 euros au titre de l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 09 octobre 2024, selon l’échéancier suivant :
– la somme de 971,14 euros avant le 30 octobre 2024 afin d’apurer le loyer et les charges du 3ème trimestre de l’année 2024 ;
– la somme mensuelle de 1 450 euros à compter du 1er novembre 2024, en sus du loyer et des charges courants, et ce jusqu’à apurement de la dette locative (pour 15 mensualités de 1 450 euros, et une 16ème mensualité résiduelle de 1 088,18 euros TTC) ;
– reprise et paiement du loyer et des charges courants à échéance à compter du 1er novembre 2024 ;
– chaque mensualité devra être réglée avant le 10 de chaque mois, pour la première fois avant le 10 novembre 2024, et pour la dernière échéance au 10 janvier 2026 ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais ainsi octroyés et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la SARL MLF respecte son obligation de paiement ;
DIT que faute de paiement total ou partiel à l’une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise à la SCI IMMO COM qui pourra alors poursuivre l’expulsion de la SARL MLF, de ses biens et des occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;
DIT qu’en ce cas, la SARL MLF sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, jusqu’à complète libération des lieux ;
CONDAMNE la SARL MLF aux dépens.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier, Le Président,
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