La SAS HENEO a loué un logement à un occupant par un contrat signé le 27 mars 2017, avec un loyer initial de 428,99 euros. Suite à des loyers impayés, la SAS HENEO a mis en demeure l’occupant de régler 1383,98 euros. Face à son inaction, la SAS HENEO a assigné l’occupant devant le juge des contentieux de la protection le 30 juillet 2024, demandant son expulsion et le paiement d’une somme actualisée à 4415,86 euros. Le tribunal a condamné l’occupant à cette somme, tout en autorisant un paiement échelonné, avec des conséquences en cas de non-respect des délais.. Consulter la source documentaire.

Quel est le statut juridique applicable à l’occupation litigieuse ?

Le logement occupé par le locataire est soumis à la législation des logements-foyers, conformément aux articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Ces articles établissent une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant.

Ainsi, l’occupant échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du même code, en vertu de l’article L.632-3, ainsi qu’au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989, selon l’article 25-3 de cette loi.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ?

L’article 1728 du code civil stipule que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du même code précise que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire ou d’une notification du créancier au débiteur en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1225 indique que, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, sauf si un autre accord a été convenu.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et peut être résilié par le gestionnaire dans des cas spécifiques, notamment en cas d’inexécution des obligations contractuelles.

Quelles sont les conséquences de l’impayé de loyers ?

La SAS HENEO a mis en demeure le locataire par commandement de payer, conformément à l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, qui permet la résiliation pour impayé lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés.

Dans ce cas, la résiliation du contrat a été constatée à la date du 28 janvier 2023, car le locataire n’a pas régularisé sa situation dans le délai imparti.

Le locataire a reconnu devoir la somme de 4415,86 euros, qui portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Quelles sont les modalités de paiement de la dette ?

Le jugement autorise le locataire à régler la somme due en 23 mensualités, avec un premier versement de 150 euros, à effectuer au plus tard le 20 de chaque mois.

La 24ème mensualité sera majorée du solde de la dette.

Les effets de la résiliation sont suspendus tant que le locataire respecte ces délais de paiement.

En cas de non-respect d’un seul versement ou de non-paiement de la redevance courante, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Quelles sont les conséquences en cas d’expulsion ?

Si le locataire ne libère pas les lieux après la résiliation, la SAS HENEO pourra procéder à son expulsion, y compris avec l’assistance de la force publique.

Le locataire sera également condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, équivalente au montant de la redevance mensuelle d’occupation.

Cette indemnité vise à réparer le préjudice subi par la SAS HENEO en raison de l’occupation indue de son bien.

Quelles sont les demandes accessoires et leur issue ?

Le locataire, qui succombe dans ses demandes, supportera la charge des dépens.

La SAS HENEO a été déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de la situation financière fragile du locataire.

La décision est exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre immédiatement, même en cas d’appel.