[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [U] [Z] [I]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07608 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TEX

N° MINUTE :
11

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 06 février 2025

DEMANDERESSE
Société ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [Z] [I], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 février 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 06 février 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07608 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TEX

La société ADOMA a donné en location à Monsieur [U] [Z] [I] la chambre N°A134 de la résidence sociale [Localité 3] D. MITTERAND sise, [Adresse 1], par contrat de résidence du 14 avril 2023 moyennant une redevance actuelle de 472,73 euros.

Par courrier recommandé du 12 février 2024, la société ADOMA a mis en demeure Monsieur [U] [Z] [I] de régulariser la somme de 1488,37 euros d’impayés de redevances sous 8 jours à compter de la présentation de la lettre, sous peine de résiliation de plein droit du contrat un mois après l’expiration dudit délai.

Dans ces circonstances, la société ADOMA a fait assigner le 1er août 2024 Monsieur [U] [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour :
faire constater qu’il est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat ; ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin ; obtenir sa condamnation au paiement provisionnel de la somme de 1688,95 euros arrêtée au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,obtenir sa condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au tarif en vigueur de la redevance et jusqu’à son départ effectif ; et au paiement d’une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
A l’audience du 25 novembre 2024, la société ADOMA, représentée par son conseil, soutient ses demandes, actualise sa demande en paiement à la baisse à la somme de 1545,41 euros et précise accepter le principe de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire sur 24 mois avec des échéances mensuelles de 64 euros.

Monsieur [U] [Z] [I], comparant en personne, a reconnu la dette, et indiqué avoir eu des difficultés financières liées à une saisie sur salaire de 569 euros, suite à la séparation avec sa compagne et la fixation d’une contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants. Il précise par ailleurs percevoir le SMIC grâce à un contrat d’insertion de deux ans comme agent d’entretien des jardins et espaces publics qui vient de s’achever, avoir passé un entretien pour un nouveau poste. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 64 euros sur 24 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [U] [Z] [I] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la dette

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

En l’espèce, l’article 5 du contrat de résidence signé le 14 avril 2023 dispose que  »la redevance est payée mensuellement, à terme échu, et au plus tard le cinquième jour du mois suivant (…) ».

L’article 11 du même contrat ajoute que « (…) le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants : en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception (…) ».

Cet article reprend les modalités de résiliation déterminées par l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation qui précise en outre que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».

Par courrier recommandé du 12 février 2024 distribué le 19 février 2024, la société ADOMA a mis en demeure Monsieur [U] [Z] [I] de régulariser la somme de 1488,37 euros d’impayés de redevances sous 8 jours à compter de la présentation du courrier sous peine de résiliation du contrat un mois après l’expiration dudit délai. Il ressort du décompte que cette somme est au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement, les paiements étant irréguliers.

La société ADOMA produit un décompte démontrant que la dette n’a pas été réglée dans le délai imparti et que Monsieur [U] [Z] [I] reste lui devoir la somme de 1545,41 euros à la date du 14 novembre 2024.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée à la date du 26 mars 2024.

Monsieur [U] [Z] [I] reconnaît devoir la somme de 1545,41 euros. Il sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure à hauteur de 1488,37 euros, à compter de la présente décision pour le surplus.

Au vu de l’accord de la société ADOMA sur le principe de délais de paiement, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [U] [Z] [I] règle sa dette comme précisé au dispositif ci-après et continue à s’acquitter de la redevance courante. A défaut, son expulsion pourra être mise à exécution.

En ce cas, Monsieur [U] [Z] [I] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (prestations obligatoires comprises), de nature à réparer le préjudice découlant pour la société ADOMA de l’occupation indue de son bien.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [Z] [I], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il convient en équité, au vu de la situation financière fragile de Monsieur [U] [Z] [I], de débouter la société ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 14 avril 2023 entre la société ADOMA et Monsieur [U] [Z] [I] concernant la chambre n°A134 de la résidence sociale [Localité 3] D. MITTERAND sise [Adresse 1], sont réunies à la date du 26 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Z] [I] à payer à la société ADOMA à titre provisionnel la somme de 1545,41 euros au titre des redevances impayées au 14 novembre 2024, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure à hauteur de 1488,37 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [U] [Z] [I] à régler cette somme en 23 mensualités le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance de 64 euros, la 24ème mensualité étant majorée du solde de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et disons qu’en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à son échéance ou de défaut de paiement de la redevance courante, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DISONS qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [U] [Z] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS en ce cas Monsieur [U] [Z] [I] à payer à la société ADOMA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance mensuelle d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Z] [I] aux dépens ;

DEBOUTONS la société ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris, le 6 février 2025.

Le greffier, La juge