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L’Essentiel : Le 1er avril 2016, les époux [I] et [U] [O] ont signé un bail commercial avec la SAS RELAIS DE LA CASCADE pour un local de restauration, d’une durée de neuf ans. En janvier 2018, le bien a été cédé à la SCI GRODH. En août 2023, cette dernière a délivré un commandement de payer pour des loyers impayés de 39 099 euros. La SAS a contesté ce commandement, entraînant des actions judiciaires. Le tribunal a finalement résilié le bail aux torts de la SAS, condamnant celle-ci à verser 2 500 euros à la SCI pour les frais de justice.
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Contexte du Bail CommercialLe 1er avril 2016, les époux [I] et [U] [O] ont conclu un bail commercial avec la SAS RELAIS DE LA CASCADE pour un local à usage de restauration, d’une durée de neuf ans, avec un loyer mensuel de 3 000 €, dont 1 000 € de pas-de-porte. Ce bail devait expirer le 1er avril 2025. Cession du Bail et Commandement de PayerLe 12 janvier 2018, les époux [O] ont cédé le bien à la SCI GRODH. Le 8 août 2023, la SCI GRODH a délivré un commandement de payer à la SAS RELAIS DE LA CASCADE pour un arriéré de loyers impayés s’élevant à 39 099 euros au 30 juillet 2023. Actions Judiciaires Entre les PartiesEn réponse, la SAS RELAIS DE LA CASCADE a assigné la SCI GRODH devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis le 7 septembre 2023, demandant la nullité du commandement. Parallèlement, la SCI GRODH a assigné la SAS en référé le 13 septembre 2023. Le 8 avril 2024, le juge des référés a rejeté la demande de sursis à statuer de la SAS et a condamné celle-ci à payer 45 199 euros pour loyers arriérés. Prétentions de la SAS RELAIS DE LA CASCADEDans ses conclusions du 22 août 2024, la SAS RELAIS DE LA CASCADE a demandé au tribunal de débouter la SCI GRODH de toutes ses demandes, de prononcer la nullité du commandement de payer, et de condamner la SCI à lui verser 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle a contesté le montant de la dette locative, arguant d’erreurs dans le décompte et de la mauvaise foi du bailleur. Prétentions de la SCI GRODHDe son côté, la SCI GRODH a demandé au tribunal de statuer sur la nullité du commandement et de prononcer la résiliation du bail, en raison de l’inexécution des obligations de paiement par la SAS. Elle a également réclamé 50 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi. Décision du TribunalLe tribunal a constaté que la SAS RELAIS DE LA CASCADE n’avait plus formulé de demande de résiliation ou d’expulsion fondée sur le commandement de payer, rendant ces demandes sans objet. Il a prononcé la résiliation du bail commercial du 1er avril 2016 aux torts de la SAS, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts de la SCI GRODH, faute de preuves suffisantes. Conséquences FinancièresLa SAS RELAIS DE LA CASCADE a été condamnée aux dépens de l’instance et à verser 2 500 euros à la SCI GRODH au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La décision a été assortie de l’exécution provisoire. |
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Q/R juridiques soulevées :
1. Quelle est la recevabilité de la requête aux fins de troisième prolongation de la rétention administrative ?La recevabilité de la requête aux fins de troisième prolongation de la rétention administrative est régie par les articles L.741-1 et suivants du Code de l’Entrée et du Séjour des Étrangers et du Droit d’Asile (CESEDA). Selon l’article L.742-4 du CESEDA, la demande de prolongation doit être formée dans un délai précis et être accompagnée des pièces justificatives nécessaires. En l’espèce, la requête de la Préfecture de la Seine Maritime a été signée par une autorité compétente, motivée par référence aux textes applicables, et accompagnée des pièces justificatives requises, notamment le registre de rétention. Ainsi, la requête a été déclarée recevable, car elle respecte les conditions de forme et de fond prévues par la législation en vigueur. 2. Quels sont les critères de prolongation de la rétention administrative ?Les critères de prolongation de la rétention administrative sont définis par l’article L.742-5 du CESEDA. Cet article stipule que, à titre exceptionnel, le magistrat peut être saisi pour prolonger la rétention au-delà de la durée maximale prévue, dans certaines situations. Ces situations incluent : 1. L’obstruction à l’exécution de la décision d’éloignement par l’étranger. Le juge peut également être saisi en cas d’urgence absolue ou de menace pour l’ordre public. La prolongation, si ordonnée, est limitée à une durée maximale de quinze jours, renouvelable une fois. 3. Quelles sont les conditions pour établir une menace à l’ordre public ?La notion de menace à l’ordre public est précisée par l’alinéa 7 de l’article L.742-5 du CESEDA. Pour qu’une menace soit caractérisée, il appartient à l’administration de fournir des éléments concrets justifiant cette affirmation. Le juge doit apprécier la menace in concreto, en tenant compte d’un faisceau d’indices, tels que : – La gravité des faits reprochés. Il est important de noter que la simple commission d’une infraction pénale ne suffit pas à établir une menace pour l’ordre public. L’administration doit donc produire des preuves tangibles, comme des antécédents judiciaires, pour justifier ses allégations. 4. Quelles sont les obligations de l’administration concernant la délivrance de documents de voyage ?L’administration a l’obligation de justifier que la délivrance d’un document de voyage par le consulat interviendra à bref délai, conformément à la jurisprudence. L’absence de moyens de transport ne peut pas justifier une prolongation de la rétention administrative. En l’espèce, la Préfecture a fourni un courriel des autorités consulaires indiquant que le laissez-passer de Monsieur [C] [M] pourrait être retiré le 5 décembre 2024, ainsi qu’une réservation de vol pour le 9 décembre 2024. Ces éléments établissent que la délivrance des documents de voyage est imminente, justifiant ainsi la prolongation de la rétention administrative. 5. Quelle est la décision finale concernant la prolongation de la rétention administrative ?La décision finale ordonne la prolongation de la rétention administrative de Monsieur [C] [M] pour une durée maximale de quinze jours, à compter du 26 novembre 2024. Cette décision est fondée sur l’article L.742-5 du CESEDA, qui permet une telle prolongation dans les conditions établies. Il est également précisé que cette décision peut être contestée par la voie de l’appel dans les 24 heures suivant son prononcé. L’intéressé a le droit de demander l’assistance d’un interprète, d’un médecin, d’un conseil, et de communiquer avec son consulat et une personne de son choix. |
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/03068 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GOZB
NAC : 5BE
JUGEMENT CIVIL
DU 26 NOVEMBRE 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. RELAIS DE LA CASCADE
Immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 819 240 144, représentée par son Président en exercice
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSE
S.C.I. GRODH
Immatriculée au RCS sous le numéro 831 545 181, représentée par sa gérante
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le : 26.11.2024
CCC délivrée le :
à Maître Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, Me Yannick MARDENALOM
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 Octobre 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 26 Novembre 2024.
JUGEMENT : Contradictoire, du 26 Novembre 2024 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
Par acte sous seing privé du 1er avril 2016, les époux [I] et [U] [O] ont donné à bail commercial, pour une durée de neuf années expirant au 1er avril 2025, à la SAS RELAIS DE LA CASCADE, un local commercial situé [Adresse 1], à usage de restauration, moyennant un loyer mensuel de 3 000 €, dont 1000 € de pas-de-porte.
Le 12 janvier 2018, le bien donné à bail commercial a été cédé par les époux [O] à la SCI GRODH.
Le 8 août 2023, la SCI GRODH faisait délivrer à la SAS RELAIS DE LA CASCADE un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré de loyers impayés de 39 099 euros au 30 juillet 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023, la SAS Relais de la Cascade a fait assigner la SCI GRODH devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de prononcer la nullité de ce commandement visant la clause résolutoire.
Puis, parallèlement, la SCI GRODH a assigné le preneur en référé le 13 septembre 2023. Par ordonnance en date du 8 avril 2024, le juge des référés de ce tribunal a notamment rejeté la demande de sursis à statuer formulée par la SAS RELAIS DE LA CASCADE et condamné celle-ci à payer par provision à la SCI GRODH une somme de 45 199 euros au titre des loyers arriérés au 5 février 2024.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 22 août 2024, la SAS RELAIS DE LA CASCADE demande au tribunal de:
– DEBOUTER la SCI GRODH de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;
A titre principal,
– PRONONCER la nullité du commandement visant Ia clause résolutoire délivré par la SCI GRODH le 08 août 2023 ;
En conséquence,
– DEBOUTER la SCI GRODH de sa demande de résiliation ;
– DEBOUTER la SCI GRODH de sa demande d’expulsion ;
– DEBOUTER la SCI GRODH de sa demande d’astreinte ;
Subsidiairement,
– ECARTER l’exécution provisoire attachée à la décision à intervenir ;
En tout état de cause,
– CONDAMNER la SCI GRODH à payer à la SAS LE RELAIS DE LA CASCADE la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de I’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle soutient d’abord que le montant de la dette locative visée dans le commandement de payer est erroné, s’appuyant en cela sur l’ordonnance du juge des référés du 8 avril 2024. Elle soutient ensuite que le montant de la créance est incertain, le décompte étant imprécis en ce qu’il ne précise pas la nature des sommes réclamées (loyers ou charges), et la conclusion successive de plusieurs baux ayant pu créer une confusion dans l’esprit du preneur. Elle considère encore que le commandement se fonde sur un bail ayant opéré un déplafonnement illicite du loyer. Elle invoque la mauvaise foi du bailleur, qui aurait délivré le commandement de payer après la démission et la cession des parts de la SAS de [I] [O], et alors que son frère lui avait indiqué son souhait d’acquérir le bien loué par la SAS. Elle considère enfin que le bail conclu en 2018 visé dans le commandement de payer est nul, puisqu’il a été conclu pour une durée de huit années.
S’agissant de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, elle l’estime totalement infondée, en l’absence de tout justificatif des allégations de la SCI.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 16 septembre 2024, la SCI GRODH demande au tribunal de:
– STATUER ce que de droit sur la demande de la SAS RELAIS DE LA CASCADE portant sur la nullité du commandement du 8 août 2023
– DEBOUTER la SAS RELAIS DE LA CASCADE de toute demande plus ample ou contraire, et notamment celle tendant à écarter l’exécution provisoire
– JUGER reconventionnellement que le preneur n’a pas exécuté son obligation essentielle consistant à acquitter ses loyers et charges
– PRONONCER la résiliation du bail liant les parties, en date du 1er avril 2016
– CONDAMNER la SAS RELAIS DE LA CASCADE à payer la somme de 50.000€ à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi par la SCI GRODH
– LA CONDAMNER à payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC, majorée des entiers dépens
– RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.
En défense, elle s’en rapporte à justice sur la validité du commandement délivré le 8 août 2023, précisant avoir fait délivrer le 29 mai 2024 un nouveau commandement de payer visant le bail initial de 2016 et l’ordonnance de référé du 8 avril 2024 que la société locataire n’a pas contestée et être en cours de délivrance d’une assignation aux fins d’expulsion dans une deuxième procédure en référé. Elle demande à titre reconventionnel de prononcer la résiliation du bail initial du 1er avril 2016, sur le fondement des articles 1224 et 1231-1 du code civil, la locataire ayant manqué à son obligation de payer le loyer et ne le contestant pas puisqu’elle n’a pas interjeté appel de l’ordonnance de référé du 8 avril 2024. Elle demande également l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’absence de paiement des loyers qui l’expose à une déchéance du terme du prêt immobilier souscrit pour acquérir le bien loué.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 octobre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 14 octobre 2024.
Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.
Il sera observé qu’aux termes de ses dernières conclusions, les seules saisissant le tribunal, la défenderesse ne formule plus aucune demande de résiliation ni d’expulsion fondée sur le commandement de payer délivré le 8 août 2023, de sorte qu’il n’y a plus lieu à statuer sur les prétentions principales de la demanderesse, tendant à prononcer la nullité de ce commandement et à débouter la SCI GRODH des demandes en découlant, devenues dès lors sans objet.
En revanche, il reste à trancher la demande reconventionnelle de résiliation du bail commercial en date du 1er avril 2016.
Sur la demande reconventionnelle de résiliation du bail commercial signé le 1er avril 2016
Aux termes de l’article 1224 du code civil: “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.”
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil: “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”
En l’espèce, le bail signé le 1er avril 2016 par les époux [O] et la SAS RELAIS DE LA CASCADE stipulait en son article 15 un loyer mensuel de 3 000 euros comprenant le droit au bail, que le preneur s’engageait à payer en quatre-vingt termes égaux d’un montant de 1 000 euros chacun, le loyer étant payable d’avance le premier jour de chaque trimestre, par virement bancaire sur le compte du bailleur.
Il n’est pas contesté que sur la période de juillet 2021 à février 2024 inclus, les impayés de loyer se sont élevés à un montant non sérieusement contestable de 45 199 euros, ce montant ayant été retenu par la juridiction des référés à titre de provision dans son ordonnance du 8 avril 2024, et la SAS RELAIS DE LA CASCADE y ayant acquiescé, pour ne pas avoir interjeté appel de cette décision, qui lui a été signifiée le 29 avril 2024.
Le manquement à ses obligations contractuelles n’étant pas contesté par la locataire, qui n’a d’ailleurs pas cru utile de conclure pour répondre à cette demande reconventionnelle formulée seulement le 16 septembre 2024, au regard de la gravité de ce manquement à ses obligations (le montant d’arriérés auquel elle a acquiescé correspondant à la moitié des loyers dus sur la période), il y a lieu de faire droit à la demande de résilier le bail du 1er avril 2016.
S’agissant de la demande subséquente de dommages et intérêts formulée par la bailleresse, si l’acte notarié d’acquisition du bien loué par la SCI mentionne un prêt immobilier souscrit pour cet achat, aucune pièce ne vient justifier d’éventuelles démarches précontentieuses de la banque vis à vis de la SCI GRODH en vue d’une déchéance du terme. Aucune pièce ne vient non plus justifier de refus de potentiels acquéreurs en raison du comportement du preneur. Il y aura donc lieu de rejeter la demande indemnitaire formulée par la bailleresse.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La demanderesse, qui succombe, seule, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser à la défenderesse la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal,
DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de nullité du commandement de payer du 8 août 2023, devenue sans objet,
PRONONCE la résiliation du bail commercial liant les parties en date du 1er avril 2016, aux torts du preneur,
REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée à titre reconventionnel par la SCI GRODH,
CONDAMNE la SAS RELAIS DE LA CASCADE aux dépens de l’instance ;
CONDAMNE la SAS RELAIS DE LA CASCADE à verser à la SCI GRODH la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toute demande plus ample ou contraire,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,
La greffière La présidente
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