[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [B]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07841 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VNW

N° MINUTE :
9

JUGEMENT
rendu le 06 février 2025

DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [B], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 février 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 06 février 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07841 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VNW

La SAS HENEO a donné en location à Monsieur [M] [B] le logement [Adresse 3] de résidence sociale [Adresse 4] sise, [Adresse 3], par contrat de résidence du 12 novembre 2021 moyennant une redevance initiale de 554,65 euros.

Des loyers étant impayés, par commandement de payer délivré le 16 mars 2024, la SAS HENEO a mis en demeure Monsieur [M] [B] de régulariser la somme de 3683,20 euros d’impayés de redevances sous 1 mois à compter de la présentation de la lettre, sous peine de résiliation de plein droit du contrat un mois après l’expiration dudit délai, en vain.

Dans ces circonstances, la SAS HENEO a fait assigner le 30 juillet 2024 Monsieur [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :
faire constater qu’il est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat ; ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin ; ordonner la séquestration des meubles en garantie ;obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 4286,54 euros arrêtée au 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au tarif en vigueur de la redevance et jusqu’à son départ effectif ; et au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
A l’audience du 25 novembre 2024, la SAS HENEO, représentée par son conseil, soutient ses demandes, actualise sa demande en paiement de la dette locative à la hausse à la somme de 4419,94 euros. Elle précise que le locataire a repris le versement intégral des derniers loyers. Elle accepte le principe de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire sur 24 mois avec des échéances mensuelles fixes.

Monsieur [M] [B] reconnaît la dette, déclare avoir perdu son emploi suite à une maladie. Il précise être en CDI chez HEMA et percevoir 1400 euros de revenus mensuels. Il indique ne pas avoir d’enfant à charge. Il expose avoir contracté des dettes et avoir un solde débiteur de compte de 2000 euros. Il déclare enfin être en disponibilité de la ville de [Localité 2] et y retourner prochainement.
Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros sur 24 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [M] [B] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la dette

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

En l’espèce, l’article 4 du contrat de résidence signé le 12 novembre 2021 dispose que  »la redevance est payable à terme échu, le 1er de chaque mois. (…) ».

L’article 7 du même contrat ajoute que « (…) le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants : en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception (…) ».

Cet article reprend les modalités de résiliation déterminées par l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation qui précise en outre que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».
Par commandement de payer délivré le 16 mars 2024, la SAS HENEO a mis en demeure Monsieur [M] [B] de régulariser la somme de 3683,20 euros d’impayés de redevances sous 1 mois à compter de la présentation du courrier sous peine de résiliation du contrat un mois après l’expiration dudit délai. Il ressort du décompte que cette somme est au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement, les paiements étant irréguliers.

La SAS HENEO produit un décompte démontrant que la dette n’a pas été réglée dans le délai imparti et que Monsieur [M] [B] reste lui devoir la somme de 4419,94 euros à la date du 19 novembre 2024.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée à la date du 16 avril 2024.

Monsieur [M] [B] reconnaît devoir la somme de 4419,94 euros. Il sera condamné au paiement de cette somme, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure à hauteur de 3683,20 euros, à compter de la présente décision pour le surplus.

Au vu de l’accord de la SAS HENEO sur le principe de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [M] [B] règle sa dette comme précisé au dispositif ci-après et continue à s’acquitter de la redevance courante. A défaut, son expulsion pourra être mise à exécution.

En ce cas, Monsieur [M] [B] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (prestations obligatoires comprises), de nature à réparer le préjudice découlant pour la SAS HENEO de l’occupation indue de son bien.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [B], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il convient en équité, au vu de la situation financière fragile de Monsieur [M] [B], de débouter la SAS HENEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 12 novembre 2021 entre la SAS HENEO et Monsieur [M] [B] concernant le logement [Adresse 3] de résidence sociale [Adresse 4] sise, [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à payer à la SAS HENEO la somme de 4419,94 euros au titre des redevances impayées au 19 novembre 2024, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure à hauteur de 3683,20 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [M] [B] à régler cette somme en 23 mensualités le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance de 100 euros, la 24ème mensualité étant majorée du solde de la dette ;

SUSPEND les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et disons qu’en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à son échéance ou de défaut de paiement de la redevance courante, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [M] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE en ce cas Monsieur [M] [B] à payer à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance mensuelle d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] aux dépens ;

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples prétentions des parties ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris, le 6 février 2025.

Le greffier, La juge