Le 31 octobre 2007, la SCI [Adresse 1] a signé un bail commercial avec la société Hotaru pour des locaux à [Adresse 1], avec un loyer annuel de 15.000 euros HT/HC. Le 6 août 2024, un commandement de payer de 5.388,21 euros a été délivré à Hotaru, entraînant une assignation en référé le 19 septembre 2024 pour expulsion et paiement de 7.499,94 euros. Lors de l’audience du 4 décembre 2024, le tribunal a reconnu la clause résolutoire, mais a accordé un délai de neuf mois pour le règlement, tout en imposant une indemnité d’occupation et des frais à Hotaru.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est un mécanisme qui permet au bailleur de résilier le contrat de manière automatique en cas de manquement du locataire à ses obligations, notamment le non-paiement des loyers.

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Dans le cas présent, un commandement de payer a été délivré à la société Hotaru le 6 août 2024, pour un montant de 5.388,21 euros.

La locataire n’ayant pas réglé cette somme dans le délai d’un mois imparti, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies au 6 septembre 2024.

Il est également important de noter que, selon l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail lorsque la clause résolutoire a été mise en œuvre régulièrement et qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur la validité de cette clause.

Quels sont les droits du locataire en cas de demande de délais de paiement ?

Le locataire a la possibilité de demander des délais de paiement, même en cas de mise en œuvre d’une clause résolutoire.

L’article L. 145-41 du Code de commerce précise que :

« Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. »

Dans cette affaire, la société Hotaru a reconnu sa dette et a demandé des délais de paiement de neuf mois, tout en sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le tribunal a pris en compte sa bonne foi et ses efforts pour régler sa dette, lui accordant un délai de neuf mois pour s’acquitter de ses obligations, avec la condition que tout manquement à ces obligations entraînerait la reprise des effets de la clause résolutoire.

Quelles sont les conséquences d’un manquement aux obligations contractuelles par le locataire ?

En cas de manquement aux obligations contractuelles, notamment le non-paiement des loyers, le bailleur peut faire jouer la clause résolutoire et demander l’expulsion du locataire.

L’article 835 du Code de procédure civile stipule que :

« Le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Dans le cas présent, si la société Hotaru ne respecte pas les échéances de paiement convenues, la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Cela signifie que la SCI [Adresse 1] pourra demander l’expulsion de la société Hotaru et de tous occupants des locaux, avec le concours de la force publique si nécessaire.

De plus, la société Hotaru sera tenue de payer une indemnité d’occupation provisionnelle, équivalente au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération effective des lieux.

Quels sont les frais et dépens à la charge du locataire en cas de procédure judiciaire ?

En cas de procédure judiciaire, le locataire, s’il est partie perdante, est généralement tenu de payer les dépens, y compris les frais liés au commandement de payer.

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que :

« La partie qui succombe dans ses prétentions peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, la société Hotaru, en tant que partie perdante, a été condamnée à payer les dépens, y compris le coût du commandement de payer.

De plus, elle a été condamnée à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700, pour indemniser les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer.

Ces dispositions visent à garantir que la partie qui a dû engager des frais pour faire valoir ses droits soit compensée, ce qui est une pratique courante dans le cadre des litiges civils.